Grandes expectativas com a entrada em vigor das leis imobiliárias a partir de 1º de agosto de 2024

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No seminário "Foco no investimento imobiliário no novo contexto", especialistas e líderes empresariais avaliaram o impacto das leis relacionadas ao setor imobiliário que entrarão em vigor a partir de 1º de agosto de 2024.

A partir de 1º de agosto de 2024, a Lei de Terras, a Lei de Negócios Imobiliários e a Lei de Habitação (alterada) entrarão oficialmente em vigor. São leis particularmente importantes, com grande impacto no desenvolvimento do mercado imobiliário em geral e da economia em particular.

No seminário " Foco no investimento imobiliário no novo contexto", organizado pela revista TheLEADER , especialistas e empresas esperavam que as leis relacionadas ao mercado imobiliário, que entrarão em vigor em 1º de agosto de 2024, criariam um novo avanço, gerando impulso para o desenvolvimento do mercado.

Dr. Nguyen Van Dinh, vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã: " Criando um jogo melhor e mais atraente"

Nessas leis revisadas, o ponto de vista dos legisladores é unificar as regulamentações institucionais relacionadas ao uso da terra, evitar sobreposições e conflitos entre as leis, ajudar as atividades de investimento e o uso dos recursos da terra a serem claros e transparentes e focar em como promover a capacidade prática.

As recentes dificuldades do mercado também são um filtro transformador. O mercado só terá empresas capazes. As pequenas empresas serão forçadas a formar joint ventures e parcerias para terem força suficiente para se desenvolver e sobreviver no mercado.

Quando as leis entrarem em vigor, as empresas não poderão "pegar um ladrão de mãos vazias"; desenvolver projetos será muito mais difícil. Os investidores precisam ser trabalhadores de verdade, jogadores de verdade. Pegar a onda e navegar virtualmente não será possível quando as novas regulamentações legais entrarem em vigor.

Alguns pontos novos da legislação relacionada ao mercado imobiliário, como a tabela de preços de terrenos, que antes era regulamentada a cada 5 anos e decidida pelo governo central, agora são atualizados anualmente, de forma descentralizada para cada localidade. As informações sobre os preços dos terrenos são rigorosas e claras, para tornar o jogo mais justo e equitativo.

Além disso, há regulamentações sobre investimentos, habitação social, venda de casas para estrangeiros... essas são novas regulamentações que criarão um jogo melhor e mais atraente no futuro.

Com essas novas regulamentações na lei, a questão é se os decretos e circulares previstos na lei criarão gargalos adicionais ou não?

A questão da qualidade dos documentos jurídicos complementares ainda é uma grande preocupação para empresas e investidores. Será que esses documentos realmente ajudarão a eliminar dificuldades para as empresas?

Em particular, a questão do preço do terreno também é um grande gargalo. Se não for resolvida, continuará a causar congestionamento de projetos, gerando muitos problemas para o mercado imobiliário.

Sr. Nguyen Hoang Nam, Diretor Geral da G-Home: "Os investidores estão mais confiantes no desenvolvimento de moradias sociais"

Antes da entrada em vigor das leis em 1º de agosto, os decretos orientadores sobre habitação social já estavam em vigor. Em particular, a resolução do processo de avaliação de terras ajuda a encurtar significativamente o processo de desenvolvimento de habitação social.

Além disso, os investidores em habitação social não precisam mais reservar 20% da área para aluguel e só podem vender após 5 anos. Isso "desvincula" significativamente o preço do aluguel, que atualmente é público em portais de informação, mas ainda é mais caro do que o preço médio para as pessoas alugarem, sem mencionar os procedimentos legais muito complicados. Comprar, vender ou alugar deve ser uma decisão do mercado.

Além disso, com as regulamentações anteriores, as pessoas que tinham direito a comprar moradias sociais não tinham dinheiro suficiente, enquanto as pessoas de classe média que não tinham dinheiro suficiente para comprar moradias comerciais não atendiam aos requisitos para comprar moradias sociais. Além disso, havia regulamentações sobrepostas e complexas sobre questões de domicílio e registro de domicílio.

Por fim, a remoção da exigência de que o indivíduo (marido/esposa) tenha uma renda de no máximo 1 milhão de VND por mês, mas a adição do cálculo oficial da renda total do casal não excedendo 30 milhões de VND/mês aliviou muito as pessoas, mostrando que o Ministério da Construção e o Governo ouviram as opiniões dos especialistas.

Os quatro fatores acima ajudarão os investidores a se sentirem mais confiantes no desenvolvimento de moradias sociais.

Atualmente, nos países desenvolvidos, 1 em cada 5 pessoas vive em moradias sociais. Isso demonstra a razoabilidade e a base do "valor de 20%" segundo as normas estabelecidas pelos órgãos gestores.

Com uma forte flexibilização legal, espero que a nova circular ajude a remover todas as dificuldades para que os investidores possam se sentir seguros na construção de moradias sociais.

Sr. Nguyen Dung Minh, Diretor Geral Adjunto do MIKGroup: "Espero que o mercado tenha mais áreas urbanas grandes, com centenas de hectares"

No futuro, espero que as novas leis criem oportunidades para grandes investidores realizarem novos projetos de grande porte que agreguem valor real à sociedade. Nos últimos 5 anos, projetos de grande porte como Vinhomes Smart City, Ocean, Ecopark... geraram grande valor agregado.

Por exemplo, o Smart City Tay Mo, que há quatro anos tinha um preço de venda de apenas 30 milhões de VND/m², agora atingiu 80-90 milhões de VND/m². Isso não prova que o mercado esteja aquecido, mas demonstra que o projeto foi investido de forma metódica, tem boa escala e infraestrutura e trouxe valor real aos compradores.

Acredito que a questão de curto prazo da oferta limitada seja um dos fatores que afetam o preço de venda. De agora até o final do ano e início do próximo, o preço médio de venda aumentará ainda mais.

No futuro próximo, com o novo corredor legal, espero que o mercado tenha mais fundos de terras de grande porte e áreas urbanas realmente grandes, de centenas de hectares ou mais.

Sr. Nguyen Tho Tuyen, Presidente do Grupo BHS: "Há oportunidades para pequenos e médios investidores"

Na minha opinião, o impacto das três leis alteradas sobre os pequenos e médios investidores não é tão importante quanto a disponibilidade ou não de recursos das empresas. A avaliação geral da BHS é que pelo menos três tipos de leis foram aprovadas, e aprovadas antecipadamente.

Assim como no futebol, acredito que nenhuma lei é benéfica ou prejudicial apenas a um grupo específico de pessoas. Novas leis podem ser consideradas um limite para investidores imobiliários seguirem e desenvolverem produtos adequados.

De fato, o mercado imobiliário vietnamita abrange muitas províncias e cidades, com milhares de investidores. Portanto, ainda esperamos oportunidades para pequenos e médios investidores. Por exemplo, a G-Home implementou com sucesso moradias sociais em províncias montanhosas.

Acredito que o impacto dos fatores de mercado é real, visto que existem muitas entidades que compõem o setor imobiliário, incluindo oferta, demanda, forças jurídicas e de corretagem de vendas. Após mais de 2 anos de dificuldades e baixa liquidez, o mercado imobiliário se recuperou, mas está concentrado nas grandes cidades.

Pequenos e médios investidores não têm a vantagem de recursos, o que dificulta a competição em grandes mercados. Mas ainda existem oportunidades em mercados periféricos e novos mercados.

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Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-lon-khi-cac-luat-lien-quan-den-bat-dong-san-co-hieu-luc-tu-ngay-182024-d221255.html