A demanda por apartamentos de baixo custo é alta. Por que as empresas não estão interessadas em moradias sociais?

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As empresas querem fazê-lo, mas enfrentam "barreiras"

Recentemente, na Conferência para implementar o Projeto "Investimento na construção de pelo menos 1 milhão de apartamentos de habitação social para pessoas de baixa renda e trabalhadores de parques industriais no período de 2021-2030", o vice-ministro da Construção, Nguyen Van Sinh, informou que houve muitos mecanismos e políticas para remover "gargalos" e promover o desenvolvimento de habitação social.

No entanto, observa-se que em algumas localidades importantes com grande demanda por habitação social, o nível de investimento ainda é limitado em comparação à meta do Projeto até 2025. Especificamente, a Cidade de Ho Chi Minh tem 7 projetos com 4.996 unidades, atendendo a 19%; Hanói tem apenas 3 projetos com 1.700 unidades, atendendo a 9% ou algumas localidades não têm projetos iniciando a construção no período de 2021 até o presente, como Vinh Phuc, Nam Dinh , Ninh Binh, Quang Ngai, Long An...

Imobiliário - A demanda por apartamentos de baixo custo é alta. Por que as empresas não estão interessadas em moradias sociais? — No passado, para implementar um projeto de habitação social, os investidores tinham que enfrentar muitos procedimentos administrativos (foto ilustrativa).

Ainda de acordo com o Ministério da Construção, em relação ao programa de crédito de 120 bilhões de VND, 28 municípios anunciaram uma lista de 68 projetos elegíveis para empréstimos (com demanda de empréstimos superior a 30 bilhões de VND). Até o momento, em 5 municípios com 6 projetos de habitação social, o desembolso de capital de cerca de 415 bilhões de VND foi desembolsado. Essa realidade demonstra que o desembolso do pacote de crédito preferencial de 120 bilhões de VND mencionado acima ainda é lento em comparação com as necessidades práticas das empresas que investem no segmento de habitação social e moradia para trabalhadores.

O Sr. Nguyen Van Dinh, vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã, compartilhou que muitas empresas compreenderam a demanda do mercado pelo segmento de habitação social, mas, ao começarem a implementá-lo, encontraram muitas dificuldades: "Enredamento desde o planejamento, o financiamento da terra, os procedimentos, o processo de implementação até o processo de investimento e produção, e a seleção de alvos. As condições são complicadas, os lucros são controlados, o preço de venda tem um padrão, então eles recalcularam e o consideraram pouco atraente, o que faz com que não haja muitos projetos de habitação social e as empresas não consigam absorver capital de apoio do Estado."

Ao discutir a situação atual de lenta implementação de moradias sociais em muitas localidades, o Professor Dang Hung Vo, ex-Vice-Ministro de Recursos Naturais e Meio Ambiente, afirmou francamente: “Para implementar um projeto de moradia social, os investidores precisam enfrentar muitos procedimentos administrativos. Isso é um “horror” para as empresas, gerando considerável ansiedade e medo.”

Segundo o Professor Dang Hung Vo, os procedimentos administrativos não só "dificultam" a vida das empresas, como também a questão do acesso à habitação social apresenta muitos problemas. Embora a habitação social seja um segmento reservado a pessoas de baixa renda, os procedimentos e as condições para os trabalhadores acessarem, comprarem e alugarem moradias sociais são muito difíceis.

“É claro que o segmento de habitação social ainda tem muito espaço para desenvolvimento, mas as empresas não estão interessadas neste segmento, o que pode ser parcialmente explicado pelo mecanismo, e o fundo fundiário para habitação social em muitas localidades não é priorizado. O que deixa as empresas receosas é o processo de investimento e alocação de terras bastante sobreposto e complexo; os procedimentos são demorados, desde o momento em que o projeto é aprovado, licenciado até o lançamento do produto no mercado, muitas vezes leva muito tempo”, analisou o Professor Dang Hung Vo.

Além disso, o ex-vice-ministro de Recursos Naturais e Meio Ambiente disse que a provisão de capital para a construção de moradias sociais também está enfrentando dificuldades e não atende aos requisitos.

Como acelerar a habitação social?

Em entrevista à imprensa, o especialista imobiliário Nguyen Van Duc enfatizou que o propósito da habitação social é uma boa política, ajudando os pobres a terem condições de moradia, mas a forma como isso é feito não tem sido eficaz. Embora as novas regulamentações da Lei da Habitação (alterada) sejam mais abertas, o empresário enfatizou a participação do Estado na construção de habitações sociais.

Imobiliário - A demanda por apartamentos de baixo custo é alta, por que as empresas não estão interessadas em moradias sociais? (Figura 2). — Para acelerar a construção de moradias sociais nos próximos tempos, especialistas dizem que é necessário revisar rapidamente os procedimentos administrativos (Foto ilustrativa).

“Nossa empresa e muitas outras investiram na construção de moradias sociais para os pobres, mas, depois de um tempo, não conseguiram sobreviver. Naquela época, na construção de moradias sociais, havia problemas com procedimentos administrativos, taxas de juros bancárias, preços e longos prazos de construção, fazendo com que as imobiliárias sofressem o dobro de prejuízos. É por isso que pouquíssimas empresas investem em moradias sociais hoje em dia”, compartilhou.

Em declarações à imprensa, o Sr. Nguyen Anh Que, presidente do G6 Group, disse que um projeto de habitação social desta empresa no oeste de Hanói não pôde ser implementado por muitos anos devido a dificuldades nos procedimentos de investimento: "Nosso projeto é um terreno leiloado, então, se precisamos ou não fazer uma política de investimento, esse é o único problema, mas ele não foi concluído desde 2020. O segundo problema é que as agências estatais, especialmente Hanói e a Cidade de Ho Chi Minh, são muito lentas na execução dos procedimentos de investimento, levando a perdas para investidores e pessoas sem moradia."

Enquanto isso, um CEO do setor imobiliário compartilhou que o principal motivo pelo qual as empresas não se interessam por moradias sociais é o fator lucro. Moradias sociais são controladas pelo preço, e o custo de venda para as empresas é, obviamente, limitado em termos de lucro. As agências de controle de preços são diferentes das moradias comerciais, que são controladas pelo preço e têm preço limitado, e a lei de preços é muito complexa, então existem incentivos, mas esses incentivos não foram implementados de forma suficientemente profunda para que as empresas os implementem no mercado.

Além dos incentivos fiscais e de uso do solo, o Banco Estatal está implementando um pacote de crédito de VND 120 trilhões com taxas de juros 1,5% a 2% inferiores às taxas de mercado para empréstimos de médio e longo prazo, para fornecer financiamento para o desenvolvimento de moradias sociais e moradias para trabalhadores. No entanto, o maior problema agora reside no mecanismo – política, processo – procedimento. Regulamentações complexas, falta de instruções detalhadas e procedimentos complexos e demorados têm desencorajado empresas interessadas em moradias sociais.

A divulgação de informações por parte das empresas mostra que o lucro do investidor na construção de moradias sociais é controlado em, no máximo, 10%. Se o projeto estiver apenas 1 ano atrasado, ele é considerado não lucrativo. Portanto, as empresas realmente querem eliminar gargalos legais, acelerar os procedimentos de investimento e, ao mesmo tempo, encontrar soluções para aumentar os lucros dos investidores na construção de moradias sociais:

O Sr. Tran Van Khai, Membro Titular do Comitê de Ciência, Tecnologia e Meio Ambiente da Assembleia Nacional, comentou sobre o assunto: "É preciso haver lucro. O Estado regulará o projeto por meio de instrumentos fiscais, permitindo que custos razoáveis sejam contabilizados no preço de custo, o que ajudará as empresas a não sofrerem prejuízos ao investir na construção de moradias sociais e a obter um lucro adequado de 10% para que as empresas possam se envolver. O Estado deve participar apoiando-o com políticas legais, terras e capital de empréstimo preferencial para que as empresas possam obter lucros reais."

Para acelerar a construção de moradias sociais nos próximos tempos, especialistas disseram que é necessário revisar rapidamente os procedimentos administrativos no sentido de minimizar procedimentos administrativos desnecessários; e ter políticas para criar incentivos mais fortes para investidores e empresas imobiliárias participarem da implementação de projetos de moradias sociais.

N. Giang

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