Motivul pentru care apartamentele devin din ce în ce mai scumpe; Investitorii în locuințe sociale rareori obțin un profit de 10%

Până în 2025, apartamentele la prețuri accesibile vor crește mai mult în preț decât apartamentele de lux; Hanoi urmează să scoată la vânzare aproape 14.000 de case, majoritatea fiind scumpe; Hanoi solicită poliției să se ocupe de situația „mitei” la cumpărarea de locuințe sociale.

Motivul pentru care apartamentele devin din ce în ce mai scumpe; Investitorii în locuințe sociale rareori obțin un profit de 10%

Până în 2025, apartamentele la prețuri accesibile vor crește mai mult în preț decât apartamentele de lux; Hanoi urmează să scoată la vânzare aproape 14.000 de case, majoritatea fiind scumpe; Hanoi solicită poliției să se ocupe de situația „mitei” la cumpărarea de locuințe sociale.

Iată cele mai importante evenimente imobiliare ale săptămânii.

Fiecare metru pătrat de apartament suportă zeci de tipuri de costuri.

Reporterii ziarului electronic de investiții - Baodautu.vn au studiat piața și au contactat numeroase companii, toate declarând că majorarea prețurilor nu a fost „impusă” de investitor, ci a avut la bază costurile investiției. Mai exact, pentru proiectele de apartamente, pentru a compensa prețul pe metru pătrat vândut clienților, vor exista nu mai puțin de 10 tipuri de costuri.

Creșterea costurilor terenurilor și construcțiilor, combinate cu lungile perioade de așteptare pentru obținerea autorizațiilor, au dus la o creștere vertiginosă a prețurilor apartamentelor.

Primul este reprezentat de banii necesari pentru cumpărarea unui teren. Pentru a putea demara un proiect imobiliar, investitorul trebuie să aibă un fond funciar, iar prețul terenului este în prezent destul de ridicat. De exemplu, în Binh Duong , o zonă la granița cu orașul Ho Chi Minh, un fond funciar de peste 5.000 m2 care poate fi folosit pentru un proiect imobiliar va costa între 200 și 300 de miliarde de VND. Pentru a cumpăra acest teren, întreprinderea folosește doar 30% din capitalul propriu, restul urmând să fie împrumutat de la bancă, rata dobânzii fiind de obicei de 10%/an.

În al doilea rând, dacă există fond funciar, dar terenul nu a fost defrișat, va trebui efectuată o compensație pentru defrișarea amplasamentului, acest cost reprezentând de obicei 30% din costul investiției.

În al treilea rând, după obținerea fondului funciar, întreprinderea va derula procedurile legale pentru proiect, costul procedurilor legale pentru proiect fiind între 10% și 15% din capitalul total de investiție al proiectului.

În al patrulea rând, este taxa pe utilizarea terenurilor. Această taxă se aplică conform listei de prețuri a terenurilor emisă de provincie sau oraș, pe baza listei de prețuri a terenurilor actuale.

În al cincilea rând, costul construcției proiectului. În prezent, prețul cimentului, cărămizilor, oțelului, echipamentelor sanitare și al amenajărilor interioare este în creștere. Pentru proiectele de lux, acesta va fi între 20 și 30 de milioane VND/m2, iar pentru proiectele de mijloc, între 15 și 20 de milioane VND/m2. De obicei, costul construcției proiectului va fi împrumutat de către investitor de la bancă pentru a realiza investiția inițială. Dacă proiectul are 20 de etaje, cu peste 700 de produse și un subsol, costul construcției va fi de aproximativ 1.000 de miliarde VND, rata dobânzii obișnuite la creditele pentru construcție este de 10%, iar timpul de construcție va fi de 28 de luni. Astfel, vor exista aproape 300 de miliarde VND reprezentând dobânzi la creditele pentru construcție, aceste dobânzi urmând a fi incluse în prețul casei la vânzarea către clienți.

În al șaselea rând, sunt costurile de marketing și vânzări. Aceste costuri reprezintă aproximativ 10% din capitalul de investiție al proiectului și se adaugă, de asemenea, la prețul de vânzare către clienți.

În al șaptelea rând, comisionul pentru brokeri este de 6-7%/produs vândut în segmentul actual al apartamentelor. Acest cost se adaugă și la prețul de vânzare al casei.

Al optulea este costul vânzărilor, reduceri precum oferirea de aur, mașini etc. clienților. Acest cost reprezintă aproximativ 1% din valoarea produsului.

Al nouălea este cheltuiala cu impozitul pe profit, care este de 20%.

Al zecelea este costul profitului întreprinderii la fiecare proiect. Profitul va fi calculat de întreprindere la cel puțin aproximativ 20%.

În cele din urmă, există costurile de management de proiect și salariile personalului corporativ.

Ca să nu mai vorbim că, dacă procedurile legale ale proiectului sunt lente, durând 4-5 ani, rata dobânzii bancare anuale pe care afacerea trebuie să o plătească pentru credit se va aplica direct la prețul casei.

În 2025, apartamentele accesibile vor crește în preț mai mult decât apartamentele de lux

Recent, Vietnam Report Joint Stock Company (Vietnam Report) a anunțat clasamentul a 10 companii imobiliare prestigioase în 2025. În special, comentariile privind prețurile imobiliarelor în perioada următoare ies în evidență. Conform sondajului, majoritatea companiilor consideră că prețurile vor continua să crească în 2025.

Fluctuațiile prețurilor imobiliare pe segmente.

Mai exact, segmentele de locuințe, apartamente de lux, birouri de închiriat, proprietăți industriale și terenuri vor avea o ușoară creștere de preț, cu mai puțin de 10%.

Între timp, segmentul locuințelor, apartamentele de la preț redus la mediu, va înregistra o creștere mai mare, de la 20 la 30%. În special pentru segmentul imobiliar de tip resort, companiile consideră că prețurile nu vor fluctua prea mult. Acesta este, de asemenea, tipul cu cea mai lentă rată de recuperare după perioada dificilă.

În mod special, Vietnam Report a evaluat că piața imobiliară se confruntă cu numeroase fluctuații din cauza informațiilor despre fuziunile locale. În prezent, mulți investitori caută fonduri funciare în zone care se așteaptă să devină centre administrative. Acest lucru a dus la o creștere bruscă a prețurilor terenurilor, în unele locuri până la 20%, chiar dacă nu a existat niciun anunț oficial.

Hanoi este pe cale să scoată la vânzare aproape 14.000 de case, majoritatea fiind scumpe.

Departamentul de Construcții din Hanoi tocmai a actualizat lista viitoarelor proiecte rezidențiale eligibile pentru vânzare în zonă. Prin urmare, au fost aprobate 11 noi proiecte rezidențiale, adăugând 13.995 de unități la oferta pieței.

Un nou proiect de apartamente a fost deschis spre vânzare în districtul Ha Dong. Fotografie: Thanh Vu

Dintre acestea, apartamentele continuă să domine, cu 8.798 de unități în 5 proiecte. Segmentul clădirilor cu înălțime redusă are 6 proiecte, care oferă 5.197 de unități.

Majoritatea proiectelor de apartamente sunt situate în cele două zone urbane Ocean Park și Smart City. Dintre acestea, investitorul Masterise Homes are cel mai mare număr de apartamente de vânzare, cu 2.461 de unități. Acestea sunt clădiri înalte din clădirile Z34, U38 și U38A de pe lotul B6-CT01 (Ocean Park 1).

În plus, un alt proiect de la Ocean Park va scoate la vânzare peste 2.000 de apartamente în viitorul apropiat. Este vorba de complexul de apartamente U26A, T26M, Z30 de pe lotul B4-CT01, investit de CapitaLand.

În segmentul locuințelor cu înălțime redusă, cele mai mari două proiecte sunt situate în partea de vest a orașului Hanoi. Zona Urbană New Life - Sunshine Grand Capital a fost aprobată pentru a scoate la vânzare aproximativ 2.300 de unități. Acest proiect se întinde pe zonele comunelor Tan Lap și Tan Hoi (districtul Dan Phuong) și Duc Thuong și Duc Giang (districtul Hoai Duc).

Tot în districtul Dan Phuong, în zona urbană Green City a Vingroup s-a permis deschiderea spre vânzare a 2.279 de unități. Proiectul are o suprafață de 133,4 hectare, situate în 4 comune: Tan Hoi, Tan Lap, Lien Ha și Lien Trung (districtul Dan Phuong). Acest proiect a fost lansat abia pe 10 martie.

Până în 2025, oferta de locuințe din Hanoi nu va mai fi limitată. Cu toate acestea, a apărut o altă problemă dificilă. Și anume dezechilibrul dintre cerere și ofertă, segmentul de lux dominând aproape întreaga piață. Între timp, segmentul locuințelor accesibile se confruntă cu o lipsă gravă de locuințe.

Profiturile investitorilor în locuințe sociale rareori ating 10%

Într-un interviu acordat reporterilor de la ziarul electronic de investiții - Baodautu.vn , reprezentantul media al companiei BIC Vietnam a declarat că Legea locuințelor din 2023 prevede că profitul maxim pentru investitorii în locuințe sociale este de 10%. Cu toate acestea, în majoritatea proiectelor, întreprinderile întâmpină dificultăți în atingerea ratei menționate mai sus.

În prezent, investitorii pot beneficia de un profit maxim de doar 10% atunci când construiesc locuințe sociale. Foto: Thanh Vu

În realitate, profitul obținut de această unitate este de doar aproximativ 7%. Acest profit este suficient doar pentru ca afacerea să își opereze utilajele. Cu toate acestea, compania persistă în dezvoltarea de locuințe ieftine pentru a demonstra responsabilitatea socială, a-și construi reputația și, de acolo, a vinde alte produse comerciale.

Anterior, într-un răspuns la publicația Investment Electronic Newspaper , domnul Tran Duc Vinh, președintele consiliului de administrație al Grupului Tran Anh, a declarat că în provincia Long An, apartamentele sociale cu o suprafață de 40 m2, cu mezanin, se vând cu aproximativ 15 milioane VND/m2. Cu toate acestea, costul construcției a ajuns la 10 milioane VND/m2, ca să nu mai vorbim de capitalul împrumutat, prețul terenului...

„Pentru fiecare metru pătrat, calculăm profitul la doar 1 milion de VND, adică aproximativ 5%”, a mărturisit domnul Tran Duc Vinh.

Într-o situație similară, dl. Le Huu Nghia, directorul companiei imobiliare Le Thanh, a declarat că profitul maxim de 10% este prea mic. Între timp, timpul total necesar pentru realizarea unui proiect, de la obținerea licențelor până la investiții și construcție, este de aproximativ 7 ani.

„Se estimează că în fiecare an investitorii au doar un profit de aproximativ 1,3 - 1,5%, insuficient pentru reinvestire”, a comentat dl. Le Huu Nghia.

Confruntat cu situația menționată mai sus, Ministerul Construcțiilor solicită avize cu privire la un proiect de Rezoluție privind pilotarea unui număr de mecanisme și politici specifice pentru dezvoltarea locuințelor sociale, pe care Guvernul să îl examineze și să îl prezinte spre aprobare Adunării Naționale. Proiectul prevede numeroase mecanisme preferențiale și mai deschise pentru investitorii în proiecte de locuințe sociale.

În special, Ministerul Construcțiilor a propus creșterea marjei de profit pentru investitorii în locuințe sociale de la 10% la maximum 13% din costul total de construcție al proiectului. Investitorii își vor baza această marjă de profit pe lista de prețuri pentru vânzarea, închirierea și închirierea de locuințe sociale.

Noul nivel al profitului se va aplica tuturor proiectelor de locuințe sociale și locuințelor pentru forțele armate, construite pe terenuri publice și pe 20% din fondul funciar al proiectelor de locuințe comerciale. În plus, această politică se aplică și proiectelor de locuințe sociale finalizate, însă agenția de stat de administrare nu a aprobat încă prețurile de vânzare, închiriere și închiriere-cumpărare.

Hanoi cere poliției să se ocupe de situația „mitelor” pentru cumpărarea de locuințe sociale

Recent, Departamentul de Construcții din Hanoi a solicitat poliției orașului să consolideze directivele poliției la nivel de comună (unde există proiecte de locuințe sociale) pentru a-i examina și a-i trata pe brokerii care profită de primirea declarațiilor și depunerea documentelor de cumpărare/închiriere/vânzare cu plata în rate, încălcând legea. Orice acte frauduloase la declararea și confirmarea documentelor de locuințe sociale, atunci când sunt descoperite, inclusiv în timpul procesului post-inspecție, vor fi tratate conform reglementărilor în vigoare.

Departamentul Construcțiilor a solicitat, de asemenea, Departamentului Resurse Naturale și Mediu să dispună Oficiului de Cadastru Funciar să faciliteze declararea documentelor care confirmă condițiile de locuit. În același timp, Comitetul Popular la nivel de comună trebuie să sprijine oamenii în confirmarea condițiilor privind locuința, veniturile și împrumuturile preferențiale.

Chiar în fața proiectului de locuințe sociale N01 Ha Dinh (districtul Thanh Tri), o companie imobiliară a deschis, fără nicio îndrăzneală, un serviciu de procesare a documentelor. Foto: Thanh Vu

Rețineți că cererile pot fi depuse direct către investitor, nu prin intermediul brokerilor sau al unor intermediari imobiliari. Înainte de a vinde/da închiriere/de a cumpăra locuințe sociale, investitorul este responsabil să raporteze Departamentului informațiile despre momentul primirii cererilor și prețul de vânzare pe pagina electronică de informații a acestei unități.

Anterior, conform anchetei reporterului Baodautu.vn de la Investment Electronic Newspaper , unele săli de tranzacționare și brokeri au anunțat în mod continuu noi cote de achiziție de locuințe sociale cu o diferență de 200 de milioane VND - 1 miliard VND față de prețul inițial.

Pe rețelele de socializare, mulți autoproclamați experți imobiliari vând și achiziții de locuințe sociale „cu câștig sigur”. Aceste persoane afirmă în mod deschis că au relații cu companii, motiv pentru care au astfel de avantaje.

Chiar și serviciul de consultanță pentru întocmirea documentelor, care este în mod normal oferit gratuit de către investitor, este exploatat de organizații și persoane fizice care percep taxe de 5-10 milioane VND/set. Unele unități chiar afișează în mod public semne de acceptare a documentelor chiar în fața porții proiectului de locuințe sociale.

Ministerul Construcțiilor solicită clarificări cu privire la persoanele care au stat în ploaie pentru a cere predarea locuințelor sociale

Ministrul adjunct al construcțiilor, Nguyen Van Sinh, tocmai a trimis un document Comitetului Popular din Hanoi, solicitând verificarea informațiilor referitoare la persoanele care au stat în ploaie și cerând investitorilor să predea locuințele sociale.

La momentul lansării, locuințele sociale din zona urbană Dai Mo aveau prețuri aproape egale cu cele ale apartamentelor comerciale din zonă. Foto: Dung Minh

Anterior, pe 25 februarie, zeci de clienți care au cumpărat apartamente în clădirea HH4 din cadrul proiectului zonei funcționale urbane Dai Mo (cartierul Dai Mo, districtul Nam Tu Liem, Hanoi) s-au adunat la clădirea FLC Landmark Tower de pe strada Le Duc Tho. Mulți oameni au agățat pancarte în ploaie pentru a solicita investitorului, Alaska Real Estate Investment Joint Stock Company, o filială a FLC Group, să predea casele imediat ce își vor fi asumate obligațiile.

Clienții au declarat că au semnat un contract de cumpărare a apartamentului în 2020, cu data preconizată a predării în al doilea trimestru al anului 2022. Cu toate acestea, investitorul nu și-a îndeplinit angajamentul și a amânat data predării de 3 ori. Unii clienți au plătit chiar și valoarea integrală a apartamentului, inclusiv taxa de întreținere de 2%, așa cum este prevăzut, dar tot nu au primit casa.

În conformitate cu articolul 75, clauza 15, din Decretul Guvernului nr. 100/2024 care detaliază o serie de articole din Legea locuințelor privind dezvoltarea și gestionarea locuințelor sociale, Ministerul Construcțiilor solicită Comitetului Popular din Hanoi să dispună agențiilor competente să inspecteze și să clarifice reflecțiile de mai sus și să raporteze rezultatele ministerului înainte de 30 martie 2025.

În ultima notificare transmisă clienților pe 25 februarie, investitorul intenționează să finalizeze conectarea la rețea înainte de 15 martie; între 15 martie și 15 aprilie, va efectua un test tehnic al sistemului și o inspecție de prevenire a incendiilor; iar înainte de 25 aprilie, va invita autoritățile competente să efectueze o inspecție. Cu toate acestea, mulți locuitori și-au exprimat îngrijorarea cu privire la legitimitatea acestei notificări, deoarece semnătura reprezentantului nu este însoțită de un titlu specific.

Clădirea de locuințe sociale HH4 are 29 de etaje, inclusiv 173 de apartamente sociale de vânzare, 57 de apartamente de închiriat și 58 de apartamente comerciale. Suprafața apartamentelor variază între 48 și 70 m2.

Termenul de primire a cererilor pentru achiziționarea unei locuințe începe în aprilie 2021. Investitor s-a angajat ca termenul de predare a casei să fie al doilea trimestru al anului 2022. Prețul de vânzare, aprobat de Departamentul de Construcții din Hanoi, este de peste 16,8 milioane VND (inclusiv TVA de 5%, excluzând taxa de întreținere de 2%).

Quang Ngai demontează un proiect de locuințe sociale de 450 de miliarde de VND

Proiectul de locuințe sociale HUD - Phu My este un teren rezidențial înalt din cadrul proiectului Phu My Urban Area, orașul Quang Ngai. Proiectul este investit de Corporația pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD).

Proiectul va investi în construcția a două turnuri noi cu 9 etaje, cu aproximativ 384 de apartamente, pe o suprafață totală de 15.567 m2, cu o suprafață totală construită de 36.700 m2, satisfăcând nevoile a aproximativ 1.000 de persoane. Capitalul total de investiție este de aproximativ 450 de miliarde VND, perioada de implementare a proiectului fiind din 2025 până în 2028.

Imagine în perspectivă a HUD - Proiectul de locuințe sociale Phu My.

Potrivit reprezentantului investitorului, până în acest moment, din totalul de aproape 16.000 m2 de teren (care solicită construirea unui proiect de locuințe sociale), mai sunt aproximativ 2.955 m2 de teren compensatoriu de defrișare care nu au fost finalizați.

Pentru zona rămasă (fără probleme), investitorul implementează infrastructura tehnică esențială, a cărei finalizare este așteptată în 2025.

În ceea ce privește progresul implementării, HUD Corporation a angajat o organizație de consultanță pentru a pregăti un raport de studiu de fezabilitate, un proiect de bază și documente finalizate și organizează o analiză tehnică.

Se preconizează că în 2025 se va finaliza aprobarea proiectului de investiții și proiectarea planurilor de construcție; între 2026 și 2027 se va finaliza implementarea investiției în faza 1 a proiectului, cu o scară de 192 de apartamente în blocul B; până în 2028 se va finaliza faza 2, cu o scară de 192 de apartamente în blocul A.

Finalizate 4 proiecte de planificare pentru clădiri vechi de apartamente din districtul Dong Da în martie

Pe 20 martie, Biroul Comitetului Popular din Hanoi a emis Notificarea nr. 139/TB-VP privind concluzia vicepreședintelui Comitetului Popular din Hanoi, Duong Duc Tuan, în cadrul sesiunii de lucru privind 4 proiecte de planificare detaliată pentru renovarea și reconstrucția clădirilor vechi de apartamente din Kim Lien, Trung Tu, Khuong Thuong, Hao Nam, districtul Dong Da, Hanoi.

Prin urmare, după ascultarea raportului liderului Comitetului Popular al districtului Dong Da, a unității de consultanți în planificare și a opiniilor delegaților prezenți la întâlnire, vicepreședintele Comitetului Popular din Hanoi, Duong Duc Tuan, a concluzionat în unanimitate și a dispus următoarele:

În ceea ce privește progresul, Comitetul Popular al Districtului Dong Da colaborează îndeaproape cu departamentele și filialele orașului Hanoi pentru a implementa simultan proceduri de colectare a opiniilor de la comunitate, raportând către Consiliul de Evaluare a Planificării Urbane și a Planificării Construcțiilor din orașul Hanoi și agențiile relevante, finalizând cele 4 proiecte de planificare detaliată menționate mai sus în martie 2025, depunându-le la Departamentul de Planificare și Arhitectură pentru evaluare în aprilie 2025 și depunându-le la Comitetul Popular al orașului Hanoi pentru examinare și aprobare în mai 2025.

În ceea ce privește metoda de calculare a fondului necesar pentru locuințe în vederea reamenajării proiectelor de planificare: Suprafața locuințelor în proiectele de planificare se stabilește pe principiul conformității cu Programul de Dezvoltare a Locuințelor, Decizia nr. 34/2024/QD-UBND din 27 mai 2024 a Comitetului Popular din Hanoi.

Sursă: https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html