Paradoxul proprietăților imobiliare din Ho Chi Minh City „nu au stocuri”

Piața este închisă…

Mai exact, raportul privind piața imobiliară în trimestrul al patrulea al anului 2023 și întregul an 2023, anunțat recent de Departamentul de Construcții din orașul Ho Chi Minh, arată că activitățile comerciale imobiliare se confruntă încă cu numeroase dificultăți, dar și-au revenit treptat, cu o creștere negativă în trimestrul următor, mai mică decât în ​​trimestrul precedent. În special, primele 6 luni ale anului au înregistrat o creștere negativă de 11,58%, primele 9 luni au înregistrat o creștere negativă de 8,71%, iar întregul an a fost de doar 6,38%.

În ceea ce privește oferta, numai în trimestrul al patrulea al anului 2023, orașul Ho Chi Minh are 4 proiecte imobiliare comerciale cu peste 3.700 de unități eligibile pentru a fi aduse pe piață, 100% din ofertă fiind în segmentul apartamentelor de lux. Oferta în 2023 a crescut cu 20,6% față de aceeași perioadă din 2022, iar toate aceste case au fost vândute, neexistând stocuri.

Numai proiectul Kenton Node are aproximativ 1.600 de apartamente în stoc.

Conform Ministerului Construcțiilor , stocul se calculează începând cu momentul trecerii unui an de la data la care bunul imobiliar este eligibil pentru a fi pus în vânzare, dar nu este vândut sau nu a fost vândut. Acesta ar putea fi motivul pentru care, în raport, Departamentul de Construcții din orașul Ho Chi Minh a oferit o cifră destul de „bună”, așa cum s-a menționat mai sus, nu există stocuri, chiar dacă tranzacțiile sunt încă foarte lente, iar piața este încă în creștere negativă. Cu toate acestea, dl Vo Hong Thang, director adjunct de Cercetare și Dezvoltare al Grupului DKRA, a declarat că această reglementare nu este aproape de realitate, deoarece multe proiecte noi au licențe, nu au primit aviz de eligibilitate pentru vânzare, dar întreprinderile au vândut „orez verde”. Până când proiectul este eligibil pentru vânzare, acesta este deja vândut.

Dimpotrivă, multe proiecte vândute timp de decenii au încă stocuri nevândute. Prin urmare, mai precis, stocurile trebuie calculate în momentul în care proiectul este eligibil pentru vânzare și investitorul deschide produsul pe piață. Cantitatea de stocuri calculată în acest fel se va schimba la fiecare moment statistic. Prin urmare, metoda actuală de calcul a Ministerului Construcțiilor ar putea să nu reflecte realitatea de pe piață. Stocurile ar trebui să înceapă din momentul vânzării și să se acumuleze de-a lungul anilor, până când proiectul este consumat în proporție de 100%.

Pe baza argumentelor de mai sus, dl. Vo Hong Thang a comentat că raportul Departamentului de Construcții din orașul Ho Și Min nu este corect, deoarece, în realitate, cantitatea de stocuri vechi și noi din oraș este foarte mare. Cea mai clară dovadă este că, de la începutul anului până în prezent, au existat foarte puține tranzacții, bunuri nevândute și multe proiecte în stoc.

Un expert imobiliar a afirmat, de asemenea: Este nerezonabil ca orașul Ho Chi Minh să nu aibă stocuri imobiliare, deoarece puterea de cumpărare este scăzută pe parcursul anului 2023. Doar unul sau două proiecte care satisfac nevoile clienților, vizând clienți reali, se vând bine, în timp ce restul proiectelor imobiliare de lux se vând foarte lent sau chiar nu se vând deloc. Dacă este rezonabil să spunem că nu există stocuri într-un proiect care să fie potrivite pentru piață, este rezonabil, dar este imposibil ca întreaga piață să nu aibă stocuri. „Multe proiecte vândute prin intermediul unor etaje sau al unor rude pot anunța că sunt 100% vândute, dar, în realitate, etajele «dețin marfa» pentru a se vinde din nou”, a citat acest expert.

...dar firmele au încă bunuri nevândute

Conform statisticilor, până la sfârșitul lunii septembrie 2023, rapoartele financiare ale 10 întreprinderi imobiliare au înregistrat o valoare totală a stocurilor de peste 300.000 de miliarde VND, o creștere de 5% față de aceeași perioadă. În cazul companiei pe acțiuni No Va Real Estate Investment Group ( Novaland ), valoarea stocurilor la sfârșitul celui de-al treilea trimestru al anului 2023 a fost de peste 137.755 miliarde VND. Compania Khang Dien a înregistrat un stoc de 17.152 miliarde VND. Grupul Nam Long avea un stoc de 16.800 miliarde VND. Grupul Dat Xanh avea un stoc de 14.788 miliarde VND. Quoc Cuong Gia Lai avea, de asemenea, un stoc de 7.100 miliarde VND... Conform statisticilor Grupului DKRA, până în prezent în orașul Ho Chi Minh, numai segmentul de apartamente are 7.890 de unități în stoc, o creștere de 13,2% față de 2022; iar pentru segmentul de case înșiruite și vile, stocul până în prezent este de 2.904 unități.

Recent, într-o analiză preliminară a situațiilor financiare a 1.579 de întreprinderi (din 10 industrii) listate la bursă, Consiliul de Cercetare pentru Dezvoltare Economică Privată (Board IV) a declarat că, de la mijlocul anului 2022 până la sfârșitul celui de-al doilea trimestru al anului 2023, veniturile tuturor industriilor au scăzut. Cele mai grave sunt cele din domeniul imobiliar și al construcțiilor. Acestea sunt cele două grupuri cu cele mai mari probleme de flux de numerar, în condițiile în care numărul de zile de inventar și numărul de zile de încasare (timpul mediu de colectare a datoriilor după vânzare) au crescut de multe ori. Rezultatele analizei au arătat că numărul mediu de zile de inventar imobiliar în primul trimestru al anului 2023 a fost de până la 5.662 de zile, unele întreprinderi având până la 54.334 de zile. Adică, întreprinderilor le-a luat până la 149 de ani să vândă întregul coș de produse.

Piața imobiliară din Ho Chi Minh City este încă lentă

Pentru a rezolva dificultățile cu care se confruntă întreprinderile, Comitetul IV recomandă politici care se concentrează pe susținerea fluxului de numerar pentru întreprinderi prin accesul la capital, extinderea și reducerea costurilor. Acest lucru ajută întreprinderile să creeze flux de numerar pe termen scurt cel puțin în a doua jumătate a anului 2023 sau până în prima jumătate a anului viitor. Comitetul IV consideră, de asemenea, că ar trebui să existe politici fiscale anticiclice suplimentare pentru a stimula cererea agregată, pe lângă politicile monetare. De exemplu, promovarea investițiilor publice, concentrarea pe infrastructura mare, dezvoltarea de locuințe sociale. Pe de o parte, sprijinirea întreprinderilor din industria construcțiilor, a materialelor de construcții și a imobiliarelor; pe de altă parte, satisfacerea nevoilor reale ale lucrătorilor. În plus, este necesar să se reducă și să se extindă impozitele și alte costuri, deoarece acesta este momentul pentru a relaxa puterea oamenilor.

Pe termen lung, Comitetul IV recomandă acordarea atenției dezvoltării unei piețe de capital moderne pentru a evita ca creșterea să depindă prea mult de credit. Continuarea efectuării de analize pentru a concepe politici de impozitare a profitului societăților adecvate fiecărei grupe de venituri și fiecărui sector industrial pentru a asigura obiectivul de creștere a veniturilor bugetare pentru a sprijini dezvoltarea întreprinderilor.

Expertul imobiliar Phan Minh Chanh a comentat că realitatea arată că stocul de proprietăți imobiliare este foarte mare. De exemplu, un singur proiect din Kenton Node, districtul Nha Be, are 1.600 de apartamente nevândute. Sau un proiect din orașul Thu Duc are mii de produse lansate, dar vânzările sunt, de asemenea, lente. De fapt, stocul este în creștere din cauza scăderii tranzacțiilor și a lichidității reduse. Segmentul imobiliar este format în principal din produse de lux care deservesc investitorii. Nu numai atât, dificultățile juridice, dificultatea de a mobiliza capitalul obligatar, accesul limitat la capitalul de credit, dificultățile de flux de numerar... au determinat, de asemenea, creșterea stocului de proprietăți imobiliare.

Pentru a „salva” afacerile și a sprijini piața să se redreseze cât mai curând, acest expert recomandă ca cea mai importantă soluție acum să fie intensificarea eforturilor de rezolvare a stocurilor, rezolvarea problemelor juridice și „dezlegarea” proiectelor imobiliare neterminate. Soluțiile trebuie să fie practice, nu doar sloganuri goale.

Stocul imobiliar la nivel național a scăzut

Conform datelor raportate pentru 53/63 de localități, stocul imobiliar din proiecte în trimestrul al patrulea al anului 2023 este de aproximativ 16.315 unități (inclusiv apartamente, case individuale și terenuri). Dintre acestea, există 2.826 de apartamente, 5.173 de case individuale și 8.316 terenuri. Stocul se află în principal în segmentele imobiliare de locuințe individuale și terenuri din cadrul proiectelor. Stocul în segmentul de apartamente în trimestrul al patrulea al anului 2023 este de aproximativ 88,42% față de trimestrul al treilea al anului 2023. Stocul în segmentul de terenuri este de aproximativ 115,66% față de trimestrul al treilea, iar stocul în segmentul de locuințe individuale este de aproximativ 78,93% față de trimestrul al treilea.

Astfel, se poate observa că în anul 2023, inventarul imobiliar din proiectele pentru locuințe de tip apartament, locuințe individuale și segmente de terenuri tinde să scadă.

Legătură sursă: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm