Controle de crédito imobiliário: Rigoroso, mas não extremo.

A sombra de 4,1 trilhões de VND e a questão da eficiência do capital.

Segundo o Banco Central, até o final de agosto de 2025, o total do crédito imobiliário em aberto atingiu 4,1 milhões de bilhões de VND, dos quais quase 1,823 milhão de VND correspondiam à dívida referente às atividades comerciais do setor imobiliário. Essa magnitude equivale a quase quatro vezes o capital de investimento público em 2025, embora esse setor contribua diretamente com apenas cerca de 3,5% do PIB.

Dados do Ministério da Construção mostram que os projetos de desenvolvimento urbano e habitacional continuam liderando em termos de volume de crédito, com VND 614,737 bilhões. Em seguida, vêm os projetos de parques industriais e zonas de processamento de exportação, com VND 114,274 bilhões. Os fluxos de capital também são alocados para áreas como escritórios para locação (VND 61,946 bilhões); turismo e resorts (VND 62,487 bilhões); restaurantes e hotéis (VND 64,560 bilhões) e empréstimos para aquisição de direitos de uso da terra (VND 190,113 bilhões).

Segundo analistas, o panorama da alocação de crédito mostra uma forte expansão dos empréstimos para áreas sensíveis aos ciclos econômicos . Mais especificamente, esses números indicam que o capital está sendo fortemente atraído para áreas de alta lucratividade, mas o efeito de transbordamento para a economia ainda é limitado.

*Até o final de agosto de 2025, o total de crédito imobiliário em aberto atingiu 4,1 milhões de VND. Foto: Duy Minh.*

De fato, segundo os relatórios financeiros do terceiro trimestre de 2025 dos bancos listados, a dívida imobiliária aumentou na maioria dos bancos. No setor bancário comercial, o Techcombank lidera o sistema com VND 237.838 bilhões, representando 32,81% da dívida total; o VPBank ficou em segundo lugar com VND 205.955 bilhões;o SHB ficou em terceiro lugar com VND 184.044 bilhões, mas possui a segunda maior proporção do sistema, com mais de 30% da dívida total. Esses números refletem a tendência de forte fluxo de capital para o setor imobiliário, um fenômeno que não é novo, mas que está atingindo uma escala que exige acompanhamento rigoroso.

Enquanto isso, os bancos de médio e pequeno porte continuam na defensiva. MBBank, HDBank, TPBank, MSB e LPBank mantêm seus índices de empréstimos imobiliários em um dígito, demonstrando cautela diante das flutuações do mercado. Contudo, mesmo nesse grupo, o crescimento da carteira de empréstimos continua, comprovando que o atrativo do setor imobiliário não diminuiu.

Especialistas alertam que o capital de crédito destinado ao setor imobiliário representa atualmente quase um quarto do capital total da economia, enquanto a capacidade de gerar empregos, valor agregado e efeitos indiretos é muito menor do que nos setores de manufatura, comércio e serviços. Esse fluxo de caixa "mal direcionado" pode causar desequilíbrio econômico e aumentar os riscos sistêmicos caso o mercado sofra uma reversão.

A tênue linha entre recuperação e bolha

Segundo a Dra. Pham Thi Hoang Anh, Vice-Diretora da Academia Bancária, as garantias no sistema de crédito provêm principalmente do mercado imobiliário. Se o mercado entrar em recessão, o sistema bancário sofrerá grande pressão devido à inadimplência. Isso demonstra que os riscos do crédito imobiliário residem não apenas na magnitude da dívida pendente, mas também na qualidade e autenticidade das garantias.

*O mercado imobiliário encontra-se atualmente num cenário de "comprar caro, vender caro". Foto: Quoc Anh.*

Adotando uma perspectiva cautelosa, o economista Dr. Dinh The Hien afirmou que o mercado atual se encontra em um estado de "comprar caro, vender caro", um sinal de alerta precoce de uma bolha de preços. Ele explicou que, quando as atividades de compra e venda são baseadas apenas em psicologia especulativa de curto prazo, sem ligação com fluxo de caixa real ou valor de exploração, os valores dos imóveis são inflacionados excessivamente, enquanto a liquidez se torna cada vez mais precária.

“A mentalidade de 'comprar na alta e vender na alta' pode ajudar um grupo de investidores a lucrar no curto prazo, mas cria um ciclo de superaquecimento que pode facilmente levar ao colapso”, alertou o Sr. Hien.

Vale ressaltar que o crédito imobiliário aumentou acentuadamente, mas não gerou uma "onda". O crescimento do crédito nos primeiros nove meses do ano atingiu cerca de 13%, enquanto o fluxo de capital para o setor imobiliário foi quase 20% maior, mas a liquidez ainda está lenta. "O dinheiro aumentou, mas não tornou o mercado saudável", comentou o Sr. Hien. Isso demonstra que o fluxo de capital não está mais trazendo efeitos positivos indiretos, mas criando uma dupla pressão sobre os bancos e o mercado.

Segundo o princípio da segurança, os bancos só deveriam emprestar até 70% do valor do imóvel, cabendo ao comprador ou investidor contribuir com 30% do capital próprio. Contudo, na prática, já houve casos em que os bancos emprestaram até mesmo o valor da entrada, o que significa que o crédito entrou em um ciclo especulativo profundo. Quando os preços sobem muito rapidamente, os investidores que tentam aproveitar a alta encontram dificuldades, o crédito se acumula, a inadimplência aumenta... esse é o cenário que muitos especialistas já presenciaram em ciclos anteriores.

Contudo, não se pode negar que o capital de crédito continua sendo o "vaso sanguíneo" para a recuperação do mercado imobiliário, especialmente agora que muitos projetos que estavam "congelados" por questões legais estão sendo desbloqueados. O aumento do crédito reflete, em parte, a expectativa de recuperação, mas precisa ser direcionado seletivamente para evitar o fluxo para o setor especulativo.

Portanto, controlar o crédito imobiliário não significa aperto extremo, mas sim ajustar o ritmo, visando um equilíbrio entre a recuperação e a segurança do sistema. É necessário distinguir claramente entre capital para necessidades reais de habitação, capital para construção de moradias, zonas industriais, turismo e capital para atividades especulativas.

Na verdade, se o crédito imobiliário continuar a expandir-se sem criar valor real, a bolha poderá retornar e, nesse caso, o preço a pagar não será apenas o crédito malparado ou o crescimento reduzido, mas também a instabilidade de todo o sistema financeiro.

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