Creșterea dobânzilor la creditele ipotecare: Un nou test pentru piața imobiliară

Ratele dobânzilor variabile pentru creditele ipotecare la bănci au crescut la 12-15% pe an. Experții avertizează că cumpărătorii de locuințe ar trebui să înăsprească gestionarea riscurilor, în contextul în care ratele dobânzilor la credite sunt puțin probabil să scadă.

Este de înțeles că băncile majorează ratele dobânzilor la credite în contextul creșterii cererii de credite la sfârșitul anului și al creșterii lente a ratelor dobânzilor la depozite.

Rată a dobânzii variabilă: Ajustată de 3 ori la fiecare două luni

Dl. Dang Khac Truong, client al V. Bank, a declarat că în ultima lună, rata dobânzii la creditul său ipotecar a crescut de trei ori. În consecință, rata dobânzii variabile pentru acest credit este de 14,8%/an, o creștere de 2,4% față de rata dobânzii aplicată în septembrie 2025 (12,4%/an).

„La începutul anului trecut, având în vedere ratele scăzute ale dobânzii, am cumpărat un apartament și am împrumutat 3 miliarde VND de la bancă. În perioada dobânzii preferențiale, împrumutul era încă suportabil, dar după încheierea perioadei preferențiale, împrumutul a sufocat-o cu adevărat pe familia mea. Cu rata dobânzii actuală, numai dobânda pe care familia mea trebuie să o plătească este de aproape 40 de milioane VND/lună. Plus principalul, familia trebuie să plătească lunar peste 60 de milioane VND pentru acest împrumut”, a declarat domnul Truong.

Anul acesta, creditul întregului sistem a crescut cu aproximativ 20%, în timp ce mobilizarea capitalului a crescut lent. Raportul financiar pentru al treilea trimestru al anului 2025 a arătat că până la 8 bănci au înregistrat o scădere a mobilizării depozitelor, inclusiv ABBank, BacABank, Eximbank, Kienlongbank, NamABank, PGBank, VietBank, VPBank . Decalajul mare dintre credit și mobilizare a obligat băncile să majoreze ratele dobânzilor la economii în ultimele luni pentru a atrage capital de intrare, ratele dobânzilor la împrumuturi au crescut și ele, iar primii subiecți afectați au fost cumpărătorii de locuințe.

Dl. Phan Le Thanh Long, expert economic , CEO al AFA Group, a declarat că este de înțeles că băncile majorează ratele dobânzilor la credite în contextul creșterii cererii de credit la sfârșitul anului și al creșterii lente a ratelor dobânzilor la mobilizare. Cumpărătorii de locuințe trebuie să își calculeze cu atenție capacitatea de rambursare a datoriilor pentru a evita să cadă într-o stare de dezechilibru financiar. Cu un împrumut de 2-3 miliarde VND pentru cumpărarea unei case, împrumutatul trebuie să aibă un venit total de cel puțin 80 de milioane VND/lună pentru a-și asigura securitatea financiară.

Recent, Asociația Agenților Imobiliari din Vietnam (VARS) a avertizat, de asemenea, cumpărătorii de locuințe să fie precauți cu planurile lor financiare atunci când ratele dobânzilor la credite cresc, deoarece creșterea ratelor dobânzilor la credite va reduce lichiditatea pieței. În perioada 2023-2024, mulți investitori și bănci au lansat pachete de credite cu rate ale dobânzii de 5,5%/an, chiar fără dobândă, cu o perioadă de grație a principalului de până la 5 ani. Cu toate acestea, atunci când perioada preferențială se încheie și începe perioada cu dobândă variabilă (10-14%/an), presiunea de a rambursa datoria va crește brusc.

Când lichiditatea pieței este scăzută, revânzarea produselor pentru a reduce pierderile devine dificilă, crescând riscul ca datoriile neperformante să revină în sistemul de credit. În acest context, VARS recomandă ca oamenii să nu împrumute mai mult de 50% din valoarea activelor pentru a evita riscurile atunci când ratele dobânzilor cresc și, în același timp, să aleagă proiecte cu statut juridic transparent.

Un test pentru bănci, cumpărători de locuințe și piața imobiliară

Dr. Can Van Luc, economist șef al BIDV, a subliniat faptul că peste 80% dintre cumpărători dețin proprietăți imobiliare pentru mai puțin de 1 an, cumpărând și vânzând în principal într-un timp scurt pentru a obține profit, ceea ce înseamnă că rata speculațiilor imobiliare este foarte mare.

Potrivit experților, rata achizițiilor de locuințe cu efect de levier în Vietnam este foarte mare. Cumpărătorii trebuie să plătească doar 20-30% din valoarea casei, restul de 70-80% fiind împrumutat de la bancă. În mod normal, în cazul împrumuturilor sub 1 an, cumpărătorii beneficiază de rate preferențiale ale dobânzii sau investitorul plătește dobânda în numele lor. Când perioada preferențială se termină și lichiditatea încetinește, în timp ce ratele dobânzii cresc, investitorii se vor confrunta cu presiuni bruște pentru a rambursa datoria, putând apărea riscul eșecului planului financiar și a vânzării.

Se poate spune că creșterea ratelor dobânzilor la creditele ipotecare va pune piața imobiliară în fața unor noi provocări. În consecință, imobiliarele asociate cu efectul de levier financiar se vor confrunta cu riscuri mari. Creșterea ratelor dobânzilor la creditele ipotecare este, de asemenea, o oportunitate pentru piață de a se diferenția între segmentul imobiliar și segmentul de tip „bule”.

Experții se așteaptă ca, odată cu creșterea ratelor dobânzilor la creditele ipotecare, speculațiile să se disipeze treptat. Stagnarea prețurilor imobiliare reprezintă o oportunitate pentru cei cu nevoi reale și resurse financiare stabile de a alege produse potrivite. În special, în perioada următoare, oferta de locuințe sociale va crește, ceea ce va sănătoase structura segmentului de piață.

Profesorul asociat, Dr. Pham The Anh (Universitatea Națională de Economie), a evaluat, de asemenea, că lichiditatea pieței imobiliare este în scădere, în special în segmentul high-end, ușor de cumpărat, dar dificil de vândut.

Potrivit experților, în contextul reducerii lichidității pieței și al creșterii ratelor dobânzilor la credite, dacă nu există o reformă a creditării și a impozitării, o restructurare a fluxurilor de capital și o inovare a modelului de dezvoltare, piața imobiliară se va confrunta cu riscuri extrem de mari.

Atenție la dobânzile preferențiale atunci când cumperi o casă

Asociația Agenților Imobiliari din Vietnam (VARS) tocmai a recomandat cumpărătorilor de locuințe să fie precauți atunci când cumpără case cu rate ale dobânzii preferențiale.

Prin urmare, în ultimii ani, pentru a stimula piața, mulți investitori și bănci comerciale au lansat pachete de credite ipotecare cu rate ale dobânzii foarte mici. Cu toate acestea, perioada preferențială este doar temporară; la intrarea în perioada dobânzii variabile, dacă rata generală a dobânzii crește, presiunea de a rambursa datoria va crește brusc. Mulți clienți au ajuns în situația în care nu au plătit niciun capital, dar dobânda s-a dublat. Atunci când lichiditatea pieței este scăzută, revânzarea produselor pentru a reduce pierderile devine dificilă.

Conform analizei VARS, având caracteristica utilizării unui grad ridicat de îndatorare, piața imobiliară este canalul de investiții cel mai direct și profund afectat de fluctuațiile ratelor dobânzii. În trecut, piața imobiliară a cunoscut un ciclu de declin accentuat din 2011 până în 2013, când ratele dobânzilor la credite au depășit 18-20%/an, multe companii și investitori fiind nevoiți să vândă active pentru a reduce pierderile, ceea ce a dus la „înghețarea” pieței pentru o perioadă lungă de timp, iar prețurile imobiliarelor din multe zone, inclusiv din zona centrală, au scăzut cu 30-40%.

Sursă: https://baodautu.vn/lai-vay-mua-nha-tang-phep-thu-moi-cho-thi-truong-bat-dong-san-d436886.html