Aumento vertiginoso dos preços dos imóveis: os ricos se apegam às terras, os jovens se apegam às… preocupações

(CLO) O mercado imobiliário do Vietnã ainda tem muito potencial e espaço para desenvolvimento, mas esconde o risco de uma bolha imobiliária, com o aumento rápido dos preços dos imóveis, que superam em muito a renda real e ampliam a desigualdade entre quem possui imóveis e quem não tem condições de comprar uma casa.

Os ricos detêm a terra, os jovens detêm… preocupações

Segundo o relatório da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), o mercado imobiliário vietnamita vem demonstrando cada vez mais seu papel importante e relevante, recebendo atenção especial da população, dos investidores e dos formuladores de políticas.

Segundo o Departamento Geral de Estatísticas (atualmente Departamento Geral de Estatísticas do Ministério das Finanças ), a contribuição média do setor da construção civil e imobiliário para o PIB total do país nos últimos anos tem sido de cerca de 10%. Desse total, o setor imobiliário responde diretamente por cerca de 3,5%, contribuindo, em média, com cerca de 0,5 ponto percentual para o crescimento do PIB.

No entanto, a contribuição média do setor da construção civil e imobiliário para o PIB do Vietnã é de apenas cerca de 50%, em comparação com outros países da região.

O desequilíbrio entre oferta e demanda fez subir os preços dos imóveis, especialmente apartamentos em grandes cidades. (Foto: CP)

A participação do setor imobiliário no total de ativos econômicos atingiu apenas cerca de 21%, um percentual significativamente menor do que os 35% observados em países desenvolvidos. Portanto, o mercado ainda apresenta grande potencial de crescimento a médio e longo prazo.

Contudo, o atual processo de desenvolvimento apresenta muitos sinais de insustentabilidade, especialmente o desequilíbrio entre a estrutura do produto e a capacidade de pagamento da maioria das pessoas. Nos últimos três anos, embora a oferta de moradias tenha aumentado, a maior parte se concentra no segmento de alto padrão, com valores elevados e voltada principalmente para investimentos, incluindo especulação.

Mesmo em áreas suburbanas, onde se espera que a demanda por moradias acessíveis seja atendida, os preços de venda reais ainda superam em muito a renda média da população. Enquanto isso, a demanda real do mercado ainda está concentrada no segmento de moradias populares.

O desequilíbrio entre oferta e demanda elevou os preços dos imóveis, especialmente apartamentos em grandes cidades, estabelecendo um novo patamar de preços que supera em muito a taxa de crescimento da renda. Isso não apenas restringe o acesso à moradia, como também representa o risco de formação de uma bolha imobiliária.

A aquisição de uma casa própria está se tornando cada vez mais difícil para as pessoas. Para um apartamento de dois quartos que custa cerca de 5 bilhões de VND, uma família com renda mensal de 50 milhões de VND precisaria de cerca de oito anos se gastasse toda a sua renda na compra de uma casa, e até 25 anos se seguisse o princípio de que os custos com moradia não devem ultrapassar um terço de sua renda.

Mesmo as habitações sociais, destinadas a pessoas de baixa renda, já não são "baratas". Um apartamento de 60 m² custa cerca de 1,5 bilhão de VND, o que significa que uma família com a renda máxima permitida por lei (40 milhões de VND/mês) ainda precisa economizar por cerca de 10 anos, ou até mais se recorrer a um empréstimo.

Como resultado, a disparidade entre o grupo que possui bens e o grupo que não possui bens está aumentando. Aqueles que possuem imóveis continuam a se beneficiar da valorização imobiliária, enquanto aqueles que não possuem casa própria correm o risco de ter que alugar um imóvel por muito tempo, apesar dos esforços para melhorar sua renda. Sem soluções oportunas, a desigualdade entre ricos e pobres pode até mesmo se consolidar por muitas gerações, afetando diretamente a segurança social e a urbanização sustentável.

São necessárias soluções para "frear" o crescimento acelerado dos preços dos imóveis.

A VARS acredita que, para que o mercado imobiliário continue a crescer de forma sustentável, é necessário encontrar uma solução para "frear" o rápido crescimento dos preços dos imóveis, reduzindo a oferta de moradias acessíveis. Quando a oferta for suficientemente grande, os preços de mercado se autorregularão de acordo com o equilíbrio real entre oferta e demanda.

Em primeiro lugar, é preciso acelerar a conclusão do sistema jurídico e melhorar a capacidade de fiscalização em nível local. A resolução dos entraves na desapropriação de terrenos deve ser feita de forma transparente e eficaz, reduzindo o tempo de implementação dos projetos e, ao mesmo tempo, garantindo os direitos das pessoas.

É preciso encontrar uma solução para "frear" o rápido crescimento dos preços dos imóveis. (Foto ilustrativa/CO)

Ao mesmo tempo, é necessário considerar a abolição da regulamentação sobre a cobrança de uma taxa adicional de 5,4% ao ano sobre taxas de uso do solo em atraso e promulgar prontamente um método claro para determinar essas taxas, a fim de reduzir os custos de desenvolvimento de projetos e criar espaço para a redução dos preços dos imóveis.

Em segundo lugar, é necessário diversificar os canais de capital para o mercado imobiliário, a fim de reduzir a dependência do crédito bancário. É preciso reestruturar o mercado de títulos corporativos para que se torne uma fonte eficaz de capital a médio e longo prazo. Ao mesmo tempo, é necessário promover a formação de um Fundo Nacional de Habitação e desenvolver Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs).

Em terceiro lugar, os projetos de habitação social e habitação acessível devem ser priorizados no planejamento e contar com mecanismos de incentivo. O desenvolvimento urbano deve estar vinculado à infraestrutura de transporte, especialmente vias expressas, metrô e rodovias, para expandir o espaço urbano e reduzir a pressão sobre os preços dos terrenos no centro. Ao mesmo tempo, é necessário desenvolver um mercado de aluguel profissional, reduzindo a mentalidade de que "precisa ter uma casa própria para ter estabilidade na vida".

Em quarto lugar, é necessário pesquisar e divulgar conjuntos de critérios e normas para o monitoramento e alerta precoce dos desenvolvimentos do mercado imobiliário, como base para avaliar, classificar e monitorar as atividades das entidades do mercado.

Por meio desse sistema de índices, as agências de gestão podem detectar prontamente sinais de "desvio", como especulação, desequilíbrio entre oferta e demanda, aumentos anormais de preços ou declínio da liquidez local, a fim de tomar as medidas de intervenção e ajuste apropriadas.

A criação desse mecanismo de monitoramento proativo ajudará a prevenir riscos e estabilizar o mercado de forma precoce e à distância, em vez de lidar com problemas apenas quando eles se tornarem aparentes, causando reações em cadeia e sendo difíceis de controlar.

Além disso, é necessário acelerar a construção e a conclusão de um banco de dados unificado, síncrono e transparente sobre o mercado de terras, habitação e imóveis em todo o país.

Esta será uma importante infraestrutura de informação para ajudar agências de gestão estatal, organizações de pesquisa e empresas a monitorar, analisar, prever e operar o mercado de forma rápida e precisa.

“O estabelecimento de um sistema de dados aberto e interconectado entre ministérios, setores e localidades – incluindo informações sobre planejamento, transações, valores, situação jurídica e mudanças no uso do solo – não só ajuda a melhorar a eficácia do monitoramento e da formulação de políticas, como também contribui para aumentar a transparência, minimizar riscos, prevenir a especulação e a manipulação de preços, além de proteger os direitos legítimos de pessoas e empresas”, enfatizou a VARS.

Fonte: https://congluan.vn/gia-nha-tang-phi-ma-nguoi-giau-om-dat-nguoi-tre-om-noi-lo-10317311.html