Куда направляются кредиты под залог недвижимости?

Инвестиции в недвижимость увеличились более чем на 90 500 млрд донгов.

По данным Государственного банка Вьетнама (ГБВ), по состоянию на 25 апреля объём непогашенного кредитования в секторе недвижимости увеличился на 3,51% по сравнению с концом 2022 года, что превышает общий рост кредитования по банковской системе в 2,75%. Таким образом, объём непогашенного кредитования в секторе недвижимости увеличился более чем на 90 558 млрд донгов по сравнению с концом 2022 года, достигнув 2,67 млн млрд донгов.

Банки заявляют, что кредитование недвижимости все еще росло за первые 4 месяца года

Согласно статистике Государственного банка, финансовые отчеты некоторых банков за первый квартал 2023 года также показывают, что объем непогашенных кредитов на недвижимость продолжает расти. Например, отдельный финансовый отчет Techcombank за первый квартал 2023 года показывает, что объем непогашенных кредитов на недвижимость увеличился на 32,43% по сравнению с концом 2022 года, до 147 906 млрд донгов; объем непогашенных кредитов на недвижимость VPBank увеличился на 15%, превысив 59 360 млрд донгов, в то время как объемы потребительских кредитов на покупку жилья и получение прав на землю для строительства домов увеличились на 21,6%, превысив 85 338 млрд донгов; объемы кредитов на недвижимость Military Bank для бизнеса увеличились на 5,08%, до 23 061 млрд донгов...

Между тем, отчёт Министерства строительства о рынке недвижимости за первый квартал 2023 года показал резкое сокращение как предложения, так и количества успешных сделок. Согласно статистике, в стране реализуется 14 проектов коммерческой жилой недвижимости, что примерно на 50% меньше, чем в четвёртом квартале 2022 года, и почти на 40% меньше, чем в аналогичном периоде 2022 года. Количество успешных сделок в этом квартале превысило 106 000, что на 35% меньше, чем в четвёртом квартале 2022 года, и на 40% меньше, чем в первом квартале 2022 года.

Фактически, многие компании, занимающиеся недвижимостью, «жаловались», что не могут привлекать банковский капитал с конца четвертого квартала 2022 года. Кроме того, юридические трудности привели к тому, что многие строительные проекты остались незавершенными, стагнировали, а денежный поток от бизнеса стал отрицательным. Что касается задолженности, то финансовая отчетность за первый квартал 2023 года многих компаний, зарегистрированных на фондовой бирже, также показывает, что задолженность сократилась по сравнению с концом прошлого года. Например, No Va Real Estate Investment Group Corporation ( Novaland ) объявила, что к концу марта 2023 года она заняла у банков почти 3682 млрд донгов в краткосрочной перспективе, что на 294 млрд донгов больше, чем на конец 2022 года. В то же время, долгосрочные банковские кредиты составили 5538 млрд донгов, что на 2093 млрд донгов меньше, чем на конец 2022 года.

Таким образом, общий объём банковских кредитов Novaland к концу марта сократился на 1 800 млрд донгов по сравнению с задолженностью на конец 2022 года. Phat Dat Real Estate JSC также сообщила, что к концу марта 2023 года общий объём задолженности составил 3 476,4 млрд донгов, что более чем на 963 млрд донгов меньше, чем на конец прошлого года. В частности, компания резко сократила объём краткосрочных банковских кредитов и займов, полученных за счёт выпуска облигаций.

Аналогичным образом, объём краткосрочных кредитов компании «Khang Dien Housing Investment and Trading Joint Stock Company» на конец марта остался неизменным по сравнению с концом 2022 года и составил 333,3 млрд донгов. Долгосрочные кредиты на конец марта 2023 года сократились более чем на 83 млрд донгов до 1 516,6 млрд донгов из-за сокращения объёма банковских кредитов. Компания «Nam Long Investment Joint Stock Company» сообщила о общем объёме кредитов на конец первого квартала 2023 года в размере 5 605 млрд донгов, что на 426 млрд донгов больше, чем на конец прошлого года. В частности, рост в основном был обусловлен долгосрочными кредитами, выданными в течение этого периода двумя зарубежными банками.

Не фактическая выплата?

Контраст между отчетами предприятий недвижимости и банков заставил многих инвесторов и акционеров на рынке задаться вопросом: куда утек банковский капитал? Доцент, доктор Дин Чонг Тхинь (Академия финансов) сказал, что ситуация, когда предприятия недвижимости в последнее время сталкиваются с трудностями притока капитала в свою деятельность, довольно распространена. Тем не менее, на рынке недвижимости есть и другие сегменты, такие как промышленные парки, зоны экспортной переработки, люди, берущие кредиты для покупки домов в проектах в провинциях и городах... Когда эти сегменты хороши, банки продолжают кредитовать, и непогашенные кредиты растут. Здесь спрос людей на доступные, средние по цене проекты жилья всегда высок. Поэтому в это время предприятиям необходимо немедленно реструктуризировать, конвертировать или каким-то образом выводить продукты на рынок по более подходящим ценам. Это помогает предприятиям иметь денежный поток, чтобы они могли получить доступ к капиталу.

Согласно статистике, отток капитала из банковской системы устойчиво увеличивается во всех секторах недвижимости.

Например, в феврале объём кредитов на недвижимость достиг 859 394 млрд донгов, увеличившись на 26 352 млрд донгов по сравнению с концом января. Наибольший рост – 26 537 млрд донгов – наблюдался в проектах городского строительства и жилищного строительства, достигнув 233 252 млрд донгов. Далее следуют проекты в сфере туризма, экологии и курортного бизнеса, где непогашенная задолженность по кредитам увеличилась на 5 576 млрд донгов, достигнув 37 703 млрд донгов. Проекты ресторанов и отелей увеличились на 3 244 млрд донгов, достигнув 63 288 млрд донгов. Проекты строительства промышленных парков и зон экспортной переработки увеличились на 2 545 млрд донгов, достигнув 52 343 млрд донгов.

Кредиты только на покупку прав землепользования сократились на 8 568 млрд донгов по сравнению с концом января, до 73 655 млрд донгов; кредиты на другие операции с недвижимостью сократились на 4 269 млрд донгов, до 233 940 млрд донгов.

Тем временем, доктор Ле Дат Чи, заместитель заведующего кафедрой финансов (Экономический университет Хошимина), проанализировал, что число компаний, зарегистрированных на фондовой бирже, составляет лишь часть из десятков тысяч компаний, работающих в секторе недвижимости по всей стране. Следовательно, возможно, что в первые месяцы года резко выросло количество кредитов на недвижимость во многих других подразделениях – частных компаниях, не публикующих публичную отчетность. Банки также могут учитывать личные кредиты в группе недвижимости с более высоким ростом. Или же будут случаи, когда компании продадут свои проекты новым партнерам, и кредиты, основанные на ипотечных проектах, будут переданы новым партнерам, что позволит некоторым компаниям сократить свою задолженность.

Однако новый партнёр может продолжать использовать этот проект в качестве залога для получения займа или добавлять обеспечение при займе. В частности, при оценке нового кредита (или в соответствии с профилем нового клиента) банк может переоценить залог и, как правило, увеличить стоимость актива. Таким образом, клиент может занять больше, чем по старому долгу, или, благодаря дополнительному залогу, он может выдать больше. Другая часть может быть связана со сроком погашения облигации, или банку разрешено реструктурировать долг заёмщикам, находящимся в затруднительном положении. Банк также может предпринять сопутствующие действия, такие как кредитование для реструктуризации долга путём переоценки актива: материнская или дочерняя компания покупает проект, предоставляет гарантию по долгу, а банк переоценивает актив...

«Если сделки на рынке недвижимости идут вяло, где люди будут брать деньги в банках для увеличения объёма кредитования? Или, если количество завершённых проектов и новых проектов, запущенных на рынок, также сократится, куда потекут деньги? Тот факт, что банковские кредиты сектору недвижимости продолжают расти, может отражаться только в отчётах, а не в фактических суммах выдачи. Реструктуризация долга, продление кредита и т.д., если таковая будет иметь место, новый кредит будет выше старого. Например, если старый кредит составляет 1000 миллиардов донгов, клиент должен будет заплатить проценты в размере до 1100 миллиардов донгов или более. При кредитовании через новую компанию компания, покупающая проект, предоставит кредит на сумму более 1100 миллиардов донгов, поэтому сумма кредита автоматически увеличится. Но это создаст огромный риск возникновения проблемной задолженности для банков», — проанализировал доктор Ле Дат Чи.

Ссылка на источник: https://thanhnien.vn/cho-vay-bat-dong-san-chay-vao-dau-18523051003542747.htm