A hora da reversão do mercado imobiliário está chegando

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No evento de anúncio do "Relatório do Mercado Imobiliário para o Terceiro Trimestre de 2023", organizado pelo Batdongsan.com.vn na manhã de 4 de outubro, especialistas avaliaram que o mercado imobiliário no terceiro trimestre de 2023 ainda era difícil, mas também mostrava sinais positivos de demanda por transações e psicologia do comprador.

Políticas impactam positivamente o mercado imobiliário

Ao analisar a situação macroeconômica e o mercado imobiliário no terceiro trimestre de 2023, o Sr. Nguyen Quoc Anh - Diretor Geral Adjunto e Diretor de Negócios da Batdongsan.com.vn - compartilhou que no último trimestre, a situação macroeconômica foi relativamente estável, as atividades comerciais e a emissão de títulos melhoraram; muitas novas políticas foram introduzidas para dar suporte ao mercado, como a Circular 06, Aviso 297 do Primeiro Ministro para resolver dificuldades em fontes de crédito e taxas de juros de empréstimos.

Além disso, muitos projetos importantes de infraestrutura continuam sendo acelerados pelo Governo e implementados com urgência, trazendo muitas informações positivas em geral sobre o sentimento do mercado.

Embora a situação econômica permaneça estável, o mercado imobiliário ainda não apresentou melhora no terceiro trimestre de 2023. Tanto o número de anúncios imobiliários quanto o nível de interesse continuam em queda em comparação ao mesmo período.

Assim, o nível de interesse por terrenos em todo o país diminuiu quase 10% em relação ao trimestre anterior. Em comparação com março de 2023, os terrenos na região Norte registraram uma queda de 73% no interesse; os terrenos nas províncias do Sul também diminuíram 71%, sendo a região Central a que mais sofreu queda, com mais de 75%. O volume de transações de terrenos não melhorou, principalmente devido a preocupações com a legalidade e preços de venda inadequados.

Imobiliário - A hora da reversão do mercado imobiliário está chegando — Sr. Nguyen Quoc Anh - Diretor Geral Adjunto e Diretor de Vendas da Batdongsan.com.vn.

No caso de moradias em prédios baixos, a queda acentuada na demanda e no poder de compra é mais comum, especialmente em grandes cidades como Hanói e Ho Chi Minh. Assim, no terceiro trimestre de 2023, as buscas por townhouses em todo o país diminuíram 52%, as de vilas diminuíram 48% e as de casas particulares diminuíram 42% em comparação com o mesmo período de 2022.

As buscas por casas geminadas em Hanói caíram mais de 40%, e na Cidade de Ho Chi Minh, quase 60%. Até mesmo casas geminadas comerciais nos principais mercados turísticos também apresentaram queda acentuada no último trimestre, e a recuperação ainda não é evidente.

Apartamentos são o único tipo de imóvel menos afetado, pois atendem a necessidades reais de moradia. Enquanto outros tipos diminuíram, o número de buscas por apartamentos em todo o país aumentou ligeiramente em 3%, e o número de buscas por aluguéis também aumentou 6%. A demanda por apartamentos em Hanói aumentou 6%, e na Cidade de Ho Chi Minh, aumentou ligeiramente em 1%.

A taxa de transações bem-sucedidas de apartamentos mostra sinais de melhora; este também é um tipo de imóvel que deve se recuperar bem. Os preços dos apartamentos não tendem a cair, mas apenas se mantêm estáveis, chegando a aumentar ligeiramente em alguns produtos e áreas. Em comparação com o primeiro trimestre de 2023, o preço de venda de apartamentos em Hanói no terceiro trimestre de 2023 aumentou em média 4-5%, enquanto os apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh permaneceram estáveis no último período.

Quanto tempo levará para cada tipo de imóvel se recuperar?

Comentando sobre o tempo de recuperação do mercado imobiliário, os especialistas têm a opinião comum de que 2024 será o momento da reversão do mercado. No entanto, o tempo de reversão para cada tipo de imóvel será diferente.

Especificamente, o Sr. Nguyen Quoc Anh disse que, com relação ao tipo de terreno, apesar do declínio acentuado, este ainda é um segmento que atrai grande atenção no mercado imobiliário vietnamita, respondendo por 28% das opções de compra dos clientes participantes de uma pesquisa realizada pelo Batdongsan.com.vn.

Desses, 46% dos investidores optam por gastar dinheiro para comprar terrenos, 32% dos clientes que desejam expandir seu espaço de moradia também optam por comprar terrenos.

Em termos de flutuações de preços, os preços dos terrenos têm crescido continuamente desde 2018. Assim, os preços dos terrenos em todo o país no terceiro trimestre de 2023 aumentaram 38% em comparação com o mesmo período de 2018. O mercado do Sul teve o maior aumento nos preços dos terrenos do país, quase 71%, enquanto as províncias do Norte registraram um aumento de cerca de 51% nos últimos 6 anos.

Avaliando as perspectivas de recuperação do mercado de terras, de acordo com uma pesquisa realizada com 1.000 corretores imobiliários, 25% dos corretores acreditam que o mercado de terras não se recuperará até o quarto trimestre de 2024, cerca de 17% acreditam que ele se recuperará no terceiro trimestre de 2024 e 22,6% acreditam que o ponto de reversão será o segundo trimestre de 2024.

Sobre essa questão, o Sr. Quoc Anh disse que, em comparação com outros tipos, o tempo de recuperação do mercado de terras pode ser mais lento devido a muitos fatores.

Em termos de crescimento econômico, prevê-se que a economia não se recupere até 2024. O crédito aberto para investimento imobiliário continua muito baixo, e as taxas de juros estão diminuindo gradualmente, mas na taxa atual de queda, espera-se que leve de 3 a 4 trimestres para retornar à taxa de juros de 2021.

Além disso, espera-se que a taxa de desembolso de investimento público aumente exponencialmente em 2025. A lei de terras também deverá ser aprovada até o final de 2024, o que levará algum tempo para entrar em vigor. Além disso, o sentimento do mercado imobiliário ainda é baixo em relação aos segmentos imobiliários de investimento e especulação, que não atendem às necessidades reais de moradia.

Portanto, o Sr. Quoc Anh prevê que a terra se recuperará mais lentamente do que outros tipos e que talvez esse mercado só se reverta no final de 2024.

Imobiliário - O momento de reversão do mercado imobiliário se aproxima (Figura 2). — Fonte: Batdongsan.com.vn

Em relação ao mercado imobiliário de baixo crescimento, o Sr. Le Bao Long, Diretor de Estratégia da Batdongsan.com.vn, afirmou que, atualmente, entre os tipos de moradias de baixo crescimento, as casas unifamiliares são os produtos com melhores transações, enquanto as casas geminadas e vilas adjacentes ainda apresentam um desempenho lento. As atividades comerciais e de varejo não conseguiram se recuperar devido à difícil situação econômica e ao turismo desfavorável.

Portanto, o tempo de recuperação de moradias baixas em comparação com terrenos provavelmente será menor, mas há diferenciação por região. Especificamente em Hanói, espera-se que as áreas urbanas suburbanas no Norte e no Leste sejam as duas áreas com maior potencial. Quanto à Cidade de Ho Chi Minh, o Leste também é a área avaliada como tendo o melhor potencial.

A pressão da recuperação pós-pandemia e da recessão econômica dificulta o desenvolvimento de atividades comerciais e de serviços no Vietnã. Os rendimentos dos aluguéis ainda estão se recuperando gradualmente aos níveis pré-pandemia, e os projetos de infraestrutura de conexão estão gradualmente tomando forma, portanto, prevê-se que o mercado imobiliário de edifícios baixos possa se recuperar no final do terceiro trimestre e no quarto trimestre de 2024.

Em relação ao tipo de apartamento, segundo pesquisa anterior, cerca de 27% dos corretores acreditam que os apartamentos se recuperarão no quarto trimestre de 2023; 42% acreditam que esse tipo se recuperará nos primeiros 6 meses de 2024.

Em geral, prevê-se que este seja o tipo de imóvel que liderará a tendência de recuperação do mercado imobiliário. O Sr. Dinh Minh Tuan, diretor da Batdongsan.com.vn no Sul, afirmou que o mercado de apartamentos provavelmente se recuperará mais cedo em comparação com outros tipos de imóveis, com previsão de queda no primeiro trimestre de 2024 e, no máximo, no segundo trimestre de 2024, com reversão .

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