Dinheiro barato flui fortemente para o mercado imobiliário: oportunidade de investimento ou risco potencial?

O dinheiro barato flui para o mercado imobiliário em 2025, tornando este mercado um canal atraente para investimentos imobiliários em um momento em que os preços do ouro atingem o pico e as ações flutuam fortemente. Especuladores rapidamente aproveitam essa oportunidade para aumentar os lucros, e os preços dos terrenos aumentam rapidamente, ultrapassando a renda das pessoas, o que representa muitos riscos potenciais.

O mercado imobiliário enfrenta "vento favorável"?

Nos primeiros 8 meses de 2025, a economia vietnamita foi "impulsionada" com cerca de 1,8 milhão de bilhões de VND, mantendo as baixas taxas de juros em níveis mínimos. O abundante fluxo de caixa rapidamente encontrou canais de refúgio, como ações e, especialmente, imóveis. Em 30 de junho, o crédito imobiliário em aberto atingiu 3,18 milhões de bilhões de VND, 2,4 vezes maior do que no final de 2024 e representando 18,5% da dívida total em aberto de todo o sistema. Em particular, alguns bancos que emprestam para o setor imobiliário representaram mais de 64% da dívida total em aberto.

O Dr. Tran Xuan Luong, Diretor Adjunto do Instituto de Pesquisa e Avaliação do Mercado Imobiliário do Vietnã (VARS IRE), comentou que o capital barato criou um claro impulso para o mercado imobiliário, aliado a fatores de longo prazo, como infraestrutura rodoviária, IED no Vietnã, turismo e aumento da renda. De fato, nos últimos anos, cada projeto de investimento público, como rodovias, aeroportos e pontes fluviais, não apenas alterou a conectividade regional, mas também desencadeou imediatamente um aumento nos preços dos terrenos ao redor.

Enquanto a demanda real por moradias populares não é atendida, o capital flui para projetos de alto padrão, resorts ou terras especulativas que depois são abandonadas.

Ao mesmo tempo, o IED flui fortemente para o Vietnã, à medida que corporações globais reestruturam suas cadeias de suprimentos, impulsionando a demanda por imóveis industriais, logística, escritórios e até mesmo o mercado imobiliário para especialistas. A recuperação do turismo também impulsiona o mercado imobiliário de resorts, enquanto a renda da população aumenta gradualmente, fortalecendo seu poder de compra de moradia.

“Pode-se dizer que o mercado imobiliário está enfrentando um “vento favorável” tanto da política monetária quanto da dinâmica macroeconômica, tornando o mercado imobiliário de 2025 a escolha prioritária de fluxo de caixa neste período”, disse o Dr. Luong.

Analisando as razões para o impulso do mercado, o Sr. Nguyen Quang Huy, Diretor Executivo da Faculdade de Finanças e Bancos da Universidade Nguyen Trai, afirmou que o investimento público em infraestruturas essenciais, como a Via Expressa Norte-Sul, aeroportos internacionais, pontes fluviais ou ferrovias de alta velocidade, tem expandido o espaço para desenvolvimento urbano e parques industriais, ao mesmo tempo em que valoriza os terrenos em novas áreas de conexão. Além disso, a onda de IED para o Vietnã continua a fluir fortemente, visto que a posição do Vietnã na cadeia de suprimentos global está cada vez mais elevada. Isso não só aumenta a demanda por terrenos industriais, armazéns e escritórios, como também gera um mercado imobiliário para especialistas estrangeiros.

Muitas vilas abandonadas na comuna de An Khanh, cidade de Hanói .

Além disso, segundo o Sr. Huy, a forte recuperação do turismo também tornou o Vietnã um destino atraente, promovendo o crescimento do setor imobiliário turístico, hoteleiro e comercial. Em particular, a economia e a renda da população aumentaram nos últimos anos, criando uma base sólida para o poder de compra de imóveis. Portanto, no contexto do fluxo de dinheiro das poupanças e dos canais de ouro, o investimento imobiliário surgiu como um canal seguro com potencial para atrair capital.

Alavancagem financeira e riscos potenciais

Além do capital barato, muitos investidores lançaram pacotes de financiamento imobiliário com suporte financeiro, carência do principal de até 5 anos e pagamento de apenas 10% a 30% do valor inicial do apartamento. Isso é uma vantagem para compradores reais, mas também abre caminho para especuladores usarem alavancagem financeira.

Com um apartamento avaliado em 3 bilhões de VND, com apenas 600 a 900 milhões de VND de patrimônio líquido, os especuladores podem esperar um lucro de 450 a 600 milhões de VND após 1 a 2 anos, o equivalente a uma taxa de 50 a 70%. Durante o período "febril", muitas pessoas até dobraram seus lucros antes mesmo de receberem a casa.

A atração pelo lucro atraiu uma onda de investidores F0 para o mercado. Eles se apegam aos produtos, esperando que os preços aumentem, criando uma espiral de "escassez - preços altos - transações virtuais". Isso faz com que o mercado se torne artificialmente vibrante, mas esconde o risco de instabilidade a longo prazo.

Além disso, algumas empresas "burlam a lei", tomando dinheiro emprestado em nome da produção e dos negócios, mas, na realidade, investindo-o no mercado imobiliário, criando distorções na alocação de crédito. Isso não apenas reduz a eficiência do fluxo de capital para a produção real, como também empurra o mercado imobiliário para um estado de superaquecimento, levando facilmente a uma bolha imobiliária.

O Dr. Tran Xuan Luong alertou: “Capital barato está sendo investido no mercado imobiliário, elevando o preço de venda de muitos projetos muito além do seu valor real. Muitas empresas também estão se aproveitando da fama da produção para tomar empréstimos e, em seguida, migrar para o mercado imobiliário, causando distorção no mercado.”

Na realidade, muitos projetos estão sendo vendidos a preços 5 a 7 vezes superiores à renda da população. Essa diferença demonstra um grave desequilíbrio entre oferta e demanda. Enquanto a demanda real por moradias populares não é atendida, o capital flui para projetos de alto padrão, resorts ou terrenos especulativos, que são então abandonados.

“Mais perigosamente, a mentalidade de “surfar” está retornando. Pequenos investidores tomam empréstimos de capital de curto prazo para comprar e vender, aumentando a liquidez virtual. Se as taxas de juros aumentarem repentinamente ou o crédito for restringido, esse grupo estará sob a maior pressão para pagar dívidas, com o risco de um “colapso” se espalhando para todo o sistema. A história do mercado imobiliário vietnamita testemunhou muitas “febres imobiliárias” e, em seguida, congelamentos, deixando consequências graves para empresas, bancos e pessoas”, analisou o Sr. Luong.

Compartilhando a mesma visão, o economista Nguyen Quang Huy alertou que, embora o mercado imobiliário esteja aquecido, ele ainda apresenta muitos riscos potenciais. Em primeiro lugar, existe o risco de os preços dos terrenos subirem além do poder de compra. Quando há muita concentração de capital em algumas áreas, os preços dos terrenos podem subir mais rápido do que a renda, levando a um desequilíbrio entre oferta e demanda. Em segundo lugar, há a liquidez desigual: nem todos os produtos são fáceis de revender, especialmente projetos distantes de infraestrutura ou com documentação legal incompleta. Por fim, existe o risco da psicologia de multidão: muitas pessoas podem seguir a tendência, mas quando o mercado se ajusta, elas facilmente caem em pressão financeira.

Sr. Nguyen Quang Huy, Diretor Executivo da Faculdade de Finanças e Bancos da Universidade Nguyen Trai

Especialistas afirmam que o mercado precisa de soluções para gerenciar e controlar os fluxos de capital para o mercado imobiliário, especialmente o segmento especulativo, a fim de evitar bolhas imobiliárias. Somente quando o capital de investimento retornar a áreas que criam valor real, a economia poderá manter um desenvolvimento equilibrado e sustentável.

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Fonte: https://baolaocai.vn/dong-tien-re-chay-manh-vao-bat-dong-san-co-hoi-dau-tu-hay-tiem-an-rui-ro-post881882.html