Regular claramente os depósitos para proteger as pessoas

AUMENTE O VALOR DO DEPÓSITO EM 20 - 30%

De acordo com o Artigo 23 do projeto de Lei sobre Negócios Imobiliários (alterado) que está sendo submetido para comentários na Assembleia Nacional , a agência de redação propôs duas opções sobre os princípios dos negócios de habitação e construção no futuro. Opção 1, os investidores em projetos imobiliários só podem receber depósitos de clientes quando a habitação e a construção atenderem a todas as condições para serem colocadas em negócios e tiverem conduzido transações de acordo com as disposições desta lei. Opção 2, os investidores em projetos imobiliários só podem receber depósitos de acordo com o acordo com os clientes quando o projeto tiver um projeto básico avaliado por uma agência estatal e o investidor tiver um dos documentos sobre direitos de uso da terra. O valor máximo do depósito não excede 10% do preço de venda ou do preço de locação-compra.

Os depósitos precisam ser claramente regulamentados para proteger as pessoas na compra de imóveis.

O advogado Nguyen Dang Tu, da Trilaw LLC, analisou que, para a opção 1, a natureza do depósito, de acordo com o Código Civil, é garantir o cumprimento das obrigações civis. Consequentemente, uma parte (o depositante) transfere para a outra parte (o depositário) uma quantia em dinheiro ou propriedade dentro de um determinado período para confirmar o acordo entre as partes e garantir a celebração ou execução de um contrato civil. Para transações imobiliárias, o depósito serve para garantir a assinatura de um contrato de compra e venda de imóvel. Se a regulamentação for como na opção 1 acima, ela não é mais necessária, pois quando o projeto estiver qualificado para ser colocado em operação, as partes podem assinar imediatamente um contrato de compra e venda de imóvel sem a necessidade de um depósito. Portanto, a opção 1 visa limitar os riscos para os clientes, aumentar a responsabilidade dos investidores e filtrar investidores que não possuem capacidade financeira suficiente, mas é desnecessário aplicá-la aos depósitos. A condição de que um projeto seja elegível para operação comercial deve se aplicar apenas à assinatura de um contrato de venda.

A Opção 2 é mais "aberta" para investidores realizarem transações de depósito. No entanto, para proteger os direitos dos clientes, o projeto deve incluir conteúdo que limite os depósitos a um nível apropriado (cerca de 20 a 30%). Como o Código Civil atual não estipula um depósito mínimo ou máximo para transações imobiliárias, isso gerou um caos recente no mercado de depósitos imobiliários. Alguns investidores, por meio de depósitos, exigem que os clientes depositem até 95% do valor do imóvel para mobilizar capital sob o pretexto de um depósito. No entanto, quando surgem disputas, os investidores não conseguem pagar o depósito aos clientes e atrasam o reembolso do dinheiro. Muitos clientes também têm dificuldade em obter o reembolso do principal, quanto mais em pedir aos investidores que paguem o depósito. Normalmente, em muitos casos de mobilização para compra e venda de projetos de terrenos, os procedimentos legais não foram concluídos, mas o depósito foi recebido até 95% do valor, mas o contrato não foi assinado a tempo e não há mais possibilidade de reembolso, as pessoas denunciam, o investidor é processado e as pessoas perdem dinheiro. Há também muitos casos em que o investidor recebe um depósito de 10%; no entanto, quando os preços de terrenos e imóveis aumentam, muitos investidores estão dispostos a devolver o depósito sem continuar assinando o contrato de venda. Há também casos de depósitos baixos, quando os imóveis congelam e o preço cai, e os clientes também estão dispostos a perder o depósito. "O projeto deve estipular que, para assinar um depósito, o investidor deve apresentar uma carta de fiança bancária comprometendo-se a reembolsar o depósito ao cliente em caso de violação do contrato. Esta proposta criará mais condições para os investidores mobilizarem capital e também garantirá os direitos dos clientes em caso de violação dos compromissos assumidos pelo investidor", sugeriu o advogado Tu.

Os depósitos só serão aceitos quando o projeto for elegível para negócios.

De acordo com o Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, na opção 1, o objetivo do depósito é garantir a execução do contrato, mas, na realidade, após a assinatura do contrato, raramente há casos em que o depositante seja fraudado pelo beneficiário do depósito. A razão é que o contrato é frequentemente verificado rigorosamente pelas partes e implementado de acordo com as disposições legais. Quando o contrato é executado, o depósito é frequentemente deduzido do pagamento inicial da transação. A opção 2 tem como objetivo o depósito para garantir a execução do contrato. Na realidade, antes da assinatura do contrato, frequentemente há casos em que o depositante é fraudado pelo beneficiário do depósito e não executa o contrato, causando danos ao depositante. Atualmente, as opções 1 e 2 estão corretas, portanto, é necessário integrar ambas as opções em um regulamento sobre depósitos para garantir a assinatura do contrato ou depósitos para garantir a execução do contrato, a fim de proteger os direitos e interesses legítimos dos clientes que compram, alugam e compram imóveis, habitações disponíveis ou habitações formadas no futuro.

Assim, o Sr. Chau propôs combinar duas opções em uma: "Os investidores em projetos podem receber depósitos dos clientes quando as casas e as obras estiverem qualificadas para serem colocadas em operação e tiverem realizado transações de acordo com as regulamentações, a fim de garantir a execução do contrato, ou os investidores em projetos imobiliários só podem receber depósitos para garantir a assinatura do contrato, de acordo com o acordo com os clientes, quando o projeto tiver um projeto básico avaliado por uma agência estatal e o investidor possuir um dos documentos sobre direitos de uso do solo especificados na Cláusula 2, Artigo 24 desta Lei. O contrato de depósito deve indicar claramente o preço de venda, o preço de locação e compra da casa ou das obras. O valor máximo do depósito está de acordo com as regulamentações governamentais , mas não pode exceder 10% do valor do imóvel".

As Leis de Negócios Imobiliários de 2006 e 2014 não regulam depósitos realizados antes do momento em que o projeto imobiliário é elegível para celebrar um contrato ou mobilizar capital para vender futuras moradias, especialmente terrenos. Portanto, houve uma situação em que especuladores, corretores de terras e empresas desonestas se aproveitaram da Cláusula 1, Artigo 328 do Código Civil de 2015, que não regulamenta o valor e a taxa dos depósitos, recebendo depósitos de clientes com valores elevados, em alguns casos até 90% a 95% do valor do imóvel em transação. Especuladores, corretores de terras e empresas desonestas chegaram a criar projetos "fantasmas" sem base legal para fins de fraude, causando enormes prejuízos aos clientes e perturbando a ordem social, sendo um exemplo típico o caso de fraude na Alibaba Company", disse o Sr. Le Hoang Chau.

O Dr. Nguyen Van Dinh, vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã, afirmou que o projeto de lei revisado sobre negócios imobiliários precisa ter regulamentações mais claras sobre depósitos, especialmente o momento do depósito, para evitar que investidores se aproveitem dessa brecha para levantar recursos ilegalmente. "Estudamos depósitos no mercado imobiliário em muitos países ao redor do mundo ; todos os países permitem depósitos. Mas o depósito é transferido para uma conta conjunta para que um terceiro, como um banco, gerencie e supervisione. Se o investidor não cumprir seus compromissos, como não construir ou não conseguir assinar um contrato de acordo com a lei, o cliente pode receber seu dinheiro de volta integralmente", disse o Sr. Dinh.

Os clientes podem usufruir de juros sobre o valor do depósito durante o período de depósito no banco, sem se preocupar com perdas. O valor do depósito não excede 20% do valor do contrato. Isso limita a situação em que os investidores não fizeram nada além de mobilizar muito dinheiro dos clientes, no estilo "pegar ladrão com as próprias mãos".

Dr. Nguyen Van Dinh, Vice-Presidente da Associação Imobiliária do Vietnã

Link da fonte: https://thanhnien.vn/quy-dinh-ro-viec-dat-coc-de-bao-ve-nguoi-dan-185231103011415097.htm