Comprar um apartamento para alugar: a era de ouro acabou!

A taxa de retorno do aluguel de apartamentos agora é de apenas 3%-4%, muito menor do que alguns anos atrás.

Por muitos anos, comprar um apartamento para alugar tem sido uma escolha segura, proporcionando uma renda mensal estável para muitas pessoas, especialmente clientes de meia-idade. Eles veem isso não apenas como uma forma de preservar o patrimônio, mas também como um canal de lucro sustentável, graças à valorização do apartamento ao longo do tempo. No entanto, nos últimos anos, a realidade mostra que o problema do lucro com o aluguel está mudando rapidamente, com o preço de compra de um apartamento "disparando", enquanto o valor do aluguel só aumenta "como um caracol".

A taxa de rentabilidade diminuiu em mais de metade

Uma pesquisa realizada por um repórter do jornal Lao Dong mostra que, apenas nos últimos 3 a 4 anos, os preços dos apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh aumentaram de 30% a 50%, com alguns projetos até dobrando. Enquanto isso, os preços dos aluguéis aumentaram apenas de 10% a 15%. Essa diferença fez com que a taxa de lucro dos aluguéis caísse drasticamente, em muitos casos apenas 2% a 3% ao ano, abaixo da taxa de juros dos depósitos de poupança.

Os preços dos apartamentos estão cada vez mais altos, mas os rendimentos dos aluguéis estão em níveis historicamente baixos.

A Sra. Thanh Dung (residente do bairro de Xuan Hoa) disse que, em 2015-2016, comprou dois apartamentos de dois quartos no projeto Masteri Thao Dien (bairro de An Khanh) por apenas 2,4 bilhões de VND/apartamento. Após concluir o interior, ela os alugou por 1.000 USD/mês. No entanto, após a pandemia, o preço do aluguel caiu para 19 milhões de VND/mês. Pelo contrário, o valor dos apartamentos disparou. Em abril de 2025, ela vendeu um apartamento por 6,9 bilhões de VND, um aumento de quase 290% em relação ao momento da compra. Poucos meses depois, o novo proprietário o transferiu por 8 bilhões de VND, enquanto o preço do aluguel desta casa agora é apenas 1-2 milhões de VND mais alto do que quando ela o vendeu. A taxa de retorno sobre o aluguel de capital era de 10% ao ano, mas agora é de apenas cerca de 3,5%.

Não apenas Masteri Thao Dien, mas muitas áreas que costumavam ser "paraísos" para aluguel de apartamentos também estão em situação semelhante. Na área urbana de Phu My Hung (nos bairros de Tan Hung e Tan My), onde a taxa de lucro costumava ser de 6% a 9% ao ano, muitos proprietários se retiraram. A Sra. Minh, investidora de longa data, disse que possuía de dois a três apartamentos aqui, mas vendeu todos eles este ano. "Anteriormente, um apartamento novo de dois quartos, com preço entre 4,2 e 4,5 bilhões de VND, podia ser facilmente alugado por 20 a 21 milhões de VND/mês. Agora, esse preço é difícil de manter, e muitos apartamentos custam apenas 17 a 18 milhões de VND/mês devido à concorrência da nova oferta. Alugar não é mais tão "bom" quanto antes, e tenho que declarar um imposto de 5% todo mês, então decidi vender para investir em outros canais", disse ela.

No segmento mais acessível, como o apartamento Phu My (bairro de Phu Thuan), o preço de um apartamento de dois quartos é de cerca de 3,8 a 3,9 bilhões de VND, mas o aluguel é de apenas 12 milhões de VND/mês, ou um rendimento de cerca de 4%. Projetos no Distrito 8, Binh Tan, e no antigo Distrito 9 são semelhantes, com preços de 2,7 a 3,5 bilhões de VND/apartamento, mas o aluguel é de apenas 8 a 10 milhões de VND/mês, com um rendimento de 3% a 3,3%.

Não tão "fácil" como antes

A Sra. Huong, gerente de vendas de uma empresa especializada em aluguel de apartamentos na região de Phu My Hung, admitiu que o nível de preços atual é muito alto em comparação com a renda do aluguel. "Os inquilinos atuais preferem apartamentos novos aos antigos, mas o custo do investimento de capital aumentou rapidamente nos últimos 4 a 5 anos. Portanto, embora a demanda por aluguel não tenha desaparecido, a taxa de retorno para os investidores diminuiu significativamente", disse ela.

O cenário geral do mercado também reflete essa tendência. De acordo com um relatório da CBRE Vietnam, no segundo trimestre de 2025, o preço médio de um apartamento primário em Hanói atingiu VND 79 milhões/m², um aumento de 13% em relação ao mesmo período do ano passado; o preço secundário atingiu VND 50 milhões/m², um aumento de 15%. Na Cidade de Ho Chi Minh, o preço primário atingiu VND 82 milhões/m², um aumento de 29%; o preço secundário foi de VND 53 milhões/m², um aumento de 33%. Enquanto isso, o rendimento bruto do aluguel nas duas principais cidades foi de apenas 3,4% a 3,7% nos primeiros 6 meses do ano. Esse valor é significativamente menor do que o de Bangkok - Tailândia (6,2%), Kuala Lumpur - Malásia (5,1%), Seul - Coreia (4,3%) e superior apenas ao de Hong Kong - China (3,2%) e Cingapura (3,3%).

O Sr. Vo Huynh Tuan Kiet, Diretor do Departamento de Marketing de Projetos Residenciais da CBRE Vietnam, explicou que o principal motivo para a queda nos rendimentos dos aluguéis é a limitada oferta de novos imóveis, especialmente na Cidade de Ho Chi Minh – onde, no primeiro e segundo trimestres de 2025, apenas 1.676 novos apartamentos foram abertos à venda, o menor número desde 2015. A maioria deles concentra-se no segmento médio-alto, o que levou à alta dos preços. Embora Hanói tenha uma oferta mais abundante (1.400 unidades no segundo trimestre), 100% estão nos segmentos de alto padrão e luxo, o que também eleva os preços.

Além dos fatores de oferta e demanda, custos adicionais como manutenção, administração e impostos também corroem os lucros dos investidores. Além disso, a tendência de aluguéis de curta temporada via Airbnb e o forte desenvolvimento de moradias sociais e populares estão reduzindo a demanda por aluguéis de apartamentos de longa temporada, especialmente no segmento de médio porte.

No entanto, alguns especialistas acreditam que ainda há oportunidades se os investidores souberem escolher. O Sr. Ta Trung Kien, diretor da Wohome Company, comentou: "Se você escolher o projeto recém-entregue certo, com boa localização e muitas comodidades, o aluguel ainda pode chegar a 4% a 5% ao ano, com um aumento de preço de 10% a 15% ao ano. O importante é que você não pode comprar em grandes quantidades como antes, mas sim calcular cuidadosamente cada produto."

Vislumbre de luz

A CBRE observou que apartamentos de médio porte nos bairros de Di An, Lai Thieu e Thu Dau Mot, na Cidade de Ho Chi Minh, estão atraindo muita atenção, graças à demanda real por moradias e aluguéis por parte de engenheiros e especialistas em parques industriais. Os lucros com aluguéis nessas áreas são bastante atraentes, enquanto os preços dos imóveis ainda têm espaço para crescimento a longo prazo, acompanhando o desenvolvimento industrial.

Fonte: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm