Pentru a înțelege mai bine problemele legate de prețuri, valorile de piață, precum și valorile (intrinseci, fundamentale) ale proprietăților imobiliare, TG&VN a avut o conversație cu profesorul asociat, Dr. Nguyen Minh Ngoc, șeful Departamentului de Evaluare - Afaceri Imobiliare, Universitatea de Finanțe și Marketing, Ho Chi Minh City.
Stimate doamnă profesor asociat, Dr. Nguyen Minh Ngoc, prețul este unul dintre factorii care afectează în mare măsură activitățile de investiții imobiliare. Puteți explica acest lucru mai clar?
Terenul - Imobiliarele au propriul lor preț. Creșterea prețurilor rezonabile, sau în mare parte nerezonabile, în Vietnam a stimulat toate sectoarele societății să caute activități de investiții imobiliare. Realitatea obiectivă și evoluțiile subiective din ultimii 30 de ani ale prețurilor terenurilor - imobiliare au făcut ca multe persoane și organizații să-și piardă echilibrul emoțional - financiar - rațional.
Prețul terenului - imobiliar este expresia monetară a valorii acelui teren - imobiliar, adică suma de bani care trebuie plătită pentru teren - imobiliar. Prețul terenului - imobiliar în general este o mărime care se modifică în jurul valorii. Atunci când oferta și cererea de teren - imobiliar se potrivesc, prețul poate reflecta și se poate potrivi cu valoarea acelui teren - imobiliar, acest caz se întâmplă rar. Prețul terenului - imobiliar va fi mai mare decât valoarea acestuia dacă oferta este mai mică decât cererea. Dimpotrivă, dacă oferta depășește cererea, prețul va fi mai mic decât valoarea.
 |
| Profesor asociat, Dr. Nguyen Minh Ngoc. (Sursa: RED) |
Acestea sunt cunoștințe clasice în microeconomie . Cu toate acestea, din diverse motive, mulți oameni se opresc adesea (sau știu doar) în termeni generali de acest gen. Adesea, nu au capacitatea de a aplica și de a dezvolta o gândire pentru investițiile imobiliare. Oamenii spun adesea „Piața are propria voce” sau „Toate teoriile sunt gri. Doar arborele vieții este veșnic verde”... Pornind de la înțelegerea cunoștințelor generale, investitorii imobiliari trebuie să își dezvolte propria gândire pentru fiecare decizie și mod specific de acțiune.
Deci, ce factori influențează de obicei prețurile, domnule?
Prețurile sunt adesea determinate de relația dintre cerere și ofertă de pe piață. Cu toate acestea, este necesar să înțelegem corect și cuprinzător categoria de „piață”. Piața pe care o menționăm adesea în mass-media, cum ar fi: apartamente, terenuri, zone comerciale… cu zone, segmente și bunuri populare, reprezintă doar o mică parte din piața totală.
Dacă ne uităm la cei 365.000 de kilometri pătrați ai Vietnamului, plus activele de pe teren (inclusiv lucrările de construcții și activele atașate terenului, cum ar fi copacii pereni etc.), piața generală este mult mai mare și mai diversă. Pe de altă parte, dacă ne gândim doar la prețuri, colectăm informații despre prețuri etc., investitorii vor rata o zonă de gândire mai atractivă și mai eficientă în activitățile lor de investiții. Aceasta este gândirea la: valoarea de piață.
Mulți oameni sunt încă vagi în ceea ce privește conceptul de valoare de piață imobiliară, puteți explica acest lucru mai clar?
Pentru a înțelege valoarea de piață, este necesar să înțelegem mai întâi conceptele de valoare (intrinsecă - fundamentală). Această problemă va fi discutată mai detaliat mai jos. Valoarea de piață a proprietăților imobiliare reprezintă funcțiile și utilizările proprietăților imobiliare utilizate în anumite scopuri. Aceste obiective pot fi multiple sau specifice fiecărui individ sau organizație. În realitate, există obiective extrem de diverse ale diferitelor subiecți. Cu alte cuvinte, numărul obiectivelor imobiliare poate ajunge la mii sau chiar mai mult.
Se vorbește adesea despre două categorii de valoare de piață a imobiliarelor: valoarea de utilizare și valoarea de schimb. Imobiliarele nu sunt folosite doar pentru locuit, pentru afaceri, pentru profit... ci și pentru a servi diverselor scopuri, uneori pentru a servi unor scopuri ciudate.
De exemplu, cineva cumpără o bucată de pământ doar pentru a aștepta primăvara și a observa creșterea unei insecte rare; sau există un tip de proprietate imobiliară foarte potrivită pentru atragerea de capital financiar. Atunci când se utilizează această proprietate imobiliară pentru finanțare, se vor strânge 100 de miliarde de VND, dar dacă este cumpărată și vândută liber, prețul este de doar 30 de miliarde de VND. Cu alte cuvinte, această proprietate imobiliară este o proprietate financiară.
Din exemplul de mai sus, gândirea la valoarea de piață a proprietăților imobiliare depășește viziunea convențională asupra cumpărării și vânzării sau a locuirii. Acestea servesc anumitor scopuri specializate care provin din diverse nevoi de pe piață. Iar prețul de închiriere sau prețul de vânzare liberă nu pot fi folosite pentru a măsura valoarea pe care o aduc.
Prin urmare, investitorii trebuie să personalizeze fiecare proprietate imobiliară pentru fiecare segment, pentru fiecare client în parte, pentru a detecta cu exactitate valoarea de piață. Valoarea proprietății imobiliare de care o persoană sau o organizație din societate se poate bucura și simți este considerată Valoare de Piață (mai largă decât categoria de preț).
Deci, valoarea de piață depinde în mare măsură de valoarea proprietății imobiliare, domnule?
Valoarea proprietăților imobiliare este cea mai interesantă și, totodată, cea mai dificil de înțeles și măsurat problemă în evaluarea proprietăților imobiliare. De la înțelegerea valorii de piață, investitorii imobiliari pot trece la învățarea și stăpânirea aspectelor legate de valoarea proprietăților imobiliare. Spre deosebire de valoarea de piață, valoarea proprietăților imobiliare nu mai provine aici din cuvântul „piață”. Cu alte cuvinte, înainte de a exista o piață, înainte de formarea unei piețe, proprietățile imobiliare au propria lor valoare.
Valoarea este un concept abstract, semnificația terenului - imobilului în termeni de adecvare, satisfacere a nevoilor umane. Imobilele au capacitatea de a satisface nevoile umane într-o formă unică, separată, dar valoarea lor este legată de lucruri, fenomene, într-un sistem total de valori prin interacțiunea nevoilor primare menționate mai sus.
 |
Profesor asociat Dr. Nguyen Minh Ngoc are mulți ani de experiență în formarea profesională în domeniul evaluării proprietăților imobiliare. (Sursa: RED) |
De la înțelegerea valorii de piață, investitorii imobiliari pot trece la învățarea și stăpânirea aspectelor legate de valoarea proprietăților imobiliare. Piața este o categorie; o formă; un set de convenții. Sau să înțeleagă piața ca un set de scenarii; un anumit context cu fluctuații și faze... Există multe opinii, perspective și afirmații despre piață în general, despre piața imobiliară în special. Și astfel, valoarea de piață a proprietăților imobiliare se schimbă, de asemenea, imprevizibil.
Totuși, dacă pătrundem în interiorul, în rădăcinile imobiliarelor, vom găsi valorile fundamentale ale acestora. Aceste valori fundamentale, dacă sunt legate de nevoile fundamentale, neschimbate ale civilizației umane, vor crea un sistem de valori fundamentale al imobiliarelor care nu depinde de nicio piață, nicăieri în lume .
Puteți oferi câteva exemple specifice, astfel încât cititorii noștri să poată înțelege mai bine valoarea fundamentală a domeniului imobiliar?
De exemplu, o pădure virgină, o insulă într-un lac cu apă dulce, o peșteră, un vârf de munte... au întotdeauna valoare. Dar nu există o piață separată (subpiață) pentru acest tip de imobiliare. Un alt exemplu, o piatră de rubin roșu pur, de culoarea sângelui de porumbel, care se află adânc în fundul lacului Thac Ba, în provincia Yen Bai, are o valoare intrinsecă foarte mare.
Cu toate acestea, nu are valoare de piață din două cazuri posibile: 1/ deoarece este situat sub lac, nu s-a constatat că este introdus pe piața de pietre prețioase; 2/ piața pietrelor prețioase nu s-a format încă în Vietnam sau în lume (atunci când oamenii nu consideră acest rubin ca fiind prețios pentru că nu îl înțeleg pe deplin).
Dacă luăm în considerare problema din perspectiva valorii de utilizare și a valorii de schimb a proprietății, această piatră nu are valoare de utilizare (nicio valoare de piață). Pe de altă parte, dacă acest rubin este găsit și schimbat pentru o călătorie în jurul lumii, își va dezvolta valoarea de schimb, transformându-se într-o relație de valoare de piață (plăcerea și sentimentele persoanei care primește piatra), și nu în categoria de preț. Investițiile imobiliare în Vietnam trebuie să aplice această școală pentru a identifica valorile ascunse, apoi să le aducă pe piața imobiliară. Chiar și să creeze o piață ramificată pentru utilizare sau schimb.
Așadar, în opinia dumneavoastră, pentru a investi eficient în imobiliare, la ce factori ar trebui să fie atenți investitorii?
De fapt, în multe studii despre „tipurile” imobiliare considerate unice în Vietnam (dar populare în lume sau unde nu există o piață ramificată pentru acel tip de imobiliare în lume), am descoperit un tip de imobiliare care nu a fost niciodată cunoscut și circulat pe piața imobiliară vietnameză. Motivul este că Vietnamul este în curs de dezvoltare, iar în ultimii 30 de ani, participanții la piață se concentrează adesea pe „tipuri” ușor accesibile, cu puțină explorare, puțină gândire creativă…
Prin urmare, atunci când se aplică expertiza și capacitatea de evaluare imobiliară, investitorii pot găsi nenumărate „diamante” valoroase pe piață, pe care nimeni nu le găsește. Cu alte cuvinte, aceasta este o oportunitate pentru investitori de a deține active imobiliare valoroase și sustenabile la un preț foarte mic.
Totuși, investitorii trebuie să înțeleagă și principalele tendințe ale lumii, legile naturale asociate cu domeniul imobiliar și au nevoie de capacitatea și metodele de a prezice „întoarcerile” umanității pentru a măsura valoarea proprietăților imobiliare. Arca lui Noe ar fi lipsită de valoare (sau ar avea o valoare mică) fără marele potop. Noe nu ar fi construit Arca fără „șoapta” (predicția, visul) cuiva.
Prin urmare, evaluarea proprietăților imobiliare pentru investiții necesită o reflecție profundă și continuă asupra aspectelor Preț - Valoare de piață - Valoare (de bază - intrinsecă). Evaluarea proprietăților imobiliare pentru investiții nu numai că trebuie să urmărească îndeaproape și să experimenteze profund, într-un mod multilateral și multistratificat, piața imobiliară în special și viața în general, dar trebuie, de asemenea, să învețe și să își îmbogățească continuu cunoștințele academice până când se oprește investiția.
Mulțumesc!
Sursă
Comentariu (0)