Будет ли в конце года на Севере по-прежнему «лихорадка»?

Недавний отчет компании Property Guru Vietnam о рынке недвижимости за первые 6 месяцев 2025 года (до слияния провинций и городов) показывает, что цены на землю во многих северных населенных пунктах резко выросли с начала 2023 года по второй квартал 2025 года. Например, в Хоабинь цены на землю выросли на 200%, Бакзянг — на 100%, хунгйен — на 75%, Бакнинь — на 54%, Виньфук — на 26%...

В Бакнине цены на землю составляют до 36 миллионов донгов/м², в Хунгиенах – 35 миллионов донгов/м², в Ханаме и Хайзыонге – около 26 миллионов донгов/м², в Бакзянге и Виньфуке – 24 миллиона донгов/м².

Г-н Ле Туан Ань, инвестор в недвижимость в Ханое , рассказал, что в конце 2024 года он планировал купить участок земли площадью более 100 м² в коммуне Киеу Фу ( Ханой ) за 40 миллионов донгов за м², но по ряду причин не смог этого сделать. К марту 2025 года он вернулся, чтобы поискать землю в этом районе, и цена выросла до 55 миллионов донгов за м². Ранее он планировал купить участок земли, который владелец также выставил на продажу по цене 60 миллионов донгов за м².

« Я был удивлен, увидев, что за короткое время цена выросла на 30–50% », — сказал г-н Туан Ань.

Ожидается, что цены на землю продолжат расти, но вряд ли достигнут апогея (иллюстрация)

По его словам, не только в коммуне Киеу Фу, но и в коммунах Куок Оай и Фу Кат цены на землю выросли на 20–30% по сравнению с концом 2024 года. « Уровень цен слишком высок, поэтому я пока не решаюсь тратить деньги на покупку, поскольку мне ещё нужно подсчитать прибыль после инвестиций. Вероятно, я подожду, пока рынок остынет в конце года, а затем подсчитаю », — поделился г-н Туан Ань.

Однако г-н Туан Ань также выразил обеспокоенность и опасения, что с настоящего момента и до конца года земельная лихорадка может продолжаться, что сделает невозможным снижение цен.

Комментируя этот вопрос, многие эксперты прогнозируют: хотя цены на землю могут продолжить расти, вряд ли они достигнут апогея во второй половине этого года.

Г-н Нгуен Куанг Хуэй, генеральный директор факультета финансов и банковского дела (Университет Нгуен Трай), проанализировал: «Недавний рост цен — это, главным образом, явление восстановления после глубокого цикла корректировки в период 2022–2024 годов, а не сигнал к «лихорадке» в смысле внезапного роста цен на активы, массового притока денег и повсеместного спекулятивного поведения».

Для возникновения земельной лихорадки необходимо множество факторов, и в настоящее время эти факторы не проявились. Во-первых, инструменты кредитного контроля для рискованной недвижимости по-прежнему поддерживаются на целевом уровне, особенно в таких сегментах, как земля, поэтому, даже несмотря на «разогрев» денежного потока, он не настолько велик, чтобы создать пузырь.

Во-вторых, инвесторы возвращаются на рынок, но их поведение изменилось. Они отдают предпочтение активам с чётким юридическим статусом, реальным местоположением и денежным потоком, а не гонятся за слухами, как раньше.

В-третьих, активно применялись и продолжают применяться инструменты контроля за рынком земли, такие как: ужесточение раздела и разделения участков, обеспечение прозрачности планирования, оцифровка данных о земле и ориентация налогообложения недвижимости.

В частности, новая правовая система с 2025 года (измененный Закон о земле, жилье и операциях с недвижимостью) создает основу для более жесткого управления рынком, снижая риск возникновения виртуальной лихорадки.

« Я думаю, что рынок не испытает масштабного земельного ажиотажа в конце этого года. Возможны локальные очаги ажиотажа, но они краткосрочны, фрагментарны и в основном связаны с территориями, где наблюдаются прорывы в инфраструктуре, урбанизации или реальной промышленной трансформации », — прокомментировал г-н Хай.

Разделяя эту точку зрения, г-н Нгуен Куок Ань, заместитель генерального директора Property Guru Vietnam, отметил, что после периода бурного роста рынок переориентируется с земельных участков на сегменты с более высокой ликвидностью, такие как квартиры. Рынок земли на Севере больше не является «легким пирогом» для всех инвесторов. Проблема выбора правильного места, района и времени становится всё более острой.

Однако г-н Нгуен Куок Ань также заявил, что перспективы земельного сегмента с настоящего момента и до конца года во многом зависят от политики.

« Психология инвесторов сильно влияет на тип инвестиций. Когда рынок нестабилен, они ищут безопасные активы, такие как квартиры. Когда рынок начинает расти, они обращают внимание на землю и курортную недвижимость. Эта дорожная карта предельно ясна », — сказал он.

Соответственно, если будущая политика, особенно налоговая, будет сформулирована чётко, благоприятно и обоснованно, рынок земли вполне способен снова оживиться. Напротив, если политика останется сложной, снова появится осторожная инвестиционная психология, а также появится информация о возможности налогообложения заброшенных земель, инвесторам придётся очень внимательно всё взвесить.

Г-н Ле Динь Чунг, генеральный директор SGO Homes, предсказал, что недвижимость, отвечающая реальным потребностям в жилье, может вырасти в цене. Фактически, в районах с низкой плотностью населения и неразвитой инфраструктурой цены на землю растут не так быстро, как в районах, где построено жилье с полным спектром услуг и удобств, полностью отвечающее реальным потребностям в жилье.

Поэтому, по словам г-на Чунга, инвесторы, ранее вложившие средства в землю, постепенно переориентируются на жилую недвижимость. Они будут ориентироваться на густонаселённые районы, центральные районы и объекты с хорошим арендным потенциалом.

Источник: https://baolangson.vn/cuoi-nam-dat-nen-mien-bac-co-con-len-con-sot-5054305.html