Presiune asupra scadenței obligațiunilor imobiliare în 2025

Deși piața imobiliară prezintă schimbări pozitive, unii experți sunt încă îngrijorați de riscul întârzierii rambursării obligațiunilor de către companiile imobiliare anul viitor.

Potrivit Dr. Can Van Luc, economist șef al BIDV , în cea mai dificilă perioadă a pieței imobiliare (din iunie până în august 2023), Guvernul a emis Decretul 08/2023/ND-CP, permițând întreprinderilor și investitorilor să negocieze și să amâne datoria obligațiunilor. Cu această „linie de salvare”, 60% dintre întreprinderi au primit o prelungire de 2 ani, aducând astfel data rambursării datoriilor la iunie 2025.

Statisticile unei agenții de rating de credit arată că soldul obligațiunilor corporative (atât principal, cât și dobândă) scadente în 2025 este estimat la 334.000 de miliarde VND. Numai pentru industria imobiliară, soldul scadent este de aproximativ 135.000 de miliarde VND.

Comentând cifrele de mai sus, expertul de la BIDV a spus că presiunea asupra obligațiunilor în 2025 nu este îngrijorătoare. Probabilitatea ca acestea să se întâmple este mai mică, deoarece piața imobiliară devine treptat mai pozitivă. Multe companii trebuie doar să stabilească o reducere de aproximativ 10% pentru a-și vinde produsele, în loc de 40-50% ca în perioada anterioară.

Nu numai atât, dl. Luc a afirmat cu încredere că piața imobiliară beneficiază de factorii macroeconomici. În consecință, inflația crește sub control; ratele dobânzilor din Vietnam rămân scăzute; cursurile de schimb se reduc treptat; deficitul bugetar, datoria publică, datoria externă, obligațiile de rambursare a datoriei guvernului... se încadrează în pragul permis de Adunarea Națională . În plus, instituțiile și sistemele juridice sunt îmbunătățite treptat datorită prezenței a trei noi legi imobiliare.

Redresarea pieței a fost reflectată clar în raportul Ministerului Construcțiilor pentru trimestrul al treilea din 2024. Mai exact, numărul total de tranzacții reușite pentru segmentul de apartamente și locuințe individuale a ajuns la 38.398 de tranzacții. Această cifră a crescut cu 48,3% față de trimestrul al doilea din 2024 și a crescut cu 29% față de aceeași perioadă din 2023. Odată cu îmbunătățirea sentimentului pieței, premisa pentru revenirea afacerilor imobiliare devine mai clară.

Împărtășind aceeași opinie, dl. Nguyen Quang Thuan, director general al FiinRatings, a declarat că cea mai mare sursă de capital pentru afacerile imobiliare nu provine din împrumuturi bancare sau obligațiuni, ci din plățile clienților. Atâta timp cât Guvernul rezolvă problemele juridice din proiecte și creează condiții pentru ca investitorii să lanseze produse în curând, gestionarea datoriilor obligaționare nu va mai fi o „problemă” dificilă.

De fapt, progresul soluționării juridice se accelerează. Începând cu al treilea trimestru al anului 2024, multe proiecte care fuseseră „puse pe tavă” timp de mulți ani au fost redeschise spre vânzare. În Hanoi, acestea sunt Hanoi Melody Residences (districtul Hoang Mai) și QMS Top Tower (districtul Nam Tu Liem). În orașul Ho Chi Minh, proiectele „reînviate” sunt Dat Xanh Homes Riverside (orașul Thu Duc), Metro Star (orașul Thu Duc), D-Homme (districtul 6), Lavida Plus (districtul 7)...

Cu toate acestea, din perspectiva Dr. Vu Dinh Anh, expert economic, numărul de obligațiuni care ajung la scadență în 2025 reprezintă încă o presiune mare asupra companiilor. În special, obligațiunile companiilor imobiliare prezintă un risc mai mare de restanțe și potențiale datorii neperformante decât nivelul mediu de pe piață.

Concluzia expertului este bine întemeiată, mai ales în comparație cu un raport recent. Prin urmare, în ultimele 10 luni, grupul de întreprinderi imobiliare rezidențiale a reprezentat 60% din valoarea totală a obligațiunilor restante. Chiar și 56% dintre emitenții cu un istoric de credit slab au fost din industria imobiliară rezidențială și a construcțiilor.

„În următoarele 12 luni, aproximativ 109 trilioane VND în obligațiuni vor ajunge la scadență în sectorul imobiliar rezidențial, reprezentând aproape jumătate din valoarea totală a obligațiunilor ajunse la scadență. Dintre acestea, estimăm că aproximativ 30 de trilioane VND în obligațiuni sunt expuse riscului de rambursare cu întârziere a principalului”, se arată în raport.

Potrivit domnului Duong Duc Hieu, directorul departamentului de analiză și rating de credit din cadrul sectorului întreprinderilor nefinanciare din cadrul VIS Rating, capacitatea de rambursare a datoriilor întreprinderilor imobiliare rămâne slabă, iar nivelul de diferențiere în ceea ce privește capacitatea de rambursare a datoriilor este din ce în ce mai mare.

Expertul de la VIS Rating a evaluat că, pentru afacerile cu proiecte axate pe segmentul imobiliar, concentrate în orașe mari precum Hanoi și Ho Chi Minh City, activitățile de vânzări sunt destul de bune și își vor reveni în 2024. Aceste afaceri vor avea resurse mai bune și o capacitate mare de rambursare a datoriilor.

„Dimpotrivă, unele companii vor rămâne într-o situație dificilă, deoarece anterior s-au concentrat pe proiecte extrem de speculative. Cererea pentru acest segment rămâne scăzută, astfel încât capacitatea lor de a rambursa datoriile este slabă”, a comentat dl Hieu.

VIS Rating a subliniat că până la 2/3 dintre investitorii listați au un flux de numerar pentru a plăti datoriile de la niveluri slabe la extrem de slabe, în special un flux de numerar operațional sub 5% din datoria totală. Acest lucru este deosebit de grav pentru investitorii afectați de problemele juridice ale proiectelor.

Având în vedere situația de mai sus, se previzionează că 50% din obligațiunile care ajung la scadență la sfârșitul anilor 2024 și 2025 ar putea fi expuse riscului de întârziere la plata principalului și a dobânzilor, majoritatea fiind reprezentate de companii care întârzie în mod regulat la plăți.

Sursă: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html