Família com renda de 50 milhões de VND/mês, sem gastos, 8 anos para comprar uma casa

Foto ilustrativa.

No entanto, além dos pontos positivos em termos de escala e contribuição para a economia , o mercado apresenta sinais de crescimento acelerado, com os preços dos imóveis subindo muito além da renda real, o que pode criar uma "bolha" e aumentar a desigualdade entre ricos e pobres na sociedade. A Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) acredita que são necessárias soluções para "frear" esse crescimento descontrolado dos preços dos imóveis.

* Quando os preços das casas "excedem em muito" a renda real

Segundo o Departamento Geral de Estatísticas, nos últimos anos, os setores da construção civil e imobiliário contribuíram, em média, com cerca de 10% do PIB do país. O setor imobiliário, por si só, representa cerca de 3,5%, contribuindo com 0,5 ponto percentual para o crescimento anual do PIB.

No entanto, essa proporção ainda representa apenas metade da média de muitos países da região. A participação do valor imobiliário no total dos ativos econômicos nacionais é de apenas cerca de 21%, significativamente inferior aos 35% observados em países desenvolvidos. Isso demonstra que o mercado vietnamita ainda possui um considerável potencial de crescimento.

No entanto, o rápido crescimento do mercado nos últimos anos está demonstrando sua insustentabilidade, mais claramente visível no desequilíbrio entre oferta e demanda. A estrutura de produtos concentra-se principalmente no segmento de alto padrão e alto valor, enquanto a demanda real da maioria das pessoas reside no grupo de moradias populares.

Especialistas afirmam que a oferta de moradias aumentou rapidamente nos últimos três anos, mas não é equilibrada. Mesmo em áreas suburbanas – onde se espera encontrar imóveis acessíveis – o preço real ainda é muito superior à renda média. Novos patamares de preços são constantemente estabelecidos, reduzindo drasticamente o acesso das pessoas à moradia.

Uma pesquisa da VARS mostra que um apartamento de dois quartos em uma área urbana custa cerca de 5 bilhões de VND, valor atualmente inacessível para a maioria das famílias. Considerando uma família com renda mensal de 50 milhões de VND, se ela gastar toda a sua renda, precisará de cerca de 8 anos para comprar uma casa. Se os gastos com moradia não ultrapassarem 1/3 da renda, conforme recomendado pelo setor financeiro, esse prazo se estenderá para 25 anos, segundo a VARS.

Até mesmo a habitação social – um segmento habitacional destinado a pessoas de baixa renda – está gradualmente se tornando “inacessível” para os beneficiários. Com um preço de cerca de 1,5 bilhão de VND por um apartamento de 60 m², mesmo uma família com renda de 40 milhões de VND por mês – o nível máximo de acordo com os critérios de aprovação – teria que economizar por quase 10 anos para comprar um, sem mencionar o financiamento e as despesas de moradia.

A rápida valorização dos imóveis não só reduz as oportunidades de moradia, como também acarreta consequências socioeconômicas preocupantes. A disparidade no acesso à moradia acentua cada vez mais a desigualdade entre quem possui patrimônio e quem não o possui. Quem já tem um imóvel continua a se beneficiar da valorização, enquanto quem não tem casa própria é obrigado a alugar por longos períodos, o que dificulta a formação de patrimônio.

De fato, o crescimento do mercado imobiliário nos últimos anos beneficiou principalmente um pequeno grupo de pessoas com potencial financeiro, enquanto a maioria se sente "mais pobre" apesar do aumento da renda. Essa tendência pode gerar desigualdade de riqueza caso não haja uma política regulatória oportuna — analisou a VARS.

O Dr. Nguyen Minh Phong, especialista em economia, comentou que o aumento dos preços dos imóveis muito mais rápido do que a renda é um problema alarmante no atual mercado imobiliário. Essa situação não só reduz o acesso das pessoas à moradia, como também coloca a economia em risco de uma "bolha" de ativos.

Portanto, a solução mais importante é considerar o desenvolvimento de habitações sociais e acessíveis como uma prioridade estratégica, semelhante à infraestrutura de transportes ou energia. Quando a procura real for satisfeita, o mercado irá equilibrar-se, reduzindo o incentivo à especulação e levando os preços a um nível mais razoável.

Ao mesmo tempo, é necessário restringir as atividades especulativas, aumentar os impostos sobre negociações de curto prazo e criar mecanismos financeiros favoráveis para compradores de imóveis pela primeira vez. Sem políticas suficientemente robustas, os preços dos imóveis continuarão a subir, criando um fosso cada vez maior entre ricos e pobres, sugeriu o Sr. Phong.

* Desbloquear fontes de suprimento, aperfeiçoar políticas

Segundo a VARS, para que o mercado se desenvolva de forma estável, é necessário implementar rapidamente soluções para "frear" o aumento acelerado dos preços dos imóveis, com foco na redução da oferta de moradias acessíveis. Quando a oferta for suficientemente grande e equilibrada, o mercado se autorregulará de acordo com a lei da oferta e da procura, limitando a especulação e os aumentos de preços abusivos.

Em primeiro lugar, é necessário acelerar a conclusão dos documentos que orientam a implementação do novo regime legal em matéria de terras, habitação e negócios imobiliários. Ao mesmo tempo, é necessário melhorar a capacidade de fiscalização dos órgãos locais, fortalecer a descentralização e a delegação de poderes na adequação das políticas, garantindo a flexibilidade necessária a cada região e fase de desenvolvimento.

Os entraves na desapropriação de terrenos também precisam ser resolvidos de forma transparente e eficaz, reduzindo o tempo de implementação e, ao mesmo tempo, garantindo os direitos da população. Além de considerar a abolição da regulamentação sobre a cobrança de taxas adicionais de 5,4% ao ano por atraso no uso do solo para projetos com decisões de alocação ou arrendamento de terrenos antes de 1º de agosto de 2024, é necessário implementar em breve um método claro e estável para a determinação dos preços dos terrenos, o que ajudará a reduzir os custos de desenvolvimento dos projetos e a criar espaço para a redução dos preços das moradias – propôs a VARS.

Além disso, é necessário diversificar os canais de captação de recursos para o mercado imobiliário, reduzindo a dependência do crédito bancário. A reestruturação do mercado de títulos corporativos para que se torne um canal eficaz de capital de médio e longo prazo também é uma das direções necessárias. Ao mesmo tempo, é preciso promover a formação do Fundo Nacional de Habitação e incentivar o desenvolvimento de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) para criar uma fonte de capital estável e transparente para o mercado.

O Sr. Nguyen Van Dinh, Presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), enfatizou que o recente aumento nos preços dos imóveis reflete claramente o desequilíbrio entre oferta e demanda. Embora a demanda real por moradias represente a maior parte do mercado, a oferta se concentra no segmento de alto padrão. A escassez de imóveis acessíveis impulsionou os preços para cima, levando a um prolongado fenômeno de "superaquecimento" do mercado.

Para “frear” o aumento dos preços, é necessário desbloquear fontes de oferta razoáveis, especialmente a oferta de moradias populares em áreas urbanas e suburbanas. Além disso, é preciso diversificar as fontes de capital de investimento, desenvolver canais de mobilização de médio e longo prazo, como fundos de investimento imobiliário (FIIs) ou fundos habitacionais nacionais, em vez de depender do crédito bancário.

Quando as questões legais forem resolvidas, a oferta aumentar e os fluxos de capital se estabilizarem, o mercado imobiliário se desenvolverá de forma saudável e sustentável, atendendo às necessidades de moradia da população e contribuindo positivamente para o crescimento econômico, enfatizou o Sr. Dinh.

Uma das questões que exige atenção especial é a priorização da habitação social e da habitação acessível no planejamento urbano, com o apoio de políticas de incentivo específicas. Ao mesmo tempo, o desenvolvimento urbano deve caminhar lado a lado com o desenvolvimento da infraestrutura de transportes – especialmente anéis viários, metrô e rodovias – para expandir o espaço urbano, reduzir a densidade populacional e a pressão sobre os preços dos terrenos na região central.

Ao mesmo tempo, é necessário desenvolver um mercado profissional de aluguel de imóveis, reduzir a mentalidade de "precisar de uma casa própria para ter estabilidade na vida" e buscar diversificar as opções de moradia para as pessoas.

Além disso, os órgãos de gestão precisam desenvolver um conjunto de indicadores e critérios de alerta precoce para monitorar a evolução do mercado imobiliário. Esse sistema de monitoramento ajudará a detectar prontamente sinais de "desvio", como especulação, aumentos de preços incomuns ou desequilíbrios entre oferta e demanda, permitindo a tomada proativa de medidas de intervenção adequadas, em vez de uma gestão passiva quando os riscos surgirem no mercado.

Por fim, a VARS acredita ser necessário acelerar a construção de um banco de dados nacional unificado e transparente sobre terrenos e imóveis. Essa é uma base importante para auxiliar órgãos de gestão, pesquisadores e empresas a analisar, prever e operar o mercado com precisão e agilidade.

Quando o sistema de dados for aberto e interligado entre ministérios, departamentos e localidades – incluindo informações sobre planejamento, transações, valores, legalidade e alterações no uso do solo – contribuirá para melhorar a transparência, reduzir a especulação e proteger os direitos das pessoas e das empresas.

Fonte: https://vtv.vn/gia-dinh-thu-nhap-50-trieu-dong-thang-khong-tieu-gi-8-nam-moi-mua-duoc-nha-100251110200032923.htm