Secretário-geral da VNBA: Remover regulamentações sobre o controle do uso de capital de empréstimo é ilegal e contra a prática internacional.

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ANTD.VN - O Sr. Nguyen Quoc Hung, vice-presidente e secretário-geral da Associação de Bancos do Vietnã (VNBA), disse que os bancos não devem emprestar para depósitos imobiliários e que é necessário controlar o uso do capital de empréstimo para a finalidade correta no caso de empréstimos de contribuição de capital.

É preciso apertar os empréstimos para depósito de habitação

A Lei de Negócios Imobiliários (alterada), aprovada recentemente pela Assembleia Nacional na 6ª Sessão da 15ª Assembleia Nacional, contém uma série de novos pontos, como a regulamentação sobre a cobrança de um depósito de no máximo 5% do preço de venda ou do preço de locação-compra dos clientes quando a casa ou obra atender a todas as condições para ser colocada em operação; ao mesmo tempo, a redução da taxa de pagamento ao locar-comprar futuras casas para 50% em vez de 70% como atualmente.

Comentando sobre essas novas regulamentações, o vice-presidente e secretário-geral da Associação de Bancos do Vietnã (VNBA), Nguyen Quoc Hung, expressou sua concordância.

O Sr. Hung afirmou que a regulamentação sobre a cobrança de um depósito de no máximo 5% do preço de venda ou do aluguel dos clientes está em conformidade com as disposições da Lei de Proteção ao Consumidor (alterada). Essa regulamentação visa garantir que a natureza do depósito (não para fins de mobilização de capital) tenha um valor suficientemente grande para que tanto o depositante quanto o recebedor do depósito cumpram e atendam às exigências e aos desejos dos compradores de imóveis.

Sr. Nguyen Quoc Hung

Em relação à questão dos empréstimos com garantia de imóvel, o Sr. Hung afirmou que as instituições de crédito não devem ser autorizadas a conceder empréstimos apenas para garantia de imóvel. De acordo com as disposições da Lei das Instituições de Crédito e as circulares de orientação, para todos os empréstimos (incluindo empréstimos hipotecários com cadernetas de poupança), os clientes devem ter um plano de empréstimo, apresentar um contrato de compra de bens, um plano de pagamento da dívida, uma fonte de pagamento da dívida, etc.

Então, como um cliente solicita a um banco um empréstimo apenas para um depósito, para se comprometer a comprar um projeto de construção? Qual a eficácia disso? E em quais normas o banco baseia seu empréstimo se não há um plano geral para a compra de uma casa que inclua um depósito? Portanto, de acordo com o Sr. Hung, se um empréstimo for concedido apenas para um depósito separado, o banco não tem base para emprestar.

Mesmo no caso de um cliente elaborar um plano de compra de bens, incluindo o conteúdo de depósito para empréstimo de capital, ele deve se comprometer a ter pelo menos 20% a 30% de seu próprio capital. "Então, se eles querem depositar para garantir o contrato, por que precisam tomar capital emprestado do banco? Porque o próprio mutuário deve ter pelo menos 20% a 30% de seu próprio capital. Não consigo imaginar por que eles precisam tomar dinheiro emprestado do banco para depositar e garantir o contrato, se isso não é um contrato de compra e venda?" - perguntou o Sr. Hung.

Mesmo no caso de bancos, com base no contrato de venda, que inclui um contrato de depósito para emprestar o depósito (se houver), segundo ele, o banco também enfrentará possíveis riscos se o empréstimo para depósito for para uso do vendedor. Portanto, ao emprestar, ele concordará com o cliente que o dinheiro precisa ser mantido no banco até que a obrigação seja cumprida.

“Com muitos anos de experiência trabalhando no setor bancário, descobri que empréstimos não devem ser concedidos apenas para fins de depósito. Em casos especiais, considerando o plano geral, é possível negociar com os clientes o empréstimo para depósitos durante o período de garantia do contrato, mas esse valor deve ser mantido na conta de depósito do cliente ou do vendedor, mas não pode ser utilizado, e só pode ser utilizado na execução do contrato de venda. Esse valor de depósito está incluído no valor do empréstimo para a compra de um imóvel, de acordo com o plano geral ao propor o empréstimo”, disse o Sr. Hung.

É impossível abolir a regulamentação de que os bancos devem controlar o uso do capital de empréstimo.

Recentemente, a Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA) propôs que o Banco Estatal altere e complemente a Circular nº 39/2016 para remover a regulamentação sobre "controle do uso de empréstimos para a finalidade correta" por instituições de crédito.

O motivo alegado pela HoREA é que o cliente "tomou empréstimo para pagar a contribuição de capital de acordo com o contrato de contribuição de capital, contrato de cooperação de investimento ou contrato de cooperação comercial para implementar o projeto", então o valor do empréstimo foi transferido pela instituição de crédito para a conta do investidor do projeto, o que significa que o cliente que tomou o crédito usou o empréstimo para o propósito correto de "tomar empréstimo para pagar a contribuição de capital".

No entanto, o Sr. Nguyen Quoc Hung afirmou que, de acordo com as disposições da Cláusula 3, Artigo 94 da Lei das Instituições de Crédito de 2010; Cláusulas 1 e 2, Artigo 24 da Circular nº 39/2016/TT-NHNN, as instituições de crédito têm o direito e a obrigação de inspecionar e supervisionar a utilização do capital emprestado e o pagamento da dívida dos clientes. A Cláusula 2, Artigo 14 do Decreto nº 88/2019/ND-CP também estipula sanções administrativas, com multa de até VND 20.000.000 para as instituições de crédito em caso de violação.

Com as regulamentações acima mencionadas sobre sanções por sanções administrativas, a lei bancária afirmou que o trabalho de inspeção e supervisão também é uma obrigação obrigatória para os credores, decorrente dos interesses comuns das atividades bancárias.

A teoria e a prática demonstram que os riscos decorrentes do tomador (cliente) também podem se transformar em riscos do sistema bancário. Portanto, o tomador deve estar ciente de suas obrigações, cumprir rigorosamente a fiscalização e a supervisão, e não pode alegar qualquer motivo para atrasar ou evitar o cumprimento dessa obrigação.

"A responsabilidade das instituições de crédito é verificar antes, durante e depois do empréstimo. Os procedimentos e regulamentos de empréstimo das instituições de crédito são muito claros, específicos e devem ser seguidos rigorosamente", afirmou.

Em relação à mobilização de títulos, o Sr. Hung afirmou que empresas e organizações que desejam emitir títulos para mobilizar capital devem desenvolver um plano de emissão, com qual finalidade? Onde investir? Qual a eficácia? Qual o lucro? Com base nisso, a taxa de juros de mobilização será definida? Os investidores têm o direito de saber se o dinheiro está sendo investido de acordo com a finalidade da emissão. A partir daí, eles saberão se a taxa de juros recebida é adequada à lucratividade do projeto.

Portanto, a proposta de remover a regulamentação sobre "controle do uso de empréstimos para a finalidade correta", de acordo com o Sr. Hung, é contra a lei e a prática internacional.

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