Regular claramente os depósitos para proteger as pessoas

AUMENTE O VALOR DO DEPÓSITO EM 20 - 30%

De acordo com o Artigo 23 do projeto de Lei sobre Negócios Imobiliários (alterado) que está sendo submetido para comentários na Assembleia Nacional , a agência de redação propôs duas opções sobre os princípios de negociação em obras de habitação e construção formadas no futuro. Opção 1, o investidor do projeto imobiliário só está autorizado a receber depósitos de clientes quando as obras de habitação e construção atenderem a todas as condições para serem colocadas em operação e tiverem conduzido transações de acordo com as disposições desta lei. Opção 2, o investidor do projeto imobiliário só está autorizado a receber depósitos de acordo com o acordo com os clientes quando o projeto tiver um projeto básico avaliado por uma agência estatal e o investidor tiver um dos documentos sobre direitos de uso da terra. O valor máximo do depósito não excede 10% do preço de venda ou preço de locação-compra.

Os depósitos precisam ser claramente regulamentados para proteger as pessoas na compra de imóveis.

O advogado Nguyen Dang Tu, da Trilaw LLC, analisou que, para a opção 1, a natureza do depósito, de acordo com o Código Civil, é garantir o cumprimento das obrigações civis. Consequentemente, uma parte (o depositante) transfere para a outra parte (o depositário) uma quantia em dinheiro ou propriedade dentro de um determinado período para confirmar o acordo entre as partes e garantir a celebração ou execução de um contrato civil. Para transações imobiliárias, o depósito serve para garantir a assinatura de um contrato de compra e venda de imóvel. Se a regulamentação for como na opção 1 acima, não é mais necessário, pois quando o projeto estiver qualificado para ser colocado em operação, as partes podem assinar imediatamente um contrato de compra e venda de imóvel sem a necessidade de um depósito. Portanto, esta opção 1 visa limitar os riscos para os clientes, aumentar a responsabilidade dos investidores e filtrar investidores que não possuem capacidade financeira suficiente, mas aplicá-la aos depósitos é desnecessária. As condições para que um projeto seja elegível para operação comercial devem se aplicar apenas à assinatura de um contrato de venda.

A Opção 2 é um pouco mais "aberta" para investidores realizarem transações de depósito. No entanto, para proteger os interesses dos clientes, o projeto deve incluir conteúdo que limite os depósitos a um nível apropriado (cerca de 20 a 30%). Como o Código Civil atual não estipula um depósito mínimo ou máximo para transações imobiliárias, isso levou ao caos recente no mercado de depósitos imobiliários. Alguns investidores, por meio de depósitos, exigem que os clientes depositem até 95% do valor do imóvel para mobilizar capital disfarçado. No entanto, quando surgem disputas, os investidores não conseguem pagar o depósito aos clientes e atrasam o reembolso. Muitos clientes também têm dificuldade em obter o reembolso do principal, sem mencionar a solicitação de investidores para pagar o depósito. Normalmente, em muitos casos de mobilização para compra e venda de projetos de terrenos, os procedimentos legais não foram concluídos, mas o depósito é de até 95% do valor, mas o contrato não é assinado a tempo e não há mais possibilidade de reembolso, as pessoas denunciam, o investidor é processado e as pessoas perdem dinheiro. Há também muitos casos em que o investidor aceita um depósito de 10%, mas quando os preços de terrenos e imóveis aumentam, muitos investidores estão dispostos a devolver o depósito sem continuar assinando o contrato de venda. Há também casos de depósitos baixos, quando os imóveis congelam e o preço cai, e os clientes também estão dispostos a perder o depósito. "O projeto deve estipular que, para assinar um depósito, o investidor deve apresentar uma carta de garantia bancária comprometendo-se a reembolsar o depósito ao cliente em caso de violação do contrato. Esta proposta criará mais condições para os investidores mobilizarem capital e também garantirá os direitos dos clientes em caso de violação dos seus compromissos pelo investidor", sugeriu o advogado Tu.

Os depósitos só serão aceitos quando o projeto estiver qualificado para negócios.

De acordo com o Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, na opção 1, o objetivo do depósito é garantir a execução do contrato, mas, na realidade, após a assinatura do contrato, raramente há casos em que o depositante seja fraudado pelo recebedor do depósito. A razão é que o contrato é frequentemente verificado de perto pelas partes e implementado de acordo com as disposições legais. Quando o contrato é executado, o depósito é frequentemente deduzido do pagamento inicial da transação. A opção 2 tem como objetivo o depósito para garantir a assinatura do contrato. Na realidade, antes da assinatura do contrato, frequentemente há casos em que o depositante é fraudado pelo recebedor do depósito e não executa o contrato, causando danos ao depositante. Atualmente, as opções 1 e 2 estão corretas, portanto, é necessário integrar ambas as opções em um regulamento sobre depósitos para garantir a assinatura do contrato ou depósitos para garantir a execução do contrato, a fim de proteger os direitos e interesses legítimos dos clientes que compram, alugam e compram imóveis, imóveis disponíveis ou imóveis a serem formados no futuro.

Assim, o Sr. Chau propôs combinar duas opções em uma, na seguinte direção: "Os investidores em projetos estão autorizados a receber depósitos dos clientes quando as casas e as obras de construção atenderem às condições para serem colocadas em operação e tiverem realizado transações de acordo com os regulamentos, a fim de garantir a execução do contrato, ou os investidores em projetos imobiliários só estão autorizados a receber depósitos para garantir a assinatura do contrato de acordo com o acordo com os clientes quando o projeto tiver um projeto básico avaliado por uma agência estatal e o investidor tiver um dos documentos sobre direitos de uso da terra especificados na Cláusula 2, Artigo 24 desta Lei. O contrato de depósito deve declarar claramente o preço de venda ou o preço de locação-compra da casa ou das obras de construção. O valor máximo do depósito está de acordo com os regulamentos governamentais , mas não excede 10% do valor do imóvel".

As Leis de Negócios Imobiliários de 2006 e 2014 não regulam depósitos que ocorram antes do momento em que o projeto imobiliário esteja elegível para celebrar um contrato ou mobilizar capital para vender futuras moradias, especialmente terrenos. Portanto, houve uma situação em que especuladores, corretores de terras e empresas desonestas se aproveitaram da Cláusula 1, Artigo 328 do Código Civil de 2015, que não regulamenta o valor e a taxa dos depósitos, recebendo depósitos de clientes com valores elevados, em alguns casos até 90-95% do valor do imóvel em transação. Especuladores, corretores de terras e empresas desonestas chegaram a criar projetos "fantasmas" sem base legal para fins de fraude, causando enormes prejuízos aos clientes e perturbando a ordem social, sendo um exemplo típico o caso de fraude ocorrido na Alibaba Company", disse o Sr. Le Hoang Chau.

O Dr. Nguyen Van Dinh, vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã, afirmou que o projeto de lei revisado sobre negócios imobiliários precisa ter regulamentações mais claras sobre depósitos, especialmente o momento do depósito, para evitar que investidores se aproveitem dessa brecha para movimentar dinheiro ilegalmente. "Estudamos depósitos no mercado imobiliário em muitos países ao redor do mundo ; todos os países permitem depósitos. Mas o depósito é transferido para uma conta conjunta para que um terceiro, como um banco, gerencie e supervisione. Se o investidor não cumprir com seu compromisso, como não construir ou não assinar um contrato de acordo com a lei, o cliente pode receber seu dinheiro de volta integralmente", disse o Sr. Dinh.

Os clientes podem usufruir de juros sobre o valor do depósito durante o período em que o depositam no banco, sem se preocupar com perdas. O valor do depósito não excede 20% do valor do contrato. Isso limita a situação em que os investidores não fizeram nada além de mobilizar muito dinheiro dos clientes, no estilo "pegar ladrão com as próprias mãos".

Dr. Nguyen Van Dinh, Vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã

Link da fonte: https://thanhnien.vn/quy-dinh-ro-viec-dat-coc-de-bao-ve-nguoi-dan-185231103011415097.htm