Эксперт: Цены на землю высоки, цены на жилье сложно сдержать

Г-н Нгуен Куанг Хуэй - генеральный директор факультета финансов и банковского дела (университет Нгуен Трай) сказал, что обновление список цен на землю Приближение цен к рыночным — неизбежная тенденция. Однако корректировка должна осуществляться грамотно, не как «бремя», а как шаг к справедливости, прозрачности и устойчивому развитию.

По его словам, в условиях высоких цен на недвижимость доходы населения не поспевают за ростом, и правительство выступает за снижение цен на жилье для обеспечения социальной защиты. Слишком резкий рост цен на землю требует тщательного, деликатного и стратегического подхода, чтобы случайно не превратить землю — движущую силу роста — в препятствие для развития.

Эксперты утверждают, что с ростом цен на землю цены на жилье будут вряд ли снижаться. (Иллюстрация: Минь Дык).

По сути, прейскурант на землю служит основой для определения платы за землепользование, налогов, сборов и компенсаций, что является «входным» этапом любого проекта в сфере недвижимости. Когда прейскурант на землю многократно увеличивается, особенно в центральных районах, производственные затраты предприятий резко возрастают и неизбежно отражаются на цене продажи домов.

Фактически, во многих проектах в Ханое расходы на землю составляют 30–50% от общей стоимости. Таким образом, если прейскурант на землю увеличится всего на 20–30%, конечная цена продажи может увеличиться на десятки процентов.

« Это делает мечту о собственном жилье для людей со средним доходом еще более отдаленной, в то время как рынок подвержен риску серьезного дисбаланса — слишком много элитного жилья и недостаточно доступного жилья », — подчеркнул г-н Хай.

Разделяя эту точку зрения, д-р Тран Суан Лыонг, заместитель директора Вьетнамского института исследований и оценки рынка недвижимости, также заявил, что предложение некоторых населенных пунктов о повышении цен на землю на текущем этапе нецелесообразно.

Поскольку расходы на землю составляют 30–50 % производственных затрат, рост цен на землю может привести к дальнейшему росту цен на недвижимость.

Кроме того, сильное влияние оказывают психология толпы и эффект FOMO (страх упустить что-то важное). рынок недвижимости Во Вьетнаме такой шаг, как повышение цен на землю, может быстро заставить людей и инвесторов поверить в то, что цены продолжат расти, тем самым стимулируя спекуляции и создавая фактически больший ажиотаж, чем того хочет консалтинговое подразделение.

Ассоциация недвижимости Вьетнама также подчеркнула, что правительство, министерства, отрасли и местные органы власти в настоящее время ищут решения для снижения цен на недвижимость на рынке. Одним из эффективных решений является снижение производственных затрат, составляющих продажную цену недвижимости.

Однако рост цен на землю повлияет на стоимость, тем самым ограничивая возможности доступа к жилью для тех, кто действительно в нём нуждается. Что касается коммерческого жилья, рост цен на землю повлияет на осуществимость проекта, что приведёт к дальнейшему росту цен на жильё.

Рост цен на землю приведёт к росту стоимости жилья, что снизит инвестиционную привлекательность, особенно вложений в проекты в сфере недвижимости в пригородных зонах. Отсутствие инвестиционных проектов повлияет на план развития городского жилищного строительства в пригородных зонах, что приведёт к расселению населения. В дальнейшем предложение жилья на рынке будет продолжать сокращаться, что затруднит стабилизацию социальной сферы в этом районе.

Кроме того, рынок недвижимости находится в процессе хрупкого восстановления, многим предприятиям приходится реструктурировать свои активы, поток капитала ограничен. Если цены на землю вырастут в этот период, это может создать двойную нагрузку, замедляя восстановление рынка. В настоящее время стоимость аренды жилья для студентов рядом с университетами выросла примерно на 30%. Рост цен на землю также приведёт к росту арендной платы. Это создаст трудности для студентов и арендаторов.

Снижение преимуществ привлечения инвестиций

По мнению многих экспертов, если цены на землю вырастут слишком сильно, это не только приведет к росту цен на жилье, но и снизит преимущества привлечения инвестиций.

Г-н Нгуен Куок Хьеп, председатель Вьетнамской ассоциации строительных подрядчиков, отметил, что высокие цены на землю могут снизить инвестиционную привлекательность Вьетнама. По его словам, заполняемость большинства промышленных кластеров на уровне 80–90% сегодня обусловлена тремя основными преимуществами: низкой стоимостью рабочей силы, разумными ценами на землю и удобной логистической инфраструктурой.

« Но если мы потеряем фактор разумной земли, в то время как стоимость рабочей силы увеличится, сохранится ли наше преимущество в привлечении инвестиций? » — спросил он.

Высокие цены на землю снижают инвестиционную привлекательность. (Фото: Минь Дык).

По его словам, Закон о земле 2024 года требует обеспечить гармонию интересов государства, землепользователей и инвесторов, однако на самом деле в действующей методике определения цен на землю не учитываются в должной мере интересы предприятий, в том числе предприятий аренды и землепользования в целом и предприятий по развитию недвижимости в частности.

« Высокие цены на землю приводят к увеличению инвестиционных затрат и повышению рисков, так какие предприятия осмеливаются реализовывать проекты? Если предприятия не реализуют проекты, это также влияет на устойчивый доход местности », — подчеркнул г-н Хиеп.

Доктор Кан Ван Люк, член Консультативного совета премьер-министра по вопросам политики, также подтвердил, что это неизбежное требование в процессе городского развития, но оно должно обеспечивать гармонию интересов. Государство должно собирать необходимый объём налогов, но не может компенсировать это повышением стоимости жизни и цен на жильё.

« Если прейскурант цен на землю будет слишком высоким по сравнению с экономическими возможностями, это вызовет цепную реакцию, которая повлияет на государственные инвестиции, привлечение прямых иностранных инвестиций и, в особенности, на возможности людей в сфере жилья », — заверил г-н Люк.

Рост цен на землю приводит к увеличению инвестиционных затрат и повышению рисков. Так какие предприятия решатся реализовывать проекты?

Г-н Нгуен Куок Хьеп, председатель Вьетнамской ассоциации строительных подрядчиков

Не следует увеличивать все сразу, усиливать шок

По мнению экспертов, корректировка цен на землю должна осуществляться с учетом зонирования и не должна проводиться внезапно или резко увеличиваться.

Г-н Нгуен Куанг Хуэй подчеркнул, что ключевой вопрос корректировки прейскуранта земельных участков заключается в его реализации. Невозможно допустить одновременное повышение прейскуранта земельных участков без соответствующих механизмов поддержки. Эффективная земельная политика должна основываться на трёх принципах: государство получает справедливые ресурсы, бизнес имеет благоприятные условия для ведения бизнеса и население имеет доступ к жилью по разумной цене.

Для этого необходимо применять гибкий механизм корректировочных коэффициентов, четко различающий регионы, типы земель и цели использования. Земли под строительство социального жилья и доступного коммерческого жилья должны быть освобождены от уплаты, снижены или увеличены в размере платы за пользование землей. В то же время, земли под элитные коммерческие проекты или земли, использующие преимущества центрального расположения, могут устанавливаться по ценам, близким к рыночным, чтобы избежать потерь бюджета.

В то же время необходимы серьёзные реформы в сфере планирования, процедур и юридических издержек – факторов, которые в настоящее время составляют значительную часть цен на жильё. При затягивании процесса подготовки проекта, росте капитальных затрат и процентных ставок по кредитам инвесторы будут увеличивать продажную цену, в результате чего цены на жильё превысят свою реальную стоимость. При прозрачном планировании, быстром согласовании, долгосрочном прогнозировании и снижении посреднических расходов, даже при повышении прейскуранта на землю цены на жильё могут оставаться стабильными.

« На макроуровне земля — это не только источник дохода, но и движущая сила устойчивого роста. При разумном планировании и правильном использовании земля станет «капиталом развития», создавая инфраструктуру, промышленность, городские территории и рабочие места. Напротив, если мы будем рассматривать землю только как краткосрочный источник дохода, мы легко можем попасть в спираль роста цен, снижения доступности, возникновения неравенства и снижения национальной конкурентоспособности », — подчеркнул г-н Хай.

Поэтому, по его словам, необходимо пересмотреть философию развития: земля — это не бремя, которое нужно эксплуатировать, а стратегический ресурс, который необходимо использовать как источник долгосрочного капитала. Разумный прейскурант на землю, отражающий реальную рыночную стоимость, но с возможностью гибкой политики, поможет бюджету прозрачно увеличить доходы и создаст основу для снижения расходов на жилье за счёт сокращения других расходов, одновременно стимулируя бизнес к устойчивому развитию.

По словам вице-президента Ханойского клуба недвижимости Нгуена Тхе Дьепа, во многих странах прейскуранты на землю обеспечивают и отражают правильную рыночную стоимость, поддерживая при этом экономическую и социальную стабильность.

Он привёл Сингапур в качестве примера ценообразования на землю, основанного на «жизненном цикле города», с учётом потенциала развития на ближайшие 10–20 лет, где цены на государственные земли стабильно растут на 2–5% в год в зависимости от инфраструктуры и численности населения. В этой стране также публикуются карты цен на землю в интернете, что способствует прозрачности информации и ограничению спекуляций.

Он считает, что Вьетнаму необходима синхронная база данных по земельным участкам, включающая данные налоговых органов, нотариальных контор, банков и торговых площадок, а не только административные обследования. Прейскуранты на землю должны быть публично опубликованы, легкодоступны и иметь механизм социальной обратной связи. Резких корректировок не должно быть, но цены могут постепенно увеличиваться на 3–5% в год в зависимости от региона, чтобы избежать «ценового шока» и негативного влияния на рынок жилья.

Департамент сельского хозяйства и охраны окружающей среды Ханоя недавно представил проект о создании первого Прейскуранта цен на землю (первого Прейскуранта цен на землю в соответствии с положениями статьи 257 Закона о земле 2024 года), который будет объявлен и начнет применяться с 1 января 2026 года. Согласно проекту, ожидается, что цены на жилую землю в Ханое вырастут на 2–26 % по сравнению с текущим прейскурантом цен на землю.

Не только Ханой, но и многие другие населённые пункты страны также вступили в аналогичный «цикл роста цен на землю» в период с 2024 по 2025 год. В Хошимине скорректированный прейскурант цен на землю, действующий с 31 октября 2024 года, вырос в 4–38 раз, достигнув максимального значения 687,2 млн донгов за м². В Бакзянге (старом) также зафиксирован рост примерно в 2,4 раза, при этом максимальная цена на землю достигла 120 млн донгов за м². В Хайфоне цены на землю выросли на 373% по сравнению со старым прейскурантом.

Источник: https://baolangson.vn/chuyen-gia-bang-gia-dat-tang-cao-gia-nha-kho-ha-nhiet-5063472.html