Por que não é obrigatório negociar imóveis no pregão?

Opção menos arriscada para os clientes

Dando continuidade ao programa da 6ª Sessão, na manhã de 31 de outubro, a Assembleia Nacional debateu no plenário diversos pontos do projeto de Lei sobre Negócios Imobiliários (com alterações), gerando diferentes opiniões.

Ao apresentar o relatório sobre a explicação, aceitação e revisão do projeto de lei sobre negócios imobiliários (alterado), o presidente da Comissão de Assuntos Econômicos da Assembleia Nacional, Vu Hong Thanh, disse:

Com relação aos princípios do negócio imobiliário e aos futuros projetos de construção, algumas opiniões concordam com a necessidade de regulamentação dos depósitos, do prazo para recebimento dos depósitos e dos valores dos depósitos no projeto de lei.

Algumas opiniões sugeriram a inclusão de uma regulamentação sobre o depósito para garantir que o contrato seja assinado antes do momento em que a construção e as obras estejam aptas para serem iniciadas. Outras opiniões concordaram em aceitar depósitos somente quando "a construção e as obras estiverem aptas para serem iniciadas" e "a transação tiver sido realizada de acordo com as normas".

Presidente da Comissão Econômica da Assembleia Nacional, Vu Hong Thanh.

Com base nas opiniões do Governo , dos deputados da Assembleia Nacional na 5ª Sessão, das delegações da Assembleia Nacional, das agências da Assembleia Nacional e da Comissão Permanente da Assembleia Nacional (CPAN), foram propostas duas opções:

Opção 1: “Os investidores em projetos imobiliários só podem receber depósitos de clientes quando as casas e as obras de construção atenderem a todas as condições para serem colocadas em funcionamento e tiverem realizado transações de acordo com as disposições desta Lei.”

Essa opção é menos arriscada para o cliente, a parte mais vulnerável na transação imobiliária. Como o depósito só é feito quando o imóvel está apto para venda e ambas as partes assinaram o contrato formalmente, isso limita a possibilidade de disputas.

A limitação desta opção reside no facto de o investidor não ter a oportunidade de receber depósitos para garantir a assinatura de contratos com potenciais clientes;

O recebimento de depósitos de clientes que assinaram contratos de compra, venda ou locação de imóveis ou obras não constitui garantia da assinatura do contrato, mas sim garantia do cumprimento do mesmo, conforme o disposto no artigo 328 do Código Civil. O depósito perde sua relevância, uma vez que o contrato já prevê o pagamento do valor contratual de acordo com o andamento da obra e cláusulas penais em caso de descumprimento das obrigações por parte das partes.

Esta opção foi escolhida pelo Governo e por 15 dos 40 pareceres das delegações da Assembleia Nacional e das agências da Assembleia Nacional.

Opção 2: “Os investidores em projetos imobiliários só podem receber depósitos de acordo com o contrato com os clientes quando o projeto tiver um projeto básico avaliado por um órgão estatal e o investidor possuir um dos documentos sobre direitos de uso da terra especificados na Cláusula 2, Artigo 24 desta Lei.

O contrato de depósito deve estipular claramente o preço de venda, o preço de arrendamento com opção de compra da casa ou da obra. O valor máximo do depósito está de acordo com as normas governamentais, mas não pode ultrapassar 10% do preço de venda, do preço de arrendamento com opção de compra da casa ou da obra, garantindo a conformidade com as condições de desenvolvimento socioeconômico em cada período e para cada tipo de imóvel.

Essa opção ajuda os investidores a assinarem um contrato de depósito para garantir a execução do contrato com potenciais clientes antes que o imóvel esteja apto a ser colocado em atividade comercial.

A limitação deste Plano reside no fato de que o projeto ainda não teve início, o que implica que o cliente terá de arcar com o risco. Caso o investidor execute as etapas de projeto técnico, elabore os desenhos de construção, solicite a Licença de Construção e prolongue a obra além do prazo estipulado, isso afetará os direitos do cliente e poderá gerar litígios. A Comissão Permanente da Assembleia Nacional solicita ao Governo que complemente o conteúdo da avaliação de impacto do Plano.

Esta opção foi escolhida por unanimidade, com 20 votos a favor e 40 contra, das delegações da Assembleia Nacional e das agências da Assembleia Nacional.

Risco de tirar proveito de disposições legais

Em relação às condições para a entrada em operação de empreendimentos imobiliários e futuras obras de construção, de acordo com o Sr. Thanh, existe uma proposta para que não seja obrigatório possuir um Certificado de Direito de Uso do Solo para a área de construção associada a empreendimentos imobiliários e futuras obras de construção.

A Comissão Permanente da Assembleia Nacional aceita e ajusta as disposições do inciso 8 do artigo 24 e ajusta tecnicamente os pontos c e d do inciso 2 do artigo 14, da seguinte forma: As atividades de construção civil e de habitação disponíveis em projetos imobiliários devem possuir um Certificado de Direito de Uso do Solo para a área de construção anexada à área de construção civil e de habitação colocada em atividade;

A atividade de construção civil e habitação que se formar no futuro não exigirá um Certificado de Direito de Uso do Solo, mas será obrigatório o cumprimento das obrigações financeiras relativas à área do terreno abrangida pela construção civil e habitação em si.

Deputados da Assembleia Nacional na sessão de discussão na manhã de 31 de outubro.

Em relação às salas de negociação imobiliária, muitas opiniões sugerem não torná-las obrigatórias, mas apenas incentivar as transações imobiliárias por meio dessas salas.

A Comissão Permanente da Assembleia Nacional aceitou e revisou o projeto de lei no seguinte sentido: Remover as disposições sobre transações imobiliárias por meio de bolsas de valores imobiliárias no Capítulo VII; complementar o inciso 7 do artigo 8º do projeto de lei sobre políticas estatais de investimento e negócios imobiliários, segundo o qual "O Estado incentiva organizações e indivíduos a realizarem transações de compra, venda, transferência, locação, arrendamento de imóveis, obras de construção e direitos de uso da terra por meio de bolsas de valores imobiliárias".

O resumo prático da implementação da Lei sobre Negócios Imobiliários em 2014 demonstra que as atuais plataformas de negociação imobiliária não são suficientemente capazes de garantir a segurança jurídica das transações. Houve muitos casos de perturbação do mercado por parte dessas plataformas.

"Exigir transações por meio de bolsas de valores imobiliárias levará ao risco de tirar proveito das regulamentações legais, sem garantir a implementação da tarefa de desenvolver um mercado imobiliário saudável, seguro e sustentável", disse o Sr. Thanh .

Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-khong-bat-buoc-giao-dich-bat-dong-san-thong-qua-san-a633576.html