Квартиры в Ханое теряют «форму», ограничивается количество сделок в год для частных лиц, занимающихся недвижимостью

На рынке недвижимости Ханоя зафиксировано снижение интереса и количества предложений, нехватка социального жилья в двух особых городских районах, а лицам, занимающимся недвижимостью, запрещено покупать и продавать более 10 раз в год... таковы последние новости о недвижимости.

Актуальные новости рынка недвижимости: в мае 2024 года рынок квартир в Ханое был единственным сегментом, показавшим рост, в то время как большинство других сегментов и типов недвижимости показали снижение интереса. (Фото: Линь Ан)

Количество предложений квартир в Ханое сократилось на 9%

Согласно рыночным данным Batdongsan.com.vn , в мае 2024 года единственным сегментом, показавшим рост, был рынок квартир в Ханое, в то время как интерес к большинству других сегментов и типов недвижимости снизился. В частности, интерес к сегменту квартир на рынке купли-продажи в мае вырос на 9%, а к рынку аренды – на 6%.

Примечательно, что в июне рынок квартир Ханоя не смог сохранить темпы роста, характерные для мая, когда уровень интереса остался на уровне предыдущего месяца, а количество предложений на рынке купли-продажи сократилось на 9%. В сегменте аренды квартир Ханоя также наблюдалась не столь позитивная динамика: уровень интереса вырос лишь незначительно на 4%, а количество предложений немного сократилось на 4%.

По данным сайта Batdongsan.com.vn , спад на рынке квартир в Ханое является частью общего спада на рынке недвижимости Ханоя: интерес ко всему рынку снизился на 9%, а количество предложений сократилось на 6%. Практически во всех районах Ханоя снижение составило от 3 до 19%.

Снижение интереса и количества предложений наблюдалось не только в отношении квартир, но и в других сегментах и типах недвижимости. В частности, по сравнению с предыдущим месяцем, на рынке купли-продажи частных домов в Ханое интерес снизился на 16%, а количество предложений сократилось на 3%; интерес к земельным участкам снизился на 16%, а количество предложений осталось прежним; аналогичные показатели в сегменте домов с видом на улицу в Ханое составили 14% и 10% соответственно. Ситуация на рынке вилл в Ханое не улучшилась: интерес снизился на 11%, а количество предложений сократилось на 12%.

На рынке аренды квартиры и пансионаты — единственные два сегмента, где наблюдался рост интереса: удельные показатели составили 4% и 5%. Однако количество объявлений в этих двух сегментах сократилось, что свидетельствует о недостаточном предложении в прошлом месяце: удельное снижение составило 4%.

Уровень интереса к аренде частных домов и количество предложений снизились на 7%. Уровень интереса к аренде таунхаусов снизился на 13%, количество предложений увеличилось на 6%. Уровень интереса к аренде офисов снизился на 9%, количество предложений сократилось на 15%.

Фактический опрос, проведенный Batdongsan.com.vn, зафиксировал, что уровень цен на рынке квартир в Ханое немного вырос или остался прежним по сравнению с маем 2025 года. В частности, цена продажи квартир в проекте Hei Tower немного выросла с 4,9–5,2 млрд донгов за квартиру для квартир с 2 спальнями и 2 ванными комнатами до 4 950–5,3 млрд донгов за квартиру.

Средняя цена трёхкомнатных квартир составляет от 5,3 млрд донгов и более. В проекте Hapulico Complex цена двухкомнатных квартир с двумя ванными комнатами выросла с 4,1–4,3 млрд донгов за квартиру до 4,2–4,4 млрд донгов за квартиру. Трёхкомнатные квартиры в проекте Bohemia Residence по-прежнему предлагаются по цене от 7 до 7,3 млрд донгов за квартиру.

Ожидается, что цены на аренду промышленных земель на Севере продолжат расти.

В первой половине 2024 года продолжилась положительная динамика на рынке недвижимости индустриальных парков. Импортно-экспортная и производственная деятельность продолжали демонстрировать признаки восстановления: общий импортно-экспортный оборот увеличился на 15,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, достигнув 368,53 млрд долларов США.

В отчёте CBRE за второй квартал говорится, что цены на промышленные земли на рынках первого эшелона на севере незначительно выросли на 0,3% по сравнению с предыдущим кварталом и на 4,5% по сравнению с аналогичным периодом, достигнув в среднем 134 долларов США/м² на оставшийся срок. Площадь поглощения за первые 6 месяцев 2024 года достигла более 220 гектаров, что позволило сохранить уровень заполняемости на севере на уровне 83%, увеличившись на 0,4 процентных пункта по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Производители электроники по-прежнему лидируют на северном рынке, заключив крупные сделки с Victory Giant и Foxconn в Бакнине .

На рынке готовых складских помещений в Северном регионе в первой половине 2024 года было завершено строительство приблизительно более 225 000 м2 готовых складских помещений на рынках первого уровня, из которых 95% приходилось на площади готовых заводов. Площадь поглощения готовых заводов также была выдающейся и более чем в 4 раза превышала площадь поглощения готовых складских помещений. К концу второго квартала 2024 года заполняемость готовых заводов достигла 89%, в то время как заполняемость складских помещений в Северном регионе сохранялась на уровне 79%.

Стоимость аренды готовых фабрик достигла 4,9 долл. США/м²/месяц, увеличившись на 1,9% в годовом исчислении, а стоимость аренды готовых складов — 4,6 долл. США/м²/месяц, снизившись на 1,0% в годовом исчислении. Ведущими арендаторами готовых складов/фабрик на Севере в первой половине этого года были предприятия электронной, полупроводниковой, мебельной и логистической отраслей.

По прогнозам CBRE, в ближайшие три года цены на аренду промышленных земель на севере страны вырастут на 5–8% в год. В то же время, цены на аренду готовых складов/фабрик, по прогнозам, вырастут незначительно — на 1–4% в год.

В среднем в Ханое и Хошимине ежегодно не хватает более 50 000 единиц жилья. (Фото: Ке Тоай)

Дефицит социального жилья в двух особых городских районах

По данным Ассоциации риэлторов Вьетнама (VARS), в настоящее время в двух городах — Ханое и Хошимине — предложение социального жилья по-прежнему ограничено.

VARS отметил, что количество социального жилья, зарегистрированного в рамках плана развития жилищного строительства в этих двух городах к 2024 году, по-прежнему крайне мало по сравнению с реальным спросом. В середине первого квартала 2024 года, на конференции по реализации проекта «Инвестирование в строительство не менее миллиона квартир социального жилья для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков в период 2021–2030 годов», министр строительства Нгуен Тхань Нги отметил, что в 2024 году в Ханое было зарегистрировано всего около 1181 квартиры, а в Хошимине — более 3700.

Между тем, данные исследования VARS показывают, что в Ханое и Хошимине в среднем ежегодно не хватает более 50 000 единиц жилья. Таким образом, даже при максимальной реализации планов развития этих двух городов предложение социального жилья всё равно не может удовлетворить насущные потребности в нём этих двух особых городских районов.

Таким образом, VARS полагает, что для развития сегмента социального жилья, особенно в двух особых городских районах, помимо скорейшего одобрения кредитного пакета в размере 140 триллионов донгов (с участием еще 4 частных акционерных коммерческих банков с 5 000 миллиардов донгов на банк), скорректированного в более льготном направлении, государственному агентству по управлению необходимо внимательно следить за выполнением и обеспечивать полную подготовку условий для внедрения новых правил.

В частности, Закон о жилье 2023 года и Указ № 100/2024/N-CP, в котором подробно излагается ряд статей Закона о жилье, касающихся развития и управления социальным жильем, вступят в силу одновременно с 1 августа. Это синхронный правовой коридор, способствующий дальнейшему продвижению завершения проектов социального жилья, которые были начаты в городах с большим спросом на жилье, таких как Ханой и Хошимин.

В то же время, чтобы обеспечить надлежащую реализацию целей политики и избежать злоупотребления политикой и негативной практикой, необходимо публиковать и делать прозрачными сделки купли-продажи социального жилья; внимательно следить и обеспечивать, чтобы приобретать, арендовать и арендовать с последующим выкупом социальное жилье могли только соответствующие субъекты.

В двух особых городских зонах для создания земельных фондов под строительство социального жилья требуется дальнейшее вмешательство со стороны государственного агентства по управлению. Планирование земельных фондов под строительство социального жилья должно обеспечить удовлетворение огромного спроса города.

Кроме того, для стимулирования роста и обеспечения социальной безопасности необходимо ввести более льготную политику для инвесторов, строящих доступное коммерческое жилье, — предложила VARS.

Лицам, осуществляющим операции с недвижимостью, не разрешается покупать и продавать более 10 раз в год.

С 1 августа физическим лицам, осуществляющим малый бизнес в сфере недвижимости, не разрешается совершать сделки более 10 раз в год и на сумму менее 300 миллиардов донгов по контракту.

Вышеуказанные положения изложены в Указе № 96/2024/ND-CP (Указ 96), в котором подробно изложены ряд статей Закона о сделках с недвижимостью.

В Постановлении четко определены требования к физическим лицам, осуществляющим малый бизнес в сфере недвижимости. Соответственно, для физических лиц, осуществляющих малый бизнес в сфере недвижимости, не предусмотрена подготовка инвестиционного проекта.

Количество транзакций ограничено 10 в год, а сумма каждого контракта не должна превышать 300 миллиардов донгов. Стоимость одной транзакции в год не учитывается.

Согласно Закону о риелторской деятельности 2023 года, физические лица, осуществляющие мелкий бизнес в сфере недвижимости, не обязаны учреждать бизнес, но должны декларировать и платить налоги.

Аналогичным образом организации, которые продают или сдают в аренду дома, строительные объекты или часть строительной площади не для коммерческих целей, также ограничены в количестве продаж и также должны декларировать и платить налоги.

Таким образом, новое положение специально ограничивает количество сделок и стоимость контракта в данном случае. Это новый момент по сравнению с предыдущим, поскольку старое положение не определяло условия, при которых физические лица могут заниматься малым бизнесом в сфере недвижимости.

Многие эксперты полагают, что четкое определение критериев для лиц, ведущих малый бизнес в сфере недвижимости, ограничит спекуляции и «серфинг» на рынке.

Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-ha-noi-mat-phong-do-gioi-hanh-giao-dich-trong-nam-doi-voi-ca-nhan-kinh-doanh-dia-oc-281497.html