Необходимо жестко пресекать спекуляции и манипулирование ценами на недвижимость.

Кроме того, нарушения в сфере недвижимости становятся все более сложными и изощренными, и, что особенно важно, цены на недвижимость постоянно растут квартал за кварталом и год за годом.

Проблема спекуляции и манипулирования рынком.

В последнее время во многих районах, особенно в крупных городах, таких как Ханой , Дананг и Хошимин, «призрачные» городские территории или тысячи гектаров земли, застроенные крупными и мелкими жилыми комплексами и заброшенные на десятилетия, стали привычным зрением. Это систематическая форма спекуляции, направленная на выжидание возможностей для получения огромной прибыли. Это не только растрата земельных ресурсов, но и одна из прямых причин непрерывного и быстрого роста цен на недвижимость.

Согласно данным исследования рынка, проведенного Вьетнамской ассоциацией недвижимости, в третьем квартале 2024 года цены на недвижимость продолжили резкий рост. В частности, в сегменте земельных участков зафиксирован средний рост примерно на 3,5% на первичном рынке; аналогично, цены на малоэтажное жилье выросли на 5-10%; примечательно, что сегмент квартир установил новый рекорд, цены на которые выросли в среднем на 24%, в то время как общее предложение нового жилья сократилось примерно на 20% по сравнению с предыдущим кварталом. В Ханое, Дананге и Хошимине годовой рост составил 64%, 30,6% и 46,2% соответственно.

Цены на недвижимость в последние годы неуклонно растут. Фото: Конг Хунг

Наряду с проблемой спекуляции землей и ее накопления, наблюдаются признаки использования аукционов по продаже прав на землепользование для манипулирования рынком. Это является самым большим недостатком аукционов по продаже прав на землепользование, несмотря на финансовые выгоды для государственного бюджета. Во многих населенных пунктах «аукционные брокеры» вступают в сговор, чтобы предлагать цены в десятки раз выше начальной, создавая «искусственную цену» для покупки и перепродажи земельных участков, проданных на аукционе, или для ликвидации соседних земельных участков, ранее приобретенных по более низким ценам.

В результате, устанавливая необычно высокие ставки для быстрого получения ликвидности и прибыли, «аукционные брокеры» охотно отказываются от своих задатков, поскольку сумма задатка составляет всего около 10-20% от общей стоимости земельного участка, исходя из начальной цены, установленной организатором, которая обычно ниже фактической рыночной цены в данном районе.

Это не только напрямую затрагивает права участников аукциона, но и негативно сказывается на рынке недвижимости, поскольку эти завышенные цены должны использоваться в качестве ориентира для расчета компенсаций и расчистки земель под новые жилищные проекты...

«В третьем квартале 2024 года рынок недвижимости продемонстрировал позитивное восстановление, но оно было не таким активным, как до пандемии COVID-19; предложение нового жилья оставалось ограниченным, в то время как цены на недвижимость продолжали расти. Мы выявили несколько причин этой ситуации, в том числе: высокий спрос на жилье для жилых и коммерческих целей при низком предложении, когда спрос превышает предложение; и высокие затраты на строительные проекты (строительные материалы, плата за землепользование и т. д.). В частности, во многих районах наблюдаются признаки манипулирования ценами посредством аукционов по продаже прав на землепользование», — заявил заместитель министра строительства Нгуен Вьет Хунг.

Принимайте решительные меры против проектов, которые накапливают заброшенные земли.

Уроки «подпольных волн» спекуляций и манипулирования ценами на недвижимость оставили множество последствий для рынка недвижимости, вызвав настоящую земельную лихорадку, из-за которой людям, действительно нуждающимся в земле (для жилья, производства и бизнеса...), становится невозможен доступ к земельным участкам. Если же они хотят приобрести землю, им приходится платить большие суммы за спекуляции, что приводит к запустению земель; предприятия, разрабатывающие новые проекты, опасаются, что не смогут гарантировать прибыль из-за увеличения инвестиций и стоимости земли; бедные вынуждены платить все больше и больше денег и постепенно теряют возможность владеть собственным домом.

Вызывает беспокойство тот факт, что ресурсы для инвестиций в производство, бизнес, создание рабочих мест и добавленную стоимость для общества «захоронены» в земле; спекулятивная земля, которая не используется, не стимулирует рост соответствующих отраслей, и в долгосрочной перспективе накопление земельных ресурсов приведет к безнадежным долгам инвесторов в банковской системе и, в определенный момент, вызовет инфляцию во всей экономике.

«Государственные органы управления и местные власти должны принимать решительные меры против проектов, которые накапливают землю в спекулятивных целях, но оставляют ее заброшенной на долгие годы без эксплуатации или использования. Это должно осуществляться с учетом субъективных и объективных факторов. Проектам с достаточным потенциалом для реализации следует предоставить механизмы для продолжения работы, а те, которые не обладают таким потенциалом, должны быть решительно возвращены и переданы другим инвесторам. Кроме того, Уголовный кодекс четко определяет порядок борьбы с манипуляциями, завышением цен и ценовым манипулированием в сфере недвижимости, и это необходимо строго соблюдать для оперативного устранения нарушений», — заявил д-р Нгуен Ван Динь, заместитель председателя Вьетнамской ассоциации риэлторов.

По мнению экономиста, доцента доктора Динь Чонг Тхиня, важнейшим фактором стабилизации цен на недвижимость и предотвращения резкого и внезапного роста является прекращение спекуляций и манипулирования ценами. Поэтому компетентным органам необходимо принимать более решительные меры для контроля и возвращения продажных цен к фактической рыночной стоимости сделок с недвижимостью, включая аукционы по продаже прав пользования землей.

«Страны по всему миру добились больших успехов в контроле цен на недвижимость, определяя их реальную рыночную стоимость посредством регулирования налога на недвижимость. Около 20 лет назад Центральный комитет партии принял резолюцию о реформе налога на недвижимость, но до настоящего времени эта политика не была реализована».

Поэтому нам необходимо разработать отдельный налоговый указ для рынка недвижимости, чтобы обеспечить его стабильное и долгосрочное применение; соответственно, заброшенные объекты недвижимости, объекты, которые были перепроданы несколько раз, или объекты недвижимости, находящиеся в разных местах, должны облагаться высоким налогом, возможно, даже по ставке, равной арендной плате за землю и застроенную площадь», — сказал доцент д-р Динь Чонг Тхинь.

Кроме того, эксперты считают, что юридические проблемы также являются одной из основных причин стагнации рынка недвижимости. Специальная рабочая группа премьер-министра по рассмотрению и решению проблем на рынке недвижимости проделала большую работу (более 800 из 1200 проектов, столкнувшихся с препятствиями, были успешно решены).

В частности, с 1 августа 2024 года, когда официально вступят в силу измененные и дополненные законы, содержащие множество новых нормативных актов, призванных быстро устранить правовые препятствия, регулирующим органам необходимо ускорить выпуск подзаконных актов и руководящих указаний по их применению, чтобы ускорить ход реализации проектов и увеличить предложение на рынке; одновременно следует сосредоточиться на приоритетном развитии проектов социального жилья и проектов доступного коммерческого жилья для удовлетворения потребностей большинства населения, обеспечивая эффективность политики социального обеспечения.

 

В настоящее время наиболее важным вопросом остается регулирующая роль государства, осуществляемая посредством механизмов, политики, инструментов управления и санкций, для сокращения и, в конечном итоге, предотвращения спекуляций, что позволит вернуть рынок недвижимости в долгосрочное равновесие.

Вступила в силу недавно измененная и дополненная правовая система, однако необходимы дальнейшие отзывы; следует обобщить извлеченные уроки и внести дополнительные поправки для решения проблемных вопросов. В частности, для увеличения предложения и стабилизации цен необходимо тщательно решить вопрос об утверждении инвестиционной политики, а также об утверждении права инвесторов на использование земли.

Нгуен Тхе Диеп, вице-президент Ханойского клуба риелторов.

Источник: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html