O mercado de Hanói já não é fácil para pequenos investidores, Bac Giang decidiu cancelar mais de 100 projetos, Da Nang ajustou o planejamento de um projeto de área urbana de super resort avaliado em quase 44 trilhões de VND... essas são as últimas notícias do mercado imobiliário.
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| No quarto trimestre de 2024, praticamente não havia novos projetos no mercado imobiliário com preços abaixo de 60 milhões de VND/m², e muitos projetos à venda em áreas suburbanas, como Dong Anh, apresentavam preços acima de 100 milhões de VND/m². (Foto: Hai An) |
Após a euforia dos preços, o mercado imobiliário de Hanói se tornará uma "porta estreita" para pequenos investidores?
No relatório de desempenho do mercado imobiliário de 2024, o Ministério da Construção afirmou que o segmento de apartamentos em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh apresentou crescimento em comparação com 2023. Em particular, Hanói lidera o ranking de aumento de preços.
O aumento de preços fez com que o segmento de baixo custo, que antes custava menos de 30 milhões de VND/m², passasse a custar menos de 45 milhões de VND/m². O segmento de médio padrão, que antes tinha preços entre 30 e 45 milhões de VND/m², agora subiu para cerca de 45 a 70 milhões de VND/m².
O segmento de alto padrão, que antes custava entre 50 e 70 milhões de VND/m², agora subiu para 70 a 100 milhões de VND/m². De fato, os critérios para cada segmento aumentaram entre 28% e 44%.
Dados da CBRE registraram que, no quarto trimestre de 2024, o preço de venda de apartamentos novos em Hanói atingiu 72 milhões de VND/m², o nível mais alto da história do mercado imobiliário da capital em muitos anos.
Observa-se que praticamente não existem novos projetos no mercado com preços abaixo de 60 milhões de VND/m², e muitos projetos à venda chegam a ter preços acima de 100 milhões de VND/m², localizados em áreas suburbanas como Dong Anh.
Os preços dos apartamentos aumentaram tanto no mercado primário quanto no secundário, e os empreendimentos antigos não são exceção. Segundo a CBRE, no ano passado, os preços dos apartamentos usados em Hanói subiram mais de 26%. Este é o maior patamar já registrado, atingindo uma média de 48 milhões de VND/m².
Não apenas apartamentos, mas também leilões de terrenos nos subúrbios de Hanói são um "ponto quente" no mercado imobiliário em 2024, quando leilões nos distritos de Thanh Oai e Hoai Duc atraíram um grande número de inscrições, os leilões duraram a noite toda e os preços vencedores dispararam, dezenas de vezes maiores que o preço inicial.
Após o aumento acentuado de apartamentos e terrenos leiloados, os imóveis em Hanói, desde áreas suburbanas até pequenos becos no centro da cidade, estão sendo anunciados para venda em ritmo acelerado, tornando o sonho de se estabelecer ainda mais difícil para as pessoas.
A Sra. Do Thu Hang, Diretora Sênior do Departamento de Consultoria e Pesquisa da Savills Hanoi, comentou que o mercado imobiliário de Hanói, assim como o mercado nacional, deverá entrar em um novo ciclo de desenvolvimento em 2025.
Segundo a Sra. Hang, este ciclo caminhará rumo ao desenvolvimento sustentável graças ao forte apoio da conclusão do arcabouço legal e aos robustos fatores de crescimento da macroeconomia. Em particular, juntamente com as leis de Negócios Imobiliários, Terras, Habitação, Planejamento da Capital de Hanói para o período 2021-2030 e Visão 2050, foram criadas condições para que cidadãos e investidores compreendam com maior clareza a orientação e o formato do desenvolvimento do espaço urbano de Hanói.
“Neste novo ciclo de mercado, a conclusão do quadro legal criará uma concorrência mais acirrada, levando a uma nova seleção de produtos e investidores. Se no passado os investidores precisavam apenas de capital e projetos para participar do mercado, agora eles precisam construir reputação, experiência e potencial financeiro para desenvolver projetos”, avaliou o especialista.
Vale destacar que os especialistas apontaram que o diferencial desse mercado é a participação direta de investidores estrangeiros.
“Os investidores estrangeiros participarão de forma mais profunda e abrangente no mercado e diversificarão seus segmentos de investimento. Eles já vêm participando mais ativamente por meio de atividades de cooperação em investimentos e unindo forças com grandes investidores nacionais para desenvolver projetos. Além disso, o potencial financeiro desses acordos de cooperação fortalecerá o mercado existente, facilitando o acesso de pequenos investidores”, comentou a Sra. Hang.
Ao avaliar os apartamentos em Hanói este ano, o Professor Associado Dr. Dinh Trong Thinh afirmou que o aumento dos preços irá desacelerar, o mercado tende a se estabilizar e não estará mais tão aquecido como no passado. Consequentemente, o fluxo de caixa dos compradores tenderá a migrar de áreas com preços elevados para áreas com preços mais competitivos e maior potencial de valorização.
O Sr. Pham Duc Toan, CEO da EZ Property Investment and Real Estate Development JSC, acredita que os apartamentos em Hanói não terão, ou terão muito dificuldade, em reduzir de preço. No entanto, segundo ele, apartamentos são adequados apenas para quem precisa morar neles, e o investimento não será eficaz, podendo até mesmo prejudicar os investidores.
Para os investidores, os especialistas observam que é necessário considerar e avaliar cuidadosamente as áreas que já atingiram níveis de preços elevados e que podem se expandir para regiões com bom potencial de crescimento econômico e forte desenvolvimento industrial, pois são nesses locais que podem ser alcançadas grandes margens de lucro.
Bac Giang cancelou mais de 100 projetos em áreas urbanas e residenciais.
Bac Giang decidiu cancelar 102 projetos de áreas urbanas e residenciais que precisam atrair investimentos e que já foram aprovados, mas cujas políticas de investimento ainda não foram definidas.
A decisão acaba de ser assinada e divulgada pelo vice-presidente do Comitê Popular da Província de Bac Giang, Sr. Phan The Tuan.
Esses 102 projetos tiveram decisões que aprovaram a lista de projetos de áreas urbanas e residenciais que precisam atrair investimentos em 3 decisões do Comitê Popular Provincial e 24 decisões do Presidente do Comitê Popular Provincial, mas suas políticas de investimento ainda não foram definidas.
Anteriormente, no final de dezembro de 2024, o Vice-Diretor do Departamento de Construção de Bac Giang, Nguyen Ngoc Son, assinou um documento submetido ao Comitê Popular Provincial e ao Presidente do Comitê Popular Provincial para que considerassem o cancelamento da lista de 102 projetos de áreas urbanas e residenciais que necessitam atrair investimentos para a região, de modo que a implementação de projetos de áreas urbanas e residenciais na província possa ser realizada em conformidade com os regulamentos.
O Departamento de Construção de Bac Giang propôs o cancelamento de 102 projetos de áreas urbanas e residenciais porque, de acordo com as normas vigentes, os procedimentos de investimento para a construção nessas áreas foram alterados. Portanto, tornou-se necessário cancelar a lista de projetos aprovados, mas a política de investimento ainda não foi aprovada.
Além disso, o Departamento de Construção da província de Bac Giang solicitou ao Comitê Popular Provincial que designasse os Comitês Populares de distritos, vilas e cidades para revisar anualmente e elaborar uma lista de projetos que necessitem de recuperação de terras, projetos de conversão do uso de terras de cultivo de arroz para outros fins, apresentar um relatório ao Comitê Popular Provincial para consideração e submetê-lo ao Conselho Popular Provincial para aprovação, de acordo com as disposições legais.
Na lista de 102 projetos cancelados, constam muitos projetos localizados em distritos, cidades e vilas: Luc Nam, Tan Yen, Hiep Hoa, Lang Giang, Yen The, Luc Ngan, Bac Giang, Viet Yen... com decisões que aprovaram a lista entre 2020 e 2024.
Vale mencionar a Área Urbana Ecológica de Nham Bien, na cidade de Nham Bien, distrito de Yen Dung, que teve sua lista aprovada em 2020 com uma área de 45,3 hectares. Também constam, na lista de projetos cancelados em 2020, a Nova Área Urbana de Quang Chau, no distrito de Viet Yen (30 hectares), e a Nova Área Residencial de Quyet Tien - Thanh Cong, na comuna de Tien Phong, distrito de Yen Dung (19,6 hectares)...
Ou alguns projetos de grande escala, como a área urbana ecológica e de serviços inteligente e de alto padrão no sul da cidade de Bac Giang (280,2 hectares), a área urbana de Ninh Son, a comuna de Ninh Son e a comuna de Quang Minh, o distrito de Viet Yen (quase 144 hectares), a área urbana de uso misto de Bac Giang e o mercado internacional (296 hectares)...
Da Nang ajusta o planejamento de um superprojeto avaliado em quase 44 trilhões de VND.
Em 6 de fevereiro, o Comitê Popular do Distrito de Lien Chieu (Cidade de Da Nang) anunciou a decisão de aprovar o ajuste do planejamento detalhado em escala 1/500 do projeto da área urbana do complexo turístico e resort de Lang Van.
De acordo com as informações aprovadas, o terreno para estudo de planejamento pertence ao bairro de Hoa Hiep Bac, distrito de Lien Chieu. A área antes do ajuste de planejamento era de mais de 1.067 hectares, e após o ajuste, a área é de mais de 512 hectares.
A área ajustada foi reduzida em cerca de 555,7 hectares em comparação com o plano original. Desse total, 63,3 hectares de floresta natural foram excluídos do projeto. Além disso, 6,4 hectares de banco de areia natural; 6,6 hectares de área adjacente ao porto de Lien Chieu; 2,7 hectares de área destinada à exploração e escavação arqueológica; e 476,7 hectares de superfície marítima também foram excluídos do projeto.
A população do projeto é de cerca de 19.000 pessoas (das quais a população oficial é de quase 18.000 pessoas e a população transitória é de cerca de 1.000 pessoas).
O projeto é concebido como um complexo de ecoturismo e resort de padrão internacional; uma área urbana inteligente, com serviços residenciais e comerciais, e uma gama completa de sistemas de infraestrutura social e técnica em harmonia com o terreno e a paisagem natural.
Anteriormente, em novembro de 2024, o Primeiro Ministro emitiu uma decisão aprovando o ajuste da política de investimento para o projeto do complexo turístico e de entretenimento Lang Van.
O objetivo do projeto é formar um complexo que inclua instalações de serviços comerciais, desenvolvimento de ecoturismo combinado com habitações de baixa densidade, associado à conservação da natureza.
O investimento total do projeto é de quase 44 trilhões de VND. O projeto tem duração de 5 anos, a partir da data de aprovação do ajuste da política de investimentos. A Fase 1 compreende a conclusão dos procedimentos de preparação do investimento, do primeiro ao segundo ano; a Fase 2 implementa o investimento, realiza a aceitação e coloca o projeto em operação, do segundo ao final do quinto ano (2027-2029).
Informações importantes sobre a transferência do livro vermelho quando não houver pagamento da taxa de uso do solo.
De acordo com a Lei de Terras de 2024, para transferir o nome do titular do Certificado de direitos de uso da terra, direitos de propriedade da casa e outros bens vinculados à terra (também conhecido como livro vermelho) ou outras transações relacionadas aos direitos de uso da terra, o usuário da terra deve cumprir as obrigações financeiras.
Posso transferir o livro vermelho se eu tiver dívidas referentes ao uso da terra?
A cláusula 5 do artigo 45 da Lei de Terras de 2024 estipula as condições para o exercício dos direitos de uso da terra nos casos em que os usuários da terra devem taxas de uso da terra, da seguinte forma:
Caso o usuário do terreno tenha permissão para adiar o cumprimento de suas obrigações financeiras ou esteja sujeito a obrigações financeiras, ele deverá quitá-las antes de exercer os direitos de conversão, transferência, arrendamento, subarrendamento, doação dos direitos de uso do terreno, hipoteca ou aporte de capital utilizando esses direitos.
Assim, em caso de dívida referente ao uso da terra, o terreno só poderá ser transferido, doado etc. após a quitação total da dívida. Para alterar o nome rapidamente, consulte e siga as instruções contidas nos documentos e procedimentos para alteração de nome na Certidão.
Condições para a transferência de direitos de uso da terra
A Lei de Terras de 2024 estipula claramente as condições para o exercício dos direitos dos usuários da terra, como os direitos de transferência, especificamente:
Condições do cedente (vendedor)
Nos termos do inciso 1 do artigo 45 da Lei de Terras de 2024, os usuários de terras podem transferir ou doar seus direitos de uso da terra a terceiros quando atenderem às seguintes condições:
Os usuários da terra têm o direito de exercer os direitos de conversão, transferência, arrendamento, subarrendamento, herança, doação dos direitos de uso da terra; hipotecar e contribuir com capital utilizando os direitos de uso da terra, quando atenderem às seguintes condições:
a) Possuir um Certificado de direitos de uso da terra ou um Certificado de propriedade de casa e direitos de uso da terra ou um Certificado de direitos de uso da terra, propriedade de casa e outros bens vinculados à terra ou um Certificado de direitos de uso da terra, propriedade de bens vinculados à terra, exceto nos casos de herança de direitos de uso da terra, conversão de terras agrícolas na consolidação de terras, troca de lotes, doação de direitos de uso da terra ao Estado, comunidades residenciais e casos especificados na Cláusula 7, Artigo 124 e Alínea a, Cláusula 4, Artigo 127 desta Lei;
b) O terreno não está em disputa ou a disputa foi resolvida por uma agência estatal competente, por uma sentença ou decisão judicial, ou por uma decisão ou laudo arbitral que entrou em vigor legalmente;
c) Os direitos de uso da terra não estão sujeitos a penhora ou outras medidas para garantir o cumprimento das sentenças, de acordo com as disposições da lei sobre execução de sentenças civis;
d) Durante o período de utilização do solo;
d) Os direitos de uso da terra não estão sujeitos a medidas emergenciais temporárias previstas em lei.
Condições para o cessionário (comprador)
De acordo com a Cláusula 8 do Artigo 45 da Lei de Terras de 2024, os seguintes casos não são permitidos para a transferência ou doação de direitos de uso da terra:
Os casos em que os direitos de uso da terra não podem ser transferidos ou doados são estipulados da seguinte forma:
a) Organizações econômicas não estão autorizadas a receber transferências de direitos de uso da terra para florestas de proteção e florestas de uso especial de indivíduos, exceto nos casos em que a finalidade do uso da terra seja alterada de acordo com o planejamento e plano de uso da terra aprovado pelas autoridades competentes;
b) Indivíduos que não residem em florestas de proteção ou florestas de uso especial não estão autorizados a receber transferências ou doações de direitos de uso da terra para terrenos residenciais e outros terrenos em florestas de proteção, em zonas estritamente protegidas ou em zonas de restauração ecológica dessas florestas de uso especial;
c) Organizações, indivíduos, comunidades residenciais, organizações religiosas, organizações religiosas afiliadas, pessoas de origem vietnamita residentes no exterior e organizações econômicas com capital de investimento estrangeiro que não estão autorizadas por lei a receber transferências ou doações de direitos de uso da terra.
Assim, mesmo que o cedente cumpra as condições, a transferência ou doação não será legal se o cessionário não as cumprir. Em outras palavras, se o cessionário se enquadrar em um dos casos em que é proibido receber transferências ou doações, o cedente não poderá alterar o nome.
Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-sot-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-303564.html
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