В недавнем отчете о ценах на недвижимость, направленном в правительственную канцелярию , руководитель Министерства строительства заявил, что при применении цен на землю в 2024 году, согласно расчетам, расходы на землепользование при реализации проектов в сфере недвижимости значительно возрастут по сравнению с предыдущими годами.
Цепной эффект
Согласно разъяснению Министерства строительства , основные расходы, влияющие на цены на жилье и недвижимость, включают 7 статей расходов, в том числе: сборы за пользование землей, расходы на компенсацию расходов на расчистку участка, расходы на строительство объекта (жилья, недвижимости), налоги, сопутствующие сборы...
Таким образом, новый прейскурант цен на землю, близкий к рыночной цене, увеличит расходы, связанные с землей, такие как расчистка участка, компенсация за восстановление земли, налоги и сборы, связанные с землей... При этом расходы, связанные со сборами за пользование землей, часто составляют значительную долю от общей стоимости жилищного проекта, варьируясь от 7% до 20% для проектов многоквартирных домов и от 25% до 50% для проектов вилл и таунхаусов.
Цены на землю и жильё во многих районах Ханоя недавно резко выросли, несмотря на то, что новый прейскурант на землю ещё не вступил в силу. Фото: LE THUY
Стоимость проектов варьируется в зависимости от местоположения и благоприятности технической инфраструктуры. Стоимость компенсации за земельные активы обычно составляет незначительную долю, около 2%, от стоимости инвестиций в строительство.
Например, в жилом районе GP Invest (Ханой) плата за землепользование, рассчитанная на основе цены продажи 1 м² квартиры после применения нового прейскуранта, увеличится до 22 млн донгов из 36 млн донгов (что составляет около 60%). В настоящее время это соотношение составляет всего около 42%, что эквивалентно 15 млн донгов из 36 млн донгов. Аналогично, в городском районе Донгтанлонг (город Тхудык, Хошимин) ожидается, что соотношение платы за землепользование к цене продажи каждого м² квартиры также увеличится с 27% (2,3 млн донгов из 8,8 млн донгов) до 60–65%.
В проекте строительства вилл в городском районе Чанми (провинция Биньзыонг) — с 16,3% до примерно 50%... «Предварительный обзор ряда проектов показывает, что применение прейскуранта цен на землю в соответствии с новыми правилами вызовет цепную реакцию, в результате которой уровень цен на недвижимость и жилье вырастет на 15–20% по сравнению с предыдущим периодом», — подсчитали в Министерстве строительства.
По данным этого агентства, помимо вышеперечисленных факторов, высокие цены на жилье и землю в определённые периоды, проекты и районы в прошлом также обусловлены тем, что инвесторы в недвижимость пользуются ограниченным предложением, предлагая высокие цены. В частности, в случае, если в районе выставлено на продажу очень мало или даже только один проект, при высоком спросе и числе зарегистрированных покупателей инвесторы могут повысить цену продажи (из-за отсутствия конкуренции и референтной цены) для получения прибыли.
По данным Министерства строительства, инвесторы жилищных проектов в среднем тратят 3% от цены продажи на оплату услуг торговых площадок и брокеров за реализацию продукции. Однако торговые площадки и брокеры часто полагаются на рыночную конъюнктуру, чтобы завышать цены при работе с покупателями.
Проекты с небольшим ассортиментом продукции, в которых заинтересовано большое количество клиентов, часто требуют от покупателей платить больше, чем указано в контракте с инвестором, что называется «разницей в цене». Эта «разница в цене» не фиксирована и может составлять 5%, 10% или даже 20% от цены продажи.
Кроме того, существует также ситуация, когда некоторые группы, спекулянты, инвесторы и лица, работающие в сфере брокерских услуг на рынке недвижимости, искажают рыночную информацию, чтобы «завышать цены», «создавать виртуальные цены»... и пользоваться неосведомленностью людей, чтобы манипулировать психологией, привлекать инвестиции с целью получения прибыли.
Оценка земли по рыночным принципам
По словам г-на Нгуен Куок Хьепа, председателя Ассоциации строительных подрядчиков Вьетнама и председателя совета директоров Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP. Invest), Закон о земле 2024 года позволяет населенным пунктам применять старый прейскурант цен на землю до 31 декабря 2025 года. После этого, с 1 января 2026 года, начнет действовать новый прейскурант цен на землю. Новый прейскурант не будет регулироваться системой цен на землю и заставит строительство приближаться к рыночным ценам.
«Таким образом, в настоящее время местным органам власти не нужно составлять новые прейскуранты на землю, руководствуясь принципом приближения цен на землю к рыночным, но сейчас существует тенденция поднимать цены на землю до рыночных, что приводит к росту цен на недвижимость», - сказал г-н Хиеп.
Г-н Хиеп заявил, что если земля считается важным активом и продуктом для стабильного развития страны, ею следует управлять так же, как бензином и электричеством. Если цена слишком высока, государство рассмотрит вопрос о компенсации. Если не будет конкретной политики, подтверждающей роль государства в управлении ценами на землю, «плавающие» рыночные цены и сложность их контроля могут привести к тому, что цены на недвижимость и землю во Вьетнаме окажутся на одном из самых высоких мест в мире, возможно, даже выше, чем в Токио (Япония) или Гонконге (Китай). Это неразумно.
В связи с этим председатель Ассоциации строительных подрядчиков Вьетнама рекомендует государству рассмотреть вопрос о пересмотре принципов определения новых цен на землю с учетом условий Вьетнама и мировых тенденций. Это будет способствовать экономическому развитию в целом, включая рынок недвижимости, и позволит избежать вышеупомянутой «узкой» ситуации, приводящей к «парализации» рынка.
Доцент, доктор Нгуен Куанг Туен, заместитель председателя совета и заведующий кафедрой экономического права Ханойского юридического университета, заявил, что для внедрения оценки земель по рыночным принципам, в соответствии с положениями Закона о земле 2024 года, компетентные органы должны иметь конкретные, четкие и последовательные руководящие документы по определению цен на землю для реализации населенных пунктов; должна быть команда профессиональных оценщиков, которых в настоящее время не хватает ни в количестве, ни в качестве; и, наконец, должен быть собран полный объем информации о рынке для обеспечения публичности и прозрачности. В настоящее время на рынке по-прежнему отсутствуют многие из вышеперечисленных факторов, поэтому оценка земель весьма затруднена.
«Нам нужно понимать, что рынок непредсказуем, а недвижимость индивидуальна и зависит от вкуса. Один человек может сказать, что цена на землю приемлема, а другой может сказать, что она высокая. Поэтому мы не можем применять эту цену на землю к определённому району», — сказал он.
Кроме того, в последнее время наблюдается завышение цен на землю на земельных аукционах в пригородных районах Ханоя. Это вызвало волнения на рынке, заставив людей ошибочно полагать, что рыночная цена земли действительно высока.
С тех пор цены на землю и жильё выросли. В настоящее время в Ханое некоторые квартиры продаются по цене более 100 миллионов донгов за квадратный метр, при этом квартир по цене 30-40 миллионов донгов за квадратный метр нет, что затрудняет покупку жилья для рабочих. Это также является причиной того, что оценка земли, основанная на рыночных принципах, применительно к населённым пунктам становится всё более запутанной.
Таким образом, доцент, доктор Нгуен Куанг Туен заявил, что оценка земли в соответствии с Законом о земле 2024 года должна обеспечивать соблюдение следующих принципов: план оценки земли должен соответствовать рыночным принципам; строгое соблюдение методов, порядка и процедур оценки земли; обеспечение честности, объективности, публичности и прозрачности; обеспечение независимости между консультационными организациями по оценке земли, советами по оценке прейскуранта земли, специальными советами по оценке земли и агентствами или лицами, уполномоченными принимать решения о ценах на землю. Наконец, необходимо обеспечить гармонию интересов государства, землепользователей и инвесторов.
Г-н ТРАН КХАН КУАНГ, генеральный директор инвестиционной компании Viet An Hoa Real Estate: Нужна дорожная карта
Министерство строительства считает, что применение нового прейскуранта цен на землю имеет цепную реакцию, вызывая рост цен на недвижимость и жилье на 15–20% по сравнению с предыдущим периодом. По моему мнению, этот уровень все еще невелик, но может увеличиться на 30–50%. Поскольку основными характеристиками недвижимости являются земля и цены на землю, из земли появляются дома, затем активы, которые можно заимствовать, и все остальное. Ресурсы, получаемые от земли, очень важны и решают многие вопросы, связанные с экономикой. Поэтому, если прейскурант цен на землю вырастет, конечно, все остальное должно будет последовать за ним. Чтобы контролировать рост цен на жилье и землю в соответствии с прейскурантом цен на землю, нет другого пути, кроме как следовать дорожной карте, не допуская слишком высокого роста цен на землю, чтобы повлиять на рынок.
Г-н ТА ТРУНГ КИН, генеральный директор Wowhome Real Estate JSC: Внесите соответствующие изменения
В ближайшее время, при применении нового прейскуранта цен на землю, я думаю, что сделки с недвижимостью будут не очень активными, поскольку покупатели по-прежнему учитывают денежный поток, продавцы не могут снижать цены или удерживать их, когда цены на землю растут, налоги также увеличиваются... Чтобы контролировать цены на недвижимость, правительство также должно рассмотреть возможность соответствующей корректировки прейскуранта цен на землю.
Ограничить негативное воздействие
Министерство строительства обратилось в Министерство природных ресурсов и экологии с просьбой контролировать выпуск новых прейскурантов на землю населенными пунктами и найти решения по ограничению негативного воздействия на цены на жилье, а также на спрос и предложение на рынке.
Министерство также обратилось к компаниям, работающим в сфере недвижимости, с просьбой снизить цены на продукцию путем пересмотра и сокращения расходов, применения современных технологий в строительстве и одновременного стимулирования инвестиций в проекты социального жилья, ремонта старых квартир, подходящих для большинства людей.
Источник: https://nld.com.vn/bang-gia-dat-moi-va-nhung-dieu-can-can-nhac-196240925203557106.htm
Комментарий (0)