Обсуждение политики приобретения земли, компенсации, поддержки и переселения

Предложение о принудительном отчуждении земли, если с этим согласны более 70% людей

Согласно статистике, по проекту Закона о земле (с изменениями) поступило более 12 миллионов комментариев от учреждений, организаций и частных лиц. Общественные консультации по проекту Закона о земле (с изменениями) – это масштабное политическое и общественное мероприятие, привлекающее внимание различных слоев населения, включая интеллигенцию, вьетнамцев, проживающих за рубежом, а также организации и предприятия, работающие во Вьетнаме.

Одним из вопросов, привлекших особое внимание общественности в последнее время, является политика в области приобретения земель, компенсаций, поддержки и переселения. В частности, что касается приобретения земель, то, по сути, не было ни одного крупного проекта, по которому предприятия смогли бы договориться с населением. Это также является причиной снижения эффективности землепользования. Государству по-прежнему приходится приобретать и переводить земли в другие категории, а расчёт разницы в арендной плате за землю весьма сложен.

Политика приобретения земли, компенсации, поддержки и переселения представляет особый интерес для общественного мнения.

В реальности предприятия, реализующие проекты городского развития по согласованию с населением, зачастую сталкиваются с определёнными трудностями и проблемами. Так, на семинаре по проекту Закона о земле (с изменениями), организованном Торгово-промышленной палатой Вьетнама (ТППВ) совместно с Министерством природных ресурсов и окружающей среды Вьетнама 8 марта, председатель Ассоциации строительных подрядчиков Вьетнама г-н Нгуен Куок Хьеп заявил, что некоторые проекты предприятий не реализуются уже восемь лет из-за проблем с восстановлением земель, выплатой компенсаций и поддержкой сельскохозяйственных культур.

По словам г-на Нгуена Куок Хьепа, за жилые и коммерческие земли, возвращенные в собственность, должна быть выплачена адекватная компенсация в соответствии с компенсационным планом, принятым правительством, чтобы гарантировать, что жизнь людей не будет ущемлена. Однако г-н Хьеп подчеркнул: «Однако необходимо прояснить один вопрос: размер компенсации должен устанавливаться в соответствии с утвержденным планом, а не путем самостоятельных переговоров между каждым домохозяйством и инвестором».

Г-жа Нгуен Тхи Нга, председатель BRG Group, предложила: «После достижения соглашения с большинством населения государственные органы требуют от инвестора вернуть землю и обеспечить её соблюдение, если остальные домохозяйства не согласятся, чтобы избежать расточительства и неэффективного землепользования. Если не согласится хотя бы 1%, реализовать проект будет сложно. Закон может разрешать реализацию проекта по частям, но проект – это целое».

Выражая свое мнение по этому вопросу, экономический эксперт Ву Винь Фу сказал, что для того, чтобы восстановление земель было благоприятным, государству необходимо иметь очень конкретные механизмы и политику по созданию правового коридора, в рамках которого соответствующие ведомства, люди и предприятия смогут действовать.

Этот экономический эксперт также поддерживает точку зрения, что если существует правовой коридор, когда предприятие, реализующее проект, достигло соглашения с более чем 70% населения, то государственные органы будут осуществлять изъятие земель и принудительное взыскание, если оставшиеся домохозяйства откажутся передать участок, чтобы избежать затягивания проекта, наносящего ущерб предприятию, но не способствующего немедленному повышению эффективности использования земли.

Экономист Ву Винь Фу.

Дифференциальная арендная плата, как рассчитать?

Можно сказать, что в последнее время государство испытывает трудности с изъятием земель, изменением назначения землепользования и расчётом разницы в арендной плате за землю из-за цен на землю. Многие считают, что государство изымает землю у людей по «низким» ценам, а затем передаёт её предприятиям для инвестирования в продажу продукции по высоким ценам с целью получения прибыли. Так ли это на самом деле?

По словам представителя компании, занимающейся недвижимостью, компенсация за расчистку земли фактически выплачивается государством, но на самом деле компания платит авансом, а затем вычитает её из платы за пользование землей и земельного налога. Даже если земля приобретена за 1 миллион донгов за квадратный метр, её невозможно сразу продать по многократно большей цене.

Между тем, помимо платы за пользование землей и земельного налога, которые необходимо выплачивать государству, предприятиям также приходится оплачивать дополнительные расходы на строительство инфраструктуры, продажи через торговый зал, дилерские скидки, процентные платежи и т. д.

В беседе с нами юрист Нгуен Хоай Нам, директор юридической фирмы Bamboo Star Law Firm LLC, проанализировал вопрос изъятия государством земель для целей социально-экономического развития, в том числе строительства новых городских территорий.

Адвокат Нгуен Хоай Нам заявил, что новые городские районы, одобренные премьер-министром, инвестиционные решения, требующие приобретения земли, или проекты строительства новых городских районов, одобренные провинциальными народными советами, требующие приобретения земли, являются случаями, когда государство приобретает землю для социально-экономического развития в национальных и общественных интересах, как это предусмотрено статьей 62 Закона о земле 2013 года.

«Когда государство изымает землю для социально-экономического развития в национальных и общественных интересах, будет существовать разница между суммой денег, которую государство компенсирует человеку, чья земля изымается, и суммой, которую государство получает посредством выделения земли предприятию, являющемуся инвестором проекта», — подчеркнул адвокат Нам.

По словам адвоката Нгуена Хоай Нама, люди, чьи земли были возвращены и которые соответствуют условиям, указанным в статье 75, получат компенсацию за землю, когда государство вернет землю для целей национальной обороны и безопасности, социально-экономического развития в интересах государства и общественности.

Городской район Нам Тханг Лонг (Городской район Чипутра). Фото: интернет

Ссылаясь на проект городского района Нам Тханг Лонг (городской район Чипутра) в районе Тэй Хо города Ханой, адвокат Нгуен Хоай Нам сказал, что компенсация, поддержка и переселение при изъятии земель государством осуществляется в соответствии с Решением № 10/2017/QD-UBND Народного комитета Ханоя, соответственно, статья 5 устанавливает принципы компенсации за землю при изъятии земель государством: Землепользователи при изъятии земель государством, если они соответствуют условиям компенсации в соответствии с положениями статьи 75 Закона о земле, получат денежную компенсацию в соответствии с конкретной ценой на землю для конкретного типа изъятой земли, определенной Народным комитетом города. В случае условий земельного фонда компенсация будет рассматриваться путем выделения земли с той же целью использования, что и тип изъятой земли. Согласно Таблице № 1, изданной вместе с Решением № 30/2019 Народного комитета Ханоя, цена сельскохозяйственных угодий для выращивания риса и ежегодного выращивания урожая в районах округа Тэйхо составляет 252 000 донгов/м2.

Для инвесторов: после завершения приобретения земли, выплаты компенсации и расчистки участка государство принимает решение о выделении и сдаче земли в аренду инвестору проекта. В этот момент государство рассчитывает размер платы за пользование землей за аренду и предоставление земли в соответствии с целевым назначением каждого нового типа земли, предусмотренным политикой планирования и инвестирования в проект, утвержденной в соответствии с положениями Декрета 45/2014/ND-CP, регулирующего взимание платы за пользование землей и руководящими принципами ее реализации.

«Разница здесь возникает, когда размер компенсации и поддержки, предоставляемой государством людям, чьи земли возвращаются, значительно ниже размера платы за землепользование, взимаемой государством с предприятий посредством выделения и аренды земель. Это также очевидно, поскольку цели землепользования, когда государство получает компенсацию от людей, и когда государство выделяет средства инвесторам, различны, а местоположение и инфраструктура основаны на общем планировании городской территории», — чётко заявил адвокат Нгуен Хоай Нам, добавив, что разница в расчётах будет включена в государственный бюджет.

Джиа Фат

Источник: https://www.congluan.vn/ban-ve-viec-thu-hoi-dat-chinh-sach-boi-thuong-ho-tro-va-tai-dinh-cu-post250617.html