Piața imobiliară 2024: „Cel mai bun moment pentru a căuta”?

Cu o serie de politici de sprijin din partea Guvernului și a Băncii de Stat, începând cu a doua jumătate a anului 2023, piața imobiliară a dat semne de îmbunătățire a volumului tranzacțiilor pe unele segmente. Se așteaptă ca piața imobiliară să continue să se redreseze în 2024.

Dl. Nguyen Minh Giang, expert senior în gestionarea activelor clienților la KB Securities Vietnam, a vorbit cu PV.VietNamNet despre piața imobiliară, precum și despre acțiunile imobiliare și perspectivele pentru anul Giap Thin 2024.

Punctele forte sunt apartamentele și casele unifamiliale.

Piața imobiliară a dat semne de redresare în a doua jumătate a anului 2023. Care este evaluarea dumneavoastră asupra acestei evaluări?

Dl. Nguyen Minh Giang: Piața imobiliară din 2023, conform observațiilor mele, a înregistrat o ușoară îmbunătățire în a doua jumătate a anului, dar este localizată și clar diferențiată. Segmentul apartamentelor vechi din orașele mari, precum Hanoi și Ho Chi Minh City, continuă să crească în preț. Unele proiecte de apartamente de lux deschise spre vânzare au atras investitorii să investească bani.

În plus, segmentul locuințelor private și-a revenit destul de bine. Unele provincii și orașe cu o dezvoltare puternică a investițiilor publice sunt, de asemenea, locuri unde vin mulți investitori, iar prețurile de vânzare în aceste zone au scăzut, de asemenea, mai puțin decât nivelul general. În ceea ce privește segmentul terenurilor, terenurile suburbane, casele comerciale, vilele de tip resort... continuă să fie în scădere.

Adunarea Națională tocmai a adoptat oficial trei legi importante care afectează în mod direct industria imobiliară: Legea locuințelor (modificată); Legea afacerilor imobiliare (modificată) și Legea funciară (modificată).

Sectorul imobiliar este extrem de dependent de factorii legali, deblocând astfel surse de capital și accelerând implementarea proiectelor. Prin urmare, investitorii speră că cele 3 legi menționate mai sus, aplicate oficial de la 1 ianuarie 2025, vor reprezenta un impuls pentru ca piața să prospere și să se dezvolte durabil în noul ciclu.

Dl. Nguyen Minh Giang, expert senior în gestionarea activelor clienților, KB Vietnam

- Intrând în 2024, cum evaluați continuarea impulsului de redresare a pieței?

În 2024, orientarea relaxată a politicii monetare continuă să fie un factor important care ajută piața imobiliară să își mențină ritmul de redresare. Un volum mare de depozite rezidențiale de la sfârșitul anului 2022 și începutul anului 2023 vor reveni în producție, iar o parte din acestea își vor găsi canale de investiții. În acestea, imobiliarele sunt întotdeauna o prioritate. Atunci când politica de management este stabilă, încrederea investitorilor revine, acesta fiind și momentul în care piața imobiliară tinde să se încălzească.

Perspectiva pieței este pozitivă, dar probabil va fi localizată și fragmentată.

Segmentele de lux, cum ar fi vilele de tip resort, casele comerciale etc., vor continua să fie sumbre, lipsite de investitori. În același timp, segmentul extrem de speculativ al terenurilor și terenurilor „cu orez verde” va continua, de asemenea, să fie liniștit, deoarece majoritatea investitorilor care participă la acest segment utilizează un grad de îndatorare financiar ridicat, cererea reală nu este mare, iar procedurile legale sunt încă neterminate. Situația supraofertei în acest segment este foarte mare, așa că este dificil să se îmbunătățească în 2024.

În plus, segmentul de apartamente din orașele mari, precum Hanoi și Ho Chi Minh City, are un preț de vânzare potrivit pentru persoanele cu venituri medii. În continuare, segmentul locuințelor individuale va continua, de asemenea, să se redreseze, odată cu nevoile reale ale oamenilor.

Prețurile apartamentelor continuă să crească în Hanoi și Ho Chi Minh City din cauza ofertei limitate și a cererii mari. (Sursa: CBRE)

Confruntându-se cu 3 provocări

- În opinia dumneavoastră, cu ce provocări se confruntă în continuare piața imobiliară?

Cred că piața imobiliară se confruntă cu trei provocări.

În primul rând, este vorba de contextul general al economiei. În 2024, economia globală ar putea încetini. Pe plan intern, creșterea creditului până la sfârșitul lunii octombrie 2023 a atins doar 7,39% și a accelerat cu adevărat doar în ultimele două luni ale anului, ajungând la o creștere de 13,7%. Din aceasta, se poate observa că cererea de noi împrumuturi din partea companiilor și a persoanelor fizice este foarte scăzută, în timp ce rata dobânzii era destul de mare înainte.

Economia mondială, în general, este încă într-o stare de cenușie. Fluxul de numerar intern este foarte scăzut. Indicele PMI din industria prelucrătoare din Vietnam a fost sub 50 de puncte timp de mai multe luni, ceea ce este, de asemenea, un semn că cererea din economie este încă destul de scăzută. Prin urmare, nu doar sectorul imobiliar, ci toate sectoarele economiei se confruntă cu această provocare.

În al doilea rând, este vorba despre fluxul de numerar. Reprezentând peste 21% din totalul creditelor din economie, în 2023, creditele pentru afaceri imobiliare au crescut mai puternic decât rata generală de creștere a industriei. Acest lucru reflectă eficacitatea politicilor de eliminare a dificultăților și a soluțiilor pentru a ajuta afacerile imobiliare să acceseze capital.

Creșterea creditului imobiliar va scădea brusc în 2023. (Sursa: KBS)

Totuși, trebuie menționat că fluxul de numerar al afacerilor imobiliare se confruntă în mare parte cu dificultăți. În 2023, numărul afacerilor cu proiecte noi de vânzare este foarte mic, iar fluxul de numerar al afacerii de bază este în mare parte negativ.

Dacă până în 2024 proiectele nu pot rezolva problemele juridice și nu pot finaliza infrastructura pentru a aduce produsele pe piață, vor exista riscuri. Ca să nu mai vorbim de presiunea pentru scadența obligațiunilor, care depășește 120.000 de miliarde VND. Acesta este cel mai mare nivel de maturitate din ultimii 5 ani.

În al treilea rând, este vorba de factorul juridic. Afacerile imobiliare se confruntă cu multe dificultăți în procesul de implementare a proiectelor. Acesta este și motivul pentru care oferta a scăzut în ultimii ani.

Un proiect nou necesită o contribuție de capital de 70% din partea clienților și a împrumuturilor. Investitorul reprezintă doar 30% din capital. Dacă apar dificultăți juridice, întreprinderea nu poate accesa capitalul pentru a implementa proiectul, ceea ce va încetini proiectul, va crește costurile, ducând la numeroase consecințe pentru întreprindere și riscuri pentru piață.

Prin urmare, cred că legalitatea este factorul cheie al pieței imobiliare.

Obligațiunea cu scadența în 2024 este cea mai mare din ultimii 5 ani.

Inversând tendința față de 2025, piața imobiliară va izbucni din 2027?

- Când credeți că piața se va inversa? Ce sfaturi aveți pentru investitorii imobiliari?

Piața primară în perioada 2024-2025 va înregistra o reducere a prețurilor de vânzare din partea investitorilor. Acest lucru este necesar pentru ca afacerile să iasă din cercul dificil. Cererea și oferta se pot întâlni mai ușor. Acesta este, de asemenea, unul dintre semnalele pentru a găsi punctul de cotitură al pieței imobiliare.

Un alt semnal important este venitul populației. Având în vedere scăderea veniturilor populației, este dificil de observat un punct de inversare a pieței imobiliare în 2024. S-ar putea să fie vorba doar de o redresare lentă, în principal diferențiată.

Următorul factor important este cel juridic, trei legi importante intrând în vigoare de la 1 ianuarie 2025. Aceasta este considerată, de asemenea, perioada de tranziție între ciclurile vechi și noul.

Conform cercetărilor mele, de obicei, după punctul de inversare, piața va avea nevoie de cel puțin 2 ani pentru a se stabiliza și a crește din nou puternic.

Prin urmare, prevăd că a doua jumătate a anului 2025 va fi punctul de cotitură al pieței imobiliare. Din 2027 încoace, piața se va îmbunătăți cu adevărat atunci când ciclul economic va trece peste perioada dificilă, sistemul juridic va fi complet, iar veniturile oamenilor vor începe să crească din nou. Întreprinderile vor crește, de asemenea, cu orientări de afaceri adecvate.

Oferta de locuințe din perioada 2018-2023.

Pentru investitori, cred că gestionarea fluxului de numerar personal și alegerea momentului potrivit pentru a investi în acest context sunt extrem de importante.

Atunci când economia se află încă într-o fază neclară, iar contextul geopolitic nu este stabil, alocarea proporțiilor investițiilor trebuie să fie adecvată și poate avea un impact semnificativ. În domeniul imobiliar, investitorii ar trebui să caute proprietăți imobiliare în zona centrală, cu flux de numerar. În plus, există zone puternic promovate pentru investițiile publice, segmentul pentru persoanele cu venituri medii-scăzute etc. Important este să alegeți momentul potrivit în funcție de punctul de inversare al pieței, astfel încât fluxul de numerar să poată promova cea mai bună performanță a investițiilor.

Acțiunile imobiliare urmăresc îndeaproape fluctuațiile pieței imobiliare.

- Cum evaluați acțiunile companiilor imobiliare listate la bursă?

Cred că piața imobiliară este întotdeauna strâns legată și în acord cu prețurile acțiunilor companiilor imobiliare listate la bursă.

În timpul febrei funciare din 2021, acțiunile imobiliare au crescut de 5-10 ori în doar câteva luni. În 2022, când piața imobiliară a înghețat, multe acțiuni imobiliare au avut prețuri „împărțite de 5-10 ori”. Deseori numesc acțiunile imobiliare „cât cresc, cât scad”, ceea ce reflectă în mod clar natura pieței și dificultățile afacerilor.

În 2022, mulți investitori și proprietari de afaceri imobiliare și-au lichidat acțiunile. Aceea a fost cea mai dificilă perioadă pentru sectorul imobiliar.

Totuși, există întotdeauna oportunități în pericol. Cel mai dificil moment este întotdeauna cel mai bun moment pentru a „vâna”. Obiectiv vorbind, multe companii imobiliare listate la bursă se confruntă cu dificultăți din cauza dezvoltării masive a proiectelor și a gradului ridicat de îndatorare. Cu toate acestea, există și multe companii imobiliare bune și acesta este momentul în care vor merge la vânătoare.

Prevăd că 2024-2025 va fi o perioadă de explozie a fuziunilor și achizițiilor (M&A) în sectorul imobiliar.

Pentru investitorii individuali, acesta este, de asemenea, un moment foarte bun pentru a selecta afaceri, căutând companii de calitate în care să investească cu o viziune pe termen lung.

O afacere bună trebuie să aibă un potențial financiar bun și sănătos. Aceste afaceri au datorii mici și un grad de îndatorare scăzut. De asemenea, afacerea în sine trebuie să fie flexibilă în orientarea sa comercială, cum ar fi trecerea la segmentul pentru grupul cu venituri medii, construirea de locuințe sociale etc., pentru a menține veniturile și fluxul de numerar în contextul dificil actual.

Afacerile solide din punct de vedere financiar în acest moment vor avea multe oportunități de fuziuni și achiziții care aduc valoare dezvoltării durabile pentru noul ciclu. Aceasta este o notă la care investitorii ar trebui să fie atenți atunci când caută o afacere bună.

Trebuie subliniat faptul că ciclul de operare al pieței imobiliare va fi mai lung și mai lent decât cel al pieței bursiere în general. Investitorii ar trebui să aibă o perspectivă pe termen lung dacă investesc în acțiuni imobiliare în acest moment, deoarece „super marele” val imobiliar a trecut. Pentru a forma un val mare precum cel din 2021, grupul de acțiuni imobiliare a acumulat timp de 7-8 ani.

Mulțumesc!

În opinia dumneavoastră, care dintre aspectele principale din cele trei noi legi: Legea locuinței (modificată), Legea afacerilor imobiliare (modificată) și Legea funciară (modificată), odată aplicate, vor avea impacturi pozitive asupra pieței imobiliare în noul ciclu?

* Acest lucru este menit să le ofere vietnamezilor care locuiesc în străinătate dreptul de a face afaceri imobiliare la fel ca și locuitorii țării. Acest lucru va contribui la creșterea remitențelor anuale către Vietnam. Vietnamul se află în top 3 țări cu cele mai mari remitențe din lume.

* Reducerea subdivizării și vânzării terenurilor. Acest lucru va reduce la minimum speculațiile funciare, va evita risipa resurselor și se va concentra pe segmentele cu cerere reală.

În perioada următoare, companiile imobiliare trebuie să se orienteze către segmente imobiliare potrivite pentru noul ciclu, contribuind astfel la stabilizarea și dezvoltarea mai sustenabilă a pieței imobiliare.

* Acordarea de cărți roz pentru mini-apartamente și nespecificarea perioadei de proprietate asupra apartamentului.

Terenurile fără documente de utilizare a terenului înainte de 1 iulie 2014 vor primi o carte roșie.

* Eliminarea cadrului de stabilire a prețurilor terenurilor, determinarea prețului terenurilor conform principiilor pieței. Diversificarea formelor de compensare pentru persoanele ale căror terenuri sunt recuperate. Amenajarea locuințelor pentru relocare înainte de recuperare. Cei ale căror terenuri agricole sunt recuperate vor fi compensați cu terenuri/locuințe rezidențiale.

Acest lucru îi ajută pe oameni să beneficieze mai mult, iar întreprinderile pot defrișa cu ușurință terenurile și pot implementa proiecte mai rapid.

Întreprinderile primesc impozit pe utilizarea terenurilor anual, în loc să fie nevoite să îl plătească integral odată.

* Un mecanism mai deschis pentru terenurile agricole, cum ar fi creșterea numărului maxim de proprietăți individuale de la 10 la 15 ori. Persoanele care nu produc direct terenuri agricole au în continuare dreptul de a primi transferuri de terenuri pentru cultivarea orezului.

În concluzie, aceste trei legi modificate au un impact profund asupra tuturor aspectelor societății, precum și asupra tuturor categoriilor sociale. Odată puse în aplicare, se așteaptă ca acestea să ajute întreprinderile să depășească dificultățile juridice, precum și să reorienteze dezvoltarea sectorului imobiliar în noul ciclu. Oferta imobiliară se va relua treptat și se va îndrepta către produse care aduc valoare durabilă economiei și vizează nevoile esențiale ale oamenilor.

Novaland și Vinhomes provoacă surprize, ce semnale din partea imobiliarelor? Piața imobiliară fluctuează imprevizibil, iar perspectivele nu sunt încă clare, dar afaceri imobiliare precum Novaland, Vinhomes sau Khai Hoan Land... au înregistrat și ele rezultate comerciale surprinzătoare în 2023.

Sursă: https://vietnamnet.vn/thi-truong-bat-dong-san-2024-thoi-diem-san-moi-tot-nhat-2247503.html