Comprar uma casa para alugar com bom lucro: dicas rápidas de verificação

Comprar e alugar imóveis é uma forma popular de investimento imobiliário no Vietnã atualmente. Os investidores costumam obter muitos benefícios com esse tipo de negócio devido ao seu potencial de lucro estável e à capacidade de acumular ativos ao longo do tempo.

No entanto, investir em imóveis para alugar também traz certos riscos. Embora você seja dono do imóvel, nem sempre é fácil encontrar inquilinos ou obter um fluxo de caixa estável com o aluguel. Além disso, custos de administração, manutenção, reparos, etc., também podem afetar os lucros do investidor.

Então, existe uma maneira de determinar se vale a pena investir em um imóvel para alugar? A BiggerPockets — a maior rede social de investimentos imobiliários dos EUA — revela a regra dos 2% para ajudar os investidores a avaliar rapidamente potenciais negócios imobiliários.

Aplique a regra dos 2%

A Regra dos 2% é uma ferramenta simples, porém eficaz, usada para avaliar aproximadamente o potencial de lucro de um imóvel para aluguel. De acordo com essa regra, a renda mensal de aluguel de um imóvel deve ser igual ou superior a 2% do preço de compra para ser considerado um bom investimento.

Primeiro, você precisa determinar o valor que precisa gastar para adquirir o imóvel, incluindo custos com impostos e serviços de corretagem. Em seguida, você precisa calcular a renda esperada com o aluguel.

Você pode coletar esses dados sozinho ou por meio de corretoras imobiliárias profissionais.

Se a renda mensal do aluguel for igual ou superior a 2% do preço de compra, o imóvel tem potencial para ser um bom investimento.

Se a renda mensal do aluguel for inferior a 2% do preço de compra, o investimento pode não render o retorno esperado. Se você ainda quiser investir neste imóvel, precisará ajustar o preço do aluguel ou reduzir os custos operacionais para atingir a taxa de retorno desejada.

Por exemplo, digamos que você compre um apartamento por 2 bilhões de VND. De acordo com a regra dos 2%, a renda mínima mensal de aluguel para garantir um bom lucro é de 40 milhões de VND.

Uma área imobiliária em Hanói (Foto: Tran Khang).

Caso o fluxo de caixa do aluguel atinja 50 milhões de VND/mês, isso indica que se trata de um investimento potencial. Por outro lado, se o preço do aluguel atingir apenas 30 milhões de VND/mês, você precisa considerar ajustar o preço do aluguel ou reduzir custos para atingir a taxa de retorno desejada.

No entanto, a regra dos 2% é apenas uma medida aproximada e não garante precisão absoluta para o potencial de lucro de qualquer imóvel. Muitos outros fatores afetam o retorno real do investimento imobiliário. Por exemplo, o fluxo de caixa mensal de aluguel depende do tipo de imóvel, localização, área, comodidades e condições de mercado.

Algumas outras ferramentas alternativas

A regra dos 2% é uma ferramenta simples e popular usada por muitos investidores para determinar rapidamente a rentabilidade de um imóvel para alugar. No entanto, esta é apenas uma regra geral e você ainda precisa analisar com mais cuidado ao decidir investir. Você pode usar outros métodos para ter uma perspectiva mais diversificada antes de investir.

O primeiro é o Multiplicador Bruto de Aluguel (MVR). Essa medida calcula a relação entre o preço de compra de um imóvel e o aluguel anual total. Por exemplo, se um imóvel custa 3 bilhões de VND e o aluguel anual total é de 300 milhões de VND, o MVR é 10. Geralmente, um MVR menor indica uma oportunidade de investimento mais atraente. No entanto, a desvantagem dessa ferramenta é que ela não leva em consideração os custos operacionais.

A segunda é a Receita Operacional Líquida (NOI). Essa métrica calcula o lucro anual do imóvel após as despesas operacionais, antes da dedução de impostos e parcelas da hipoteca. O NOI fornece uma imagem mais clara da lucratividade do imóvel. Se o índice NOI for positivo, o imóvel está gerando renda de aluguel suficiente para cobrir os custos operacionais.

A terceira é a Análise de Fluxo de Caixa. Além de focar apenas na receita de aluguel, a análise de fluxo de caixa também considera todos os fluxos de caixa, incluindo custos operacionais, juros, impostos, etc. Um fluxo de caixa positivo é um fator importante para manter a liquidez e garantir lucros sustentáveis.

A quarta é a Taxa de Capitalização (Cap Rate). Esta medida calcula a taxa de retorno anual sobre o investimento total de um imóvel. A Cap Rate é calculada dividindo o NOI pelo preço de compra do imóvel. Uma Cap Rate mais alta indica uma melhor oportunidade de investimento, mas geralmente acarreta um risco maior.

O quinto é a Análise de Valor Futuro. Em vez de focar apenas nos lucros atuais, considere o valor futuro do imóvel. No entanto, esse método geralmente requer experiência e conhecimento do mercado imobiliário.

Ao combinar essas alternativas, os investidores podem criar uma estratégia de investimento abrangente para tomar decisões de investimento mais abrangentes e informadas.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm