Eliminarea reglementărilor obligatorii pentru tranzacțiile imobiliare prin intermediul saloanelor de tranzacționare

Continuând programul celei de-a 25-a sesiuni, în după-amiaza zilei de 24 august, la Palatul Adunării Naționale , Comisia permanentă a Adunării Naționale a emis avize privind explicarea, acceptarea și revizuirea proiectului de Lege privind afacerile imobiliare (modificată).

Într-un raport la ședință, președintele Comitetului Economic , Vu Hong Thanh, a declarat: „Ca răspuns la opiniile deputaților Adunării Naționale, proiectul de Lege privind afacerile imobiliare (modificată) a fost revizuit din punct de vedere al domeniului său de reglementare cu proiectul de Lege privind terenurile (modificată), proiectul de Lege privind locuințele (modificată) și legile conexe. Proiectul de lege asigură evitarea suprapunerilor sau conflictului în domeniul de reglementare, asigurând în același timp coerența și sincronizarea sistemului juridic și este revizuit în direcția definirii clare a domeniului de reglementare, inclusiv afacerile imobiliare, drepturile și obligațiile organizațiilor și persoanelor care desfășoară afaceri imobiliare, reglementarea pieței imobiliare și gestionarea de stat a afacerilor imobiliare.”

Președintele Comitetului Economic, Vu Hong Thanh, a declarat că proiectul de lege a adăugat prevederi privind cazurile în care Legea privind afacerile imobiliare nu se aplică, asigurând respectarea domeniului de aplicare al proiectului de lege. În ceea ce privește conceptul de „afaceri imobiliare”, proiectul de lege a revizuit conceptul de afaceri imobiliare în direcția: Clarificării tipurilor de afaceri imobiliare; adăugării de conținut privind implementarea transferului de proiecte imobiliare și a afacerilor de servicii imobiliare; păstrarea sintagmei „în scopul obținerii de profit” pentru a fi în concordanță cu conceptul de afacere stipulat în Legea întreprinderilor.

Președintele Comisiei Economice a Adunării Naționale, Vu Hong Thanh, prezintă raportul. Foto: Doan Tan/VNA

Președintele Comitetului Economic, Vu Hong Thanh, a declarat că multe opinii au sugerat să nu se facă obligatorie această practică, ci doar să se încurajeze tranzacțiile imobiliare prin intermediul saloanelor de tranzacționare imobiliară. Unele opinii au convenit asupra reglementării tipurilor de tranzacții imobiliare efectuate prin intermediul saloanelor de tranzacționare imobiliară.

Comitetul permanent al Comitetului economic a constatat că sinteza practică a implementării Legii din 2014 privind afacerile imobiliare arată că actualele ringuri de tranzacționare imobiliară nu asigură transparența și nu asigură siguranța juridică a tranzacțiilor, deoarece ringul de tranzacționare imobiliară este un beneficiar în relația tranzacțională. Impunerea tranzacțiilor prin intermediul ringurilor de tranzacționare imobiliară nu este conformă cu sistemul juridic actual, împiedică dreptul la libertatea de afaceri, prezintă riscul potențial de a profita de prevederile legale pentru a monopoliza și perturba piața și nu asigură implementarea sarcinii de dezvoltare a unei piețe imobiliare sănătoase, sigure și sustenabile.

Ca răspuns la opiniile deputaților Adunării Naționale, proiectul de lege a fost revizuit în următoarea direcție: Eliminarea prevederii obligatorii privind tranzacțiile imobiliare prin intermediul saloanelor de tranzacționare imobiliară din Capitolul VII al proiectului de lege pentru a crea condiții favorabile pentru ca investitorii și clienții să aleagă liber metoda de tranzacționare; completarea Clauzei 7, Articolului 8 din proiectul de lege privind politica de stat în domeniul investițiilor și afacerilor imobiliare, conform căruia „Statul încurajează organizațiile și persoanele fizice să efectueze tranzacții de cumpărare, vânzare, transfer, închiriere, leasing de locuințe, lucrări de construcții și drepturi de folosință pe terenuri prin intermediul saloanelor de tranzacționare imobiliară”.

Proiectul de lege propune două opțiuni pentru depozitele în domeniul locuințelor și în viitoarele proiecte de construcții.

Opțiunea 1: Regulamentul „Investitorii în proiecte imobiliare au voie să colecteze avansuri în conformitate cu acordul cu clienții numai atunci când proiectul are un proiect de bază evaluat de o agenție de stat și investitorul deține unul dintre documentele privind drepturile de utilizare a terenului. Contractul de avans trebuie să precizeze clar prețul de vânzare, prețul de leasing-cumpărare al casei, lucrările de construcție, iar suma avansului nu trebuie să depășească 10% din prețul de vânzare, prețul de leasing-cumpărare al casei, lucrările de construcție”.

Opțiunea 2: Regulamentul „Investitorii în proiecte imobiliare au voie să colecteze avansuri de la clienți numai atunci când locuințele și lucrările de construcție au îndeplinit toate condițiile pentru a fi puse în funcțiune și au efectuat tranzacții în conformitate cu prevederile prezentei legi”.

Comitetul permanent al Comitetului Economic a ales opțiunea 1, deoarece, atunci când proiectul de bază este evaluat de o agenție specializată în construcții, legalitatea proiectului va fi suficient de clară pentru cumpărător. Întreprinderile sunt mai proactive în planurile lor de afaceri, finalizând proiectul de construcție după proiectul de bază.

De asemenea, conform Comitetului permanent al Comitetului economic, rata de acceptare a depozitelor trebuie reglementată la un nivel rezonabil pentru a se asigura că scopul depozitului nu este ca întreprinderile imobiliare să primească depozite ca canal de mobilizare a capitalului.

Dacă rata dobânzii la depozite este prea mare, aceasta nu va elimina companiile imobiliare incompetente de la participarea pe piață, crescând riscul de însușire de capital, fraudă și însușire a activelor clienților (persoanelor). Dacă rata dobânzii la depozite este prea mică, aceasta nu va fi eficientă în angajarea responsabilităților părților participante, iar părțile implicate ar putea fi dispuse să încalce angajamentul și să accepte pierderea depozitului.

Prin urmare, proiectul de lege prevede că rata maximă a garanției este de 10% din prețul de vânzare sau din prețul de închiriere cu opțiune de cumpărare. În plus, proiectul de lege completează prevederea conform căreia părțile trebuie să precizeze în mod clar prețul de vânzare sau prețul de închiriere cu opțiune de cumpărare în contractul de garanție, contribuind la stabilirea responsabilităților și la asigurarea semnării contractului.

Conform Comitetului permanent al Comitetului Economic, pentru Opțiunea 2, permiterea colectării avansului atunci când „casa sau lucrările de construcție au îndeplinit toate condițiile pentru a fi puse în funcțiune și au efectuat tranzacții în conformitate cu prevederile prezentei legi”, nu va mai avea semnificația unui avans, ci va deveni, în esență, o plată contractuală în funcție de progres.

Anterior, în cadrul celei de-a 5-a sesiuni, Adunarea Națională a discutat și a comentat proiectul de Lege privind afacerile imobiliare (modificată). Pe baza opiniilor deputaților Adunării Naționale, Comitetul permanent al Comisiei Economice a prezidat și a coordonat activitatea cu agenția de elaborare a legii ( Ministerul Construcțiilor ) și cu agențiile și organizațiile relevante pentru a studia, asimila și explica proiectul de lege. În același timp, au fost organizate seminarii pentru a consulta experți, manageri și subiecți afectați de proiectul de lege, pentru a avea o bază teoretică și practică mai amplă pentru finalizarea proiectului de lege.

Proiectul de lege, după absorbție și revizuire, include 10 capitole și 84 de articole, eliminând 9 articole și adăugând 1 articol față de proiectul de lege prezentat Adunării Naționale la a 5-a sesiune.

Conform ziarului VNA/Tin Tuc

Sursă