Tranzacțiile imobiliare cresc, în așteptarea revenirii entuziasmului

Oamenii privesc apartamentele dintr-un proiect de condominii din Binh Duong - Foto: NGOC HIEN

Deci, cum este piața imobiliară actuală? Ce merită menționat și menționat?

Ratele dobânzilor sunt în scădere, oamenii cumpără case cu îndrăzneală

După ce tocmai și-a cumpărat un apartament în orașul Thu Duc (HCMC), domnul Nguyen Anh Tu (35 de ani) a spus că, recent, el și soția sa au cercetat numeroase proiecte imobiliare în HCMC, mergând chiar să vadă proiecte în zona Binh Duong, la granița cu HCMC, dar majoritatea proiectelor au prețuri mari.

După ce au analizat proiectele, domnul Tu și soția sa au decis să aleagă un loc de locuit într-un proiect imobiliar din oraș, cu un preț de aproape 3 miliarde VND, din care 70% din valoarea casei a fost împrumutată de la bancă.

Potrivit spuselor domnului Tu, în acest moment, rata dobânzii la creditele ipotecare a scăzut, acesta putând împrumuta la o rată a dobânzii de 6%/an, dobândă fixă ​​pentru primii doi ani, ceea ce l-a făcut pe domnul Tu să decidă să se stabilească în această casă după mai bine de 10 ani de închiriere.

„De fapt, nu sunt multe apartamente din care să alegi în acest moment, dar am văzut că în ultimii doi ani, numărul proiectelor poate fi numărat pe degete. De data aceasta, ratele dobânzilor au scăzut, iar investitorii au și politici bune de sprijin, așa că am decis să cumpăr o casă în acest moment”, a spus domnul Tu.

În loc să aleagă să cumpere un apartament sau o casă nouă în viitor, domnul Tran Van Thao (33 de ani) a decis să cumpere un apartament vechi, tot în zona orașului Thu Duc, și a primit cartea roz imediat după finalizarea procedurii de achiziție a casei. Potrivit domnului Thao, un credit bancar de 1 miliard VND, cu o rată a dobânzii fixă ​​pe doi ani de 6%/an, este potrivit pentru capacitatea sa de plată.

Într-o discuție cu Tuoi Tre , dl. Phan Ngoc Bao An - director general al Nova Lexington Real Estate JSC - a declarat că, în contextul în care piața imobiliară nu are multe apartamente noi, multe persoane cu nevoi reale de locuințe au ales să cumpere case în proiecte care au fost deja predate, cu o calitate bună a construcției, pentru a rezolva imediat nevoia imediată de a avea un loc de locuit.

Pe 22 iunie, la un birou notarial din orașul Thu Duc, chiar dacă era weekend, tot veneau oameni pentru a autentifica la notar procedurile tranzacțiilor funciare, în special tranzacțiile de transfer de terenuri și apartamente.

Dna H. (șefa acestui birou notarial) a declarat că în prezent numărul persoanelor care vin să legalizeze tranzacțiile cu terenuri este puțin mai mare decât în ​​perioada „înghețată” a pieței din 2023, dar doar o fracțiune din perioada de dinainte de pandemie.

Dna H. a declarat că acest birou a primit 4.000 de documente notariale în ultimele șase luni, o treime dintre acestea fiind tranzacții de cumpărare, vânzare, transfer de apartamente, terenuri, închiriere de case...

Potrivit dnei H., majoritatea cumpărătorilor de locuințe din ziua de azi sunt persoane cu nevoi reale de locuință, în special cupluri tinere, ale căror prețuri obișnuite ale apartamentelor variază între 2 și 4 miliarde VND/apartament.

Proiect imobiliar în construcție în Districtul 7, Ho Chi Minh City - Foto: QUANG DINH

Caut în principal o casă cu statut legal pentru a locui.

Într-o discuție cu Tuoi Tre , dl. Tran Manh Chi - director general adjunct al companiei imobiliare Dong Tay - a declarat că tranzacțiile concrete arată că majoritatea persoanelor cu nevoi reale de locuință, care doresc să cumpere o casă pentru a se stabili la domiciliu, au început să revină pe piață pentru a cumpăra apartamente în această etapă.

„În prezent, cumpărătorii nu mai sunt interesați de proiecte imobiliare care se construiesc în viitor, dar care nu au documente legale standard. Prin urmare, apartamentele care sunt tranzacționate astăzi trebuie să asigure legalitatea deplină, investitorii trebuie să ofere și multe politici flexibile de plată, să extindă graficele de plată și chiar și în unele proiecte care au primit deja casa, cumpărătorii mai au până la 30% din suma neachitată și sunt plătiți cu întârziere”, a declarat dl Chi.

În mod similar, dl. Pham Trong Phu - directorul companiei Titanium Real Estate Management - a declarat că, recent, terenurile din unele zone rezidențiale din orașul Thu Duc au avut tranzacții „mai calde” decât înainte.

În ceea ce privește terenurile, dl. Phu a spus că, în unele zone, prețurile terenurilor au crescut ușor față de perioada anterioară, de la aproximativ 100-110 milioane VND/m2 la 130-140 milioane VND/m2, apropiindu-se de perioada de dinainte de pandemie.

În plus, dl. Phu a declarat că, în viitor, reglementările privind divizarea și vânzarea terenurilor vor fi mai stricte, fondurile funciare pentru divizarea și vânzarea terenurilor vor fi limitate, iar informațiile privind conexiunile la infrastructură vor fi limitate, astfel încât în ​​prezent unele zone din afara orașului Ho Chi Minh, cum ar fi Nhon Trach și Long An, au, de asemenea, tranzacții mai bune decât în ​​perioada „înghețată”.

Între timp, directorul de vânzări al unei corporații imobiliare străine a declarat că realitatea la această corporație arată că regiunea Nord are tranzacții mai bune decât regiunea Sud, proiectele din Sud introduse pe piață nefiind bine primite ca în perioada precedentă. În prezent, cumpărătorii de locuințe sunt în principal cei cu nevoi reale de locuințe, neexistând multe grupuri de clienți care investesc sau „surfează” ca în perioada precedentă.

Potrivit acestei persoane, cel mai dificil lucru legat de piața imobiliară din orașul Ho Chi Minh este lipsa ofertei de proiecte noi.

De exemplu, acest grup are capital disponibil de la compania-mamă din străinătate, fiind gata să investească miliarde de dolari în dezvoltarea de proiecte, dar din cauza fondurilor funciare limitate, în ultimii ani această întreprindere a căutat proiecte cu fonduri funciare curate în oraș pentru fuziuni și achiziții (M&A), dar nu a găsit ceea ce își dorea. Prin urmare, această persoană consideră că piața va avea în continuare dificultăți în ceea ce privește aprovizionarea în viitorul apropiat.

În mod similar, vicepreședintele unei corporații imobiliare cu un proiect mare în orașul Ho Și Min a declarat, de asemenea, că, din cauza absorbției slabe de pe piață, corporația este nevoită să suspende temporar planurile de dezvoltare a vilelor, caselor de oraș și apartamentelor în zona proiectului, chiar dacă acesta este un teren curat.

„Încercăm doar să finalizăm parcelele neterminate și suntem nevoiți să oprim noile parcele. Clienții nu sunt pregătiți să cheltuiască sume mari de bani pentru a cumpăra apartamente cu valoare ridicată în acest moment, iar investitorii înșiși se confruntă și ei cu dificultăți financiare și nu au suficiente resurse pentru a se grăbi ca înainte în această perioadă dificilă”, a declarat el.

Piața imobiliară este încă dificilă din cauza problemelor juridice

Dl. Le Hoang Chau - președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City - a declarat că cel mai dificil punct din sectorul imobiliar îl reprezintă problemele juridice, care duc la blocarea proiectelor vechi și la lipsa proiectelor noi.

Potrivit domnului Chau, în primul trimestru al anului 2024, un singur proiect de locuințe comerciale a fost „aprobat pentru politica de investiții în același timp cu aprobarea investitorilor”, cu o suprafață de 3.647 m², și un singur proiect vechi a finalizat investiția în construcții, cu o scară de 219 apartamente.

Nu există proiecte de locuințe comerciale eligibile pentru atragerea de capital pentru vânzarea viitoarelor locuințe și există 62 de proiecte de locuințe comerciale (proiecte vechi) în curs de implementare, cu 28.462 de apartamente.

În plus, dl. Chau a mai spus că niciun proiect de locuințe sociale nu a fost aprobat pentru investiții și nici nu a fost acordată o autorizație de construcție, ci doar un proiect de locuințe sociale (proiect vechi) a fost finalizat, cu 242 de apartamente, și sunt în curs de implementare șapte proiecte de locuințe sociale și locuințe pentru muncitori (proiect vechi) cu 4.996 de apartamente.

„În 2024, piața imobiliară din orașul Ho Și Min va continua să aibă un dezechilibru între cererea și oferta de locuințe și un deficit de locuințe, ceea ce va duce la creșterea sau menținerea prețurilor locuințelor la un nivel ridicat, în special având în vedere dezechilibrul din segmentul locuințelor de lux și lipsa severă de locuințe comerciale și sociale la prețuri accesibile”, a declarat dl Chau.

Care este motivul creșterii veniturilor din afacerile imobiliare?

Sursa: Biroul de Statistică al orașului Ho Și Min - Compilat de: NGOC HIEN - Grafice: N.KH.

Conform Biroului de Statistică din orașul Ho Și Min, în primele cinci luni ale anului, veniturile din alte servicii ale orașului Ho Și Min au fost de 172.491 miliarde VND, în creștere cu 8,6%. Dintre acestea, veniturile din afacerile imobiliare au fost estimate la 101.814 miliarde VND, reprezentând 59% din veniturile din alte servicii și în creștere cu 7,4% față de aceeași perioadă a anului trecut. Anterior, în primele patru luni ale anului 2024, veniturile din afacerile imobiliare au fost estimate la 80.845 miliarde VND, în creștere cu 9,8% față de aceeași perioadă a anului trecut.

Într-o interviu acordat lui Tuoi Tre , reprezentanții birourilor notariale au declarat că creșterea veniturilor din sectorul imobiliar se datorează parțial faptului că valoarea declarată a tranzacțiilor imobiliare s-a apropiat de valoarea reală, mult mai mare decât cea declarată anterior.

Șeful unui birou notarial a declarat că în trecut, pentru a „evita” plata unor impozite mari, tranzacțiile imobiliare declarau adesea doar câteva zeci până la câteva sute de milioane de VND, dar acum nu mai este cazul, toate înregistrările tranzacțiilor depășesc 500 de milioane de VND. Dacă declarația este mică, impozitul va fi returnat, iar acest lucru va fi foarte supărător și dificil pentru procedurile viitoare.

Prin urmare, această persoană a spus că declarațiile oamenilor erau mai apropiate de prețul de vânzare, ceea ce a făcut ca încasările din taxe să fie mai mari decât înainte.

Piața imobiliară se va stabiliza până la mijlocul anului 2025, conform prognozelor

Prețurile apartamentelor din Hanoi au crescut în medie cu 31% în primele șase luni ale anului 2024 - Foto: NAM TRAN

Piața imobiliară a dat semne de redresare, dar, potrivit experților, piața se va stabiliza atunci când vor exista mai multe tranzacții de apartamente la prețuri accesibile și locuințe sociale.

Conform Ministerului Construcțiilor, în primul trimestru al anului 2024, numărul proiectelor de locuințe comerciale finalizate la nivel național a fost de 10, cele nou autorizate a fost de 19, proiectele eligibile pentru vânzarea viitoarelor locuințe au fost de 38, iar proiectele în curs de implementare au fost de 984.

Totalul tranzacțiilor imobiliare din primul trimestru al anului 2024 a ajuns la 133.512 tranzacții reușite (109.066 în primul trimestru al anului 2023).

Dintre acestea, tranzacțiile cu apartamente și case individuale au ajuns la 35.853 de tranzacții (27.590 în T1-2023), iar tranzacțiile cu terenuri au ajuns la 97.659 de tranzacții (81.476 în T1-2023). Ministerul Construcțiilor a mai precizat că piața apartamentelor continuă să atragă atenția grupurilor cu nevoi reale de locuințe și a investitorilor pe termen mediu și lung.

Recuperare locală

Într-o discuție cu Tuoi Tre , dl. Dinh Minh Tuan - directorul Batdongsan.com.vn în regiunea de sud - a comentat că piața imobiliară își revine la nivel local, în special pe piața din Hanoi, prețurile pe piața secundară și proiectele de apartamente de lux sunt în creștere.

Prețul mediu al apartamentelor a crescut deoarece proiectele de lux lansate recent oferă prețuri mari, ceea ce determină creșterea prețului mediu pe întreaga piață. Dl. Tuan a declarat că piața apartamentelor a crescut în primele trei luni ale anului, dar nu într-o direcție pozitivă atât în ​​ceea ce privește oferta, cât și cererea. Mai mult, redresarea pieței imobiliare din ultima vreme a fost mai concentrată în Nord. Pe lângă apartamente, piața terenurilor și a caselor individuale din Nord a crescut și ea.

Privind piața în ansamblu, aceasta nu a satisfăcut cererea de proprietăți imobiliare. Persoanele cu nevoi reale de locuințe din Hanoi caută segmentul sub 40 de milioane VND/m2, în timp ce în Ho Chi Minh City prețul este sub 50 de milioane VND/m2, dar în prezent există o ofertă insuficientă.

Potrivit domnului Vo Huynh Tuan Kiet - director al CBRE VN, oferta pieței în ultima vreme a fost doar segmentul de apartamente de lux și superioare. Previziuni pentru următorii câțiva ani, domnul Kiet a spus că produsele de apartamente pur comerciale nu vor include produse de gamă medie și inferioară.

Acest expert a afirmat, de asemenea, că numai atunci când oferta de locuințe va fi abundentă, cererea de pe piață se va stabiliza, iar oferta și cererea în toate segmentele vor fi echilibrate, atunci piața se va putea dezvolta durabil.

În prezent, piața imobiliară prezintă o tendință părtinitoare, dezechilibrată, înclinând spre segmentul de lux în ultimii ani. Prin urmare, piața așteaptă și sprijin din partea Guvernului pentru dezvoltarea de locuințe sociale și locuințe sociale, pentru a crea în curând această ofertă.

Așteptări privind aplicarea legilor imobiliare

Potrivit experților, propunerea Guvernului de a permite intrarea în vigoare a trei legi referitoare la piața imobiliară de la 1 august, cu cinci luni mai devreme decât rezoluția anterioară a Adunării Naționale, și două clauze din articolele 200 și 210 din Legea privind instituțiile de credit sunt, de asemenea, propuse să intre în vigoare anticipat de la 1 august pentru a asigura consecvența și strictețea la primirea garanțiilor de la instituțiile de credit, ceea ce va crea un nou coridor juridic, mai transparent și mai favorabil pentru piața imobiliară.

Totuși, în realitate, atunci când se aplică legile, există întotdeauna o întârziere și durează de la șase luni la un an pentru a avea un impact clar. Mai mult, legile nu menționează echilibrarea pieței, ajustarea prețurilor locuințelor și nici nu menționează reducerea ratelor dobânzilor la credite sau a prețurilor terenurilor. Dimpotrivă, costurile de producție pentru proiecte pot crește, așa că este dificil să ne așteptăm la o reducere a prețurilor locuințelor.

Dl. Dinh Minh Tuan a comentat, de asemenea, că legile au nevoie de timp pentru a pătrunde pe piață, ca să nu mai vorbim de nevoia de decrete și circulare care să le ghideze, așa că pe termen scurt piața încă duce lipsă de ofertă. În prezent, există o perioadă de tranziție între legile vechi și cele noi, nimeni nu îndrăznește să ia decizii, așa că oferta nouă este scăzută, iar proiectele care au ofertă nouă se pot vinde la prețuri foarte mari.

Totuși, dl. Tuan speră că noua lege va ajuta la rezolvarea problemei aprovizionării și va elimina obstacolele juridice pentru proiectele atât din Nord, cât și din Sud. Reglementările vor fi mai clare, iar aprovizionarea pe termen mediu și lung va fi mai abundentă.

Noua lege impune, de asemenea, cerințe mai stricte investitorilor, doar potențialii investitori putând implementa proiecte și, în același timp, îi ajută pe cumpărătorii de locuințe să fie nevoiți să depună doar 5% la achiziționarea unei case. Selecția investitorilor va fi mai bună, piața se va dezvolta mai sănătos. Dar va dura cel puțin până în al doilea trimestru al anului 2025 pentru ca piața imobiliară să atingă echilibrul și să se dezvolte sustenabil.

Ministrul adjunct al construcțiilor Nguyen Van Sinh:
Guvernul va sprijini creșterea ofertei de locuințe sociale pentru a reduce prețurile locuințelor.

Rezoluția Guvernului 33 a oferit o soluție cuprinzătoare pentru piața imobiliară. În consecință, Guvernul a propus o serie de soluții, cum ar fi perfecționarea instituțiilor, promovarea dezvoltării locuințelor sociale, facilitarea accesului întreprinderilor la capital, emiterea de obligațiuni pentru mobilizarea capitalului pentru proiecte...

Soluția pentru piață este disponibilă, descentralizată la nivel de localități și transparentă, dar implementarea este lentă.

Creșterea ofertei de locuințe sociale pentru a satisface nevoile de locuințe ale majorității oamenilor din zonele urbane este o soluție pentru creșterea ofertei de locuințe, în direcția reajustării structurii locuințelor, reducând prețurile actuale ale locuințelor. Atunci când există o mulțime de locuințe cu costuri reduse, prețurile locuințelor vor scădea cu siguranță.

În perioada următoare, Guvernul va emite un decret separat privind dezvoltarea locuințelor sociale, în direcția scurtării procedurilor de investiții, creând confort maxim pentru investitorii în proiecte de locuințe sociale în derularea procedurilor de investiții, accesarea terenurilor, capitalului și vânzarea locuințelor sociale.

Sursă: https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm