Como organização social profissional e unidade de pesquisa na área imobiliária, o Instituto Vietnamita de Pesquisa e Avaliação do Mercado Imobiliário (VARS IRE) afirma que a tabela de preços de terrenos é uma ferramenta importante do Estado na gestão fundiária, arrecadação orçamentária, cálculo de obrigações financeiras e constitui a base legal para a determinação de indenizações, auxílio ao reassentamento, etc.
Portanto, a elaboração de tabelas de preços de terrenos deve ser feita com cuidado, rigor científico e um planejamento razoável, a fim de refletir com precisão o valor real do mercado, evitando ao mesmo tempo causar transtornos e gerar pressão financeira para pessoas físicas e jurídicas.
Segundo a VARS IRE, a publicação da nova tabela de preços de terrenos a partir de 1º de janeiro de 2026 é uma etapa inevitável na gestão estatal, contribuindo para a transparência do mercado e reduzindo a diferença entre os preços de terrenos registrados no Estado e os preços de mercado. No entanto, ainda há muitas opiniões de que o aumento "chocante" em diversas áreas está criando riscos consideráveis para empresas, pessoas e atividades de crédito bancário.
A análise da VARS IRE mostra que um desses impactos afeta indivíduos e famílias. Consequentemente, o grupo de pessoas que realiza procedimentos fundiários, como alteração do uso do solo, concessão de títulos de propriedade ou recebimento de indenizações e regularização fundiária, será o mais afetado, pois as obrigações financeiras são calculadas diretamente com base na nova tabela de preços. Ao mesmo tempo, o custo da alteração do uso do solo, da emissão de títulos de propriedade e da compra de imóveis pode aumentar drasticamente, afetando principalmente pessoas de baixa e média renda. Existe, inclusive, o risco de surgirem reclamações e disputas em áreas sujeitas a indenizações e regularização fundiária caso o reajuste do preço do terreno ultrapasse em muito o preço aprovado.
Além disso, as empresas do setor imobiliário também são afetadas. Isso porque o aumento dos preços dos terrenos acarreta um aumento acentuado nos custos de indenização e nas taxas de uso do solo — custos que representam a maior proporção na estrutura dos custos de desenvolvimento de projetos e no investimento total. Para os projetos em andamento, as empresas se encontrarão em uma situação difícil e confusa ao terem que decidir entre continuar ou suspender a implementação, já que o aumento expressivo das taxas de uso do solo pode fazer com que o investimento total exceda a capacidade financeira.
Pelo contrário, para projetos que ainda não foram implementados, as empresas podem ser mais proativas no planejamento de orçamentos, indenizações e planos de desocupação do terreno. No entanto, resta saber se o mercado aceitará o aumento forçado dos preços de venda. Mais grave ainda, alguns projetos podem incorrer em prejuízos ou atrasar a emissão de certificados para os clientes, o que acarreta risco de litígios - VARS IRE.
Além disso, de acordo com a VARS IRE, a tabela de preços de terrenos para 2026, com o aumento proposto, também impactará as atividades bancárias e o crédito imobiliário. Por exemplo, a avaliação de ativos garantidos deverá ser ajustada à estrutura de valor, e os bancos poderão restringir as taxas de juros para controlar os riscos de inadimplência. O aumento dos preços dos imóveis e dos custos de propriedade pode reduzir o poder de compra, especialmente para quem compra um imóvel pela primeira vez. Se a tabela de preços de terrenos aumentar mais rapidamente do que o valor real, o risco de desalinhamento entre a avaliação e o mercado afetará a qualidade do crédito.
Outro impacto mencionado pela VARS IRE é o mercado. Do lado da oferta, devido ao forte aumento nos custos de uso da terra, aluguéis, indenizações e custos de desapropriação, os preços subirão e os projetos ficarão inflacionados. A estrutura da oferta continua desequilibrada, concentrada principalmente nos segmentos de alto padrão e alto valor, pois empresas com forte potencial financeiro podem reduzir o tempo de desenvolvimento e lançar produtos no mercado mais rapidamente. Enquanto isso, pequenas e médias empresas enfrentam dificuldades na implementação de novos projetos, o que coloca em risco a estagnação da oferta de imóveis comerciais, especialmente nos subúrbios de grandes áreas urbanas.
Do lado da demanda, espera-se que os preços de venda aumentem em linha com os custos de produção, causando uma diminuição do poder de compra real, especialmente entre os consumidores com reais necessidades de moradia. Portanto, haverá uma postura cautelosa e uma expectativa por políticas de apoio que podem levar a uma estagnação temporária do mercado.
É importante destacar que os preços de venda certamente irão flutuar para cima. A VARS IRE prevê que os investidores provavelmente ajustarão os preços de venda para patamares mais elevados, enquanto desenvolvem produtos de alto padrão para manter as margens de lucro em um contexto de escassez de terrenos. Ao mesmo tempo, o nível geral de preços no mercado continuará a aumentar, pressionando o acesso das pessoas à moradia.
Nos casos em que o investidor pode economizar custos sendo mais proativo no planejamento orçamentário e reduzindo o tempo para indenização e desocupação do terreno, se a economia com procedimentos administrativos, tempo e riscos legais puder compensar parcialmente o aumento das obrigações financeiras relacionadas ao terreno, o impacto geral não será muito negativo.
Para as autoridades locais, o ajuste das tabelas de preços de terrenos ajudará a aumentar a receita orçamentária local por meio de impostos, taxas e tarifas de uso do solo. Essa receita adicional pode ser reinvestida em projetos de infraestrutura, embelezamento urbano e expansão do transporte regional, contribuindo para a valorização dos terrenos e promovendo o desenvolvimento socioeconômico local.
Contudo, o volume de registros que exigem atualizações de preços de terrenos aumentará drasticamente, podendo facilmente causar congestionamento administrativo, especialmente no contexto do modelo de transferência local em dois níveis, que não opera de forma eficiente e carece de recursos humanos. Outro fator que vem sendo alertado é a diminuição da atratividade devido ao aumento dos custos de investimento, principalmente em áreas com potencial, mas que ainda não receberam investimentos em infraestrutura.
Com base nessas análises, a VARS IRE recomenda que todas as regulamentações de preços, incluindo as tabelas de preços de terrenos, sejam meramente relativas. Isso porque, a longo prazo, os preços dos imóveis são determinados pela oferta e demanda. Na realidade, é difícil esperar que uma tabela de preços de terrenos satisfaça todos os grupos de interessados, visto que os objetivos de uso, os benefícios e as expectativas de cada grupo são diferentes.
Portanto, segundo a VARS IRE, a tabela de preços de terrenos só faz sentido quando aplicada a um propósito específico, como indenizações e desapropriações. Se utilizada para outros fins, como o cálculo de taxas de uso do solo, leilões ou impostos, a tabela de preços perde sua praticidade e precisa ser ajustada de forma flexível para garantir a harmonia de interesses entre o Estado, a população e as empresas.
Portanto, a VARS IRE sugere que é necessário definir corretamente o papel da tabela de preços de terrenos. A tabela de preços é uma ferramenta para a gestão estatal e a arrecadação de impostos, não um instrumento para regular a oferta e a demanda do mercado. A estabilização da política de preços de terrenos deve visar o objetivo de longo prazo da transparência, da equidade e da sustentabilidade.
Ao mesmo tempo, é necessário definir claramente as responsabilidades entre os níveis central e local. O Estado deve apenas fornecer um quadro técnico unificado e um método de precificação, cabendo ao município operar e ajustar na prática. Além disso, é preciso aumentar a flexibilidade na gestão dos preços da terra, permitindo que os municípios definam coeficientes de ajuste flexíveis de acordo com cada área, período, tipo de uso da terra e objetivos de desenvolvimento socioeconômico; aplicar diferentes níveis de taxas de uso da terra, aluguéis, impostos, taxas e encargos, dependendo da finalidade de uso (terreno residencial, comercial e de serviços, produtivo, agrícola , etc.) e de acordo com o nível de infraestrutura e desenvolvimento urbano de cada região.
Em particular, os especialistas sugerem que é necessário garantir a estabilidade e um roteiro razoável. Assim, é necessário construir um roteiro de ajuste adequado para evitar causar "choques" no mercado e impactos repentinos nas empresas e nas pessoas, especialmente no contexto em que muitas localidades ainda estão aprimorando o modelo de governo urbano de dois níveis.
Além disso, é necessário fortalecer a comunicação e as orientações para a implementação. A divulgação e a explicação das políticas ajudarão as pessoas, as empresas e os corretores a compreender a natureza e o papel das listas de preços de terrenos, evitando a exploração para "inflacionar os preços" ou criar falsas expectativas sobre as tendências do mercado.
Fonte: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-dat-tang-manh-tu-2026-co-hoi-va-thach-thuc-cho-thi-truong-bat-dong-san-20251109172330997.htm
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