Interzicerea manipulării pieței imobiliare.

Propunere de a impune efectuarea tranzacțiilor imobiliare prin intermediul băncilor.

Reprezentantul Trinh Lam Sinh (delegația An Giang ) a propus ca proiectul de lege să includă o prevedere care să interzică actele de manipulare și perturbare a pieței imobiliare, definind în mod clar semnele unei astfel de manipulări. „În ultima vreme, comportamentul manipulator a destabilizat piața imobiliară și a avut un impact negativ asupra dezvoltării socio-economice a țării”, a declarat dl Sinh.

Mulți delegați au împărtășit această propunere. Trinh Xuan An, un delegat al Comitetului Național de Apărare și Securitate, a sugerat includerea manipulării pieței imobiliare în lista actelor interzise, ​​clarificând totodată natura manipulării prețurilor imobiliarelor. „Personal, cred că manipularea pieței imobiliare este la fel de periculoasă ca manipularea pieței bursiere, așa cum este definită în Codul Penal. În prezent , manipularea pieței imobiliare devine din ce în ce mai sofisticată, ducând la bule bursiere și prețuri imobiliare extrem de ridicate. Trebuie interzisă prin lege și reglementată în mod specific pentru a o elimina”, a propus dl An.

Potrivit domnului An, manipularea pieței imobiliare include nu doar stabilirea de prețuri ridicate în timpul licitațiilor și apoi pierderea depozitelor pentru a umfla artificial prețurile și profitul, ci și utilizarea unui proiect pentru a „crește” prețurile altuia, creând un nivel foarte ridicat al prețurilor. „Cred că, dacă nu este abordată temeinic, va crea o bulă și va duce la probleme grave”, a subliniat domnul An.

Vicepreședintele Comisiei Judiciare a Adunării Naționale, Nguyen Manh Cuong (delegația Quang Binh ), și-a exprimat îngrijorarea cu privire la proiectul de lege care prevede că statul va avea politici pentru facilitarea plăților fără numerar pentru tranzacțiile imobiliare. Potrivit domnului Cuong, plățile fără numerar reprezintă o soluție crucială în prevenirea și combaterea corupției și a practicilor negative. Prin urmare, el a sugerat ca, pentru tranzacțiile mari, cum ar fi tranzacțiile imobiliare, statul ar trebui să treacă la impunerea obligatorie a plăților fără numerar, în loc să le faciliteze pur și simplu.

Reprezentantul Trinh Xuan An (delegația Dong Nai)

Reprezentantul Trinh Xuan An și-a exprimat acordul cu reglementările privind plățile în tranzacțiile imobiliare, conform cărora dezvoltatorii de proiecte și companiile imobiliare trebuie să primească bani de la clienți prin conturi bancare din Vietnam. „Cred că toate tranzacțiile legate de proprietăți imobiliare ar trebui decontate prin intermediul băncilor, nu doar de către dezvoltatori și companii. Am făcut progrese semnificative în ceea ce privește tranzacțiile de plată fără numerar și propun să revoluționăm și mai mult acest lucru”, a sugerat dl An.

Toate tranzacțiile imobiliare trebuie decontate prin intermediul băncilor, nu doar între dezvoltatori și companii. Am făcut progrese semnificative în ceea ce privește tranzacțiile fără numerar și propun să revoluționăm și mai mult acest lucru.

Reprezentanta Trinh Xuan An, membru cu normă întreagă al Comitetului Național de Apărare și Securitate (delegația Dong Nai)

Brokerii care se angajează în activități de „cumpărare și vânzare” perturbă piața.

În ceea ce privește reglementările privind schimburile imobiliare, în raportul privind modificările aduse proiectului de lege anterior, președintele Comisiei Economice, Vu Hong Thanh, a declarat că, după ce a primit feedback de la numeroși deputați ai Adunării Naționale, proiectul de lege, în urma explicațiilor și modificărilor aduse, a eliminat cerința obligatorie ca tranzacțiile imobiliare să treacă printr-un schimb, încurajând-o doar. „Cerința obligatorie pentru tranzacțiile imobiliare ar duce la riscul de abuz și nu ar asigura dezvoltarea sănătoasă, sigură și durabilă a pieței imobiliare”, a declarat dl Thanh. În plus, proiectul de lege prevede, de asemenea, că tranzacțiile imobiliare care implică persoane fizice trebuie să fie autentificate notarial sau certificate. În cazurile în care una dintre părți este o afacere imobiliară, autentificarea notarială sau certificarea nu este necesară.

În discursul său, deputatul Adunării Naționale Hoang Van Cuong (delegația Hanoi) a sugerat că nu ar trebui să fie obligatoriu autentificarea notarială a contractelor de tranzacții imobiliare, ci ar putea fi confirmate prin intermediul burselor imobiliare. Dl. Cuong a explicat că bursele imobiliare sunt unul dintre cele trei elemente constitutive ale pieței imobiliare, dar Legea actuală privind afacerile imobiliare nu definește corect funcția lor, permițându-le să participe atât la cumpărare, cât și la vânzare, nu doar la intermediere. „În mod ideal, bursele ar trebui să acționeze doar ca intermediari, dar acum ele cumpără și vând, creând ceea ce oamenii numesc «jocul» și perturbând piața”, a subliniat dl. Cuong.

Prin urmare, reprezentantul Cuong a sugerat ca legea să prevadă reglementări mai stricte, bursa îndeplinind doar o funcție de intermediar și fiind responsabilă pentru informațiile furnizate clienților și statului. În plus, bursa nu ar trebui să participe la cumpărare sau vânzare și ar trebui să primească doar comisioane, inclusiv comisioane de confirmare a tranzacțiilor, echivalente cu comisioanele de notarizare și comisioanele de brokeraj, așa cum s-a convenit. Potrivit domnului Cuong, această abordare atribuie bursei responsabilitatea de a-și îndeplini rolul de broker, de a consilia clienții și de a furniza informații de piață statului.

Într-o dezbatere cu reprezentantul Cuong, reprezentantul Nguyen Van Than (din provincia Thai Binh) a declarat că notarizarea are în prezent multe probleme, dar dacă notarizarea este ocolită sau platformelor de tranzacționare li se acordă mai multă putere, „ar fi foarte periculos”. Dl. Than a propus ca tranzacțiile să fie confirmate doar prin notarizare, iar platformele de tranzacționare nu pot reprezenta legea statului.

El a susținut că deputatul Hoang Van Cuong „gândea teoretic” atunci când a propus interzicerea participării burselor imobiliare la cumpărare și vânzare. „În realitate, este imposibil să se interzică acest lucru, deoarece oamenii au multe modalități de a cumpăra și vinde prin prețuri pe care le cunosc. Toți parlamentarii știu că, în trecut, clădirile înalte, în special cele deținute de corporații de stat sau de mari companii private, aveau prețurile stabilite de dezvoltator, iar a doua zi, când era întrebat, dezvoltatorul spunea că sunt vândute. Dar la bursele imobiliare, acestea erau încă disponibile la prețuri mari, chiar și unu și jumătate sau dublu față de prețul inițial. Acest lucru este foarte periculos”, a spus dl Than, sugerând că bursele imobiliare ar trebui să fie lăsate să funcționeze liber, permițându-le să funcționeze în mod autonom. Dacă tranzacțiile sunt bune, clienții vor veni; dacă nu, nu vor veni.

Ca răspuns la comentariile delegaților, președintele Comitetului Economic, Vu Hong Thanh, a declarat că toți delegații doresc să îmbunătățească calitatea și profesionalismul burselor. Prin urmare, comitetul de redactare va include aceste sugestii pentru a se asigura că bursele funcționează ca intermediari, mai degrabă decât să participe direct la cumpărare și vânzare, ceea ce ar putea perturba piața.

Ar trebui acceptate garanții pentru clădirile de apartamente înainte de a se pune fundația?

În ceea ce privește tranzacțiile care implică viitoare proiecte imobiliare, proiectul de lege propune două opțiuni. În primul rând, dezvoltatorii au voie să colecteze garanții de la clienți atunci când proiectul îndeplinește toate condițiile pentru operarea comercială (inclusiv unul dintre următoarele documente: certificat de drept de utilizare a terenului, autorizație de construire sau certificat de acceptare a construcției fundației pentru clădiri de apartamente sau clădiri cu destinație mixtă cu unități rezidențiale...). În al doilea rând, dezvoltatorii au voie să colecteze garanții atunci când proiectul de bază al proiectului a fost aprobat și este disponibil unul dintre certificatele de drept de utilizare a terenului; suma maximă a garanției nu va depăși 10% din prețul de vânzare sau de leasing-cumpărare.

În intervenția sa, deputatul Adunării Naționale Tran Hong Nguyen (delegația Binh Thuan) a sugerat adoptarea Opțiunii 1, deoarece aceasta prezintă mai puține riscuri pentru clienți. El a susținut că colectarea depozitelor din momentul aprobării proiectului ar duce la un decalaj foarte lung de timp între primirea depozitului și implementarea efectivă a proiectului. Între timp, piața imobiliară a devenit recent mai complexă, dezvoltatorii exploatând în continuare acordurile de depozit și de contribuție la capital pentru a strânge în mod arbitrar capital, provocând o perturbare a ordinii publice și a securității. Multe proiecte, după ce primesc depozite, rămân nedezvoltate timp de 5 sau chiar 10 ani.

În schimb, reprezentantul Pham Van Hoa (din provincia Dong Thap) a susținut opțiunea 2, argumentând că „dezvoltatorii o preferă, iar clienții o acceptă și ei”. Dl. Hoa a explicat că dezvoltatorii nu au întotdeauna 100% din capital și adesea trebuie să împrumute de la bănci pentru a finanța proiecte. Un avans de 10% nu este o sumă mare în comparație cu valoarea casei, oferind dezvoltatorilor fondurile necesare pentru a realiza proiectul, construind în același timp încredere între cele două părți. În plus, clienții care plătesc un avans pot primi o reducere. „Când un dezvoltator deține unul dintre documentele care acordă drepturi de utilizare a terenului, o decizie de arendă a terenului și a plătit taxele de utilizare a terenului, cred că dezvoltatorul nu este necinstit”, a declarat dl. Hoa.

Reprezentantul Pham Van Hoa (delegația Dong Thap)

În mod similar, deputata Adunării Naționale Nguyen Thi Viet Nga (din provincia Hai Duong) a propus și ea alegerea opțiunii 2, deoarece aceasta ar crea condiții favorabile pentru dezvoltarea afacerilor și a investitorilor. Dna Nga a recunoscut că această opțiune, deși ar putea prezenta mai multe riscuri pentru clienți, ar fi atenuată prin înăsprirea managementului și creșterea responsabilității agențiilor statului. În schimb, opțiunea 1 ar fi mai sigură pentru clienți, dar ar restricționa în același timp oportunitățile pentru afaceri, contrazicând aparent obiectivul de încurajare și creare a unor mecanisme pentru dezvoltarea afacerilor.

Reprezentanta Huynh Thi Phuc (din provincia Ba Ria-Vung Tau) a propus ca suma depozitului să nu depășească 5% în loc de 10%, așa cum este prevăzut în proiect. Această sumă ar fi suficientă pentru a menține încrederea între deponent și destinatar, asigurând un angajament reciproc și împiedicând utilizarea depozitului în scopuri de strângere de fonduri.

Președintele Comitetului Economic, Vu Hong Thanh, a declarat că ambele opțiuni au aspecte pozitive și negative. Opțiunea 1 este pozitivă deoarece poate proteja drepturile părții dezavantajate, cumpărătorii, dar nu garantează accesul la potențiali investitori pentru afaceri. Opțiunea 2 este pozitivă deoarece facilitează afacerile, dar procesul de la proiectarea de bază până la autorizarea construcției necesită mulți pași și poate fi întârziat, afectând drepturile oamenilor. „Dacă există încă ambiguități sau dezacorduri, propunem ca această chestiune să fie supusă la vot, astfel încât Adunarea Națională să își poată da opinia”, a spus dl Thanh.

Legătură sursă: https://thanhnien.vn/cam-thao-tung-thi-truong-bat-dong-san-18523103123031237.htm