A razão pela qual apartamentos abaixo de 25 milhões de VND/m2 estão 'extintos' nas grandes cidades, Hanói abandona 2 decisões relacionadas a leilões de terras

Dados de pesquisa da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã mostram que o segmento de apartamentos acessíveis (com preços abaixo de VND 25 milhões/m²) — moradias populares — foi "extinto". (Foto: Linh An)

As necessidades de habitação acessível são "abandonadas"

O mercado imobiliário vietnamita tem se aquecido gradualmente, impulsionado pelas novas políticas de oferta e apoio do governo . No entanto, o aumento da oferta – principalmente do segmento de luxo – atendeu apenas a uma parcela muito pequena das necessidades habitacionais da população, enquanto as necessidades da maioria – moradia acessível – estão sendo "abandonadas", agravando ainda mais o desequilíbrio entre oferta e demanda.

Dados de pesquisa da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) mostram que o segmento de apartamentos acessíveis (com preços abaixo de VND 25 milhões/m2) - moradias populares, foi "extinto" nos últimos anos e é muito difícil, ou até mesmo impossível, reaparecer em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh.

Especificamente, as estatísticas do VARS mostram que, no período de 2018 a 2023, não apenas a quantidade de apartamentos diminuiu continuamente, mas a estrutura de oferta de apartamentos nas duas áreas urbanas específicas também está cada vez mais desequilibrada. A estrutura de oferta está cada vez mais "inclinada" para o segmento de alto padrão e luxo.

Em Hanói, antes de atingir o marco, a proporção de apartamentos acessíveis recém-lançados atingiu 35% em 2018, caiu para 20% em 2019 e apenas 12% em 2020. Em 2021 e 2022, a oferta de apartamentos acessíveis em Hanói continuou a diminuir, atingindo apenas cerca de 4% da oferta total de apartamentos lançados para venda.

Na Cidade de Ho Chi Minh , desde 2018, a proporção de apartamentos acessíveis diminuiu drasticamente a uma taxa de dois dígitos, de 20% em 2018 para 0,5% em 2020, antes de desaparecer completamente em 2021.

Até os primeiros 9 meses de 2024, a oferta de apartamentos em Hanói testemunhou uma recuperação significativa, mas o desequilíbrio entre oferta e demanda se tornou ainda mais sério quando cerca de 80% da oferta de apartamentos abertos para venda em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh nos primeiros 9 meses de 2024 tiveram um preço de venda de VND 50 milhões/m2 ou mais.

Apesar do preço elevado, projetos recém-lançados ou novos lançamentos têm alcançado taxas de vendas muito boas, pois a demanda por apartamentos, tanto para moradia quanto para investimento, sempre se manteve alta e em tendência de crescimento. Alguns projetos de apartamentos registraram taxas de absorção de até 99% logo no lançamento oficial.

Essa situação faz com que os preços dos apartamentos aumentem continuamente e estabeleçam um novo patamar, em um patamar alto tanto no mercado primário quanto no secundário, muito além da capacidade de pagamento e da taxa de crescimento da renda da maioria das pessoas.

A pesquisa sobre o índice de preços de apartamentos, refletindo as flutuações médias do preço de venda de projetos no conjunto de amostra de 150 projetos selecionados e observados pela VARS, também mostra que, no terceiro trimestre de 2024, o preço médio de venda do conjunto de projetos de amostra em Hanói estava próximo de 60 milhões de VND/m2, um aumento de 64,0% em comparação ao segundo trimestre de 2019.

O preço médio de venda de conjuntos de projetos na Cidade de Ho Chi Minh aumentou de VND 49,2 milhões/m2 para VND 64,2 milhões/m2, refletindo um aumento de 30,6% em comparação ao período base.

Em Da Nang, o índice de preços de mercado de Da Nang mostrou um aumento de 46,2% no terceiro trimestre, maior que o da Cidade de Ho Chi Minh, com mais de 50% da nova oferta no terceiro trimestre com preço acima de VND 80 milhões/m2.

Assim, pode-se dizer que, nas grandes cidades, embora a demanda por moradias populares seja muito grande e não seja atendida, a oferta de apartamentos de luxo não é redundante e atende apenas a uma parte da demanda.

Qual é a causa?

A VARS acredita que é difícil que moradias populares "apareçam" nas áreas centrais de Hanói e da Cidade de Ho Chi Minh, pois o número de projetos habitacionais aprovados para investimento nos últimos anos só pode ser "contado nos dedos". Em 2023 e no início de 2024, quase não haverá novos projetos no segmento de moradias populares sendo implementados, e os projetos imobiliários em andamento se concentram principalmente no segmento de alto padrão.

Explicando o motivo, VARS disse:

Em primeiro lugar , a principal razão pela qual a habitação acessível não recebe muita atenção dos incorporadores imobiliários é porque a margem de lucro desse segmento é menor do que a dos segmentos de alto padrão.

Para construir moradias populares, as construtoras precisam otimizar custos, desde o financiamento do terreno, passando pela construção até a operação. Entretanto, cálculos feitos por construtoras mostram que, com uma margem de lucro de apenas 15%, se o capital ficar estagnado por 1 a 2 anos ou as vendas forem adiadas por 1 a 2 anos, as construtoras perderão dinheiro.

Além disso, os fundos fundiários centrais estão cada vez mais escassos, atualmente e no futuro, localizados principalmente em grandes áreas urbanas com uma série de infraestrutura e serviços públicos que precisam de investimento, além de os custos de insumos, especialmente os custos da terra, estarem aumentando, e os preços não podem ser acessíveis.

Em segundo lugar , embora o Governo tenha introduzido diversas políticas para incentivar o desenvolvimento de moradias sociais e acessíveis, os procedimentos legais relacionados à terra e ao planejamento ainda representam grandes barreiras. O complexo processo de licenciamento, a longa demora, aliado à escassez cada vez maior de recursos para o desenvolvimento habitacional nas grandes cidades, obrigam os empreendedores a considerar cuidadosamente antes de investir neste segmento.

Além disso, as políticas de apoio ao crédito para compradores de imóveis neste segmento não têm sido implementadas de forma sincronizada. Pacotes de apoio financeiro para pessoas de renda média e baixa, como taxas de juros preferenciais e fontes de empréstimo, ainda enfrentam muitas dificuldades de acesso e procedimentos complicados.

Terceiro , projetos de alto padrão proporcionam altas margens de lucro e não são difíceis de vender. Como a demanda por moradias de alto padrão, incluindo necessidades residenciais e de investimento, é muito grande, o grupo de clientes de alta renda está em constante crescimento, acompanhando o desenvolvimento econômico e a onda de investimentos estrangeiros, bem como o número de estrangeiros vietnamitas no exterior, com base no novo corredor legal que "flexibiliza" as condições de propriedade para esse grupo.

De fato, o número de clientes dispostos a pagar um valor extra para possuir os produtos mais limitados e de alto padrão do projeto não é pequeno. Isso torna o segmento de moradias populares menos atraente para os incorporadores.

Entrega de mais de 12,5 hectares de terra para o Projeto de Habitação Urbana em Duy Tien

O Comitê Popular da província de Ha Nam acaba de emitir uma Decisão para alocar 125.012,07 m² de terreno à Trung Dong Construction Investment Joint Stock Company (Trung Dong Company) para implementar o projeto de construção de uma área habitacional urbana na cidade de Duy Tien. Desse total, 11.979,28 m² de terreno são destinados à construção de moradias sociais.

De acordo com a Decisão, o Comitê Popular da Província de Ha Nam cedeu à Companhia Trung Dong um terreno de 125.012,07 m² nos bairros de Hoang Dong e Tien Noi, na cidade de Duy Tien, para implementar o projeto de construção de uma área habitacional urbana. Desse total, 82.882,5 m² serão utilizados para a construção de obras de infraestrutura técnica e social, incluindo: habitação social (11.979,28 m²), casas culturais, escolas, áreas verdes, obras de drenagem e de trânsito, de acordo com o planejamento detalhado aprovado.

Após o investimento na construção, as obras de infraestrutura não utilizadas pelos investidores serão entregues às autoridades locais e agências especializadas para gestão de acordo com os regulamentos.

Além disso, o Comitê Popular da província de Ha Nam também cedeu 42.129,57 metros quadrados de terreno residencial à Trung Dong Company, com um prazo de uso do solo de 50 anos. O cessionário dos direitos de uso do solo residencial e o comprador de casas vinculadas aos direitos de uso do solo residencial têm o direito de usar o terreno de forma estável e permanente.

Além disso, o Comitê Popular Provincial também arrendou 10.409,48 metros quadrados de terra no bairro de Tien Noi para a Trung Dong Company para fins de atividades comerciais e de serviços, de acordo com a lei, por um período de 50 anos.

O Comitê Popular da província de Ha Nam afirmou que o método de alocação e arrendamento de terras não consiste em leiloar direitos de uso da terra, nem em licitar investidores para implementar projetos que utilizem a terra. O Comitê Popular da província de Ha Nam solicitou ao Comitê Popular da cidade de Duy Tien que coordene com as autoridades dos distritos de Hoang Dong e Tien Noi e com o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente para determinar os limites e entregar a terra à Companhia Trung Dong, e, ao mesmo tempo, acelere o andamento da recuperação de terras e a limpeza do terreno restante dentro dos limites do projeto.

O Comitê Popular Provincial também solicitou à Trung Dong Company que concentrasse recursos para implementar rapidamente o projeto. Após a conclusão das obras, a empresa deverá entregar as obras de infraestrutura e os terrenos não utilizados ao governo local.

Os departamentos e agências relevantes continuarão a coordenar e dar suporte à empresa na execução dos procedimentos de investimento, no pagamento de taxas de uso da terra e na implementação do projeto de acordo com a lei.

O Projeto de Habitação Urbana na cidade de Duy Tien é um dos projetos importantes para desenvolver infraestrutura urbana, atender às necessidades de moradia das pessoas e contribuir para promover o desenvolvimento socioeconômico da localidade.

Hanói: revogar duas decisões relacionadas ao leilão de direitos de uso da terra

O Comitê Popular de Hanói acaba de emitir a Decisão nº 67/2024/QD-UBND, revogando duas decisões sobre regulamentos que regulam a autoridade para aprovar o preço inicial para leilões de direitos de uso da terra para alocação de terras com taxas de uso da terra ou arrendamento de terras em Hanói. A Decisão entra em vigor em 1º de dezembro de 2024.

Especificamente, o Comitê Popular de Hanói aboliu toda a Decisão nº 19/2019/QD-UBND datada de 15 de outubro de 2019 do Comitê Popular da Cidade que regulamentava a autoridade para aprovar o preço inicial para leilão de direitos de uso da terra para alocação de terras com taxas de uso da terra ou arrendamento de terras na cidade de Hanói.

Ao mesmo tempo, a cidade também aboliu a Decisão nº 07/2023/QD-UBND de 21 de abril de 2023 do Comitê Popular da Cidade sobre a alteração do Artigo 1 da Decisão nº 19/2019/QD-UBND de 15 de outubro de 2019 sobre os regulamentos sobre a autoridade para aprovar o preço inicial do leilão de direitos de uso da terra para alocar terras com taxas de uso da terra ou arrendar terras na cidade de Hanói.

Assim, na Decisão nº 07/2023/QD-UBND, o Comitê Popular de Hanói aprovará o preço inicial para o leilão de direitos de uso da terra para alocação de terras com taxas de uso da terra ou arrendamento de terras com um pagamento único para todo o prazo do arrendamento, aplicado a terrenos ou áreas de terra com um valor de 30 bilhões de VND ou mais.

A decisão entra em vigor em 1º de dezembro de 2024.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-chung-cu-duoi-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-o-thanh-pho-lon-ha-noi-bo-2-quyet-dinh-lien-quan-dau-gia-dat-295129.html