HoREA: Necesitatea de a preveni riscul de manipulare a prețului terenurilor în timpul evaluării

Agențiile de management, investitorii, societățile de evaluare și experții în evaluare pot colabora pentru a distorsiona prețurile terenurilor, ceea ce reprezintă o practică negativă ce trebuie prevenită la modificarea Legii, potrivit HoREA.

Asociația Imobiliară din Ho Și Min (HoREA) a înaintat recent Comitetului Permanent al Adunării Naționale o serie de avize legate de proiectul de lege privind terenurile (modificată), în care a emis un avertisment pentru a preveni riscul de coluziune în stabilirea prețurilor terenurilor la evaluarea prețurilor.

Conform HoREA, există patru entități implicate în evaluarea și luarea deciziilor privind prețurile terenurilor pentru proiecte imobiliare la nivel provincial. Primele sunt agențiile de stat (Departamentul de Resurse Naturale și Mediu, Directorul Departamentului de Finanțe și Comitetul Popular Provincial).

Următorul subiect este investitorul în proiecte imobiliare, care este direct afectat de activitățile de evaluare a terenurilor. Al treilea este întreprinderea de evaluare (care furnizează servicii de evaluare a terenurilor și rapoarte sau certificate de evaluare). În cele din urmă, evaluatorul este invitat să participe la Consiliul de Evaluare a Terenurilor; îndeplinind sarcina de a revizui independent activitățile de evaluare și de valorificare ale acestui Consiliu înainte de a le supune Comitetului Popular Provincial pentru luarea unei decizii privind prețurile terenurilor.

Dl. Le Hoang Chau, președintele HoREA, a declarat că există numeroase cazuri în care aceste entități colaborează activ între ele pentru a aranja prețurile terenurilor, ceea ce duce la distorsionarea rezultatelor evaluării terenurilor. El a spus că aceste situații trebuie identificate clar pentru a avea mecanisme și soluții pentru a preveni și combate pierderea veniturilor la bugetul de stat și pierderea activelor publice, deoarece acestea sunt resurse funciare.

Imobiliare în estul orașului Ho Chi Minh, în zona Thu Thiem. Fotografie: Quynh Tran — Imobiliare în estul orașului Ho Chi Minh, în zona Thu Thiem. Fotografie: *Quynh Tran*

Dl. Chau a adăugat că, în prezent, cele 5 metode de evaluare a terenurilor, inclusiv comparația, deducerea, venitul, surplusul și coeficientul de ajustare a prețului terenului, nu îndeplinesc cerințele de acuratețe. Aceste 5 metode nu includ metoda evaluării în masă și nu au construit o bază de date completă de introducere a prețurilor și nu au fost actualizate în timp real, ceea ce duce la rezultate nesigure ale evaluării.

Aplicarea vechilor metode de evaluare duce la o situație în care același proiect imobiliar, dacă este realizat de o singură firmă de evaluare, dar aplicând două metode de evaluare diferite, dă două rezultate diferite cu o diferență de valoare de 17%. Între timp, același proiect imobiliar, dar aplicat de două firme de evaluare diferite care utilizează aceeași metodă de evaluare a terenurilor, dă, de asemenea, două rezultate diferite cu o diferență de valoare de aproximativ 17%.

Președintele HoREA a ridicat, de asemenea, problema sensibilă a faptului că o serie de oficiali, funcționari publici și angajați publici care lucrează în domeniul terenurilor și al finanțării terenurilor se tem de responsabilitate și de riscurile juridice în îndeplinirea atribuțiilor lor. Aceștia manipulează lucrurile, transferă documente în cerc, nu îndrăznesc să propună, nu îndrăznesc să decidă sau stabilesc prețuri foarte mari pentru terenuri față de prețurile pieței, pentru a se proteja.

În mod similar, multe firme de evaluare nu acceptă să participe la evaluarea terenurilor pentru a determina taxele de utilizare a terenurilor și chiriile terenurilor pentru proiecte imobiliare plătite la bugetul de stat, deoarece se tem de responsabilitate și riscuri juridice în efectuarea lucrărilor de evaluare a terenurilor.

Confruntată cu aceste deficiențe, HoREA recomandă guvernului central să ia în considerare propunerea Comitetului Popular din orașul Ho Și Min, înaintată Guvernului, privind pilotarea aplicării metodei coeficientului de ajustare a prețului terenurilor. Această propunere va duce la necesitatea emiterii unui coeficient de ajustare a prețului terenurilor (coeficientul k4) pentru calcularea taxelor de utilizare a terenurilor pentru toate proiectele de locuințe comerciale, indiferent de valoarea lor peste sau sub 30 de miliarde VND, conform Listei de prețuri ale terenurilor.

Pe această bază, Statul poate decide asupra taxelor de utilizare a terenurilor și a arendei terenurilor într-o perioadă de cel mult 6 luni de la data emiterii deciziei de alocare a terenurilor, arendei terenurilor și permisiunii de schimbare a destinației terenurilor. Acest punct este similar cu regulamentul conform căruia certificatul de evaluare a terenurilor este valabil cel mult 6 luni.

Dl. Chau a declarat că propunerea Comitetului Popular al orașului HCM va oficializa calcularea taxelor de utilizare a terenurilor și a chiriilor funciare pentru proiecte imobiliare, locuințe comerciale și zone urbane pentru a asigura transparența. Pornind de aici, statul și întreprinderile pot prevedea cuantumul taxelor de utilizare a terenurilor și al chiriilor funciare care trebuie plătite la bugetul de stat.

„Rezolvarea restanțelor în domeniul finanțării funciare va demonstra rolul statului în conducerea pieței, nu în urmarea acesteia, asigurând colectarea adecvată, corectă și la timp pentru buget, asigurând în același timp drepturile investitorilor proiectului și ale cetățenilor”, a subliniat el.

Loialitate

Legătură sursă