Preços imobiliários atingem o pico apesar da pressão sobre o vencimento dos títulos

Pico de vencimento de títulos

De acordo com um relatório da FiinGroup, provedora de dados e análises financeiras, mais de VND 100 trilhões em títulos corporativos imobiliários devem ser pagos no segundo semestre deste ano. Este número demonstra a pressão existente sobre o fluxo de caixa para pagamentos. Em agosto deste ano, o valor dos títulos emitidos por empresas imobiliárias com vencimento para pagamento atingiu o pico de cerca de VND 17,5 trilhões.

Estatísticas da VNDirect Securities Company mostram que, no terceiro trimestre deste ano, o valor total de títulos corporativos com vencimento foi estimado em VND 67 trilhões, o nível mais alto do ano. Notavelmente, o setor imobiliário representou mais de 57%, o equivalente a quase VND 38,2 trilhões, principalmente títulos com vencimentos prorrogados desde 2023.

Apesar da pressão para pagar os títulos, muitas imobiliárias ainda mantêm a estratégia de "manter os preços", não aceitando reduções de preços para recuperar o fluxo de caixa.

Segundo as empresas, o principal motivo para não conseguirem reduzir os preços é a pressão dos custos de capital e das obrigações financeiras com os detentores de títulos. Os lotes de títulos imobiliários têm atualmente taxas de juros comuns de 10% a 12% ao ano, muito superiores às taxas de juros de empréstimos bancários. Se os ativos forem vendidos rapidamente a preços baixos, os recursos obtidos não serão suficientes para pagar o principal e os juros dos títulos, podendo violar os termos do compromisso com os detentores de títulos. Portanto, os preços dos imóveis em todos os segmentos continuaram a subir acentuadamente desde o início do ano.

Segundo o relatório do Ministério da Construção sobre o mercado imobiliário do segundo trimestre , o segmento de apartamentos nas grandes cidades é uma exceção, continuando a "reinar" e estabelecendo o maior nível de preços em quase uma década.

Em Hanói , o preço médio de venda no segundo trimestre atingiu VND 80 milhões/m², um aumento de 5,6% em relação ao trimestre anterior e de até 33% em relação ao mesmo período do ano passado. De acordo com a pesquisa, muitos projetos de apartamentos em Hanói registraram um aumento de preço de cerca de 5 a 6%. Em particular, alguns projetos de alto padrão registraram preços de venda "impressionantes", como o projeto Noble Crystal, com VND 160-270 milhões/m², e o The Matrix One, com VND 120-150 milhões/m².

Em agosto deste ano, o montante de títulos emitidos por empresas imobiliárias com vencimento atingiu o pico de cerca de 17,5 trilhões de VND. Foto ilustrativa: VOV.

Na Cidade de Ho Chi Minh, o preço médio dos apartamentos atingiu VND 89 milhões/m², sem grandes flutuações em relação ao trimestre anterior, mas com um aumento de cerca de 36% em relação ao mesmo período do ano passado. Embora em geral estáveis, alguns segmentos de luxo ainda registraram aumentos locais e estabeleceram novos patamares de preços, principalmente graças às excelentes vantagens de infraestrutura, como linhas de metrô, vias expressas, túneis de Cat Lai e a expansão de muitas rotas importantes em Thu Thiem, Thao Dien, An Phu e Thanh My Loi.

O segmento de vilas e sobrados no projeto também registrou um ligeiro aumento em comparação ao trimestre anterior, principalmente na Cidade de Ho Chi Minh e Khanh Hoa .

Inadimplência de títulos é improvável

Especialistas da SSI Securities Corporation avaliaram que a estratégia de manter os preços dos imóveis para sobreviver durará pouco tempo. Se a confiança do mercado continuar a cair, a situação de "prender a respiração" deixará de ser uma solução, tornando-se um risco generalizado de liquidez. Portanto, soluções e políticas fortes e sincronizadas são necessárias para reduzir a pressão sobre os vencimentos e restaurar a liquidez do mercado.

Especialistas disseram que, no futuro imediato, o mecanismo de emissão de títulos individuais precisa continuar sendo aprimorado na direção da divulgação obrigatória de informações, auditoria periódica e fortalecimento de classificações de crédito independentes; é necessário expandir a estrutura legal para reestruturação de dívidas, como a conversão de títulos em ações, ou extensão condicional para projetos com status legal completo e progresso claro.

A estratégia de manter os preços dos imóveis baixos para sobreviver dura pouco tempo. Foto ilustrativa.

A longo prazo, o crédito para o setor imobiliário precisa ser regulado seletivamente, priorizando moradias sociais e para aluguel, e limitando os fluxos de capital para projetos especulativos. O mercado imobiliário está melhorando gradualmente e, enquanto as empresas puderem vender seus produtos, o vencimento dos títulos não será mais uma preocupação.

O Dr. Can Van Luc, Economista-Chefe do BIDV, comentou que a pressão sobre os títulos este ano não é preocupante. A probabilidade de inadimplência é menor porque o mercado imobiliário tem se tornado gradualmente mais positivo. Muitas empresas precisam apenas definir um desconto de cerca de 10% para vender seus produtos, em vez dos 40-50% do período anterior.

Segundo analistas, o setor imobiliário continua a crescer fortemente este ano. Todo o país concluiu a reorganização das unidades administrativas e estabilizou o ambiente político. O setor imobiliário está se beneficiando do ambiente de baixas taxas de juros e das reformas institucionais. As três leis sobre imóveis, a resolução sobre o teste piloto da implementação de projetos de habitação comercial por meio de acordos para obtenção de direitos de uso da terra, os esforços para impulsionar o investimento público e a redução de procedimentos administrativos...

Os esforços recentes do Governo para remover obstáculos legais para projetos imobiliários criarão condições para que as empresas restaurem a implementação de projetos e melhorem o fluxo de caixa, tornando mais fácil para as empresas abrirem para venda em breve e terem planos financeiros para pagar dívidas aos detentores de títulos.