Os preços dos apartamentos em Hanói continuam a subir, o distrito de Thanh Oai paga sinal em leilão de terrenos, compradores permanecem vigilantes para evitar riscos.

Os preços dos apartamentos em Hanói continuam a subir, a febre imobiliária é principalmente um truque de especuladores para obter lucro, 7 casos de mudança de uso do solo sem permissão... são as últimas notícias do mercado imobiliário.

Enquanto a maioria dos outros segmentos e tipos de imóveis apresentou queda no interesse em maio de 2024, os apartamentos em Hanói foram o único segmento que cresceu, com uma taxa de juros de 9%. (Foto: Linh An)

Os preços dos apartamentos em Hanói continuam a subir.

Os dados da Batdongsan.com.vn mostram que, após três meses consecutivos de forte crescimento no primeiro semestre de 2024, o mercado de apartamentos em Hanói começou a desacelerar em abril de 2024. Especificamente, em abril de 2024, o nível de interesse e o número de anúncios de apartamentos em Hanói diminuíram 30% e 2%, respectivamente. No entanto, a queda durou apenas em abril; a partir de maio, o mercado de apartamentos em Hanói gradualmente recuperou seu ritmo.

Enquanto a maioria dos outros segmentos e tipos de imóveis apresentou queda no interesse em maio de 2024, os apartamentos em Hanói foram o único segmento que registrou crescimento, com uma taxa de juros de 9%. Em comparação com maio, a taxa de juros permaneceu a mesma em junho de 2024.

Na verdade, após pouco mais de um mês de estagnação, desde o final de maio de 2024 até agora, os preços dos apartamentos continuam a atingir um novo patamar. Isso significa que os preços dos apartamentos em Hanói continuam a subir.

Por exemplo, de acordo com uma pesquisa da Batdongsan.com.vn, no projeto Vinhomes Smart City, apartamentos de 1 quarto + 1 banheiro, dependendo do prédio, localização e orientação da varanda, tinham um preço de venda entre 2,4 e 2,6 bilhões de VND por apartamento no final de abril e início de maio de 2024, mas atualmente o preço pedido para esse tipo de apartamento é de 2,7 a 2,8 bilhões de VND por apartamento. Da mesma forma, apartamentos tipo estúdio estão sendo vendidos por 1,8 a 1,9 bilhão de VND, um aumento médio de 150 a 200 milhões de VND por apartamento em comparação com junho de 2024. Apartamentos de 2 quartos e 2 banheiros ou de 3 quartos e 2 banheiros neste projeto também tiveram um aumento de 200 a 250 milhões de VND em comparação com cerca de dois meses atrás.

O projeto Gemek também teve um aumento de preço, passando de 2,7-2,8 bilhões de VND para apartamentos de 2 quartos e 2 banheiros para 2,750-2,9 bilhões de VND por apartamento. Em particular, há apartamentos de 2 quartos e 2 banheiros neste projeto, cujo proprietário está oferecendo o preço acima de 3 bilhões de VND por apartamento.

Os apartamentos em Nam Trung Yen, em sua maioria antigos, com 2 quartos, também tiveram aumento de preço, passando de 2,8-3 bilhões de VND por apartamento para 3,1-3,4 bilhões de VND por apartamento. Os apartamentos de 2 quartos e 2 banheiros no projeto Handiresco também tiveram aumento de preço, passando de 4-4,2 bilhões de VND por apartamento em maio para 4,3-4,5 bilhões de VND por apartamento.

O aumento médio de 250 a 300 milhões de VND por apartamento também está ocorrendo em projetos na Rua Le Van Luong, como o Hanoi CenterPoint, a Times Tower, o Golden Palace ou em apartamentos localizados na Rua Trung Hoa - Nhan Chinh.

Por que o distrito de Thanh Oai, em Hanói, interrompeu repentinamente os leilões de terrenos?

O distrito de Thanh Oai (Hanói) suspendeu o leilão de direitos de uso da terra para 57 lotes de terreno na área de Dam, vila de Muc Xa, comuna de Cao Duong, e devolveu o dinheiro referente à compra de documentos e depósitos dos clientes, alegando a necessidade de redefinir o preço inicial.

A Truong Son Joint Stock Auction Company, organizadora do primeiro leilão de terrenos no distrito de Thanh Oai, envolvendo 57 lotes de terra na comuna de Cao Duong, em 17 de agosto, anunciou repentinamente a suspensão da organização do leilão e a devolução do dinheiro referente aos documentos de compra e aos depósitos aos clientes.

A empresa acima mencionada afirmou ter recebido uma notificação do Centro de Desenvolvimento do Fundo Fundiário do Distrito de Thanh Oai com o seguinte teor: "Interrompa a organização do primeiro leilão de direitos de uso da terra para 57 lotes de terreno na área da barragem, vila de Muc Xa, comuna de Cao Duong, distrito de Thanh Oai, Hanói".

O motivo é que o Comitê Popular do Distrito de Thanh Oai redefiniu o preço inicial para o leilão dos direitos de uso da terra de 114 lotes de terreno na comuna de Cao Duong, de acordo com a decisão do Comitê Popular de Hanói.

Anteriormente, de acordo com o anúncio, 57 lotes de terreno na área do povoado de Muc Xa, comuna de Cao Duong, possuem áreas que variam de 74,63 a 134,69 metros quadrados, com preço inicial de 8,097 milhões de VND por metro quadrado.

Com o preço inicial acima (excluindo impostos, taxas e encargos), o depósito para os terrenos varia de aproximadamente 121 a 218 milhões de VND.

Sabe-se que, em agosto, o distrito de Thanh Oai não realizará nenhum outro leilão de terrenos.

Anteriormente, em 10 de agosto, o distrito de Thanh Oai organizou um leilão de 68 lotes de terreno na área de Ngo Ba, vila de Thanh Than, comuna de Thanh Cao. Este leilão causou grande repercussão entre investidores imobiliários e o público em geral, visto que o preço final foi de 7 a 8 vezes superior ao preço inicial. Com um preço inicial entre 8,6 e 12,5 milhões de VND/m², o maior preço final ultrapassou os 100 milhões de VND/m².

Muitas pessoas acreditam que o motivo pelo qual este leilão atraiu tantos investidores foi o baixo preço inicial. Com um preço inicial tão baixo, os investidores só precisavam depositar 20%, o equivalente a cerca de 200 milhões de VND.

Risco do comprador

Recentemente, o mercado imobiliário tem apresentado um aumento acentuado nos preços, especialmente no segmento de apartamentos, seguido por imóveis em empreendimentos e terrenos em localidades específicas. No entanto, com um aumento de 6 a 8 vezes, como demonstrado pelos resultados de leilões recentes no distrito de Thanh Oai, o mercado é considerado excessivamente aquecido, até mesmo anormal, tanto em termos de preço final quanto de número de participantes.

Registros reais e informações do site Batdongsan.com.vn mostram que o preço de terrenos residenciais em algumas aldeias da comuna de Thanh Cao, distrito de Thanh Oai, no segundo trimestre de 2024, era de apenas 27 a 30 milhões de VND/m². Esse preço aumentou cerca de 80%, passando de aproximadamente 15 milhões de VND/m² em 2020 para quase 30 milhões de VND/m² em 2024. Assim, o lance vencedor em 10 de agosto foi de 2,3 a 3,7 vezes maior que o preço médio de venda atual.

Ou, por meio de um levantamento recente dos preços de terrenos em alguns distritos suburbanos de Hanói, embora os preços dos terrenos tenham aumentado, especialmente em localidades que se preparam para se tornarem distritos ou locais com vantagens no desenvolvimento de infraestrutura, não houve um aumento irrealista como o fenômeno dos leilões de terrenos em Thanh Oai.

Por exemplo, no leilão de terrenos realizado no final de junho no distrito de Me Linh, os lances vencedores não apresentaram mudanças drásticas, com os preços variando entre 20 e 40 milhões de VND/m², embora o distrito de Me Linh ainda tenha espaço para desenvolvimento, com infraestrutura que inclui pontes, os anéis viários 4, 3 e 5, entre outros. Da mesma forma, no distrito de Thach That, os preços dos terrenos em algumas áreas privilegiadas da comuna de Binh Yen aumentaram recentemente apenas alguns milhões de VND/m², mesmo com a existência de diversas informações relevantes que impactam o mercado imobiliário.

Diante da realidade descrita acima, muitos especialistas acreditam que a recente febre imobiliária é, principalmente, uma manobra de especuladores e corretores para obter lucro. Muitos grupos de pessoas que já haviam adquirido terrenos utilizam os leilões na região para inflacionar os preços e criar uma base sólida. Caso os lotes leiloados não sejam vendidos, perdem o depósito inicial. Segundo a legislação, os participantes de leilões devem pagar um depósito equivalente a 20% do valor total do terreno ou da área, calculado com base no preço inicial.

Segundo dados online do Batdongsan.com.vn, nos primeiros seis meses de 2024, o mercado imobiliário de Hanói registrou fortes oscilações nos níveis de interesse. Tipicamente, o segmento de terrenos e lotes residenciais está em recuperação após atingir o ponto mais baixo em 2023, com um aumento de 118% nas buscas em relação ao mesmo período do ano anterior; casas, sobrados e vilas registraram aumentos de 33%, 27% e 9%, respectivamente. Nos distritos suburbanos, Dong Anh apresentou o maior aumento no nível de interesse, com 104%, seguido por Quoc Oai (101%), Gia Lam (95%), Hoai Duc (79%) e Thach That (48%).

Explicando isso, especialistas disseram que pode ser devido ao receio de que os preços dos imóveis aumentem após a entrada em vigor da Lei de Terras de 2024, da Lei de Negócios Imobiliários de 2023 e da Lei de Habitação de 2023. Por outro lado, a informação de que Hanói pretende ter 5 novos distritos até 2030 (Dong Anh, Hoai Duc, Gia Lam, Thanh Tri e Dan Phuong) também faz com que os terrenos nessas localidades atraiam a atenção de muitos investidores.

O Sr. Nguyen Quoc Anh, Vice-Diretor Geral da Batdongsan.com.vn, prevê que, a partir do segundo trimestre de 2025, os terrenos começarão a entrar na tendência principal de recuperação, enquanto as atuais oscilações são apenas localizadas em algumas áreas. Portanto, os investidores devem pesquisar cuidadosamente o mercado e se informar sobre as flutuações de preços por meio de fontes objetivas.

Além disso, devido à situação de preços imobiliários inflacionados em relação ao valor real, alguns especialistas acreditam que a manipulação do mercado imobiliário para criar preços virtuais é extremamente perigosa, afetando diretamente os compradores, de forma semelhante à manipulação do mercado de ações. Isso resulta em falta de transparência e instabilidade no mercado imobiliário, sem que o Estado aplique sanções rigorosas.

As pessoas esperam que os preços dos imóveis diminuam para um nível adequado quando as novas políticas de gestão e regulamentações da lei entrarem em vigor em breve. Esta é a solução para quem realmente precisa ter a oportunidade de comprar uma casa em breve, conforme o objetivo do Governo .

Em caso de mudança de uso do solo, não é necessária autorização.

A Lei de Terras de 2024 estipula muitos mais casos de conversão de uso do solo sem autorização a partir de 1º de agosto de 2024.

7 casos de alteração da finalidade do uso do solo não exigem autorização.

De acordo com as disposições da Cláusula 3 do Artigo 121 da Lei de Terras de 2024, se não se enquadrar em nenhum dos 7 casos previstos na Cláusula 1 do Artigo 121 da mesma lei, não será necessário solicitar autorização da autoridade competente para alterar a finalidade de uso.

Especificamente, esses casos são: Conversão de terras de cultivo de arroz, terras florestais de uso especial, terras florestais de proteção e terras florestais de produção em outros tipos de terras do grupo de terras agrícolas ; Conversão de terras agrícolas em terras não agrícolas; Conversão de outros tipos de terras em terras para pecuária concentrada durante a implementação de projetos de pecuária concentrada em larga escala.

Converter terrenos não agrícolas atribuídos pelo Estado sem taxas de uso da terra em outros tipos de terrenos não agrícolas atribuídos pelo Estado com taxas de uso da terra ou arrendamento de terras; Converter terrenos não agrícolas que não sejam residenciais em terrenos residenciais.

Converter terrenos destinados à construção de obras públicas, terrenos utilizados para fins públicos com fins comerciais, em terrenos de produção e negócios não agrícolas; Converter terrenos de produção e negócios não agrícolas que não sejam terrenos comerciais ou de serviços em terrenos comerciais ou de serviços.

A conversão do uso do solo deve estar em conformidade com o planejamento urbano.

A alteração da finalidade de uso do solo deve continuar a estar em conformidade com o planeamento e ser aprovada pelas autoridades competentes, conforme estipulado claramente no artigo 116.º da Lei de Terras de 2024.

Assim sendo, o Comitê Popular do distrito onde o terreno está localizado é a autoridade competente para aprovar a mudança de uso do solo.

Área de conversão do uso do solo em 2024

Atualmente, a Lei de Terras de 2024 não possui nenhum documento que estipule o limite e a área máxima para a conversão do uso da terra.

O limite de uso do solo depende das necessidades da pessoa que deseja alterar a finalidade do uso da terra. No entanto, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente examinará os documentos, a necessidade da alteração da finalidade do uso da terra, verificará o local e o planejamento para determinar se o limite pode ser alterado integralmente.

Os planos anuais de ordenamento do território a nível distrital são definidos pelas autoridades competentes.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html