Regular claramente os depósitos para proteger as pessoas.

AUMENTAR O VALOR DO DEPÓSITO EM 20 A 30%

De acordo com o Artigo 23 do projeto de Lei sobre Negócios Imobiliários (alterado), em consulta pública na Assembleia Nacional , o órgão responsável pela elaboração do projeto propôs duas opções quanto aos princípios de negociação de imóveis residenciais e obras de construção civil no futuro. Opção 1: o investidor em empreendimento imobiliário só poderá receber depósitos de clientes quando o imóvel atender a todas as condições para ser comercializado e as transações forem realizadas em conformidade com as disposições desta lei. Opção 2: o investidor em empreendimento imobiliário só poderá receber depósitos mediante acordo com os clientes quando o projeto tiver um projeto básico aprovado por um órgão estatal e o investidor possuir um dos documentos relativos aos direitos de uso do solo. O valor máximo do depósito não poderá exceder 10% do preço de venda ou do preço de arrendamento com opção de compra.

Quy định rõ việc đặt cọc để bảo vệ người dân - Ảnh 1. — Os depósitos precisam ser claramente regulamentados para proteger as pessoas na compra de imóveis.

O advogado Nguyen Dang Tu, da Trilaw LLC, analisou que, para a opção 1, a natureza do depósito, segundo o Código Civil, é garantir o cumprimento de obrigações civis. Assim, uma das partes (o depositante) transfere para a outra (o depositário) uma quantia em dinheiro ou propriedade dentro de um determinado prazo para confirmar o acordo entre as partes e garantir a celebração ou execução de um contrato civil. Em transações imobiliárias, o depósito serve para garantir a assinatura de um contrato de compra e venda de imóvel. Se a regulamentação for como na opção 1 acima, o depósito não será mais necessário, pois, quando o projeto estiver qualificado para ser comercializado, as partes podem assinar imediatamente um contrato de compra e venda de imóvel sem a necessidade de efetuar um depósito. Portanto, essa opção 1 visa limitar os riscos para os clientes, aumentar a responsabilidade dos investidores e filtrar aqueles que não possuem capacidade financeira suficiente, mas sua aplicação a depósitos é desnecessária. As condições para que um projeto seja elegível para operação comercial devem se aplicar apenas à assinatura de um contrato de compra e venda.

A Opção 2 é um pouco mais "aberta" para que os investidores realizem transações de depósito. No entanto, para proteger os interesses dos clientes, a proposta deve incluir um limite para os depósitos a um nível adequado (cerca de 20 a 30%). Isso porque o Código Civil atual não estipula um valor mínimo ou máximo para o depósito em transações imobiliárias. Essa situação tem gerado um caos recente no mercado de depósitos imobiliários. Alguns investidores, por meio de depósitos, exigem que os clientes depositem até 95% do valor do imóvel para mobilizar capital de forma disfarçada. Contudo, quando surgem disputas, os investidores não conseguem pagar o depósito aos clientes e atrasam a devolução do dinheiro. Muitos clientes também têm dificuldade em reaver o capital investido, sem falar na cobrança do depósito aos investidores. Normalmente, em muitos casos de captação de recursos para compra e venda de terrenos, os procedimentos legais não foram concluídos, mas o depósito chega a 95% do valor, o contrato não é assinado no prazo e não há mais possibilidade de reembolso, as pessoas denunciam, o investidor é processado e as pessoas perdem dinheiro. Há também muitos casos em que o investidor aceita um sinal de 10%, mas, quando os preços dos terrenos e imóveis aumentam, muitos investidores estão dispostos a devolver o sinal sem prosseguir com a assinatura do contrato de compra e venda. Há também casos de sinais baixos, em que, quando o mercado imobiliário congela e os preços caem, os clientes também estão dispostos a perder o sinal. "O projeto de lei deve estipular que, para assinar um sinal, o investidor deve fornecer uma carta de garantia bancária comprometendo-se a reembolsar o sinal ao cliente caso o investidor viole o acordo. Essa proposta criará mais condições para os investidores mobilizarem capital e também garantirá os direitos dos clientes quando o investidor descumprir seus compromissos", sugeriu o advogado Tu.

Os depósitos só serão aceitos quando o projeto for qualificado para ser comercializado.

Segundo o Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, na opção 1, o objetivo do depósito é garantir o cumprimento do contrato, mas, na realidade, após a assinatura do contrato, raramente há casos em que o depositante seja lesado pelo beneficiário do depósito. Isso ocorre porque o contrato é frequentemente analisado minuciosamente pelas partes e executado de acordo com as disposições legais. Quando o contrato é assinado, o depósito geralmente é deduzido do pagamento inicial da transação. A opção 2 tem como objetivo garantir a assinatura do contrato. Na realidade, antes da assinatura do contrato, frequentemente há casos em que o depositante é lesado pelo beneficiário do depósito, que não cumpre o contrato, causando prejuízos ao depositante. Atualmente, ambas as opções (1 e 2) estão corretas, portanto, é necessário integrá-las em uma única regulamentação sobre depósitos para garantir a assinatura do contrato ou depósitos para garantir o cumprimento do contrato, a fim de proteger os direitos e interesses legítimos dos clientes que compram, arrendam ou adquirem imóveis, sejam eles unidades disponíveis ou futuras.

Assim, o Sr. Chau propôs combinar duas opções em uma só, na seguinte direção: "Os investidores em projetos imobiliários poderão receber depósitos dos clientes quando as casas e as obras atenderem às condições para serem comercializadas e as transações forem realizadas de acordo com as normas, a fim de garantir o cumprimento do contrato; ou os investidores em projetos imobiliários poderão receber depósitos apenas para garantir a assinatura do contrato, conforme o acordo com os clientes, quando o projeto tiver um projeto básico avaliado por um órgão estatal e o investidor possuir um dos documentos de direitos de uso da terra especificados na Cláusula 2, Artigo 24 desta Lei. O contrato de depósito deverá estipular claramente o preço de venda ou o preço de arrendamento com opção de compra da casa ou da obra. O valor máximo do depósito está de acordo com as normas governamentais , mas não poderá exceder 10% do valor do imóvel."

"As Leis de Negócios Imobiliários de 2006 e 2014 não regulamentam os depósitos efetuados antes do momento em que o projeto imobiliário está apto a firmar um contrato ou a mobilizar capital para a venda de futuras unidades habitacionais, especialmente terrenos. Portanto, houve situações em que especuladores, corretores de terrenos e empresas desonestas se aproveitaram do Artigo 328, Cláusula 1, do Código Civil de 2015, que não regulamenta o valor e a taxa dos depósitos, recebendo de clientes depósitos de valores elevados, em alguns casos chegando a 90-95% do valor do imóvel negociado. Especuladores, corretores de terrenos e empresas desonestas chegaram até mesmo a criar projetos "fantasmas" sem base legal com o objetivo de fraudar, causando enormes prejuízos aos clientes e perturbando a ordem social, como exemplificado pelo caso de fraude ocorrido na Alibaba Company", afirmou o Sr. Le Hoang Chau.

O Dr. Nguyen Van Dinh, vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã, afirmou que a proposta de revisão da Lei de Negócios Imobiliários precisa de regulamentações mais claras sobre depósitos, especialmente quanto ao prazo para o depósito, a fim de evitar que investidores se aproveitem dessa brecha para mobilizar dinheiro ilegalmente. "Estudamos os depósitos no mercado imobiliário em diversos países ao redor do mundo , e todos eles são permitidos. No entanto, o depósito é transferido para uma conta conjunta administrada por terceiros, como um banco, para fins de gestão e supervisão. Caso o investidor não cumpra com suas obrigações, como não construir o imóvel ou não assinar um contrato conforme a lei, o cliente pode reaver integralmente seu dinheiro", explicou o Sr. Dinh.

Os clientes podem usufruir de juros sobre o valor depositado durante o período em que o dinheiro permanece no banco, sem se preocuparem com a possibilidade de perda. O valor do depósito não ultrapassa 20% do valor do contrato. Isso limita situações em que investidores, sem qualquer esforço, mobilizam grandes quantias de dinheiro dos clientes, numa espécie de "apreensão fraudulenta".

Dr. Nguyen Van Dinh, Vice-Presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã

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