Nevoie urgentă de a construi locuințe sociale - Articol final: Adăugarea de noi mecanisme

Conform prognozei Ministerului Construcțiilor , cererea de locuințe în perioada 2021-2030 continuă să crească, în special în zonele urbane. Raportul populației urbane este în prezent de aproximativ 40% și va crește la aproximativ 45% până în 2030. Având în vedere ritmul actual de creștere a populației și cererea de locuințe, aproximativ 70 de milioane de metri pătrați de locuințe urbane trebuie adăugate în fiecare an.

În special, potențialul și spațiul de dezvoltare al segmentului locuințelor sociale din Vietnam sunt încă mari. Cu toate acestea, în realitate, politicile nu sunt cu adevărat atractive, așa că majoritatea companiilor imobiliare sunt încă „indiferente” față de acest segment. Oamenii și companiile așteaptă o serie de politici nou emise care să ajute la eliminarea obstacolelor procedurale și financiare pentru a promova dezvoltarea locuințelor sociale.

Dl. Nguyen Hoang Nam - Director General al G-Home:

În prezent, dacă un investitor dorește să construiască locuințe sociale, întreprinderea trebuie să pună deoparte 20% din fondul de apartamente pentru închiriere și abia după 5 ani i se permite vânzarea. În prezent, pentru a dezvolta locuințe sociale, întreprinderile trebuie să suporte costuri foarte mari, în timp ce prețul de închiriere nu poate fi mare, deoarece există un „cadru”.

Toate prețurile de vânzare și închiriere a locuințelor sociale sunt publice pe portalul informativ al Departamentului de Construcții al localităților în care sunt amplasate proiectele. Prețul estimat de închiriere a locuințelor sociale în Hanoi și Ho Chi Minh City este de aproximativ 100.000 VND/m2/lună. În alte provincii și orașe, acesta este de aproximativ 30.000 - 50.000 VND/m2/lună.

Ca să nu mai vorbim de faptul că, dacă dorește să închirieze o locuință socială, chiriașul trebuie să îndeplinească mai multe condiții; chiar să închirieze cel puțin pe o perioadă de 1 an. În plus, regulamentul prevede că, dacă ai beneficiat o dată de politica de locuințe sociale, nu poți beneficia de ea a doua oară. Prin urmare, dacă închiriezi oficial pe o lună, chiriașul nu va putea cumpăra locuință socială în viitor.

Multe țări din lume au implementat cu succes și pe scară largă modelul prin care întreprinderile construiesc locuințe de închiriat, deoarece costurile lor de capital pe termen lung sunt mici. Întreprinderile trebuie să împrumute doar la o rată a dobânzii de aproximativ 3% pentru a putea investi cu ușurință, iar apoi, atunci când închiriază, pot obține în continuare profituri.

Între timp, în Vietnam, companiile trebuie în prezent să acceseze capital cu rate ale dobânzii de aproximativ 12-15% și trebuie să aibă întotdeauna comisioane de rezervă, astfel încât costurile de implementare sunt crescute. Cu mecanismul financiar actual, nu există nicio sursă de bani pentru a sprijini companiile atunci când ratele dobânzii și costurile de producție sunt foarte mari.

Între timp, marja de profit a întreprinderii este de doar 10%, în medie, profitul este de doar 2%/an. Acest lucru face dificilă atragerea întreprinderilor pentru a investi în construirea de locuințe sociale.

Dna Duong Thuy Dung - Director Senior al CBRE Vietnam:

Începând cu anul 2021, rata dobânzii la capitalul investit pentru construcția de locuințe sociale se aplică aceeași rată a dobânzii la capitalul investit pentru construcția de locuințe comerciale stabilită de Ministerul Construcțiilor. Cu toate acestea, la 13 iulie 2022, Ministerul Construcțiilor a emis Decizia nr. 610/QD-BXD privind anunțarea ratei dobânzii la capitalul investit pentru lucrările de construcții și a prețului total de construcție a componentelor structurale ale lucrărilor în anul 2021.

În consecință, Ministerul Construcțiilor a emis un cadru pentru capitalul de investiții destinat construcției de proiecte de locuințe sociale sub formă de clădiri de apartamente. Conform analizei, capitalul de investiții pentru construcția de proiecte de locuințe sociale este cu aproximativ 25% mai mic decât capitalul de investiții pentru construcția de clădiri comerciale de apartamente.

Astfel, proiectele de locuințe sociale care vor fi construite începând cu 2021 se vor raporta la și vor aplica rata capitalului investițional emisă de Ministerul Construcțiilor la elaborarea planurilor de prețuri, în consecință, rata capitalului investițional pentru construcția de locuințe sociale este mai mică decât cea pentru locuințele comerciale. Cu toate acestea, dacă dorim să asigurăm o bună calitate și să construim zone model de locuințe sociale, rata investițiilor trebuie majorată.

În prezent, nu doar locuințele sociale, ci și costul dezvoltării tuturor produselor imobiliare din Vietnam este ridicat. Așadar, problema care trebuie rezolvată este cum pot investitorii să evite pierderile și să obțină profituri din activitățile comerciale.

Deși cererea de locuințe pe piață este încă foarte mare, în special în segmentul „accesibil” sau mai ales în ceea ce privește locuințele sociale, companiile ar trebui să urmărească îndeaproape piața, să fie capabile să profite de oportunități și să ofere produse care nu sunt prea costisitoare. În plus, experiența din unele țări din întreaga lume arată că, în loc să ofere apartamente spre vânzare cumpărătorilor, investitorii permit oamenilor să închirieze pentru o perioadă de 1-3 ani, în contractul de închiriere existând o clauză care le permite să cumpere. Astfel, în acești 3 ani, persoanele aflate în nevoie vor avea mai multe oportunități de a acumula și de a alege.

Dl. Le Hoang Chau - Președinte al Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City:

Conform Decretului nr. 100/2015/ND-CP, investitorii în proiecte de locuințe sociale au dreptul să crească densitatea construcțiilor sau coeficientul de utilizare a terenurilor de până la 1,5 ori față de standard. Cu toate acestea, în cel mai recent proiect de decret privind dezvoltarea și gestionarea locuințelor sociale, Ministerul Construcțiilor a eliminat această prevedere.

Proiectul de Decret privind dezvoltarea și gestionarea locuințelor sociale trebuie să reintroducă reglementarea conform căreia investitorii în proiecte de locuințe sociale au voie să ajusteze densitatea construcției sau coeficientul de utilizare a terenului de până la maximum 1,5 ori față de standardele și normele de construcție. Acest lucru are ca scop asigurarea fezabilității și încurajarea investitorilor să negocieze primirea drepturilor de utilizare a terenului sau deținerea drepturilor de utilizare a terenului pentru implementarea proiectelor de locuințe sociale.

Acesta este, de asemenea, unul dintre mecanismele de politică pentru atragerea investitorilor. Investitorilor în proiecte de locuințe sociale ar trebui să li se permită să ajusteze densitatea construcției sau coeficientul de utilizare a terenului de până la maximum 1,5 ori față de standardele și reglementările de construcție actuale emise de autoritățile competente, în cazurile de licitație pentru selectarea investitorilor în care terenul sau suprafața de teren are doar un plan urbanistic la scara 1/2000 sau în cazurile în care investitorul are dreptul de a utiliza terenul pentru implementarea proiectului de locuințe sociale.

Deoarece, fără acest mecanism de politici, investitorii vor alege să își utilizeze fondul funciar existent pentru a implementa proiecte de locuințe comerciale, care sunt mai ușoare și mai eficiente, în loc să implementeze proiecte de locuințe sociale, care sunt supuse multor reglementări.

În plus, deși statul nu dispune de fonduri funciare pentru dezvoltarea de locuințe sociale, este necesar să se încurajeze investitorii să negocieze singuri drepturile de utilizare a terenurilor sau să dețină drepturi de utilizare a terenurilor pentru a implementa proiecte de locuințe sociale.

Conform VNA

Sursă: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478