Обсуждение политики приобретения земли, компенсации, поддержки и переселения

Предложение о принудительном отчуждении земли, если с этим согласны более 70% людей

Согласно статистике, по проекту Закона о земле (с изменениями) поступило более 12 миллионов комментариев от учреждений, организаций и частных лиц. Общественные консультации по проекту Закона о земле (с изменениями) – это масштабное политическое и общественное мероприятие, привлекающее внимание различных слоев населения, включая интеллигенцию, вьетнамцев, проживающих за рубежом, а также организации и предприятия, работающие во Вьетнаме.

Одним из вопросов, привлекших особое внимание общественности в последнее время, является политика в области приобретения земель, компенсаций, поддержки и переселения. В частности, что касается приобретения земель, то, по сути, не было ни одного крупного проекта, в рамках которого бизнесу удалось бы договориться с населением. Это также является причиной снижения эффективности землепользования. Государству по-прежнему приходится приобретать и переводить земли в другие категории, а расчёт разницы в арендной плате за землю весьма сложен.

Политика приобретения земли, компенсации, поддержки и переселения представляет особый интерес для общественного мнения.

В реальности предприятия, реализующие проекты городского развития по согласованию с населением, часто сталкиваются с определёнными трудностями и проблемами. Так, на семинаре по представлению комментариев к проекту Закона о земле (с изменениями) 8 марта, организованном Торгово-промышленной палатой Вьетнама (ТППВ) совместно с Министерством природных ресурсов и окружающей среды , председатель Ассоциации строительных подрядчиков Вьетнама г-н Нгуен Куок Хьеп отметил, что некоторые проекты предприятий не реализуются уже 8 лет из-за проблем с восстановлением земель, выплатой компенсаций и поддержкой сельскохозяйственных культур.

По словам г-на Нгуена Куок Хьепа, при изъятии земель под жилую застройку и земли, предназначенные для коммерческих нужд, необходимо выплатить соответствующую компенсацию в соответствии с компенсационным планом, принятым правительством, чтобы гарантировать сохранение жизни людей. Однако г-н Хьеп подчеркнул: «Однако необходимо прояснить один вопрос: размер компенсации должен устанавливаться в соответствии с утвержденным планом, а не путем самостоятельных переговоров между каждым домохозяйством и инвестором».

Г-жа Нгуен Тхи Нга, председатель BRG Group, предложила: «После достижения соглашения с большинством населения инвестор должен обратиться в государственные органы с просьбой о возврате земли и обеспечить соблюдение этого соглашения, если остальные домохозяйства не согласятся, чтобы избежать расточительства и неэффективного землепользования. Если не согласится хотя бы 1%, реализовать проект будет сложно. Закон может разрешать реализацию проекта по частям, но проект – это целое».

Выражая свое мнение по этому вопросу, экономический эксперт Ву Винь Фу сказал, что для того, чтобы возврат земель был удобным, государству необходимо иметь очень конкретные механизмы и политику по созданию правового коридора, в рамках которого соответствующие ведомства, люди и предприятия смогут действовать.

Этот экономический эксперт также поддерживает точку зрения, что если существует правовой коридор, когда предприятие, реализующее проект, достигло соглашения с более чем 70% населения, то государственные органы будут осуществлять изъятие земель и принудительное взыскание, если оставшиеся домохозяйства откажутся передать землю, чтобы избежать затягивания проекта, наносящего ущерб предприятию, но не способствующего немедленному повышению эффективности земли.

Экономист Ву Винь Фу.

Дифференциальная арендная плата, как рассчитать?

Можно сказать, что в прошлом при приобретении земель государством и перепрофилировании земельных участков, а также при расчёте разницы в арендной плате за землю, было очень сложно определить цены на землю. Многие считают, что государство приобретало землю у людей по «низким» ценам, а затем передавало её предприятиям для инвестирования в продажу продукции по высоким ценам с целью получения прибыли. Так ли это на самом деле?

По словам представителя компании, занимающейся недвижимостью, компенсация за расчистку земли фактически выплачивается государством, но на самом деле компания платит авансом, а затем вычитает эту сумму из платы за пользование землей и земельного налога. Даже если земля приобретена за 1 миллион донгов за квадратный метр, её невозможно сразу продать по многократно большей цене.

Между тем, помимо платы за пользование землей и земельного налога, уплачиваемого государству, предприятия также должны оплачивать дополнительные расходы на строительство инфраструктуры, продажи через торговый зал, дилерские скидки, процентные платежи и т. д.

Адвокат Нгуен Хоай Нам, директор юридической фирмы Bamboo Star Law Firm LLC, в беседе с нами проанализировал приобретение земель государством в целях социально-экономического развития, включая строительство новых городских районов.

Адвокат Нгуен Хоай Нам заявил, что новые городские районы, одобренные премьер-министром и выбранные для инвестиций, требующие приобретения земли, или проекты строительства новых городских районов, одобренные провинциальными народными советами, требующие приобретения земли, являются случаями, когда государство приобретает землю для социально-экономического развития в национальных и общественных интересах, как это предусмотрено статьей 62 Закона о земле 2013 года.

«Когда государство изымает землю для социально-экономического развития в национальных и общественных интересах, будет существовать разница между суммой денег, которую государство выплачивает людям, чьи земли изымаются, и суммой, которую государство получает посредством выделения земли предприятиям, являющимся инвесторами проекта», — подчеркнул адвокат Нам.

По словам адвоката Нгуена Хоай Нама, люди, чьи земли были возвращены и которые соответствуют условиям, указанным в статье 75, получат компенсацию за землю, когда государство вернет землю для целей национальной обороны и безопасности, социально-экономического развития в интересах государства и общественности.

Городской район Нам Тханг Лонг (Городской район Чипутра). Фото: интернет

Ссылаясь на проект городского района Нам Тханг Лонг (городской район Чипутра) в районе Тэй Хо, Ханой, адвокат Нгуен Хоай Нам сказал, что компенсация, поддержка и переселение при изъятии земель государством осуществляется в соответствии с Решением № 10/2017/QD-UBND Народного комитета Ханоя, соответственно, статья 5 устанавливает принципы компенсации за землю при изъятии земель государством: Когда государство изымает землю, если землепользователи соответствуют условиям компенсации в соответствии с положениями статьи 75 Закона о земле, они получат денежную компенсацию в соответствии с конкретной ценой на землю для типа изъятой земли, определенной Городским народным комитетом. В случае условий земельного фонда компенсация будет рассматриваться путем выделения земли с той же целью использования, что и тип изъятой земли. Согласно Таблице № 1, изданной вместе с Решением № 30/2019 Народного комитета Ханоя, цена сельскохозяйственных угодий для выращивания риса и ежегодного выращивания урожая в районах округа Тэйхо составляет 252 000 донгов/м2.

Для инвесторов: после завершения приобретения земли, выплаты компенсации и расчистки участка государство принимает решение о выделении и аренде земельных участков инвесторам проекта. В этот момент государство рассчитывает размер платы за землепользование при аренде и предоставлении земельных участков в соответствии с целевым назначением каждого нового типа земельного участка, предусмотренным политикой планирования и инвестирования проекта, утвержденной в соответствии с положениями Декрета 45/2014/ND-CP о сборе платы за землепользование и руководящих принципах ее реализации.

«Разница здесь возникает, когда размер компенсации и поддержки, предоставляемой государством людям, чьи земли возвращаются обратно, значительно ниже размера платы за землепользование, которую государство взимает с предприятий посредством выделения и аренды земель. Это также очевидно, поскольку цели землепользования, когда государство получает компенсацию от людей, и когда государство выделяет средства инвесторам, различны, а местоположение и инфраструктура основаны на общем планировании городской территории», — заявил адвокат Нгуен Хоай Нам, добавив, что разница в расчётах будет включена в государственный бюджет.

Джиа Фат

Источник: https://www.congluan.vn/ban-ve-viec-thu-hoi-dat-chinh-sach-boi-thuong-ho-tro-va-tai-dinh-cu-post250617.html