 |
| În următorii 2-3 ani, piața imobiliară va deveni mai clară, cu schimbări semnificative, inclusiv fluctuații de prețuri și ajustări ale cererii atât din partea investitorilor, cât și a cumpărătorilor de locuințe. (Foto: Anh Phuong) |
În ciuda creșterii ofertei, este puțin probabil ca prețurile imobiliare să scadă.
Se preconizează că oferta de apartamente noi în 2024 va ajunge la aproximativ 35.000 de unități, mai mult decât previziunile anterioare de 22.000-24.000 de unități. În 2025, se preconizează că acest număr va crește la 40.000 de apartamente pentru ambele piețe majore, Hanoi și Ho Chi Minh City. Cu toate acestea, experții sunt în general de acord că, chiar și cu o creștere semnificativă a ofertei, va fi în continuare dificil să se reducă prețurile imobiliare.
Prognozând piața imobiliară în 2025, CEO-ul CBRE Vietnam, Duong Thuy Dung, consideră că prețurile locuințelor nu vor scădea, dar nu vor mai crește la fel de rapid ca în perioada recentă. Creșterea ar putea fi între 5-8% față de 2024. Cum să se obțină prețuri accesibile pentru persoana obișnuită rămâne o întrebare dificilă și o provocare majoră pentru piață, al cărei răspuns este în prezent necunoscut.
Conform analizei doamnei Dung, indicele prețurilor apartamentelor din Hanoi a crescut cu 64% față de al doilea trimestru al anului 2019, dublu față de creșterea din orașul Ho Chi Minh . Prețul mediu de vânzare primară se apropie de 60 de milioane VND/m2.
De acord cu această opinie, profesorul asociat Dr. Dinh Trong Thinh - expert economic - a comentat că anul 2024 a fost o perioadă în care segmentul de apartamente din Hanoi a înregistrat o creștere rapidă și remarcabilă a prețurilor. Prețurile apartamentelor, care au fost în medie de 40 de milioane VND/m2 în 2022, au crescut la peste 70 de milioane VND/m2 până la sfârșitul celui de-al treilea trimestru al anului 2024. În special, piața nu mai are proiecte cu prețuri sub 60 de milioane VND/m2, iar multe proiecte de gamă medie au chiar prețuri peste 100 de milioane VND/m2.
În perioadele cu cerere intensă, prețurile de vânzare tind să crească zilnic sau săptămânal, dar lichiditatea rămâne ridicată. Cererea acumulată de locuințe, atât pentru locuit, cât și pentru investiții, a erupt în cele din urmă, pe măsură ce diverși factori restabilesc încrederea clienților și investitorilor pe piață. Această creștere a cererii, coroborată cu o lipsă continuă a ofertei, a dus la creșterea prețurilor.
| Știri conexe |
 Fotografii uimitoare din 2024: Întreaga lume, șocată de evenimente fără precedent și istorice. |
Experții consideră că, deși tendința ascendentă a prețurilor apartamentelor din Hanoi a încetinit, va fi dificil să se reducă prețurile de vânzare în 2025 din cauza creșterii costurilor terenurilor. De fapt, piața din Hanoi urmează același scenariu de creștere ca și orașul Ho Chi Minh. În următorii 2-3 ani, piața imobiliară va deveni mai clară, cu schimbări semnificative, inclusiv fluctuații de prețuri și ajustări ale cererii atât din partea investitorilor, cât și a cumpărătorilor de locuințe. Se preconizează că întreaga ofertă primară din Hanoi în 2025 va aparține segmentelor high-end și lux; luxul reprezentând 36%.
Dintr-o perspectivă de afaceri, dl. Ngo Huu Truong, director general adjunct al Grupului Hung Thinh, consideră că prețurile imobiliare vor fi foarte greu de redus în perioada următoare. Unul dintre motive constă în faptul că procesul de aprobare a proiectelor durează adesea mult timp, ceea ce crește costurile de investiții.
În ceea ce privește prețurile imobiliarelor, Nguyen Van Dinh, vicepreședintele Asociației Imobiliare din Vietnam, a comentat, de asemenea, că de acum și până la sfârșitul anului 2025, reglementările noii legi nu au fost aplicate pe deplin, iar reglementările existente sunt încă utilizate. Prin urmare, se preconizează că prețurile terenurilor vor rămâne la un nivel rezonabil. Cu toate acestea, în perioada 2026-2027, dacă nu se fac ajustări adecvate de acum și până atunci, se va pune mai multă presiune asupra prețurilor.
Potrivit domnului Dinh, există două scenarii pentru piața imobiliară. Dacă va fi reglementată corespunzător, piața va rămâne stabilă în 2026-2027. Cu toate acestea, dacă nu vor exista ajustări tehnice adecvate, prețurile imobiliarelor ar putea fi împinse la niveluri mai mari, mai nerezonabile. În acest caz, piața se va confrunta din nou cu dificultăți.
Piața a trecut de cea mai dificilă fază a sa.
Ministerul Construcțiilor tocmai a anunțat 10 aspecte cheie ale industriei construcțiilor în 2024. Printre acestea, 2024 marchează o rată de creștere semnificativă de aproximativ 7,8-8,2%, cea mai mare din 2020, depășind obiectivul stabilit de Guvern prin Rezoluția nr. 01 (6,4-7,3%).
Aceasta este, de asemenea, cea mai mare rată de creștere atinsă de industria construcțiilor din 2020 încoace, stimulând creșterea PIB-ului general al economiei. Rata de urbanizare a atins 44,3%, depășind ținta de 43,7% stabilită de Adunarea Națională. Industria construcțiilor a atins, de asemenea, alte două obiective stabilite de Guvern, inclusiv: o rată de colectare și epurare a apelor uzate de 18% și o suprafață medie de locuințe de 26,5 m2 pe persoană la nivel național.
Evaluând piața imobiliară pe parcursul anului trecut, Ministerul Construcțiilor a declarat că au fost implementate numeroase soluții complete pentru a aborda dificultățile pieței. Grupul de lucru al Prim-ministrului pentru rezolvarea dificultăților și obstacolelor în implementarea proiectelor imobiliare a colaborat cu localitățile și companiile imobiliare pentru a colecta informații și a evalua situația, analizând fiecare proiect specific pentru a oferi îndrumări, soluții și a aborda dificultățile și obstacolele în implementare.
„Piața imobiliară a cunoscut schimbări pozitive, depășind cea mai dificilă perioadă pentru a câștiga impuls pentru redresare și dezvoltare”, a subliniat Ministerul Construcțiilor.
Un alt punct culminant al anului trecut a fost atenția deosebită acordată dezvoltării locuințelor sociale. Pe 24 mai, Comitetul Central al Partidului a emis Directiva nr. 34 privind consolidarea conducerii partidului în dezvoltarea locuințelor sociale în noua situație.
Ministerul Construcțiilor prezintă Guvernului un proiect de Rezoluție privind sursele preferențiale de capital pentru dezvoltarea locuințelor sociale. În consecință, propune implementarea unui pachet de împrumuturi preferențiale în valoare de 100.000 de miliarde VND pentru locuințe sociale din capital obligatar, valabil timp de 5 ani. Aceste eforturi vor sta la baza accelerării dezvoltării locuințelor sociale la nivel național în perioada următoare.
Impactul noii liste de prețuri ale terenurilor din Hanoi.
Conform listei de prețuri ale terenurilor pentru Hanoi, publicată recent și intrată în vigoare de la 20 decembrie 2024, prețurile terenurilor din unele zone ale orașului Hanoi sunt de 2-6 ori mai mari decât lista de prețuri a terenurilor publicată în 2019. Cele mai mari prețuri ale terenurilor se găsesc pe unele străzi din districtul Hoan Kiem, ajungând la aproape 700 de milioane de VND/m2.
Unii cred că implementarea de către Hanoi a noii liste de prețuri ale terenurilor ar putea duce la o creștere suplimentară a prețurilor locuințelor.
Un raport al Ministerului Construcțiilor indică faptul că, dacă se aplică lista de prețuri ale terenurilor din 2024, costurile de utilizare a terenurilor pentru proiectele imobiliare vor crește semnificativ față de perioada anterioară. Motivul este că principalele componente care afectează prețurile locuințelor și imobiliarelor includ: costurile de compensare și defrișare a terenurilor, taxele de utilizare a terenurilor, costurile de construcție a proiectelor (cum ar fi cele pentru locuințe și imobiliare), impozitele și taxele aferente.
În special, taxele de utilizare a terenurilor reprezintă de obicei o mare parte din costul total al unui proiect imobiliar, variind între 7-20% pentru proiectele de apartamente cu clădiri înalte și 25-50% pentru proiectele de vile și case înșiruite.
Potrivit Ministerului Construcțiilor, aplicarea noii liste de prețuri ale terenurilor va avea un efect de domino, declanșând o creștere de 15-20% a prețurilor imobiliarelor și locuințelor față de perioada anterioară.
Dl. Vu Cuong Quyet, directorul general al Dat Xanh Vietnam de Nord, a declarat că, pentru companii, o listă de prețuri pentru terenuri va sprijini procesul de evaluare a terenurilor pentru a reflecta îndeaproape prețurile pieței. Lista ajustată de prețuri pentru terenuri este o bază importantă pentru companii pentru a determina impozitul pe terenuri.
Totuși, dacă impozitul pe teren este stabilit pe baza valorii de piață, impozitul pe conversia destinației terenurilor pentru întreprinderi va fi mai mare, ceea ce va duce la un preț de vânzare mai mare al proprietăților imobiliare pentru cumpărători.
Este permisă vânzarea unui apartament care este încă plătit în rate conform noilor reglementări?
Cumpărarea unui apartament în rate este o tendință populară pentru mulți oameni care doresc să dețină o casă fără a plăti o sumă mare în avans. Așadar, ce reglementări trebuie respectate atunci când cumperi un apartament în rate?
Cumpărarea și vânzarea de apartamente prin plăți amânate sau în rate este reglementată în articolul 167 din Legea locuinței din 2023, după cum urmează:
- Conform celor convenite de părți și menționate în mod clar în contractul de cumpărare a locuinței.
- În perioada în care apartamentul este plătit în rate, cumpărătorul are dreptul de utilizare și este responsabil pentru întreținerea acestuia, cu excepția cazului în care se convine altfel sau se află în perioada de garanție a apartamentului.
Mai exact, clauza 2 a articolului 167 din Legea locuințelor din 2023 afirmă că: Cumpărătorii de locuințe care plătesc în rate sau cu plăți amânate pot efectua tranzacții precum cumpărarea, vânzarea, donarea, schimbul, ipotecarea sau contribuția cu capital la aceste locuințe cu alte persoane numai după ce au plătit prețul integral de achiziție, cu excepția cazului în care părțile au convenit altfel.
Conform acestui regulament, dacă un cumpărător al unui apartament care plătește în rate dorește să îl vândă altcuiva, acesta este obligat să plătească vânzătorului prețul integral de achiziție, cu excepția cazului în care părțile au convenit altfel.
Prin urmare, dacă cumperi un apartament printr-un plan de plată cu dezvoltatorul sau un plan de rate cu vânzătorul, ai voie să îl vinzi altcuiva doar după achitarea integrală a prețului de achiziție, cu excepția cazului în care părțile au convenit altfel.
În mod similar, atunci când se ipotechează un apartament pentru un credit bancar în rate, dacă debitorul ipotecar dorește să îl vândă altcuiva, conform articolului 321, alineatul 5, din Codul Civil din 2015, debitorul ipotecar poate vinde apartamentul ipotecat băncii unei alte persoane, dacă banca este de acord sau în condițiile prevăzute de lege.
Prin urmare, dacă părțile sunt de acord sau banca este de acord să vândă apartamentul care este plătit în rate, se pot utiliza următoarele metode:
Dezvoltatorul a semnat Acordul de Cesiune pentru Contractul de Cumpărare-Vazare a Apartamentului înainte de a depune cererea pentru un Certificat de Proprietate către autoritățile statului.
- Părțile vor rezilia vechiul contract de cumpărare-cumpărare a apartamentului în rate, iar vânzătorul va semna direct un nou contract de cumpărare-cumpărare a apartamentului cu noul cumpărător (dacă vechiul cumpărător nu a transferat încă certificatul de proprietate) sau va încheia un acord scris privind vânzarea apartamentului cu plăți în rate între cele trei părți: vechiul cumpărător, vânzătorul și noul cumpărător.
- Stabilirea unui acord tripartit între bancă, cumpărător și vânzător, prin care banca se angajează să vândă apartamentul plătit în rate unei alte părți. Simultan, eliberarea ipotecii, semnarea unui nou contract de vânzare-cumpărare și transferul titlului de proprietate (Cartea Roșie) noului cumpărător.
În acest caz, părțile pot transfera obligațiile de credit ale băncii către o altă parte, în conformitate cu articolul 370 din Codul Civil din 2015.
Prin urmare, cumpărătorul poate vinde apartamentul în timp ce acesta este încă plătit în rate, dacă vânzătorul este de acord, așa cum s-a analizat mai sus, sau atunci când toate plățile în rate au fost efectuate, sau conform celor convenite de ambele părți.
Comentariu (0)