O mercado imobiliário está "aquecido" no curto prazo.

O Ministério da Construção avalia que, desde o início do ano até o momento, as transações de terrenos e os preços de venda nas localidades têm apresentado flutuações significativas em comparação com o último trimestre de 2024. O principal motivo é a informação sobre a fusão de províncias e cidades. Nas províncias e cidades escolhidas para sediar novas agências administrativas, os preços subiram e o volume de transações também apresentou tendência de aumento.

A área residencial de Dong Oi, no bairro de Ninh My, cidade de Hoa Lu, será colocada em licitação em março de 2025.

No entanto, o crescimento dos preços e do volume de transações nas áreas mencionadas é especulativo e representa riscos significativos para o mercado imobiliário. As autoridades de muitas localidades emitiram alertas sobre essa situação e estão reforçando o controle e a gestão do mercado.

Segundo as estatísticas do relatório do Ministério da Construção sobre a situação do mercado imobiliário no primeiro trimestre de 2025, divulgado recentemente, todo o país registrou 101.049 transações de terrenos, um aumento de 16,4% em comparação com o trimestre anterior e de 3% em relação ao mesmo período do ano passado. Enquanto isso, o total de transações bem-sucedidas nos segmentos de apartamentos e casas isoladas ultrapassou 33.500 unidades.

A comparação entre esses dois segmentos revela que o volume de transações de terrenos no último trimestre foi mais de três vezes superior ao volume total de transações de imóveis residenciais tradicionais. Essa é uma discrepância rara, que indica um forte fluxo de capital para terrenos.

Juntamente com o grande volume de transações, os preços dos terrenos também registraram um aumento acentuado. Por exemplo, em Bac Giang , os preços dos terrenos em algumas áreas da cidade aumentaram mais de 20% em comparação com o final de 2024. Da mesma forma, em Phu Tho, em algumas áreas residenciais, inclusive em áreas urbanas abandonadas em Van Phu, Trung Vuong, Tho Son, Thanh Mieu e Gia Cam, os preços pedidos aumentaram de 20% a 30% em comparação com o mesmo período do ano passado. Ou em Hai Phong, os preços dos terrenos em Kien Thuy, An Dong e Thuy Nguyen subiram de 15% a 20% em comparação com o final de 2024.

Na região sul, Nhon Trach (província de Dong Nai ) continua sendo um foco de "febre imobiliária". Somente nos três primeiros meses do ano, os preços dos terrenos em algumas áreas de Long Tho, Phu Dong e Phuoc Khanh aumentaram de 20 a 30%, e em alguns lugares mais de 40%, em comparação com o mesmo período do ano passado.

Especialistas acreditam que a fusão de unidades administrativas de nível provincial tem um certo impacto no mercado imobiliário, com um fenômeno de alta nos preços em algumas áreas. No entanto, essa situação é apenas de curta duração.

A respeito desse fenômeno, o Dr. Tran Xuan Luong, Vice-Diretor do Instituto de Pesquisa do Mercado Imobiliário do Vietnã, comentou que, sempre que surgem informações sobre a fusão de unidades administrativas de nível provincial, o mercado imobiliário nas áreas afetadas apresenta fortes oscilações. Aproveitando-se das expectativas do público e dos investidores em relação às mudanças no planejamento e na infraestrutura, alguns grupos especulativos entram rapidamente no mercado com diversos esquemas de lucro.

"O mecanismo de manipulação de preços geralmente começa com a disseminação de rumores sobre planejamento urbano ou a localização de um novo centro administrativo para estimular o sentimento de compra. Em seguida, esses grupos podem realizar transações privilegiadas para criar um falso efeito de 'febre', fazendo com que os preços dos terrenos disparem em um curto período e sejam levados muito além de seu valor real", analisou o Sr. Luong.

Este especialista aconselha que, para evitar cair na armadilha das bolhas especulativas, os clientes precisam distinguir entre um mercado imobiliário com valor real e um mercado especulativo. Um mercado verdadeiramente saudável deve basear-se no poder de compra real das pessoas, acompanhado de um planeamento transparente e de informação jurídica fornecida pelas autoridades. Por outro lado, os imóveis num mercado real devem ter potencial para gerar fluxo de caixa através de arrendamento ou atividades comerciais, e ser suportados por infraestruturas de transportes e serviços claramente definidas ou em desenvolvimento.

Não apenas terrenos e habitações são afetados, mas a fusão das fronteiras administrativas provinciais também impulsiona o setor imobiliário industrial. Especialistas preveem, inclusive, que isso dará um "impulso" ao mercado imobiliário industrial do Vietnã durante essa fase de transformação estratégica, oferecendo alavancagem para a formação de grandes zonas urbano-industriais mais atrativas para investidores internacionais.

O Sr. Thomas Rooney, Diretor Adjunto do Departamento de Consultoria Industrial da Savills Hanoi, comentou que a fusão de unidades administrativas não se resume a uma simples mudança de limites geográficos, mas também visa a simplificar a estrutura administrativa, reduzir a fragmentação no planejamento e aumentar a competitividade entre as localidades. Se implementada corretamente, essa medida abrirá caminho para a formação de ecossistemas urbano-industriais integrados, tornando-os mais atrativos para os fluxos de investimento estrangeiro, que estão cada vez mais seletivos em relação aos seus destinos.

Assim, as províncias podem planejar novas zonas industriais com áreas maiores, oferecendo mais opções para as empresas. Com o aumento da oferta de terrenos, empresas nacionais e estrangeiras encontrarão com mais facilidade locais adequados para instalar fábricas, evitando a escassez de terrenos industriais em localidades com alta demanda.

Além disso, após a fusão, as províncias com áreas maiores têm condições de definir suas zonas com mais clareza, desenvolvendo assim parques industriais especializados ou complexos industriais, como parques industriais de apoio ou parques industriais de apoio especializados que fornecem componentes e peças para grandes indústrias de manufatura ou indústrias específicas, como a automotiva ou a de semicondutores.

"Localidades que já eram polos de atração de investimentos, quando unidas e com planejamento mais coordenado, se complementarão em termos de infraestrutura, mão de obra e orientação para o desenvolvimento. Uma escala maior ajuda as localidades a atingirem padrões mais elevados em infraestrutura e gestão, fortalecendo assim sua posição na cadeia de valor global", analisou Thomas.

No entanto, haverá desafios a curto prazo antes que os benefícios a longo prazo sejam alcançados. Isso ocorre porque os ajustes nos limites administrativos afetarão inevitavelmente uma série de fatores, desde o planejamento do uso da terra e o licenciamento de investimentos até os procedimentos legais relacionados ao meio ambiente e à construção.

Assim, segundo Thomas Rooney, a curto prazo, as empresas podem enfrentar dificuldades devido a mudanças na gestão e nas políticas que ainda não foram sincronizadas entre as localidades fusionadas. No entanto, a longo prazo, esta é uma grande oportunidade para reconstruir um quadro jurídico mais transparente e eficaz. A coordenação e a padronização dos procedimentos nas novas áreas administrativas ajudarão a poupar tempo e a aumentar a confiança dos investidores.

Para o setor imobiliário industrial, onde a estabilidade e a clareza no planejamento são cruciais, a unificação de procedimentos e políticas abrirá caminho para parques industriais de grande escala, integrando infraestrutura logística, cidades satélites e conexões de transporte inter-regionais.

Se as fusões forem implementadas em conjunto com investimentos em infraestrutura, especialmente em anéis viários, portos marítimos, aeroportos e infraestrutura digital, os parques industriais não estarão mais limitados por fronteiras administrativas. As empresas poderão, então, acessar mão de obra de mais localidades, com custos operacionais mais otimizados.

O desenvolvimento de infraestrutura inter-regional também está impulsionando a tendência de afastamento dos mercados industriais tradicionais, onde a oferta é limitada e os custos de investimento estão aumentando. Novas localidades com terrenos amplos e baratos e infraestrutura aprimorada terão a oportunidade de emergir como novos centros industriais.

NBO

Fonte: https://baoninhbinh.org.vn/thi-truong-bat-dong-san-nong-trong-ngan-han-856556.htm