Este necesar să se gestioneze cu strictețe speculațiile și manipularea prețurilor imobiliarelor.

În plus, încălcările din domeniul imobiliar au loc cu tendințe mai complexe și sofisticate, iar prețurile imobiliarelor cresc continuu în fiecare trimestru și în fiecare an.

Problema speculațiilor și a manipulării pieței

Recent, în multe localități, în special în orașe mari precum Hanoi , Da Nang, Ho Chi Minh City, au devenit imagini familiare zonele urbane „fantomă” sau miile de hectare de proiecte rezidențiale mari și mici abandonate, care au zăcut „acoperite” timp de decenii. Aceasta este o formă sistematică de speculație, cu scopul de a aștepta momentul potrivit pentru a obține superprofituri, ceea ce nu numai că provoacă risipă de resurse funciare, dar este și una dintre cauzele directe ale creșterii rapide a prețurilor imobiliarelor.

Conform datelor studiilor de piață de la Asociația Imobiliară din Vietnam, în al treilea trimestru al anului 2024, prețurile produselor imobiliare au continuat să crească brusc. Mai exact, segmentul terenurilor a înregistrat o creștere medie de aproximativ 3,5% pe piața primară; în mod similar, locuințele cu înălțime redusă au crescut cu 5-10%; în special segmentul apartamentelor a atins un nou nivel, prețurile crescând în medie cu 24%, iar oferta totală de noi achiziții a scăzut cu aproximativ 20% față de trimestrul precedent. Pe piețele din Hanoi, Da Nang și Ho Chi Minh City, creșterile corespunzătoare de la an la an au fost de 64%, 30,6% și, respectiv, 46,2%.

Prețurile imobiliare au crescut continuu în ultimii ani. Foto: Cong Hung

Pe lângă problema speculațiilor, achiziția de terenuri este un semn al profitării licitațiilor pentru drepturi de folosință pe terenuri pentru a manipula piața, aceasta fiind cea mai mare limitare a licitațiilor pentru drepturi de folosință pe terenuri, pe lângă beneficiile resurselor financiare colectate pentru bugetul de stat. În multe localități au apărut „brokeri de licitații”, care se complic între ei pentru a plăti de zeci de ori mai mult decât prețul de pornire, creând un nivel de „preț virtual” pentru a cumpăra și revinde terenuri licitate sau pentru a lichida terenuri învecinate care au fost achiziționate anterior la prețuri mici.

Drept urmare, după stabilirea unui preț neobișnuit de mare, pentru a atinge obiectivul de lichiditate rapidă pentru a obține profit, „brokerii de licitații” sunt dispuși în mod natural să renunțe la avans, deoarece avansul reprezintă doar aproximativ 10 - 20% din valoarea totală a terenului calculată conform prețului de pornire dat de unitatea organizatoare, iar acest preț este adesea mai mic decât prețul real de piață din zona respectivă.

Acest lucru nu numai că afectează în mod direct interesele participanților la licitație, dar are un impact negativ și asupra pieței imobiliare, atunci când acest preț virtual este necesar să fie utilizat ca referință pentru compensații și eliberarea terenurilor pentru noi proiecte rezidențiale...

„În al treilea trimestru al anului 2024, piața imobiliară a înregistrat o redresare pozitivă, dar nu este la fel de vibrantă ca înainte de pandemia de Covid-19; oferta nouă este încă limitată, în timp ce prețurile imobiliarelor sunt încă ridicate. Observăm o serie de motive care duc la această situație, cum ar fi: cererea oamenilor pentru locuințe și afaceri este mare, în timp ce oferta este scăzută, cererea este mai mare decât oferta; costurile de producție ale proiectelor imobiliare (materiale de construcție, taxe de utilizare a terenurilor...) sunt în creștere. În special, multe zone au arătat, de asemenea, semne de creștere a prețurilor și inflație a prețurilor pentru a manipula piața prin licitații de drepturi de utilizare a terenurilor”, a informat Nguyen Viet Hung, ministrul adjunct al construcțiilor .

Acțiuni ferme împotriva proiectelor care „îmbrățișează” terenuri abandonate

Lecțiile învățate din „valurile subterane” de speculație și manipulare a prețurilor imobiliare au lăsat numeroase consecințe asupra pieței imobiliare, provocând febre funciare virtuale care fac imposibil accesul la terenuri pentru persoanele cu nevoi reale (de locuințe, producție și afaceri...). Dacă doresc, trebuie să plătească o sumă mare de bani pentru speculații, ceea ce duce la terenuri abandonate; iar afacerile care dezvoltă noi proiecte sunt îngrijorate că nu pot garanta profituri din cauza creșterii investițiilor și a costurilor terenurilor; săracii trebuie să plătească din ce în ce mai mulți bani și își pierd treptat capacitatea de a deține o casă.

Este îngrijorător faptul că resursele pentru investiții în producție, afaceri, crearea de locuri de muncă și plusvaloare pentru societate sunt „îngropate” în pământ; terenurile speculative care nu sunt date în folosință nu stimulează creșterea industriilor conexe, iar pe termen lung, atunci când oferta este acumulată pentru o perioadă lungă de timp, va duce la datorii neperformante ale investitorilor în sistemul bancar și, la un moment dat, va provoca inflație pentru întreaga economie.

„Agențiile de management de stat și autoritățile locale trebuie să ia măsuri ferme împotriva proiectelor care «dețin» terenuri în scopuri speculative, dar care au fost abandonate timp de mulți ani fără a fi exploatate și utilizate, printr-o analiză specifică și o evaluare a cauzelor subiective și obiective. Pentru proiectele cu o capacitate suficientă de implementare, ar trebui creat un mecanism pentru a continua implementarea. Dimpotrivă, Codul Penal prevede, de asemenea, în mod clar gestionarea actelor de manipulare, a inflației prețurilor și a impunerii de prețuri în afacerile imobiliare. Este necesară implementarea strictă a acestora pentru a corecta prompt încălcările”, a declarat Dr. Nguyen Van Dinh, vicepreședinte al Asociației Imobiliare din Vietnam.

Potrivit expertului economic, profesor asociat Dr. Dinh Trong Thinh, pentru a stabiliza prețurile imobiliarelor și a limita creșterile rapide și bruște, cel mai important lucru este prevenirea speculațiilor și a inflației prețurilor. În consecință, autoritățile competente trebuie să ia măsuri mai drastice pentru a controla și a readuce prețul de vânzare la valoarea reală de piață pentru tranzacțiile imobiliare, inclusiv licitațiile pentru drepturi de folosință pe terenuri.

„Țările din întreaga lume au avut mare succes în controlul prețurilor proprietăților imobiliare, în funcție de valoarea reală de piață, prin decrete privind impozitul pe proprietăți imobiliare. În urmă cu aproximativ 20 de ani, Comitetul Central al Partidului a emis o Rezoluție privind reforma impozitului pe proprietăți imobiliare, dar până în prezent, această politică nu a fost implementată.”

„Prin urmare, trebuie să elaborăm un decret fiscal separat pentru piața imobiliară, pentru a-l implementa într-un mod stabil și pe termen lung; în consecință, proprietățile imobiliare abandonate, proprietățile care sunt vândute de mai multe ori sau dețin mai multe bunuri imobiliare trebuie impozitate puternic, chiar până la un nivel egal cu chiria pentru suprafața de teren și suprafața construită disponibilă în prezent”, a declarat profesorul asociat, Dr. Dinh Trong Thinh.

În plus, experții consideră că problemele juridice sunt, de asemenea, una dintre cauzele majore care duc la stagnarea pieței imobiliare. Grupul de lucru special al Prim-ministrului pentru analizarea și înlăturarea dificultăților de pe piața imobiliară a rezolvat un volum mare de muncă (peste 800 din 1.200 de proiecte blocate au avut dificultățile rezolvate).

În special, începând cu 1 august 2024, când legile modificate și completate vor intra oficial în vigoare, împreună cu numeroase reglementări noi care se așteaptă să înlăture în curând obstacolele juridice, agenția de management trebuie să accelereze emiterea documentelor legislative subordonate și a instrucțiunilor de implementare pentru a ajuta la accelerarea progresului proiectelor, la creșterea ofertei pe piață; în același timp, să se concentreze pe prioritizarea proiectelor de locuințe sociale și a locuințelor comerciale cu costuri reduse pentru a satisface nevoile majorității oamenilor, asigurând eficacitatea politicilor de securitate socială.

 

Cea mai importantă problemă în prezent rămâne rolul de reglementare al statului, prin mecanisme, politici, instrumente de management și sancțiuni pentru a reduce și preveni speculațiile, readucând piața imobiliară la o stare de echilibru pe termen lung.

Sistemul juridic recent modificat și completat a intrat în vigoare, dar este necesar să se continue primirea comentariilor; să se sintetizeze experiențele și să se continue modificarea problemelor restante, în care, pentru a crește oferta și a stabiliza prețurile de vânzare, este necesară rezolvarea temeinică a problemei aprobării politicilor de investiții, concomitent cu aprobarea investitorilor care utilizează terenuri.

Vicepreședinte al Clubului Imobiliar din Hanoi , Nguyen The Diep

Sursă: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html