Investidores podem ficar presos a apartamentos após febre de preços, razão pela qual Bac Giang cancelou 102 projetos, condições para transferência de direitos de uso da terra

O mercado de Hanói não é mais fácil para pequenos investidores, Bac Giang decidiu cancelar mais de 100 projetos, Da Nang ajustou o planejamento de um projeto de área urbana de super resort no valor de quase 44.000 bilhões de VND... são as últimas notícias do mercado imobiliário.

No quarto trimestre de 2024, quase não havia novos projetos no mercado imobiliário com preços abaixo de VND 60 milhões/m2; muitos projetos à venda tinham preços acima de VND 100 milhões/m2, localizados em subúrbios como Dong Anh. (Foto: Hai An)

Após a febre dos preços, o mercado imobiliário de Hanói será uma "porta estreita" para pequenos investidores?

No relatório de desempenho do mercado imobiliário de 2024, o Ministério da Construção disse que o segmento de apartamentos em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh aumentou em comparação a 2023. Em particular, Hanói lidera na taxa de aumento de preços.

O aumento de preço fez com que o segmento de baixo custo, que antes custava menos de 30 milhões de VND/m², agora subisse para menos de 45 milhões de VND/m². O segmento de médio porte, que antes custava entre 30 e 45 milhões de VND/m², agora subiu para cerca de 45 a 70 milhões de VND/m².

O segmento de alto padrão, que antes era de 50 a 70 milhões de VND/m², agora aumentou para 70 a 100 milhões de VND/m². De fato, os critérios para cada segmento aumentaram de 28 a 44%.

Dados da CBRE registraram que, no quarto trimestre de 2024, o preço de venda dos principais apartamentos em Hanói atingiu 72 milhões de VND/m2, o nível mais alto na história do mercado imobiliário da capital em muitos anos.

Note-se que quase não há novos projetos no mercado com preços abaixo de 60 milhões de VND/m2, muitos projetos à venda têm preços acima de 100 milhões de VND/m2 localizados em subúrbios como Dong Anh.

Os preços dos apartamentos aumentaram tanto no mercado primário quanto no secundário, e os projetos antigos não são exceção. Segundo a CBRE, no ano passado, os preços dos apartamentos secundários em Hanói aumentaram mais de 26%. Este é o nível mais alto já registrado, atingindo uma média de 48 milhões de VND/m².

Não apenas apartamentos, leilões de terrenos nos subúrbios de Hanói também são um "ponto quente" no mercado imobiliário em 2024, quando os leilões nos distritos de Thanh Oai e Hoai Duc... atraíram um grande número de pedidos de registro, os leilões duraram a noite toda com os preços dos leilões vencedores disparando, dezenas de vezes mais altos do que o preço inicial.

Após o aumento acentuado de apartamentos e terrenos leiloados, imóveis em Hanói, desde áreas suburbanas até pequenos becos no centro da cidade, estão sendo anunciados para venda com um aumento acentuado, tornando o sonho de se estabelecer ainda mais difícil para as pessoas.

A Sra. Do Thu Hang, Diretora Sênior do Departamento de Consultoria e Pesquisa da Savills Hanoi, comentou que o mercado imobiliário de Hanói, bem como o mercado nacional, deverá entrar em um novo ciclo de desenvolvimento em 2025.

Segundo a Sra. Hang, este ciclo caminhará em direção ao desenvolvimento sustentável graças ao forte apoio da conclusão do quadro jurídico e a fortes fatores de crescimento macroeconômico. Em particular, juntamente com as leis: Negócios Imobiliários, Terrenos, Habitação, Planejamento de Capital de Hanói para o período de 2021 a 2030 e Visão 2050, criaram condições para que pessoas e investidores vejam com mais clareza a orientação e o formato do desenvolvimento do espaço urbano de Hanói.

“Neste novo ciclo de mercado, a conclusão do marco legal criará uma concorrência mais acirrada, levando a um novo expurgo de produtos e investidores. Se antes os investidores precisavam apenas de capital e projetos para poder participar do mercado, agora, os investidores precisam construir reputação, experiência e potencial financeiro para poderem desenvolver projetos”, avaliou o especialista.

Notadamente, especialistas apontaram que o diferencial desse mercado é a participação direta de investidores estrangeiros.

“Os investidores estrangeiros participarão de forma mais profunda e ampla do mercado e diversificarão seus segmentos de investimento. Eles têm participado mais intensamente por meio de atividades de cooperação em investimentos e se unido a grandes investidores nacionais para desenvolver projetos. Além disso, o potencial financeiro desses acordos de cooperação fortalecerá o mercado existente, estreitando as portas para a participação de pequenos investidores”, comentou a Sra. Hang.

Ao avaliar os apartamentos em Hanói este ano, o Professor Associado Dr. Dinh Trong Thinh afirmou que o aumento de preços desacelerará e que o mercado tende a ser mais estável, não mais "aquecido" como no passado. Consequentemente, o fluxo de caixa dos compradores tenderá a se deslocar de áreas com preços altos para áreas com preços mais competitivos e mais espaço para crescimento.

O Sr. Pham Duc Toan, CEO da EZ Property Investment and Real Estate Development JSC, acredita que os apartamentos em Hanói não terão, ou terão, grande dificuldade para reduzir o preço. No entanto, segundo ele, os apartamentos são adequados apenas para quem precisa morar, e o investimento não será eficaz, e os investidores ficarão até mesmo presos.

Para os investidores, os especialistas observam que é necessário considerar e avaliar cuidadosamente as áreas que estabeleceram altos níveis de preços e podem se expandir para áreas com bom potencial de crescimento econômico e forte desenvolvimento industrial, porque esses são lugares onde grandes margens de lucro podem ser alcançadas.

Bac Giang cancelou mais de 100 projetos em áreas urbanas e residenciais.

Bac Giang decidiu cancelar 102 projetos de áreas urbanas e residenciais que precisam atrair investimentos e foram aprovados, mas ainda não tiveram suas políticas de investimento decididas.

A decisão acaba de ser assinada e emitida pelo vice-presidente do Comitê Popular da Província de Bac Giang, Sr. Phan The Tuan.

Esses 102 projetos tiveram decisões aprovando a lista de projetos de áreas urbanas e residenciais que precisam atrair investimentos em 3 decisões do Comitê Popular Provincial e 24 decisões do Presidente do Comitê Popular Provincial, mas ainda não tiveram suas políticas de investimento decididas.

Anteriormente, no final de dezembro de 2024, o vice-diretor do Departamento de Construção de Bac Giang Nguyen Ngoc Son assinou um documento submetendo ao Comitê Popular Provincial e ao Presidente do Comitê Popular Provincial a consideração do cancelamento da lista de 102 projetos de áreas urbanas e residenciais que precisam atrair investimentos na área para que a implementação de projetos de áreas urbanas e residenciais na província possa ser realizada de acordo com os regulamentos.

O motivo pelo qual o Departamento de Construção de Bac Giang propôs o cancelamento de 102 projetos em áreas urbanas e residenciais é que, de acordo com a regulamentação atual, os procedimentos de investimento para construção em áreas urbanas e residenciais foram alterados. Portanto, é necessário cancelar a lista de projetos aprovados, mas a política de investimento não foi aprovada.

Além disso, o Departamento de Construção da província de Bac Giang solicitou ao Comitê Popular Provincial que designasse os Comitês Populares dos distritos, vilas e cidades para revisar anualmente e fazer uma lista de projetos que exigem recuperação de terras, projetos que convertem o uso de terras para cultivo de arroz para outros fins, relatar ao Comitê Popular Provincial para consideração e submeter ao Conselho Popular Provincial para aprovação de acordo com as disposições da lei.

Na lista de 102 projetos cancelados, há muitos projetos localizados em distritos, cidades e vilas: Luc Nam, Tan Yen, Hiep Hoa, Lang Giang, Yen The, Luc Ngan, Bac Giang, Viet Yen... com decisões aprovando a lista de 2020 a 2024.

Vale destacar a Área Urbana Ecológica de Nham Bien, na cidade de Nham Bien, distrito de Yen Dung, que teve sua lista aprovada em 2020 com uma escala de 45,3 hectares. Também houve uma decisão em 2020, na qual constam a Nova Área Urbana de Quang Chau, distrito de Viet Yen (30 hectares), e a Nova Área Residencial de Quyet Tien-Thanh Cong, comuna de Tien Phong, distrito de Yen Dung (19,6 hectares).

Ou alguns projetos de grande escala, como a área urbana ecológica e de serviços de alta classe e inteligente no sul da cidade de Bac Giang (280,2 hectares), a área urbana de Ninh Son, a comuna de Ninh Son e a comuna de Quang Minh, o distrito de Viet Yen (quase 144 hectares), a área urbana de uso misto de Bac Giang e o mercado internacional (296 hectares)...

Da Nang ajusta planejamento para superprojeto no valor de quase 44.000 bilhões de VND

Em 6 de fevereiro, o Comitê Popular do Distrito de Lien Chieu (Cidade de Da Nang) anunciou a decisão de aprovar o ajuste do planejamento detalhado de 1/500 do projeto do complexo turístico e área urbana de resort de Lang Van.

De acordo com as informações aprovadas, o terreno para pesquisa de planejamento pertence ao bairro de Hoa Hiep Bac, distrito de Lien Chieu. A área antes do ajuste de planejamento era de mais de 1.067 hectares, após o ajuste, a área era de mais de 512 hectares.

A área ajustada é reduzida em cerca de 555,7 hectares em comparação com o plano original. Destes, 63,3 hectares de floresta natural são removidos do projeto. Além disso, 6,4 hectares de restinga natural; 6,6 hectares de terra sobreposta ao porto de Lien Chieu; 2,7 hectares de terra para exploração e escavação arqueológica e 476,7 hectares de superfície marítima também são removidos do projeto.

A população do projeto é de cerca de 19.000 pessoas (das quais a população oficial é de quase 18.000 pessoas, a população transitória é de cerca de 1.000 pessoas).

O projeto é formado como um complexo de ecoturismo e resort de classe internacional; uma área urbana inteligente, serviços habitacionais e comerciais, com uma gama completa de sistemas de infraestrutura social e técnica em harmonia com o terreno e a paisagem natural.

Anteriormente, em novembro de 2024, o Primeiro Ministro emitiu uma decisão aprovando o ajuste da política de investimento para o projeto do resort e complexo de entretenimento Lang Van.

O objetivo do projeto é formar um complexo que inclua instalações de serviços comerciais, desenvolvimento de ecoturismo combinado com moradias de baixa densidade, associado à conservação da natureza.

O capital total de investimento do projeto é de quase 44 bilhões de VND. O andamento do projeto é de 5 anos a partir da data de aprovação do ajuste da política de investimento. A fase 1 conclui os procedimentos de preparação para o investimento do ano 1 ao ano 2; a fase 2 implementa o investimento, a aceitação e a entrada em operação do ano 2 ao ano 5 (2027-2029).

O que você precisa saber sobre a transferência do livro vermelho quando não estiver pagando a taxa de uso do solo

De acordo com a Lei de Terras de 2024, para transferir o nome do Certificado de direitos de uso da terra, direitos de propriedade de casa e outros ativos vinculados à terra (também conhecido como livro vermelho) ou outras transações relacionadas aos direitos de uso da terra, o usuário da terra deve cumprir obrigações financeiras.

Posso transferir o livro vermelho se eu estiver devendo taxas de uso da terra?

A Cláusula 5, Artigo 45 da Lei de Terras de 2024 estipula as condições para o exercício dos direitos de uso da terra nos casos em que os usuários da terra devem taxas de uso da terra da seguinte forma:

Caso o usuário da terra possa atrasar o cumprimento de obrigações financeiras ou tenha permissão para contrair obrigações financeiras, ele/ela deve cumprir as obrigações financeiras antes de exercer os direitos de converter, transferir, arrendar, subarrendar, doar direitos de uso da terra, hipotecar ou contribuir com capital usando direitos de uso da terra.

Assim, em caso de dívida de taxa de uso da terra, a terra só poderá ser transferida, doada... quando o valor total da dívida for quitado. Para alterar o nome rapidamente, consulte e siga as instruções nos documentos e procedimentos para alteração do nome no Certificado.

Condições para a transferência de direitos de uso da terra

A Lei de Terras de 2024 estipula claramente as condições para o exercício dos direitos dos usuários da terra, como os direitos de transferência, especificamente:

Condições do cedente (vendedor)

De acordo com a Cláusula 1, Artigo 45 da Lei de Terras de 2024, os usuários da terra estão autorizados a transferir ou doar seus direitos de uso da terra a terceiros quando atenderem às seguintes condições:

Os usuários da terra têm o direito de exercer os direitos de converter, transferir, arrendar, subarrendar, herdar, doar direitos de uso da terra; hipotecar e contribuir com capital usando direitos de uso da terra quando atenderem às seguintes condições:

a) Possuir Certificado de direito de uso da terra ou Certificado de propriedade de casa e direito de uso da terra ou Certificado de direito de uso da terra, propriedade de casa e outros bens vinculados à terra ou Certificado de direito de uso da terra, propriedade de bens vinculados à terra, exceto nos casos de herança de direito de uso da terra, conversão de terras agrícolas na consolidação de terras, troca de terrenos, doação de direito de uso da terra ao Estado, comunidades residenciais e casos especificados na Cláusula 7, Artigo 124 e na Alínea a, Cláusula 4, Artigo 127 desta Lei;

b) A terra não está em disputa ou a disputa foi resolvida por uma agência estatal competente, uma sentença ou decisão judicial, ou uma decisão ou sentença arbitral que entrou em vigor legal;

c) Os direitos de uso da terra não estão sujeitos a apreensão ou outras medidas para garantir a execução de sentenças de acordo com as disposições da lei sobre execução de sentenças civis;

d) Durante o período de utilização do solo;

d) Os direitos de uso da terra não estão sujeitos a medidas temporárias de emergência, conforme prescrito por lei.

Condições para o cessionário (comprador)

De acordo com a Cláusula 8, Artigo 45 da Lei de Terras de 2024, os seguintes casos não são permitidos para receber transferência ou doação de direitos de uso da terra:

Os casos em que os direitos de uso da terra não podem ser transferidos ou doados são estipulados da seguinte forma:

a) As organizações econômicas não estão autorizadas a receber transferências de direitos de uso da terra para florestas protetoras e florestas de uso especial de indivíduos, exceto nos casos em que a finalidade do uso da terra seja alterada de acordo com o planejamento e plano de uso da terra aprovados pelas autoridades competentes;

b) Indivíduos que não vivem em florestas protetoras ou florestas de uso especial não estão autorizados a receber transferências ou doações de direitos de uso de terras para terrenos residenciais e outras terras em florestas protetoras, em zonas de proteção estrita ou em zonas de restauração ecológica dessas florestas de uso especial;

c) Organizações, indivíduos, comunidades residenciais, organizações religiosas, organizações religiosas afiliadas, pessoas de origem vietnamita que residem no exterior e organizações econômicas com capital de investimento estrangeiro que não são autorizadas por lei a receber transferências ou doações de direitos de uso da terra.

Assim, mesmo que o cedente cumpra as condições, a transferência ou doação não será legal se o cessionário não as cumprir. Em outras palavras, se o cessionário se enquadrar em uma das hipóteses de proibição de recebimento de transferências ou doações, o cedente não poderá alterar o nome.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-sot-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-303564.html