O motivo pelo qual apartamentos com preço inferior a 25 milhões de VND/m² estão "extintos" nas grandes cidades: Hanói abandona duas decisões relacionadas a leilões de terrenos.

Dados de pesquisa da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã mostram que o segmento de apartamentos acessíveis (com preço inferior a 25 milhões de VND/m²) – habitação popular – tornou-se "extinto". (Foto: Linh An)

As necessidades de habitação acessível são "abandonadas".

O mercado imobiliário vietnamita tem gradualmente "aquecedo" graças ao estímulo da nova oferta e às políticas de apoio do governo . No entanto, o aumento da oferta – impulsionado principalmente pelo segmento de alto padrão – atendeu apenas uma pequena parte das necessidades habitacionais da população, enquanto as necessidades da maioria – moradias populares – estão sendo "abandonadas", tornando o desequilíbrio entre oferta e demanda cada vez mais grave.

Dados de pesquisa da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) mostram que o segmento de apartamentos acessíveis (com preços abaixo de 25 milhões de VND/m²) – habitação popular – tornou-se "extinto" nos últimos anos e é muito difícil, ou mesmo impossível, de reaparecer em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh.

Especificamente, as estatísticas da VARS mostram que, no período de 2018 a 2023, não só a quantidade de apartamentos diminuiu continuamente, como também a estrutura da oferta de apartamentos nas duas áreas urbanas especiais está cada vez mais desequilibrada. A oferta está cada vez mais voltada para o segmento de alto padrão e luxo.

Em Hanói, antes de atingir esse marco, a proporção de apartamentos acessíveis recém-lançados chegou a 35% em 2018, caiu para 20% em 2019 e para apenas 12% em 2020. Em 2021 e 2022, a oferta de apartamentos acessíveis em Hanói continuou a diminuir, atingindo apenas cerca de 4% do total de apartamentos colocados à venda.

Na cidade de Ho Chi Minh , desde 2018, a proporção de apartamentos acessíveis diminuiu drasticamente a uma taxa de dois dígitos, passando de 20% em 2018 para 0,5% em 2020, antes de desaparecer completamente em 2021.

Até os primeiros 9 meses de 2024, a oferta de apartamentos em Hanói apresentou uma recuperação significativa, mas o desequilíbrio entre oferta e demanda tornou-se ainda mais grave quando cerca de 80% dos apartamentos colocados à venda em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh nos primeiros 9 meses de 2024 tiveram um preço de venda de 50 milhões de VND/m² ou mais.

Apesar do preço elevado, os projetos recém-lançados têm alcançado ótimas taxas de vendas, pois a demanda por apartamentos, tanto para moradia quanto para investimento, permanece sempre alta e em tendência de alta. Alguns empreendimentos residenciais registraram taxas de absorção de até 99% já no lançamento oficial.

Essa situação faz com que os preços dos apartamentos aumentem continuamente e estabeleçam um novo patamar, em um nível elevado tanto no mercado primário quanto no secundário, muito além da capacidade de pagamento e da taxa de crescimento da renda da maioria das pessoas.

A pesquisa sobre o índice de preços de apartamentos, que reflete as flutuações médias de preço de venda de projetos em uma amostra de 150 projetos selecionados e observados pela VARS, também mostra que, no terceiro trimestre de 2024, o preço médio de venda do conjunto de projetos da amostra em Hanói está próximo de 60 milhões de VND/m², um aumento de 64,0% em comparação com o segundo trimestre de 2019.

O preço médio de venda de conjuntos habitacionais em Ho Chi Minh aumentou de VND 49,2 milhões/m² para VND 64,2 milhões/m², refletindo um aumento de 30,6% em comparação com o período base.

Em Da Nang, o índice de preços de mercado apresentou um aumento de 46,2% no terceiro trimestre, superior ao da cidade de Ho Chi Minh, com mais de 50% da nova oferta no terceiro trimestre precificada acima de 80 milhões de VND/m².

Assim, pode-se dizer que nas grandes cidades, embora a demanda por moradias acessíveis seja muito grande e não seja atendida, a oferta de apartamentos de luxo não é excessiva e atende apenas a uma parte dessa demanda.

Qual é a causa?

A VARS acredita que é difícil para a habitação acessível "surgir" nas áreas centrais de Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, porque o número de projetos habitacionais aprovados para investimento nos últimos anos é extremamente reduzido. Em 2023 e início de 2024, quase não haverá novos projetos no segmento de habitação acessível sendo implementados, e os projetos imobiliários em andamento se concentrarão principalmente no segmento de alto padrão.

Ao explicar o motivo, a VARS disse:

Em primeiro lugar , a principal razão pela qual as habitações acessíveis não recebem muita atenção das construtoras é porque a margem de lucro nesse segmento é menor do que a dos segmentos de alto padrão.

Para construir moradias populares, as construtoras precisam otimizar custos desde o terreno e a construção até a operação. Enquanto isso, cálculos de incorporadoras mostram que, com uma margem de lucro de apenas cerca de 15%, se o capital ficar parado por 1 a 2 anos ou se as vendas atrasarem por 1 a 2 anos, as construtoras terão prejuízo.

Além disso, os fundos fundiários centrais estão cada vez mais escassos, tanto atualmente quanto no futuro, estando localizados principalmente em grandes áreas urbanas com uma série de infraestruturas e serviços públicos que necessitam de investimento. Ademais, os custos de insumos, especialmente os custos da terra, estão aumentando, tornando os preços inacessíveis.

Em segundo lugar , embora o Governo tenha implementado diversas políticas para incentivar o desenvolvimento de habitações sociais e acessíveis, os procedimentos legais relacionados com terrenos e planeamento continuam a ser grandes obstáculos. O complexo processo de licenciamento, a sua morosidade, juntamente com a crescente escassez de terrenos para desenvolvimento habitacional nas grandes cidades, obrigam os promotores imobiliários a ponderar cuidadosamente antes de investir neste segmento.

Além disso, as políticas de apoio ao crédito para compradores de imóveis nesse segmento não foram implementadas de forma sincronizada. Os pacotes de apoio financeiro para pessoas de baixa e média renda, como taxas de juros preferenciais e fontes de financiamento, ainda enfrentam muitas dificuldades de acesso e procedimentos complexos.

Em terceiro lugar , os projetos de alto padrão oferecem margens de lucro elevadas e são fáceis de vender. Isso ocorre porque a demanda por imóveis de alto padrão, tanto para uso residencial quanto para investimento, é muito grande, impulsionada pelo desenvolvimento econômico e pela onda de investimentos estrangeiros, bem como pela flexibilização das condições de propriedade para vietnamitas residentes no exterior, graças ao novo corredor legal.

Na verdade, o número de clientes dispostos a pagar um preço mais alto para possuir os produtos mais exclusivos e sofisticados do empreendimento não é pequeno. Isso torna o segmento de habitação popular menos atrativo para as construtoras.

Entrega de mais de 12,5 hectares de terreno para o Projeto de Habitação Urbana em Duy Tien.

O Comitê Popular da província de Ha Nam acaba de emitir uma decisão para destinar 125.012,07 m² de terreno à Trung Dong Construction Investment Joint Stock Company (Trung Dong Company) para a implementação do projeto de construção de uma área habitacional urbana na cidade de Duy Tien. Desse total, 11.979,28 m² de terreno serão destinados à construção de moradias sociais.

De acordo com a Decisão, o Comitê Popular da província de Ha Nam atribuiu à empresa Trung Dong 125.012,07 m² de terreno nos bairros de Hoang Dong e Tien Noi, na cidade de Duy Tien, para a implementação do projeto de construção de uma área habitacional urbana. Desse total, 82.882,5 m² serão destinados à construção de infraestrutura técnica e social, incluindo: habitações sociais (11.979,28 m²), centros culturais, escolas, áreas verdes, obras de infraestrutura hídrica e de trânsito, conforme o planejamento detalhado aprovado.

Após o investimento em construção, as obras de infraestrutura não utilizadas pelos investidores serão entregues às autoridades locais e agências especializadas para gestão, de acordo com as normas vigentes.

Além disso, o Comitê Popular da província de Ha Nam também concedeu à empresa Trung Dong um terreno residencial de 42.129,57 metros quadrados, com um prazo de uso de 50 anos. O cessionário dos direitos de uso do terreno residencial e o comprador das casas vinculadas a esses direitos têm o direito de usar o terreno de forma estável e permanente.

Além disso, o Comitê Popular Provincial também arrendou 10.409,48 metros quadrados de terreno no bairro de Tien Noi para a empresa Trung Dong, para fins de atividades comerciais e de serviços, em conformidade com a lei, por um período de 50 anos.

O Comitê Popular da província de Ha Nam declarou que o método de alocação e arrendamento de terras não se baseia em leilão de direitos de uso da terra, nem em licitação para selecionar investidores para a implementação de projetos que utilizem a terra. O Comitê Popular da província de Ha Nam solicitou ao Comitê Popular da cidade de Duy Tien que coordene com as autoridades dos distritos de Hoang Dong e Tien Noi, bem como com o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente, a definição dos limites e a transferência da terra para a empresa Trung Dong, além de agilizar o processo de recuperação e desocupação da área restante dentro dos limites do projeto.

O Comitê Popular Provincial também solicitou à Trung Dong Company que concentrasse recursos para implementar o projeto rapidamente. Após a conclusão das obras, a empresa deverá entregar a infraestrutura e o terreno não utilizado ao governo local.

Os departamentos e agências competentes continuarão a coordenar e apoiar a empresa na realização dos procedimentos de investimento, no pagamento das taxas de uso da terra e na implementação do projeto em conformidade com a lei.

O Projeto de Habitação Urbana na cidade de Duy Tien é um dos projetos importantes para desenvolver a infraestrutura urbana, atender às necessidades habitacionais da população e contribuir para promover o desenvolvimento socioeconômico da localidade.

Hanói: Revogação de duas decisões relacionadas ao leilão de direitos de uso da terra

O Comitê Popular de Hanói acaba de emitir a Decisão nº 67/2024/QD-UBND, que revoga duas decisões sobre regulamentos relativos à autoridade para aprovar o preço inicial para leilão de direitos de uso da terra para alocação de terras com taxas de uso ou arrendamento em Hanói. A Decisão entra em vigor em 1º de dezembro de 2024.

Especificamente, o Comitê Popular de Hanói revogou integralmente a Decisão nº 19/2019/QD-UBND, de 15 de outubro de 2019, do Comitê Popular da Cidade, que regulamentava a autoridade para aprovar o preço inicial do leilão de direitos de uso da terra para alocação de terras com taxas de uso ou arrendamento de terras na cidade de Hanói.

Ao mesmo tempo, a cidade também revogou a Decisão nº 07/2023/QD-UBND, de 21 de abril de 2023, do Comitê Popular da Cidade, que alterava o Artigo 1 da Decisão nº 19/2019/QD-UBND, de 15 de outubro de 2019, sobre as normas relativas à autoridade para aprovar o preço inicial do leilão de direitos de uso da terra para alocação de terras com taxas de uso ou arrendamento de terras na cidade de Hanói.

Assim, na Decisão nº 07/2023/QD-UBND, o Comitê Popular de Hanói aprovará o preço inicial para o leilão de direitos de uso da terra para alocação de terras com taxas de uso ou arrendamento de terras com pagamento único para todo o prazo do arrendamento, aplicável a terrenos ou áreas de terra com valor igual ou superior a 30 bilhões de VND.

A decisão entra em vigor a partir de 1º de dezembro de 2024.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-chung-cu-duoi-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-o-thanh-pho-lon-ha-noi-bo-2-quyet-dinh-lien-quan-dau-gia-dat-295129.html