Imobiliarele industriale se vor confrunta cu noi provocări în 2024

Conform raportului privind piața imobiliară publicat recent de MBS, la sfârșitul anului 2023, țara avea în prezent 416 parcuri industriale (PI) înființate, cu o suprafață totală de teren natural de aproximativ 129,9 mii de hectare. Suprafața totală a terenurilor industriale este de aproximativ 89,2 mii de hectare, o creștere de 1,5% față de aceeași perioadă.

Dintre acestea, suprafața totală a terenurilor închiriate pentru parcurile industriale a ajuns la aproximativ 51,8 mii hectare, o creștere de 2,8 mii hectare, echivalentul a aproximativ 5,7% față de aceeași perioadă; rata de ocupare a fost de aproximativ 57,7%. În ceea ce privește parcurile industriale care au intrat în funcțiune, rata de ocupare a fost de aproximativ 72,4%. Prețul de închiriere în Sud a fost stabil la 168 USD/m2, în timp ce prețul de închiriere în Nord a crescut cu 10%, până la 123 USD/m2.

Vietnamul rămâne o destinație favorită pentru fluxurile de capital din industria prelucrătoare în cadrul strategiei China +1. În 2023, capitalul ISD înregistrat și capitalul ISD debursat au crescut cu 32,1%, respectiv 3,5% în aceeași perioadă. Aceasta este o rată de creștere bună în contextul unei economii mondiale dificile, când multe țări au înăsprit politicile monetare.

Imobiliarele industriale se vor confrunta cu noi provocări în 2024, imaginea 1 — Capitalul ISD investit în Vietnam (Foto: Oficiul General de Statistică)

În special, Vietnamul își menține încă numeroase avantaje competitive datorită acordurilor comerciale semnate, costurilor atractive ale forței de muncă și energiei electrice, contribuind la atragerea eficientă a capitalului ISD în următorii ani. În plus, în perioada 2022-2025, se vor investi și în numeroase proiecte cheie de infrastructură și trafic, atât rutiere, cât și pe căi navigabile, creând un impuls puternic de creștere economică.

Raportul MBS a subliniat, de asemenea, tendința fluxurilor puternice de capitaluri străine directe către piața secundară. În nord, capitalul pe această piață a înregistrat o creștere clară, de la 20% în 2018 la 53% în 2023.

În Sud, proporția intrărilor de capital ISD pe piața secundară tinde, de asemenea, să crească de la 21,6% în 2022 la 23,2%. De exemplu, provincia Ba Ria - Vung Tau a atras peste 1 miliard USD în capital ISD; Binh Phuoc a atras peste 40 de proiecte ISD cu un capital total de 758 de milioane USD, de 3,4 ori mai mare decât în aceeași perioadă.

Motivul este că, datorită avantajului suprafeței mari de teren închiriabile a parcului industrial, rata de ocupare a pieței de tip 2 este de doar 63%, în timp ce piața de tip 1 a ajuns la 90% (HCMC, Binh Duong a ajuns la 95%, iar în Dong Nai, Long An a ajuns la peste 80%). În plus, prețul de închiriere a terenului pe piața de tip 2 este doar la jumătate din prețul de pe piața de tip 1.

În plus, sectorul imobiliar industrial din Vietnam urmează, de asemenea, tendința globală de „înverzire” pentru a atrage capital ISD în industria high-tech. „Înverzirea” a înregistrat, de asemenea, o creștere puternică în Asia de Sud-Est, numărul de proiecte crescând cu 12%, respectiv 21% în 2021 și 2022. Acest lucru face ca parcurile industriale tradiționale, care au doar fabrici, locuințe și alte utilități, să își piardă avantajul competitiv.

Imobiliarele industriale se vor confrunta cu noi provocări în 2024, imaginea 2 — Tendința de „înverzire” va face ca vechile parcuri industriale să își piardă avantajul competitiv.

Pe lângă factorii de susținere, multe unități au subliniat și noile provocări cu care se confruntă parcurile industriale imobiliare din Vietnam. În primul rând, este vorba despre concurența sporită pentru atragerea investițiilor străine directe (ISD) în regiune. În special, India și Indonezia sunt două țări care dețin, de asemenea, multe avantaje remarcabile pe această piață. De exemplu, India a alocat un fond funciar curat de 460 de mii de hectare și 1.500 de miliarde de dolari pentru dezvoltarea infrastructurii, oferind scutiri de taxe pentru noi proiecte de investiții. Datorită acestui fapt, a atras mulți „mari” din lume să participe la această piață.

Următoarea este problema generală a lumii atunci când impozitul minim global de 15% va fi aplicat oficial de la 1 ianuarie 2024. Companiile cu venituri de peste 750 de milioane de euro care beneficiază de stimulente din politica de atragere a investițiilor în Vietnam trebuie să plătească o cotă minimă globală de impozitare suplimentară de 15%. Acest lucru afectează stimulentele fiscale ale Vietnamului (scutiri de impozite, reduceri de impozite) și, de asemenea, face ca piața internă să piardă un avantaj.

În cele din urmă, există riscul unor penuri de energie electrică în orele de vârf, în special când se prognozează că ciclul El Niño va fi mai lung și mai puternic decât înainte. Riscul ca penurile de energie să afecteze producția i-a determinat pe unii investitori să își anuleze planurile de investiții în Vietnam.

Sursă