Необходимо выбрать 1-2 метода определения цен на землю для применения по секторам и местностям.

21 июня, выступая в зале для обсуждений проекта Закона о земле (с поправками), делегат Чан Чи Куонг, заместитель главы делегации Национального собрания города Дананг , предложил рассмотреть и выбрать 1–2 конкретных метода определения цен на землю для всех секторов и населенных пунктов, которые можно было бы применять, обеспечивая последовательность, осуществимость и избегая будущих правовых проблем.

Делегат Тран Чи Куонг выступает в зале для дискуссий. Фото: VU HUNG

Делегат Тран Чи Куонг согласился внести поправки в Закон о земле и одновременно внес дополнения и предложения по двум важным вопросам.

Что касается вопроса аренды земли, предусмотренного в статье 120 законопроекта, то хотя пункт 2 в основном институционализирует политику партии в постановлении № 18-NQ/TW Центрального исполнительного комитета 13-го созыва, конкретно регламентируя группы полей, секторов и земель, используемых под поля, плата за которые взимается один раз за весь срок аренды, однако, по мнению делегатов, это вопрос, который требует учета конкретных факторов развития каждой местности.

Фактически, существуют проекты, которые определены как ключевые факторы социально -экономического развития местности, и инвесторам требуется единовременный платеж, чтобы иметь возможность сбалансировать и заблаговременно спланировать финансовые вложения для реализации проекта, чтобы обеспечить стабильность и избежать колебаний в процессе реализации проекта инвестора, однако метод единовременного платежа применяться не будет.

Поэтому, по мнению делегата Чан Чи Куонга, необходимо рассмотреть возможность добавления в пункт 2 статьи 120 положения о том, что для проектов, имеющих важнейший и ключевой характер, в рамках стратегии, планирования и плана социально-экономического развития местности Народный совет провинции должен рассмотреть и принять решение о единовременной арендной плате за землю на весь срок аренды.

Это позволит обеспечить как цели развития местности, так и стремление стабилизировать инвестиционную и производственную деятельность предприятий, а также обеспечить гармонию интересов государства, инвесторов и землепользователей.

Кроме того, в пункте б) пункта 2 статьи 120 указано, что «использование земель коммерческого назначения для осуществления туристической деятельности» является случаем аренды земли с единовременной оплатой за весь срок аренды. По мнению делегата, необходимо уточнить формулировку «осуществление туристической деятельности».

Поясняя это, делегат сказал, что согласно толкованию терминов, предусмотренных в пункте 3 статьи 3 и в главе V Закона о туризме 2017 года, который конкретно регулирует туристическую деятельность, виды туристического бизнеса и туристическую предпринимательскую деятельность, такую ​​как путешествия, транспорт, размещение и другие виды туристических услуг, такие как питание, покупки, развлечения, отдых, здравоохранение, это показывает, что туристическая деятельность имеет достаточно широкую сферу и коннотацию. Поэтому необходимо уточнить и конкретизировать понятие «туристическая деятельность» для удобства, ясности и осуществимости при применении закона на практике.

В принципе, метод расчета цен на землю предусмотрен в статье 158, а прейскурант цен на землю — в статье 159. Делегат сообщил, что, хотя пункт 4 статьи 158 исключил метод надбавок по сравнению с действующим законом, законопроект предусматривает 4 метода оценки земли, в том числе: «метод прямого сравнения; метод вычетов; метод доходов; метод коэффициента корректировки цены земли».

Однако на практике для одного и того же участка земли применение 4 методов даст 4 разных результата, и разница будет огромной; не говоря уже о том, что в одном и том же методе, например, доходном методе, если изменяются входные переменные, цена земли также будет изменяться по-разному.

Между тем, пункт 5 статьи 158 гласит, что «Орган по определению цен на землю вправе принять решение об определении цен на землю с использованием одного или нескольких методов оценки, предусмотренных пунктом 4».

Обычно, чтобы обезопасить себя, государственное агентство применяет множество методов и выбирает тот метод, который дает самую высокую цену, что неявно создает трудности для бизнеса.

Кроме того, положение «Орган, который принимает решение о ценах на землю на основе результатов определения цен на землю, наиболее выгодных для государственного бюджета» необходимо тщательно рассмотреть, проанализировать и четко определить, что является «наиболее выгодным для государственного бюджета»; является ли применение метода, который дает самую высокую цену, «наиболее выгодным» или это просто вопрос самой высокой цены на землю?

По словам делегата, земля — это всего лишь входящий материал, важно то, как земля используется, как землепользователи будут ее эксплуатировать и использовать для получения выгоды, добавленная стоимость от земли... будет важнее, чем просто цена земли, только тогда использование земли будет комплексным и долгосрочно эффективным.

В действительности существуют случаи, когда можно определить недорогие варианты аренды земли, но выгоды будут выше за счет создания рабочих мест, увеличения годовых доходов бюджета от налогов, от производственной и предпринимательской деятельности или других альтернативных издержек при привлечении ранних инвесторов для инвестирования в этот участок земли.

С другой стороны, указанное положение «наиболее выгодное для государственного бюджета» противоречит положению пункта 3 статьи 153 «... в случае увеличения арендной платы за землю за очередной цикл по сравнению с предыдущим циклом размер арендной платы за землю, подлежащей уплате, корректируется в сторону увеличения не более чем на 15% по сравнению с предыдущим циклом».

Поскольку определение нового цикла основано на прейскуранте цен на землю, установленном на момент первого года цикла, цены на землю часто растут очень быстро по сравнению с предыдущими 5 годами, и определение «рост не более чем на 15%» необходимо проанализировать, чтобы прояснить основу для определения этой ставки.

Делегат Тран Чи Куонг сказал, что из вышеперечисленных вопросов следует, что регулирование 4 методов определения цен на землю создаст трудности и осложнения в процессе внедрения. Поэтому необходимо пересмотреть и переоценить, какой из 4 методов является наиболее выгодным и удобным, чтобы принять решение о выборе 1-2 конкретных методов для всех секторов и местностей для применения, обеспечивая последовательность, осуществимость и избегая будущих правовых проблем.

Кроме того, пункт 1 статьи 159 предусматривает ежегодную корректировку Прейскуранта цен на землю, но не устанавливает четко принципы, критерии и условия корректировки Прейскуранта цен на землю. Это столкнется с многочисленными трудностями и препятствиями в реализации.

Поэтому для создания четкой правовой базы и избежания произвольного применения закона делегаты предложили рассмотреть возможность добавления конкретных принципов, условий и критериев в качестве основы для корректировки ежегодного прейскуранта цен на землю.

Н.ПХУ - ВУ ХУНГ