Необходимо жестко пресекать спекуляции и манипулирование ценами на недвижимость.

Кроме того, нарушения в сфере недвижимости приобретают все более сложный и замысловатый характер, а особенно это касается цен на недвижимость, которые постоянно растут из квартала в год.

Проблема спекуляций и манипулирования рынком

В последнее время во многих населённых пунктах, особенно в крупных городах, таких как Ханой , Дананг, Хошимин, привычными стали образы «городов-призраков» или тысяч гектаров заброшенных крупных и мелких жилых комплексов, десятилетиями лежащих «накрытыми». Это систематическая форма спекуляции с целью выжидания подходящего момента для получения сверхприбыли, которая не только приводит к расточительству земельных ресурсов, но и является одной из непосредственных причин стремительного роста цен на недвижимость.

Согласно данным маркетинговых исследований Вьетнамской ассоциации недвижимости, в третьем квартале 2024 года цены на недвижимость продолжали стремительно расти. В частности, на первичном рынке земельных участков средний рост составил около 3,5%; аналогично, малоэтажное жилье подорожало на 5–10%. В частности, сегмент квартир вышел на новый уровень, где цены выросли в среднем на 24%, а общее предложение новых объектов сократилось примерно на 20% по сравнению с предыдущим кварталом. На рынках Ханоя, Дананга и Хошимина соответствующий годовой рост составил 64%, 30,6% и 46,2% соответственно.

Цены на недвижимость в последние годы постоянно растут. Фото: Конг Хунг

Наряду со спекуляцией, приобретение земельных участков является признаком использования аукционов по продаже прав землепользования для манипулирования рынком. Это является самым серьёзным ограничением аукционов по продаже прав землепользования, помимо выгоды от сбора финансовых средств в государственный бюджет. Во многих населённых пунктах появились «аукционные посредники», которые, вступая в сговор, платят в десятки раз больше стартовой цены, создавая «виртуальный уровень цен» для покупки и перепродажи выставленных на аукцион земельных участков или для ликвидации соседних участков, ранее приобретённых по низким ценам.

В результате, установив необычно высокую цену, для достижения цели быстрой ликвидности с целью получения прибыли, «аукционные брокеры», естественно, готовы отказаться от задатка, поскольку задаток составляет всего около 10–20 % от общей стоимости земельного участка, рассчитанной на основе стартовой цены, указанной организатором, а эта цена зачастую ниже фактической рыночной цены в данном районе.

Это не только напрямую затрагивает интересы участников аукционов, но и негативно влияет на рынок недвижимости, когда эту виртуальную цену приходится использовать в качестве ориентира для расчета компенсаций и расчистки участков под новые жилищные проекты...

«В третьем квартале 2024 года рынок недвижимости продемонстрировал позитивную динамику восстановления, но он не такой динамичный, как до пандемии COVID-19; новое предложение по-прежнему ограничено, а цены на недвижимость остаются высокими. Мы видим ряд причин, приводящих к такой ситуации, таких как: высокий спрос на жильё и бизнес, при низком предложении, которое превышает предложение; растёт себестоимость производственных объектов в сфере недвижимости (строительные материалы, плата за землю и т.д.). В частности, во многих регионах также наблюдаются признаки роста цен и инфляции, что позволяет манипулировать рынком посредством аукционов по продаже прав на землю», — сообщил заместитель министра строительства Нгуен Вьет Хунг.

Решительные меры против проектов, «прижимающих» заброшенные земли

Уроки «подпольных волн» спекуляций и манипулирования ценами на недвижимость оставили множество последствий для рынка недвижимости, вызвав виртуальный земельный ажиотаж, из-за которого люди с реальными потребностями (жилищные, производственные, бизнес-...) не могут получить доступ к земле. Если они этого хотят, им приходится платить огромные суммы за спекуляции, что приводит к заброшенности земель; а компании, реализующие новые проекты, обеспокоены невозможностью гарантированной прибыли из-за роста инвестиций и стоимости земли; бедные вынуждены платить всё больше и больше и постепенно теряют возможность владеть жильём.

Вызывает беспокойство тот факт, что ресурсы для инвестиций в производство, бизнес, создание рабочих мест и прибавочной стоимости для общества «закопаны» в землю; спекулятивные земли, которые не используются, не стимулируют рост смежных отраслей, а в долгосрочной перспективе, когда предложение накапливается в течение длительного времени, это приведет к безнадежной задолженности инвесторов в банковской системе и в определенный момент вызовет инфляцию для всей экономики.

«Государственным органам управления и местным органам власти необходимо принять решительные меры против проектов, которые «удерживают» землю в спекулятивных целях, но которые долгие годы были заброшены без ввода в эксплуатацию и использования, путём тщательного анализа и оценки субъективных и объективных причин. Для проектов с достаточным потенциалом реализации следует создать механизм для продолжения реализации. В то же время, Уголовный кодекс также чётко определяет меры пресечения махинаций, завышения цен и повышения цен в сфере недвижимости. Необходимо неукоснительно применять эти меры для своевременного устранения нарушений», — заявил д-р Нгуен Ван Динь, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама.

По мнению эксперта по экономике, доцента доктора Динь Чонг Тхинь, для стабилизации цен на недвижимость и ограничения их быстрого и внезапного роста самое важное — предотвратить спекуляции и инфляцию цен. Соответственно, компетентным органам необходимо принять более радикальные меры для контроля и приведения цены продажи к реальной рыночной стоимости при сделках с недвижимостью, включая аукционы по продаже прав землепользования.

«Страны во всем мире добились больших успехов в контроле цен на недвижимость, исходя из её реальной рыночной стоимости, посредством указов о налоге на недвижимость. Около 20 лет назад Центральный Комитет партии принял Постановление о реформе налога на недвижимость, но до сих пор эта политика не была реализована.

«Поэтому нам необходимо разработать отдельный налоговый указ для рынка недвижимости, чтобы реализовать его стабильно и в долгосрочной перспективе. Соответственно, заброшенная недвижимость, объекты, которые многократно продаются или принадлежат нескольким владельцам недвижимости, должны облагаться высоким налогом, вплоть до уровня, равного арендной плате за земельный участок и площадь застройки, которые в настоящее время доступны», — сказал доцент, доктор Динь Чонг Тхинь.

Кроме того, эксперты считают, что юридические проблемы также являются одной из основных причин стагнации рынка недвижимости. Специальная рабочая группа премьер-министра по анализу и устранению проблем на рынке недвижимости проделала большой объём работы (более 800 из 1200 замороженных проектов получили разрешение).

В частности, с 1 августа 2024 года, когда измененные и дополненные законы официально вступят в силу, а многочисленные новые нормативные акты, как ожидается, вскоре устранят правовые препятствия, управляющему органу необходимо ускорить выпуск подзаконных актов и инструкций по их внедрению, чтобы ускорить реализацию проектов, увеличить предложение на рынке; в то же время сосредоточиться на приоритетности проектов социального жилья и недорогого коммерческого жилья для удовлетворения потребностей большинства людей, обеспечивая эффективность политики социального обеспечения.

 

Наиболее важным вопросом в настоящее время по-прежнему остается регулирующая роль государства с помощью механизмов, политики, инструментов управления и санкций, направленных на сокращение и предотвращение спекуляций, что позволит вернуть рынок недвижимости в состояние равновесия в долгосрочной перспективе.

Недавно измененная и дополненная правовая система вступила в силу, но по-прежнему необходимо продолжать получать комментарии, обобщать опыт и продолжать вносить поправки в нерешенные вопросы, в частности, для увеличения предложения и стабилизации цен реализации необходимо тщательно решить вопрос утверждения инвестиционных политик, одновременно с утверждением инвесторов, использующих землю.

Вице-президент Ханойского клуба недвижимости Нгуен Тхе Дьеп

Источник: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html