Băncile acordă împrumuturi masive sectorului imobiliar; Proiectul pilot de eliminare a spațiului de creditare din 2026

Băncile sunt în plină expansiune cu credite imobiliare, pilotează eliminarea spațiului de creditare începând cu 2026, Asociația Bancară solicită reducerea ratei dobânzii, perspectivele prețului aurului în perioada următoare, reducerea acoperirii datoriilor neperformante... sunt principalele aspecte bancare ale ultimei săptămâni.

Băncile sunt pline de credite imobiliare

Rata creditării imobiliare a multor bănci în prima jumătate a acestui an a crescut brusc. În special, rata de creștere a creditării multor bănci este de până la 20-30%, de 3 ori mai mare decât rata generală de creștere a creditării din întregul sistem.

Raportul financiar pentru al doilea trimestru al anului 2025 arată că, în prima jumătate a acestui an, sectorul imobiliar a contribuit major la creșterea creditării multor bănci.

De exemplu, la Techcombank , în primele 6 luni ale acestui an, creditele pentru afaceri imobiliare (inclusiv credite și obligațiuni) au reprezentat 59% din soldul total al creditelor restante. Incluzând clienții individuali, proporția creditelor imobiliare de la Techcombank a atins peste 64% din soldul total al creditelor restante ale întregii bănci. Creșterea creditelor consolidate pentru afaceri imobiliare ale Techcombank (doar credit) a atins 21,5% față de sfârșitul anului 2024 (aproape dublul creșterii creditelor băncii de 11,6%).

La multe alte bănci comerciale, creditele imobiliare pentru afaceri au înregistrat, de asemenea, o creștere foarte puternică în prima jumătate a anului. Mai exact, la HDBank, creditele imobiliare pentru afaceri au ajuns la 83.125 miliarde VND, în creștere cu 22% față de începutul anului și reprezentând 16,4%. LaSHB , creditele imobiliare au ajuns la 163.754 miliarde VND, în creștere cu aproape 28,4% față de începutul anului, reprezentând 27,5%, în loc de 24,5% la sfârșitul anului 2024. La MB, creditele imobiliare pentru afaceri au ajuns la 85.834 miliarde VND, în creștere cu aproape 34% față de începutul anului și reprezentând 9,72% (în creștere de la 8,26% la sfârșitul anului trecut).

Creditele imobiliare restante la sfârșitul lunii iunie 2025 la TPBank au crescut cu 32%, la PGBank au crescut cu 30%, la VietBank au crescut cu 19%, la MSB au crescut cu 15%...

La 30 iunie 2025, creditul imobiliar restant este estimat la 3,18 milioane de miliarde VND, de 2,4 ori mai mare decât la sfârșitul anului 2024 și reprezentând 18,5% din datoria totală restantă a întregului sistem.

Nu este dificil de explicat de ce băncile se grăbesc să acorde credite sectorului imobiliar. Analiștii de la SSI Research consideră că, în contextul în care piața globală este încă incertă în ceea ce privește politicile fiscale, forța motrice a creșterii creditului provine în principal din sectorul imobiliar și infrastructură. Acestea sunt, de asemenea, două domenii care beneficiază de o atenție politică tot mai mare, în conformitate cu eforturile Guvernului de a stimula cererea internă și de a menține ritmul de creștere economică.

Totuși, dl. Tran Ngoc Bau, director general al WiGroup (companie specializată în furnizarea de date economico-financiare), a avertizat că creșterea accentuată a creditului imobiliar în contextul unei producții și consumuri slabe prezintă riscul unui flux de credit „dezsincronizat”.

Explicând accentul pus pe creditarea imobiliară, dl. Nguyen Anh Tuan, directorul diviziei de retail banking a Techcombank, a declarat că cererea oamenilor pentru proprietatea asupra unei locuințe este foarte mare. Aceasta este o nevoie pe termen lung și permanentă. Conducerea Techcombank a afirmat, de asemenea, că datoriile neperformante (NPL) din segmentul de credite ipotecare al Techcombank sunt strict controlate, menținute la aproximativ 2%. Această rată este strict controlată datorită strategiei de alegere a garanțiilor de la început, precum și capacității de a gestiona eficient garanțiile. Împrumuturile au garanții, astfel încât rata reală a pierderilor este foarte scăzută.

Deși băncile susțin că riscul este scăzut, experții avertizează în continuare asupra acestuia. În prezent, pachetul de credite pentru locuințe sociale (145.000 miliarde VND) este distribuit foarte lent din cauza lipsei de ofertă. Creditul imobiliar a crescut brusc, în principal pentru că băncile au fost agresive în acordarea de credite proiectelor imobiliare de lux. Dacă această situație continuă, va apărea instabilitate atât pe piața imobiliară, cât și pe bănci.

Anul acesta, Guvernul și-a stabilit o țintă de creștere a PIB-ului de 8,3 - 8,5%. Pentru a atinge această țintă, experții economici consideră că creditul pentru întregul an ar putea crește cu până la 18%, în loc de ținta de 16% stabilită de Banca de Stat a Vietnamului (SBV) la începutul anului.

Recent (31 iulie), Banca de Stat a Vietnamului a anunțat o creștere a țintei de creștere a creditării pentru instituțiile de credit. În același timp, Banca de Stat a Vietnamului a solicitat instituțiilor de credit să direcționeze fluxurile de capital către producție, afaceri, sectoare prioritare și factori de creștere; să controleze strict creditarea pentru sectoarele potențial riscante, asigurând siguranța și eficiența.

Potrivit experților economici, creșterea creditului de 18-20% în acest an este în concordanță cu rata de creștere a PIB-ului și cu nivelul inflației, nefiind încă „fierbinte”. Cu toate acestea, această rată de creștere a creditului este sigură doar cu condiția ca capitalul să se îndrepte către sectoarele prioritare. Dimpotrivă, dacă creditul se îndreaptă către sectoare speculative, cum ar fi acțiunile, imobiliarele etc., atunci se pot forma bule de active, punând presiune asupra ratelor dobânzilor, inflației, provocând riscuri de datorii neperformante și instabilitate macroeconomică.

„Dacă capitalul se îndreaptă către sectoarele prioritare, creditul din acest an trebuie să crească doar cu 17-18% pentru a satisface cererea de creștere a PIB-ului de 8,3-8,5%. Cu toate acestea, dacă se îndreaptă către sectoare speculative, cum ar fi valorile mobiliare, imobiliarele etc., creditul trebuie să crească cu peste 20% pentru a atinge obiectivul de creștere a PIB-ului de 8,3-8,5%”, a declarat profesorul asociat, dr. Nguyen Huu Huan (Universitatea de Economie din Ho Chi Minh City).

În contextul unei creșteri puternice a creditării, în ultimele luni, unele bănci comerciale au început să majoreze ușor ratele dobânzilor la depozite pentru numeroase termene, aplicate depozitelor mari.

Confruntată cu această situație, pe 4 august, Banca de Stat a organizat o întâlnire cu băncile comerciale, solicitându-le să stabilizeze ratele dobânzilor la depozite; să continue reducerea costurilor operaționale, să promoveze transformarea digitală și să fie dispuse să împartă o parte din profiturile lor pentru a reduce ratele dobânzilor la credite. Dl. Pham Chi Quang, directorul Departamentului de Politică Monetară (SBV), a declarat că rata medie a dobânzii la depozite nou generate a fost de doar 4,18%/an, practic stabilă față de 2024. Rata medie a dobânzii la credite a scăzut la 6,53%/an, o scădere de 0,4 puncte procentuale față de sfârșitul anului 2024.

Banca de Stat a Vietnamului solicită instituțiilor de credit, pe lângă menținerea unor rate ale dobânzii stabile, să depună eforturi pentru reducerea ratelor dobânzilor, direcționând în același timp creditele către producție, afaceri, sectoare prioritare și factori de creștere; să controleze strict creditele pentru sectoarele potențial riscante, asigurând siguranța și eficiența.

Eliminarea camerei de credit pilot din 2026

Prim-ministrul a solicitat Băncii de Stat să elaboreze urgent o foaie de parcurs și să piloteze eliminarea măsurii de stabilire a unor obiective de creștere a creditului (marjă de credit) care urmează să fie implementată începând cu 2026.

Prim-ministrul Pham Minh Chinh a semnat pe 6 august Deplasarea Oficială 128/CD-TTg, prin care solicită ministerelor, departamentelor și localităților să implementeze o serie de sarcini și soluții pentru a promova creșterea economică, a controla inflația și a stabiliza macroeconomia, asigurând echilibre majore ale economiei.

Prin urmare, Prim-ministrul a solicitat Băncii de Stat a Vietnamului ( SBV) să elaboreze urgent o foaie de parcurs și să piloteze eliminarea cotelor de creștere a creditului, care să fie implementată începând cu 2026; în cadrul căreia este necesar să se dezvolte standarde și criterii pentru ca instituțiile de credit să funcționeze eficient și sănătos, să aibă o bună guvernanță și capacități de management, să respecte ratele de siguranță în operațiunile bancare și indici de calitate a creditului de înaltă siguranță..., asigurând publicitatea și transparența.

Banca de Stat este responsabilă pentru inspecția, examinarea, supravegherea și auditul posterior, prevenirea riscurilor sistemice, asigurarea securității și siguranței sistemului instituțiilor de credit și controlul inflației conform țintei stabilite.

Să se urmărească atingerea celor mai înalte obiective, sarcini și soluții stabilite în Proiectul „Restructurarea sistemului instituțiilor de credit asociate cu soluționarea creanțelor neperformante în perioada 2021 - 2025”, aprobat de Prim-ministru prin Decizia nr. 689/QD-TTg din 8 iunie 2022, concentrându-se pe promovarea soluționării creanțelor neperformante, implementarea unor măsuri de control strict al creditului în domeniile cu riscuri potențiale, îmbunătățirea calității creditului, minimizarea noilor creanțe neperformante, asigurarea unei creșteri sigure și sănătoase a creditului, împreună cu un control strict al creanțelor neperformante.

În același timp, consolidați monitorizarea, inspecția, examinarea și supravegherea atentă și cuprinzătoare a operațiunilor instituțiilor de credit; luați măsuri pentru a preveni, inspecta, supraveghea și combate cu strictețe, în conformitate cu legea, actele de manipulare, proprietate încrucișată și acordare de credite întreprinderilor „de la țară” și întreprinderilor din ecosisteme nesănătoase...

Prim-ministrul a solicitat, de asemenea, Băncii de Stat să continue să ofere instituțiilor de credit directive pentru reducerea costurilor, simplificarea procedurilor administrative și promovarea transformării digitale... pentru a crea mai mult spațiu pentru reducerea ratelor dobânzilor la credite, sprijinirea producției și a activității întreprinderilor și a persoanelor în spiritul „beneficiilor armonioase, riscurilor comune”; direcționarea capitalului de credit către domeniile prioritare, factorii tradiționali de creștere a economiei (investiții, exporturi, consum) și noii factori de creștere (știință și tehnologie, inovare, economia digitală, economia verde, economia circulară...), conform politicii Guvernului, asigurând o expansiune sigură și eficientă a creșterii creditului.

În același timp, revizuiți, dezvoltați și completați imediat mecanismele și politicile prioritare pentru a implementa mai eficient și mai drastic programul de creditare pentru tinerii sub 35 de ani pentru cumpărarea, închirierea sau cumpărarea cu optional a locuințelor sociale, programul de creditare în valoare de 500.000 de miliarde VND pentru întreprinderile care investesc în infrastructură, știință, tehnologie, inovare, transformare digitală etc. Implementarea politicilor trebuie să fie promptă și eficientă; nu formală și, în mod cert, să nu permită distribuirea de bani.

Banca de Stat trebuie să elaboreze urgent un plan de gestionare a politicii monetare pentru ultimele luni ale anilor 2025 și 2026 și să prezinte un raport Comitetului permanent al Guvernului înainte de 30 august 2025.

Asociația Bancară solicită membrilor să convină asupra stabilizării ratelor dobânzilor și a controlului creditării în zonele riscante.  

Asociația a cerut, de asemenea, membrilor să ia în considerare reducerea ratelor dobânzilor la împrumuturi și implementarea unor programe de creditare adecvate, în funcție de capacitatea lor financiară, pentru a facilita accesul persoanelor și întreprinderilor la capital de credit la rate rezonabile ale dobânzii.

La 7 august 2025, Asociația Băncilor din Vietnam a emis Comunicatul Oficial nr. 423/HHNH-PLNV prin care solicita instituțiilor de credit membre (IC) să colaboreze în implementarea directivei Băncii de Stat a Vietnamului (SBV) privind aplicarea ratelor dobânzilor și a creditelor, concentrându-se pe stabilizarea ratelor dobânzilor și reducerea ratelor dobânzilor la credite pentru a sprijini cetățenii și întreprinderile.

Mai exact, Asociația recomandă ca instituțiile de credit să se coordoneze strâns în spiritul cooperării pentru a stabiliza ratele dobânzilor la depozite la toate termenele, continuând în același timp să promoveze transformarea digitală, să reducă costurile rezonabile și să creeze spațiu pentru reducerea ratelor dobânzilor la credite. Pe această bază, în funcție de capacitatea lor financiară, să ia în considerare reducerea ratelor dobânzilor la credite și implementarea unor programe de credit adecvate pentru a facilita accesul persoanelor și întreprinderilor la capital de credit la rate ale dobânzii rezonabile.

Anunțați public și integral rata medie a dobânzii la credite, precum și programele de creditare preferențială pe site-ul instituției de credit pentru a asigura transparența și a ajuta clienții să acceseze cu ușurință creditele.

Prioritizarea alocării capitalului de credit către sectoarele de producție și afaceri, sectoarele prioritare și factorii de creștere economică, controlând în același timp strict creditarea către sectoarele potențial riscante, pentru a asigura că obiectivele de creștere a creditării merg mână în mână cu siguranța operațională.

Colaborarea strânsă cu Asociația Bancară pentru a promova activitatea de comunicare, astfel încât cetățenii și întreprinderile să poată înțelege politicile, produsele și serviciile instituțiilor de credit, pentru a satisface nevoile de capital pentru producție și afaceri și pentru a utiliza în mod eficient produsele și serviciile instituțiilor de credit.

La reuniunea online periodică a Guvernului din iulie cu provinciile și orașele administrate central, care a avut loc pe 7 august și a fost prezidată de prim-ministrul Pham Minh Chinh, dna Nguyen Thi Hong, guvernatorul Băncii de Stat a Vietnamului, a declarat că, până în prezent, nivelul ratei dobânzii la credite a continuat să scadă cu aproximativ 0,4%/an față de sfârșitul anului 2024, demonstrând eforturi flexibile de management, susținând reducerea costurilor financiare pentru economie.

Cu toate acestea, cursul de schimb este supus unei presiuni considerabile din cauza impactului dublu al factorilor economici și al psihologiei pieței. Până în prezent, cursul de schimb VND/USD a crescut cu 2,9% față de sfârșitul anului 2024. În acest context, guvernatorul a declarat că, dacă presiunea va continua să crească brusc, Banca de Stat va lua în considerare renunțarea la reducerea în continuare a ratelor dobânzilor pentru a evita afectarea stabilității cursului de schimb - provocând astfel instabilitate macroeconomică.

„Vom monitoriza îndeaproape evoluțiile și vom stabili priorități adecvate pentru fiecare etapă, vizând obiectivul comun al stabilității macroeconomice și al susținerii creșterii economice durabile”, a afirmat guvernatorul Nguyen Thi Hong.

În ceea ce privește creditul, Banca de Stat a declarat că, în primele 7 luni ale anului, creditul la nivel de sistem a crescut cu aproximativ 10% față de sfârșitul anului 2024 - o creștere destul de mare față de 6% în aceeași perioadă a anului trecut.

Îngrijorată de fluxul puternic de credite către sectorul imobiliar și valorilor mobiliare, guvernatoarea Nguyen Thi Hong a analizat: Rata de creștere a creditelor în aceste două sectoare este într-adevăr mai mare decât media, dar acest lucru este în concordanță cu direcția de eliminare a dificultăților de pe piața imobiliară. Odată ce proiectul este depășit de obstacolele legale, nevoia de capital pentru implementare este inevitabilă.

În ceea ce privește sectorul valorilor mobiliare, deși rata de creștere este ridicată, aceasta reprezintă doar 1,5% din totalul datoriei restante, neprezentând risc sistemic. Banca de Stat afirmă că monitorizează îndeaproape indicatorii de siguranță. Raportul capitalului pe termen scurt utilizat pentru împrumuturile pe termen mediu și lung este încă sub pragul de 30%. În același timp, aceasta îndrumă în permanență instituțiile de credit să își echilibreze capitalul pe termen, asigurând siguranța sistemului.

Investiții masive în așteptarea sezonului de vârf  

Creditarea a accelerat în prima jumătate a anului și se așteaptă să continue tendința pozitivă în a doua jumătate. Băncile își măresc treptat împrumuturile, ratele dobânzilor rămân stabile.

Dl. Pham Toan Vuong, directorul general al Agribank, a declarat că până la sfârșitul lunii iunie 2025, soldul creditelor Agribank a depășit 1,85 milioane de miliarde VND, o creștere de 7,6% față de începutul anului. Agribank a implementat prompt 13 programe/produse de creditare cu o valoare de 400.000 de miliarde VND pentru a stimula creșterea creditării de la începutul anului; mărind amploarea și extinzând domeniul de aplicare al programelor de creditare pentru sectorul agricultură - silvicultură - pescuit la 20.000 de miliarde VND. În special, Agribank a eliminat în mod proactiv dificultățile, a redus costurile și a redus ratele dobânzilor la credite pentru a sprijini clienții.

În ceea ce privește ACB, prin implementarea Rezoluției nr. 68-NQ/TW a Biroului Politic privind dezvoltarea economică privată, această bancă a construit grupuri de soluții strategice, cum ar fi implementarea unui pachet de credite de 20.000 de miliarde VND exclusiv pentru întreprinderile mici și mijlocii, cu rate ale dobânzii cu cel puțin 2% mai mici decât în ​​mod obișnuit, trecerea la împrumuturi fără garanții...

La sfârșitul primelor 6 luni ale anului, soldul creditor al ACB a ajuns la 634.000 miliarde VND, în creștere cu 9,1% față de începutul anului, cu o structură echilibrată între persoane fizice și companii; profitul înainte de impozitare a ajuns la 10.700 miliarde VND, în creștere cu 2% față de aceeași perioadă din 2024.

Până în acest moment, băncile și-au anunțat rezultatele economice pentru primele 6 luni ale anului. „Clubul” cu profituri de peste 10.000 de miliarde VND include MB, BIDV, Techcombank, VPBank, ACB... Creșterea bună a creditării a avut un impact pozitiv asupra profiturilor acestor bănci.

De exemplu, în primele 6 luni ale anului, profitul consolidat înainte de impozitare al MB a atins aproape 15.900 miliarde VND, în creștere cu 18,3% față de aceeași perioadă. Activele consolidate totale ale MB au ajuns la aproape 1,3 milioane miliarde VND, în creștere cu 14,2% față de sfârșitul anului 2024. Creditele către clienți au ajuns la aproape 880.000 miliarde VND, în creștere cu 13,3% față de începutul acestui an. Prin urmare, venitul net din dobânzi al MB a ajuns la peste 24.064 miliarde VND, în creștere cu 23% față de aceeași perioadă a anului trecut...

Potrivit domnului Tu Tien Phat, directorul general al ACB, nevoile de capital ale clienților cresc adesea în timpul sezonului de vârf al afacerilor, la sfârșitul anului.

Pentru a realiza un progres în creșterea creditării, Banca de Stat a Vietnamului (SBV) a declarat că întreaga industrie a implementat o serie de programe de creditare, cum ar fi un program de împrumuturi pentru construirea de locuințe sociale și locuințe pentru muncitori; renovarea și reconstrucția apartamentelor vechi (145.000 miliarde VND); un program de creditare pentru investiții în infrastructură și tehnologie digitală pentru implementarea unor proiecte naționale cheie și importante în domeniile transporturilor, energiei electrice și tehnologiei digitale (500.000 miliarde VND); un program de împrumuturi pentru sectorul agriculturii, silviculturii și pescuitului (care crește amploarea la 100.000 miliarde VND).

Conform ultimelor statistici ale Băncii de Stat, până la sfârșitul lunii iulie 2025, creditul întregului sistem a crescut cu 9,64% față de sfârșitul anului trecut. În contextul accelerării creditării, Banca de Stat a majorat recent obiectivele de creditare pentru multe bănci, direcționând în același timp fluxul de capital către producție, afaceri, sectoare prioritare și factori de creștere economică...

Dl. Dinh Duc Quang, directorul Diviziei de Tranzacționare Valutar (Banca UOB Vietnam), a comentat că creșterea creditului pentru întregul an 2025 va ajunge probabil la 18-20%. Acesta este un factor puternic de susținere a creșterii economice. În cel mai optimist scenariu, dacă Rezerva Federală a SUA (Fed) reduce ratele dobânzilor la dolarul american în ultimele luni ale anului, impactul tarifelor este mic, iar piața bursieră este îmbunătățită, atrăgând puternic fluxuri de capital străin, atunci se poate spera că ratele dobânzilor la VND vor scădea mai puternic, afectând astfel pozitiv planul de creștere economică în 2026.

Viceguvernatorul Băncii de Stat a Vietnamului, Pham Thanh Ha, a declarat că, în gestionarea ratelor dobânzilor în prima jumătate a anului 2025, agenția de administrare va continua să mențină ratele dobânzilor operaționale, creând condiții pentru ca instituțiile de credit să acceseze surse de capital de la Banca de Stat la costuri reduse, creând astfel condiții pentru susținerea economiei. Nivelul ratei dobânzii la credite continuă să scadă. Rata medie a dobânzii la credite pentru tranzacțiile noi ale băncilor comerciale este în prezent de 6,29%/an, în scădere cu 0,64 puncte procentuale față de sfârșitul anului trecut. În ultimele luni ale anului, conform politicii Guvernului, Banca de Stat a Vietnamului va continua să solicite băncilor să reducă costurile pentru a reduce în continuare ratele dobânzilor la credite și a stimula cererea de credite.

Băncile sunt blocate cu active primite din executarea hotărârilor judecătorești.  

Pentru activele garantate primite de la autoritatea de executare silită, instituția de credit nu le poate vinde și nu poate solicita autorității de executare silită continuarea licitației lor deoarece natura acestor active a trecut prin numeroase licitații eșuate.

Asociația Băncilor din Vietnam (VNBA) a emis recent Documentul nr. 421/HHNH-PLNV din 5 august 2025, prin care solicită Ministerului Agriculturii și Mediului, Ministerului Justiției și Băncii de Stat a Vietnamului să abordeze dificultățile și problemele cu care se confruntă instituțiile de credit membre (IC) atunci când primesc proprietăți imobiliare drept garanție pentru a gestiona datoriile neperformante.

Conform feedback-ului primit de la instituțiile de credit membre, una dintre măsurile importante pentru gestionarea datoriilor neperformante este acceptarea proprietății imobiliare drept garanție pentru a înlocui obligația de rambursare a datoriei clientului. Acest lucru se realizează în principal în două forme: banca și clientul convin să compenseze datoria, sau instituția de credit primește înapoi garanția de la Agenția de Silitare după numeroase licitații nereușite.

Conform Legii privind instituțiile de credit, băncile nu au voie să desfășoare activități imobiliare, dar au voie să dețină aceste proprietăți pentru o perioadă maximă de 5 ani pentru a gestiona recuperarea creanțelor.

Realitatea este însă că Oficiile de Cadastru și Departamentul pentru Agricultură și Mediu din multe localități au refuzat să înregistreze modificările și să transfere dreptul de proprietate asupra imobilelor către instituțiile de credit.

Aceste agenții solicită instituțiilor de credit să obțină o aprobare scrisă a politicii de transfer din partea Comitetului Popular Provincial și să efectueze proceduri pentru conversia terenurilor în scopuri agricole.

Această cerință, potrivit instituțiilor de credit, nu este în concordanță cu natura deținerii de active pentru gestionarea datoriilor neperformante, care nu reprezintă o activitate comercială sau achiziționarea de active pentru utilizare directă.

Eșecul instituțiilor de credit de a înregistra proprietatea a dus la numeroase consecințe.

În primul rând, proprietatea nu poate fi scoasă la licitație: Deoarece numele cumpărătorilor nu figurează pe Certificatul de Drept de Utilizare a Terenului, instituțiile de credit nu pot vinde sau transfera proprietatea cumpărătorului. Organizațiile notariale refuză, de asemenea, să autentifice notarial contractele de vânzare-cumpărare din acest motiv.

În al doilea rând, blocajul activelor provenite din executarea silită: Pentru activele primite de la agențiile de executare silită, instituțiile de credit nu le pot vinde. Revenirea la agențiile de executare silită pentru licitații ulterioare nu este fezabilă, deoarece natura acestor active a trecut prin numeroase licitații eșuate.

În al treilea rând, probleme contabile: Conform reglementărilor Băncii de Stat din Decizia 479/2004/QD-NHNN, pentru înregistrarea valorii activelor în contul de bilanț (Contul 387), instituțiile de credit trebuie să dețină documente complete care să dovedească dreptul de proprietate legal. Deoarece acesta nu poate fi înregistrat, instituțiile de credit nu pot contabiliza acest activ, ceea ce face ca scopul primirii activului să fie imposibil de realizat.

În al patrulea rând, riscul de litigii: Chiar dacă clientul a predat proprietatea din punct de vedere legal, obligațiile sale de plată sunt încă înregistrate și continuă să apară. Acest lucru prezintă un risc de litigii și procese în viitor, mai ales atunci când prețurile imobiliare cresc, vechiul proprietar putând recupera proprietatea.

Confruntată cu dificultățile menționate anterior, Asociația Bancară din Vietnam recomandă ca Ministerul Agriculturii și Mediului să emită un document care să ghideze Departamentele Agriculturii și Mediului la nivel național, permițând instituțiilor de credit să înregistreze transferul de drepturi/să înregistreze modificările activelor imobiliare în ambele cazuri: primirea garanțiilor printr-un acord și primirea acestora de la agenția de executare silită, astfel încât instituțiile de credit să aibă autoritate deplină de a scoate activele la licitație și de a transfera numele cumpărătorului.

După înregistrarea transferului de drepturi/modificării, instituția de credit este responsabilă pentru monitorizarea proactivă, vânzarea, transferul sau răscumpărarea bunului imobil în termen de 5 ani de la data deciziei de gestionare a bunului. În cazul în care instituția de credit încalcă această regulă, aceasta va fi soluționată conform prevederilor legale.

Pentru Banca de Stat a Vietnamului, Asociația Bancară din Vietnam propune studierea și emiterea unui document de îndrumare privind recunoașterea activelor aferente datoriei și a activelor primite în locul îndeplinirii obligațiilor, pentru a ghida instituțiile de credit în contabilizarea activelor imobiliare atunci când instituțiile de credit primesc în locul obligațiilor de rambursare a datoriilor clienților și dețin garanții timp de 5 ani și trebuie să vândă, să transfere sau să răscumpere bunuri imobiliare pentru a recupera datoria, în conformitate cu articolul 139, clauza 3, din Legea privind instituțiile de credit.

Îndrumări privind provizionarea de riscuri în cazul în care instituțiile de credit primesc garanții în locul obligațiilor și le dețin timp de 5 ani.

Coordonați-vă cu Ministerul Agriculturii și Mediului și cu Ministerul Justiției pentru a soluționa petiția Asociației Bancare privind problemele legate de înregistrarea schimbării proprietății, astfel încât instituțiile de credit să aibă dreptul de a gestiona proprietatea și de a transfera numele către cumpărător.  

Dl. Shaokai Fan: Aurul nu poate fi comparat cu acțiunile și proprietățile imobiliare.  

  Aurul se dovedește a fi mai puțin atractiv decât alte canale de investiții, cum ar fi acțiunile și imobiliarele, în cursa pentru creșteri de prețuri. Cu toate acestea, într-un interviu acordat publicației Investment Electronic Newspaper, un reprezentant al World Gold Council a declarat că poziția aurului este de neînlocuit.

Dl. Shaokai Fan, director regional pentru Asia-Pacific (excluzând China) și director al departamentului de bănci centrale globale din cadrul Consiliului Mondial al Aurului.

Conform raportului Consiliului Mondial al Aurului, cererea de aur în Vietnam în al doilea trimestru al anului 2025 a scăzut cu 20% față de aceeași perioadă a anului trecut, contrar tendinței generale la nivel mondial (creștere de 3%). Motivul scăderii cererii de aur în Vietnam se datorează devalorizării monedei naționale, împreună cu prețul ridicat al dolarului american, ceea ce a determinat creșterea vertiginosă a prețului aurului la un nivel record, creând bariere în calea capacității de plată a oamenilor.

Pe lângă prețul ridicat al aurului, mulți oameni cred că unul dintre motivele recentei răciri a prețurilor aurului este creșterea lentă a prețului acestuia, în timp ce prețurile acțiunilor și ale proprietăților imobiliare au crescut rapid. Acest lucru a făcut ca aurul să fie un canal de investiții mai puțin atractiv în al doilea trimestru.

Răspunzând la o întrebare din ziarul electronic de investiții - Baodautu.vn - din 7 august, dl. Shaokai Fan, director pentru regiunea Asia-Pacific (excluzând China) și director al băncilor centrale globale din cadrul Consiliului Mondial al Aurului, a declarat că este adevărat că există multe canale de investiții, multe tipuri diferite de active, iar fiecare canal de investiții și fiecare tip de activ are caracteristici diferite. Aurul este un activ foarte special la care orice investitor trebuie să acorde atenție atunci când își gestionează portofoliul de investiții.

Potrivit domnului Shaokai Fan, aurul nu poate fi comparat cu alte canale de investiții, deoarece natura aurului este foarte diferită de canalele de investiții în acțiuni, imobiliare etc. Mai exact, aurul are proprietăți defensive și de absorbție a riscurilor, crescând rezistența portofoliului. Aceasta este o proprietate pe care alte canale de investiții și active nu o au, iar această proprietate creează caracteristica de neînlocuit a aurului.

De fapt, în contextul unei lumi din ce în ce mai imprevizibile, cu mulți factori instabili, aurul devine un activ defensiv sigur, ales de mulți investitori și de piețele mari din întreaga lume, inclusiv de băncile centrale.

Un sondaj realizat de Consiliul Mondial al Aurului arată că majoritatea băncilor centrale din întreaga lume încă intenționează să își intensifice achizițiile, atât pentru a-și diversifica portofoliile de rezerve valutare, cât și pentru a se proteja împotriva creșterii riscurilor politice.

„Observăm că în ultimii 5 ani, la nivel global au apărut multe riscuri majore: Covid-19, conflictul Rusia-Ucraina, conflictul din Fâșia Gaza, războiul comercial... În perioadele de mare risc, aurul este un activ care ajută investitorii să depășească criza. Acesta este și motivul pentru care băncile centrale și marii investitori din întreaga lume adaugă continuu aur în portofoliile lor de investiții. Vietnamul este o economie orientată spre export, iar în contextul actualului război comercial complicat, investitorii trebuie să acorde atenție și aurului pentru a crește rezistența portofoliilor lor”, a declarat dl. Shaokai Fan.

În Vietnam, cererea de aur a scăzut cu 20% în volum, dar valoarea a crescut totuși cu 12% în al doilea trimestru al anului 2025, ceea ce arată că dorința oamenilor de a cumpăra este încă foarte mare. În prezent, Guvernul modifică Decretul 24/2012/ND-CP privind piața aurului în direcția eliminării monopolului și a creșterii limitei de import a aurului. Acest expert consideră că relaxarea importurilor de aur va aduce multe beneficii pieței.

Comentând mișcarea prețului aurului în perioada următoare, dl. Shaokai Fan a declarat că prețurile aurului beneficiază în continuare de cererea uriașă de cumpărare din partea băncilor centrale și a fondurilor tranzacționate la bursă (ETF-uri). În plus, tensiunile comerciale nu s-au încheiat încă, mai ales că lumea așteaptă rezultatele finale ale negocierilor fiscale dintre SUA și China. Faptul că Rezerva Federală a SUA (Fed) se află sub o presiune mare pentru a reduce ratele dobânzilor susține, de asemenea, prețurile aurului.

Raportul Consiliului Mondial al Aurului arată că cererea globală de aur va continua să crească în al doilea trimestru al anului 2025. Investițiile în fonduri tranzacționate la bursă (ETF-uri) de aur rămân principalul motor al cererii totale, cu intrări de 170 de tone în trimestru, spre deosebire de ieșirile ușoare din al doilea trimestru al anului 2024. Fondurile listate la bursele asiatice au contribuit semnificativ cu 70 de tone, la egalitate cu fondurile americane.

Combinată cu intrări record în primul trimestru, cererea totală de aur din partea ETF-urilor globale pe aur a ajuns la 397 de tone - cel mai ridicat nivel din prima jumătate a anului de la 2020 încoace.

Băncile centrale au continuat să cumpere aur, deși într-un ritm mai lent, adăugând 166 de tone în trimestrul 2. În ciuda acestei încetiniri, achizițiile băncilor centrale rămân semnificativ ridicate din cauza incertitudinii economice și geopolitice continue.

Sondajul anual realizat de Consiliul Mondial al Aurului în rândul băncilor centrale arată că 95% dintre administratorii de rezerve consideră că rezervele de aur ale băncilor centrale globale vor crește în următoarele 12 luni.

Dl. Shaokai Fan a comentat: „Investițiile în aur rămân ridicate datorită cererii de active refugiu și a impulsului tot mai mare al fluxurilor de capital către piață.”

Emisiunile de obligațiuni din iulie au crescut brusc, obligațiunile imobiliare atingând un vârf cu scadență în august 2025   

Obligațiunile nebancare care ajung la scadență în a doua jumătate a acestui an sunt de aproximativ 102.000 miliarde VND, dublu față de prima jumătate a anului (44.400 miliarde VND), în principal imobiliare. Numai în august 2025, obligațiunile imobiliare ajunse la scadență s-au ridicat la 17.500 miliarde VND.

Conform datelor de la Asociația Pieței de Obligațiuni din Vietnam, la data anunțului informativ din 25 iulie 2025, valoarea obligațiunilor corporative emise în iulie 2025 era de 20.134 miliarde VND.

Cumulativ de la începutul anului până la data anunțului informativ din 25 iulie, valoarea totală a emisiunii de obligațiuni corporative a fost înregistrată la aproximativ 287.000 de miliarde VND (dintre care 90,3% au fost obligațiuni private). Până la 75% din obligațiunile emise au provenit de la grupul bancar.

Astfel, emisiunea de obligațiuni corporative se redresează puternic (emisiunea cumulată de obligațiuni corporative în primele 7 luni ale anului 2024 a ajuns la 183.000 de miliarde VND).

Potrivit Asociației, valoarea totală a obligațiunilor care ajung la scadență de acum până la sfârșitul anului este de peste 118.000 de miliarde VND, 52,2% din valoarea obligațiunilor care urmează să ajungă la scadență aparținând grupului imobiliar.

Datele agregate ale FiinGroup arată că, până la sfârșitul lunii iunie 2025, dimensiunea totală a pieței a ajuns la 1,35 trilioane VND. Prin metoda de emisiune, obligațiunile corporative individuale aflate în circulație au ajuns la aproape 1,2 trilioane VND la sfârșitul lunii iunie 2025, în creștere cu 4,3% față de luna precedentă și reprezentând aproximativ 88,6% din valoarea totală a obligațiunilor corporative aflate în circulație. În schimb, valoarea circulantă a obligațiunilor corporative publice a scăzut ușor cu -0,8% față de luna precedentă, ajungând la 154,8 trilioane VND, după ce lotul de obligațiuni publice al băncii LPB (emis în iunie 2023) a fost răscumpărat înainte de scadență.

În primele 6 luni ale anului, emisiunile noi de obligațiuni au atins aproape 200.000 de miliarde VND, o creștere de aproape 109% față de aceeași perioadă a anului trecut.

Potrivit FiinGroup, aproximativ 102.000 miliarde VND în obligațiuni corporative (excluzând băncile) urmează să fie plătite în a doua jumătate a acestui an. Această cifră este dublă față de prima jumătate a anului (44.400 miliarde VND), ceea ce arată presiunea existentă asupra fluxului de numerar pentru plăți.

Companiile imobiliare au nevoie de 65.300 miliarde VND pentru a ajunge la scadență obligațiunile în a doua jumătate a anului. Presiunea asupra scadențelor a atins un vârf în această lună, la aproximativ 17.500 miliarde VND, de 3,8 ori mai mare decât scara medie a scadențelor din primele 7 luni ale anului 2025 (4,6 trilioane VND). Cu toate acestea, presiunea asupra scadențelor va scădea treptat la 6.000-12.000 miliarde VND pe lună.

Potrivit FiinGroup, printre întreprinderile cu volume mari de obligațiuni ajunse la scadență se numără Quang Thuan Investment Joint Stock Company (6.000 miliarde VND), Trung Nam Land (2.500 miliarde VND) și Setra (2.000 miliarde VND).

Se estimează că întreprinderile nebancare trebuie să plătească 6.600 miliarde VND în dobânzi la obligațiuni în august. Imobiliarele continuă să reprezinte o proporție covârșitoare, cu aproximativ 4.200 miliarde VND, echivalentul a 63% din obligațiile de plată a dobânzilor.

Valoarea obligațiunilor corporative răscumpărate în iunie 2025 a atins un nivel record de peste 62,9 trilioane VND, o creștere bruscă de 190% față de luna precedentă și de 139% în aceeași perioadă, în principal din sectorul bancar. În primele 6 luni ale anului 2025, valoarea totală a răscumpărărilor a ajuns la aproape 123,3 trilioane VND, o creștere de 31% în aceeași perioadă.

În ceea ce privește fluxul de numerar aferent plăților, emitenții au plătit 91,4 trilioane VND reprezentând principal și dobânzi la obligațiunile corporative de la începutul anului, echivalentul a 32% din obligația de plată preconizată pentru întregul an 2025. Fluxul de numerar preconizat care va fi plătit este de 201,2 trilioane VND în a doua jumătate a anului, inclusiv 48,1 trilioane VND în august.

Băncile nu mai acordă prioritate „economiilor”?  

Nu este doar o „pernă de siguranță”, ci rezervele de risc sunt și „economii” pentru bănci. Recent, multe bănci au gestionat datoriile care au fost amânate sau amânate în etapa anterioară, astfel încât au redus provizioanele de risc sau au acceptat să reducă provizioanele pentru a prioritiza creșterea.

Raportul financiar pentru al doilea trimestru al anului 2025 arată că 85% dintre băncile listate la bursă au înregistrat o creștere pozitivă a profitului, peste jumătate dintre bănci au înregistrat o creștere a profitului de două cifre. În special, multe bănci au înregistrat o creștere a profitului de 30-80%, cum ar fi SHB, PGBank, Sacombank, VietinBank, SeABank...

Cu toate acestea, rapoartele financiare arată, de asemenea, că, pentru a menține o creștere ridicată a profitului în prima jumătate a acestui an, multe bănci au fost nevoite să accepte reducerea amortizoarelor lor de risc.

Lider în ceea ce privește rata de acoperire a datoriilor neperformante se află grupul băncilor comerciale de stat („Big 4”), dar dintre acestea, doar Agribank și-a mărit rata de acoperire a datoriilor neperformante în prima jumătate a acestui an. Raportul financiar separat de la jumătatea anului arată că, la sfârșitul lunii iunie 2025, rata de acoperire a datoriilor neperformante a Agribank era de 148,6%, o creștere de 16,8% față de începutul anului.

Între timp, acoperirea datoriilor neperformante ale BIDV (conform raportului financiar consolidat) este de doar 88%, o scădere bruscă față de 133,7% la sfârșitul anului 2024 și 96,8% la sfârșitul primului trimestru al anului 2025. Datoria totală neperformantă a BIDV a crescut cu 49% în primele 6 luni ale anului 2025, până la 43.140 miliarde VND, în timp ce provizionul a crescut cu doar 9,5%, ceea ce a dus la o scădere bruscă a acoperirii datoriilor neperformante.

Deși Vietcombank este încă campioana în ceea ce privește acoperirea datoriilor neperformante în întregul sistem (213,8%), aceasta a înregistrat și o scădere față de sfârșitul anului trecut (223,3%). La VietinBank, acoperirea datoriilor neperformante este de doar 134,8%, în loc de 170,7% la sfârșitul anului trecut.

Majoritatea băncilor comerciale private pe acțiuni se află, de asemenea, într-o stare de scădere treptată a rezervelor de risc, în prezent doar câteva bănci având o rată de acoperire a datoriilor neperformante de peste 100%.

Mai exact, la MB, rata de acoperire a creanțelor neperformante la sfârșitul lunii iunie 2025 era de doar 88,9%, în loc de 92,3% la sfârșitul anului 2024. La HDBank, rata de acoperire a creanțelor neperformante era de doar 47,1%, mult mai mică decât nivelul de aproape 68% de la sfârșitul anului trecut. La SHB, rata de acoperire a creanțelor neperformante este în prezent de 58%, în timp ce la sfârșitul anului trecut era de aproape 64%. În mod similar, LPBank a redus și ea rata de acoperire a creanțelor neperformante de la 83,3% la sfârșitul anului trecut la 75% la sfârșitul celui de-al doilea trimestru al anului 2025. Câteva bănci cu rate de acoperire a creanțelor neperformante scăzute sunt VIB (37,16%), NamABank (39%), EximBank (41%), MSB (55,5%)...

Từ năm 2022 đến nay, bao phủ nợ xấu của toàn hệ thống ngân hàng giảm mạnh. Nếu như quý III/2022, bao phủ nợ xấu là 143,2%, thì đến quý III/2023 đã giảm xuống dưới 100% và tại thời điểm cuối quý I/2025 chỉ còn khoảng 80%.

Việc ngân hàng thương mại chấp nhận giảm dự phòng để ưu tiên tăng trưởng là dễ hiểu, khi áp lực tăng trưởng lợi nhuận được cổ đông đặt ra là rất lớn. Ngoài ra, bối cảnh kinh tế hiện nay cũng có nhiều điểm khác biệt so với giai đoạn trước, khiến việc giảm tỷ lệ trích lập dự phòng trở thành xu hướng trong vài năm qua.

Theo các chuyên gia, giai đoạn 2020-2022, nợ xấu phình to do ảnh hưởng của Covid-19, nhiều ngân hàng phải cơ cấu nợ, giãn, hoãn nợ cho khách hàng. Cũng trong giai đoạn này, các ngân hàng đẩy mạnh trích lập dự phòng rủi ro. Tuy nhiên, hiện các khoản nợ giãn, hoãn trong giai đoạn trên đã được xử lý hết, nên các ngân hàng, đặc biệt là nhóm “Big 4”, không cần phải duy trì tỷ lệ bao phủ nợ xấu quá cao.

Vài năm gần đây, khi Nghị quyết số 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng hết hiệu lực, một số ngân hàng lo ngại khó khăn trong thu hồi, xử lý tài sản đảm bảo khi “con nợ” chây ỳ, không hợp tác, nên vẫn tích cực tăng trích lập dự phòng. Tuy nhiên, mới đây, Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) được thông qua, quyền thu giữ tài sản đảm bảo của tổ chức tín dụng được luật hóa, nỗi lo này của các ngân hàng cũng được giải tỏa. Vì vậy, dù bao phủ nợ xấu giảm, song cũng không quá rủi ro cho các nhà băng.

Thực tế, không chỉ là “tấm đệm” bảo vệ an toàn, dự phòng rủi ro còn là “của để dành” cho các ngân hàng và trong nhiều thời điểm, chính khoản này đóng góp lớn cho tăng trưởng lợi nhuận ngân hàng.

Nửa đầu năm nay, nhiều ngân hàng ghi nhận lãi lớn nhờ thu hồi nợ xử lý rủi ro tăng vọt (từ nguồn dự phòng). Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm, lãi thuần từ hoạt động khác của Agribank lên tới gần 6.000 tỷ đồng (chỉ đứng sau mảng tín dụng) và tăng tới hơn 91%. Tại Techcombank, trong khi hầu hết hoạt động kinh doanh sụt giảm so với cùng kỳ năm 2024, thì riêng lãi thuần từ hoạt động khác tăng tới 3,1 lần so với cùng kỳ (hơn 66% lợi nhuận từ mảng này đến từ các khoản nợ đã xử lý rủi ro). Tương tự, tại ACB, LPBank…, lãi thuần từ hoạt động khác cũng tăng 2-3 lần (chủ yếu là thu nợ khó đòi đã xử lý bằng dự phòng rủi ro).

Vì vậy, các chuyên gia phân tích khuyến nghị ngân hàng cần nâng cao năng lực dự phòng, bảo vệ tài sản, củng cố niềm tin thị trường. Trong bối cảnh hệ thống ngân hàng Việt Nam còn mỏng vốn (Hệ số An toàn vốn đang ở mức thấp trong khu vực), tín dụng tăng nhanh và Ngân hàng Nhà nước vừa nới thêm “room” cho một số ngân hàng, việc củng cố bộ đệm dự phòng lại càng cần thiết.

Nguồn: https://baodautu.vn/ngan-hang-o-at-cho-vay-bat-dong-san-thi-diem-bo-room-tin-dung-tu-nam-2026-d354104.html