Ar trebui să cumpăr mai mult teren la periferie când dețin deja trei proprietăți?

Experții recomandă să luați în considerare cu atenție achiziționarea de terenuri la periferie, deoarece reduce diversitatea activelor atunci când aveți deja două case în centrul orașului și o bucată de teren la țară.

Am 38 de ani, soția mea are 33 de ani, avem un copil de 5 ani și este însărcinată cu al doilea copil. Sunt singurul care lucrează în familie, soția mea stă acasă și se ocupă de afaceri online, în principal treburi casnice. Venitul meu dintr-un loc de muncă stabil este de aproximativ 100-120 de milioane de VND pe lună, iar cheltuielile familiei sunt de aproximativ 50 de milioane.

În prezent, am 2 case în centrul orașului, fiecare costând în jur de 6-7 miliarde VND și închiriez fiecare casă cu 12 milioane VND pe lună, în total 24 de milioane VND. Întreaga familie închiriază un apartament cu 13 milioane VND pe lună. De asemenea, am un teren la țară în valoare de aproximativ 1 miliard VND și economii de 2 miliarde VND.

Rata dobânzii la economii este mică, așa că anul acesta vreau să retrag 2 miliarde de economii pentru a le investi. Pot să împrumut mai mult cu rate ale dobânzii bune de la bănci străine (fixe pe 3 ani cu o rată a dobânzii de 7-8% pe an) și să achit datoria în funcție de suma rămasă în fiecare lună.

Lucrez în principal pe salariu, nu sunt bun la afaceri, pot accepta riscuri la un nivel relativ ridicat, nu știu prea multe despre piața imobiliară, cum ar fi terenurile suburbane... Până acum, am economisit în principal suficienți bani pentru a cumpăra case în centrul orașului de închiriat. Am auzit că anul acesta este un moment bun pentru a investi în terenuri suburbane, cu condiția ca investiția să fie pe termen lung, 3-5 ani. Cu toate acestea, mă tem că a doua lege a impozitului pe proprietăți imobiliare va fi adoptată în curând, iar cei care dețin multe proprietăți imobiliare, ca mine, vor trebui să plătească multe impozite.

Obțineți sfaturi de specialitate cu privire la direcția potrivită de investiții în viitorul apropiat.

Thien Son

Imobiliare în partea de est a orașului Ho Chi Minh, orașul Thu Duc, noiembrie 2023. Fotografie: Quynh Tran — Imobiliare în partea de est a orașului Ho Chi Minh, orașul Thu Duc, noiembrie 2023. Fotografie: *Quynh Tran*

Consultant:

Cu informațiile de mai sus, voi oferi câteva analize și sfaturi care să vă ajute să aveți o imagine de ansamblu asupra sănătății financiare a familiei dumneavoastră. De acolo, puteți lua decizii de investiții adecvate.

În primul rând, să analizăm sănătatea financiară. Venitul salarial total al familiei dumneavoastră este de aproximativ 110 milioane VND pe lună (în medie), venitul din chirii pentru două case este de 24 de milioane. Cheltuielile totale ale familiei sunt de aproximativ 50 de milioane VND pe lună (presupunând că acestea includ chiria unui apartament de 13 milioane, cheltuielile esențiale și distracția). Astfel, surplusul lunar al familiei va fi de 84 de milioane VND pe lună.

Familia dumneavoastră are un surplus destul de bun, cu un raport de până la 63%. Cu toate acestea, odată cu intrarea copilului mai mare în clasa întâi și primirea unui nou membru de către familie, nevoile financiare vor crește, în special costurile educației și asistenței medicale. Acest lucru necesită mai multă flexibilitate și o planificare detaliată pentru a asigura securitatea financiară pe termen lung a familiei.

În continuare, evaluăm portofoliul actual de active. Două case în centrul orașului în valoare de 12 miliarde, terenuri la țară în valoare de 1 miliard, economii în valoare de 2 miliarde. Activele totale sunt de 15 miliarde și nicio datorie.

Familia dumneavoastră deține în prezent un portofoliu semnificativ de active, concentrat în principal în imobiliare (87%). Performanța investițiilor nu este ridicată deoarece ratele dobânzilor la economii scad la 5-6% pe an pentru depozitele pe termen de 1 an, iar rata de creștere a prețurilor caselor din zonele rezidențiale, conform datelor de urmărire ale FIDT, fluctuează în medie cu 8-9% pe an. Deși imobiliarele aduc adesea randamente mai mari decât ratele dobânzilor la economii, concentrarea prea mare pe un singur tip de activ prezintă, de asemenea, riscuri și poate reduce lichiditatea portofoliului de investiții.

Ratele dobânzilor la credite sunt în prezent scăzute, doar 5-8% în perioada preferențială și 9,5-10% la un an după perioada preferențială. Aceasta este o oportunitate de a utiliza efectul de levier financiar pentru a crește performanța investițiilor.

În continuare, vom discuta factorii de luat în considerare atunci când investiți în proprietăți imobiliare suburbane. Intenționați să retrageți 2 miliarde din economiile dvs., plus un împrumut bancar pentru a deține proprietăți imobiliare suburbane timp de 5 ani. Cu această abordare, vă veți diversifica portofoliul imobiliar, rata de creștere a proprietăților imobiliare suburbane fluctuează cu 12-15% pe an, dar va reduce lichiditatea clasei de active pe care o dețineți.

Dacă investiți în terenuri suburbane atunci când nu aveți cunoștințele și timpul necesare, există un risc mare de a nu alege un teren cu potențial real. În plus, puteți întâmpina și riscuri legate de legalitatea, lichiditatea și potențialul de creștere al terenului respectiv. Prin urmare, găsirea unor brokeri buni sau încredințarea unor organizații reputate pentru a căuta proprietăți imobiliare suburbane potențiale este un factor de luat în considerare.

Posibilitatea unor impozite mari pe proprietățile secundare va fi, de asemenea, un factor de luat în considerare. În prezent, conform foii de parcurs, propunerea de elaborare a unui proiect de Lege a impozitului pe bunuri imobiliare va fi prezentată Adunării Naționale pentru comentarii în cadrul celei de-a 8-a sesiuni (octombrie 2024) și aprobată în cadrul celei de-a 9-a sesiuni (mai 2025). Nu este clar când va fi implementată legea și care va fi programul specific de impozitare pentru transferuri. Diversificarea portofoliului de investiții și alocarea unei sume adecvate din imaginea financiară generală terenurilor suburbane va limita impactul impozitelor asupra activelor.

Aș dori să adaug mai multe despre soluțiile de protecție financiară. Nu ați specificat dacă întreaga familie are sau nu asigurare de viață, așa că sfatul meu este să vă asigurați că fiecare membru al familiei are asigurare de viață și asigurare de sănătate. Asigurarea vă va proteja de riscuri neprevăzute și va menține stabilitatea fluxului de venituri. Contribuția anuală recomandată este de 5-8% din venitul total pe an.

Următoarea clasă de active pe care va trebui să o pregătiți înainte de a continua să investiți este să puneți deoparte o rezervă pentru familia dvs. pentru a asigura securitatea financiară în caz de urgență, de obicei 3-6 luni de cheltuieli. Mai exact, în cazul familiei dvs., aceasta se va încadra în intervalul 150-300 de milioane de VND. Această rezervă poate fi împărțită în pachete de depozite de economii cu termene de 1 lună, 6 luni și 12 luni.

În ceea ce privește soluțiile de investiții, am câteva analize, după cum urmează. În prezent, economia intră într-un nou ciclu, de la recuperare - creștere - saturație - recesiune. Fiecare fază va avea fiecare clasă de active cu caracteristici adecvate pentru a crește bine în acea perioadă.

În faza de redresare a noului ciclu, se așteaptă ca valorile mobiliare în general și acțiunile în special să crească cel mai bine. Prin urmare, pentru a avea o performanță bună de creștere a activelor, ar trebui să aveți o clasă de active bazată pe acțiuni în următorii 2-3 ani. Fără timp, experiență și un apetit pentru risc relativ ridicat, puteți investi în certificate de fond, acumula acțiuni sau încredința investiții unor instituții financiare reputate și alege segmente de investiții care se potrivesc riscului dumneavoastră.

Aurul va fi, de asemenea, un canal de investiții potrivit pentru apetitul pentru risc. În prezent, metalul prețios este ancorat la un preț destul de ridicat și prezintă fluctuații. În etapele corespunzătoare ale prețului aurului, puteți lua în considerare și deținerea de acțiuni. Cu toate acestea, nu ar trebui să investiți mai mult de 10% din activele totale ale familiei.

În cele din urmă, fiecare decizie de investiție pe care o luați ar trebui să fie luată în considerare în cadrul unui plan financiar cuprinzător, conceput pentru a lua în considerare toleranța dumneavoastră la risc, obiectivele financiare pe termen lung și nevoile imediate ale familiei dumneavoastră. Sperăm că sfaturile de mai sus vă vor ajuta să vă gestionați și să vă dezvoltați finanțele personale.

Vu Thi Huong
Expert în planificare financiară personală
FIDT Companie de consultanță în investiții și administrare a activelor

Legătură sursă