Предлагаемые новые правила в отношении платы за землепользование и арендной платы за землю

Многие изменения в Законе о земле 2024 года касаются земельного финансирования.

Министерство финансов заявило, что Закон о земле 2024 года, принятый 15-м Национальным собранием на 5-й внеочередной сессии 18 января 2024 года, внес существенные изменения в земельное финансирование и поручил правительству детализировать ряд положений о земельном финансировании, включая положения о плате за землепользование и арендной плате за землю.

Основные изменения Закона о земле 2024 года, затрагивающие земельное финансирование, включают: (i) Расширение случаев, в которых государство арендует землю и выплачивает ежегодную арендную плату за землю для обеспечения стабильности и устойчивости доходов государственного бюджета от земли; (ii) Более конкретные положения о случаях изъятия земель для социально -экономического развития в национальных и общественных интересах; (iii) Положения, разделяющие случаи аукционов по правам землепользования и торгов для отбора инвесторов, использующих землю; положения о многоцелевых землях и сборе финансовых обязательств для этого типа земель; (iv) Устранение правительственной структуры цен на землю; Положение о Прейскуранте цен на землю формируется в зависимости от площади, местоположения или формируется для каждого земельного участка на основе зоны стоимости, стандартного земельного участка (для территорий с цифровыми кадастровыми картами и базой данных цен на землю) впервые объявляется и применяется с 1 января 2026 года и ежегодно корректируется, изменяется и дополняется (вместо 5 лет, как в Законе о земле 2013 года), и в то же время расширяет случаи применения Прейскуранта цен на землю для расчета финансовых обязательств по земле; соответственно, ценой земли для расчета платы за землепользование и арендной платы за землю для домохозяйств и физических лиц при предоставлении государством земельных участков, сдаче земель в аренду или признании права землепользования является цена земли в Прейскуранте цен на землю (отменяя положение об расчете по конкретным ценам на землю в некоторых случаях, как это было ранее); (v) Децентрализовать полномочия по принятию решений о конкретных ценах на землю, передав их Председателю Районного Народного Комитета в случаях выделения земли, аренды земли и разрешения на изменение целевого назначения землепользования в рамках полномочий Районного Народного Комитета, как предписано в Пунктах 2 и 4 Статьи 123 Закона о Земле 2024 года; (vi) Внести новшества в процесс расчета цены на землю: В случае применения цен на землю в прейскуранте на землю для расчета платы за землепользование и арендной платы за землю Народный Комитет компетентного уровня должен зафиксировать цену на землю в решении о выделении земли, аренде земли, разрешении на изменение целевого назначения землепользования, продлении прав землепользования, корректировке срока землепользования и изменении формы землепользования; В случае определения конкретных цен на землю для расчета платы за землепользование и арендной платы за землю Народный Комитет компетентного уровня должен выдать решение о цене на землю в течение не более 180 дней с момента определения цены на землю; (vii) В случаях освобождения от уплаты платы за землепользование и арендной платы за землю не требуется проведение процедур определения цены земли и расчета освобождаемых от уплаты платы за землепользование и арендной платы за землю. Землепользователи, освобожденные от уплаты платы за землепользование и арендной платы за землю, не обязаны проводить процедуры подачи заявления на освобождение от уплаты платы за землепользование и арендной платы за землю и т.д.

Для конкретизации новых положений Закона о земле 2024 года правовую основу имеет издание Постановления Правительства , в котором подробно описываются платежи за пользование землей и арендная плата за землю.

Необходимость совершенствования политики в соответствии с новой реальностью

Министерство финансов заявило, что политика взимания платы за землепользование и земельной ренты является частью политики земельного финансирования. За последнее время, наряду с политикой земельного финансирования в целом, политика взимания платы за землепользование и земельной ренты постепенно институционализировалась в соответствии с принципами рынка, прозрачности и равенства между секторами экономики, способствуя экономному и эффективному использованию земли, постепенно ограничивая спекуляцию и расточительное использование земли, способствуя ориентации и стимулированию развития рынка недвижимости. Помимо важных достигнутых результатов, положения о плате за землепользование и земельной ренте, лежащие в основе Закона о земле 2013 года, также выявили некоторые недостатки и ограничения, которые необходимо устранить.

Для обзора и подведения итогов реализации политики взимания платы за землепользование, арендной платы за землю и водные поверхности в соответствии с Законом о земле 2013 года Министерство финансов направило Народным комитетам провинций и городов центрально-управляемых городов официальное распоряжение № 8335/BTC-QLCS от 28 июля 2021 года с просьбой провести оценку реализации политики взимания платы за землепользование, арендной платы за землю и водные поверхности, а также предоставить рекомендации и предложения по содержанию, которое необходимо изменить и дополнить к этой политике.

На основе обобщения отчетов с мест выявлены некоторые проблемы, связанные с:

Взимание платы за землепользование и арендной платы за землю при изменении целевого назначения земель в случаях, когда хозяйственные организации правомерно получают в соответствии с земельным законодательством право пользования земельными участками для реализации инвестиционных проектов, поскольку в соответствии с действующим законодательством необходимо устанавливать компенсацию и план расчистки земельного участка (предположение), сопоставляя с максимальной суммой денежных средств (которую организация уплатила при получении права пользования земельными участками и права аренды земельных участков), удерживаемой из платы за землепользование и арендной платы за землю; это создает дополнительные административные процедуры; кроме того, не регламентирован порядок рассмотрения случаев перевода многих видов земель с последующим изменением целевого назначения для реализации инвестиционных проектов с использованием земель в смешанной форме.

Относительно принципа освобождения от уплаты и снижения платы за пользование землей и арендной платы за землю (отвод земель и аренда земель через аукцион освобождаются от уплаты или снижаются или нет; в случае отвода земель для переселения, когда государство изымает земли, освобождаются ли от уплаты или снижаются ли платежи за пользование землей? Последующие проверки и рассмотрение нарушений после освобождения и снижения платы за пользование землей и арендной платы за землю пока конкретно не регламентированы).

Проблемы с территориальным определением субъектов и уровня освобождения и снижения платы за землепользование для субъектов, имеющих право на льготы по плате за землепользование при выделении им земли или признании права землепользования, связаны с тем, что в настоящее время существуют положения о Перечне территорий стимулирования инвестиций по районным территориям, но в районных территориях есть коммуны, которые не находятся в районах со сложными социально-экономическими условиями или районные территории, которые не входят в список льготных территорий, но имеют коммуны или деревни в льготных территориях, неясно, как осуществляется расчет льгот по территориальным территориям.

Что касается взимания платы за землепользование и арендной платы за землю, то при многократной корректировке детального планирования строительства изменяются или не изменяются такие критерии, как основа для расчета платы за землепользование и арендной платы за землю; земля до корректировки планирования — это земля, выделенная и сданная в аренду посредством аукциона по продаже прав землепользования.

Не существует конкретных правил по вычету компенсации и расчистке участка для каждого типа проекта со смешанным использованием земли; как рассчитать компенсацию и возврат средств за расчистку участка в случаях отвода земельного участка без взимания платы за землепользование, отвода земельного участка с освобождением от платы за землепользование.

В некоторых практических случаях отсутствуют правила переходного обращения....

Соответственно, Министерство финансов собрало, оценило и направило документы в Министерство природных ресурсов и экологии для исследования и доработки проекта в процессе разработки Закона о земле 2024 года. В то же время Министерство финансов считает необходимым дополнить (заменить указы, направляющие Закон о земле 2013 года, упомянутые выше) для решения вопросов, возникающих в процессе реализации действующих указов о взимании платы за землепользование и взимании арендной платы за землю (Постановление Правительства № 45/2014/ND-CP, Постановление № 46/2014/ND-CP, Постановление № 135/2016/ND-CP, Постановление № 123/2017/ND-CP) в соответствии с новыми реалиями, реформировать административные процедуры, обеспечить эффективную мобилизацию доходов от платы за землепользование и арендной платы за землю в государственный бюджет; способствовать продвижению эффективного землепользования и использования, способствуя социально-экономическому развитию.

О порядке освобождения от уплаты и снижения арендной платы за землю

Министерство финансов заявило, что в принципе освобождение от арендной платы и снижение арендной платы за землю: Закон о земле 2024 года конкретно не устанавливает, что является освобождением от арендной платы за землю и что является снижением арендной платы за землю. Однако на протяжении всего процесса разработки Закона о земле и выражено в разработке статей о случаях, когда аукционы и торги по проектам с использованием земли должны проводиться, принцип показан: Освобождение от арендной платы за землю позволяет землепользователям не платить арендную плату за землю в течение всего срока аренды; остальное является снижением арендной платы за землю. Таким образом, в статьях 39 и 40 проекта Указа положения об освобождении от арендной платы и снижении арендной платы за землю основаны на принципе: (i) Освобождение от арендной платы за землю позволяет землепользователям не платить арендную плату за землю в течение всего срока аренды; (ii) Снижение арендной платы за землю позволяет землепользователям не платить определенную сумму, рассчитанную в процентах (%) от подлежащей уплате арендной платы за землю.

Относительно случаев освобождения от арендной платы за землю: пункты 1 и 2 статьи 157 Закона о земле 2024 года конкретно предусматривают случаи освобождения и снижения платы за пользование землей и арендной платы за землю; в то же время он предусматривает полномочия Правительства предусматривать другие случаи освобождения от и снижения платы за пользование землей и арендной платы за землю, не указанные в пункте 1 статьи 157, после получения согласия Постоянной комиссии Национальной ассамблеи. Таким образом, проект Указа конкретно предусматривает случаи освобождения от арендной платы за землю; устанавливает уровни снижения арендной платы за землю в соответствии с секторами и местами стимулирования инвестиций в соответствии с положениями Закона об инвестициях, которые в основном аналогичны действующим положениям Указа № 46/2014/ND-CP (измененным и дополненным Указом № 135/2016/ND-CP, Указом № 123/2017/ND-CP).

Статья 157 Закона о земле 2024 года предусматривает освобождение от уплаты и снижение платы за пользование землей и арендной платы за землю только в случаях использования земель для производственных и предпринимательских целей в секторах и на территориях инвестиционного стимулирования (независимо от обобществленных секторов, как в Законе о земле 2013 года). Таким образом, статьи 39 и 40 проекта Указа устанавливают лишь общие положения о льготных уровнях освобождения от уплаты и снижения платы за пользование землей для проектов в секторах и на территориях инвестиционного стимулирования, не устанавливая отдельных льгот для проектов использования земель для строительства общественных объектов в предпринимательских целях (социализации).

При этом пункт 6 статьи 50 устанавливает переходные положения по платежам за пользование землей; пункт 14 статьи 51 устанавливает переходные положения по взиманию арендной платы за землю; а положения о льготном освобождении и снижении арендной платы за землю для проектов в социальной сфере, предусмотренные Постановлением Правительства № 69/2008/ND-CP от 30 мая 2008 года и Постановлением Правительства № 59/2014/ND-CP от 16 июня 2014 года, отменяются.

Процедуры освобождения и сокращения

Относительно порядка освобождения от уплаты и снижения ставки: Пункт 3 статьи 157 Закона о земле 2024 года устанавливает, что в случае освобождения от уплаты платы за землепользование и арендной платы за землю проведение процедур определения цены земли и расчета освобождаемых от уплаты платы за землепользование и арендной платы за землю не требуется. Землепользователи, освобожденные от уплаты платы за землепользование и арендной платы за землю, не обязаны проводить процедуры по заявлению об освобождении от уплаты платы за землепользование и арендной платы за землю.

Таким образом, для обеспечения надзора за выполнением условий освобождения от платы за землепользование и арендной платы в соответствии с нормативными актами; для обеспечения освобождения от платы за землепользование и арендной платы для соответствующих субъектов, во избежание потери доходов государственного бюджета, для обеспечения эффективности преференциальной политики государства...), проект Указа предусматривает, что освобождение от платы за землепользование и арендной платы за землю фиксируется в решении об аренде земли; в то же время он предусматривает обязанности: (i) налоговых органов при расчете суммы платы за землепользование и арендной платы за землю, подлежащей уменьшению, и представлении в Народный комитет того же уровня для принятия решения о взыскании суммы платы за землепользование, уменьшенной ими; (ii) Агентства природных ресурсов и окружающей среды несут ответственность за сбор статистики и обобщение случаев освобождения от арендной платы за землю. В процессе реализации агентство природных ресурсов и окружающей среды должно периодически проверять, рассматривать и определять выполнение условий для льгот по освобождению от арендной платы за землю. Если будет обнаружено, что лицо, освобожденное от арендной платы за землю, не удовлетворяет условиям освобождения от арендной платы за землю, оно должно сообщить об этом в Народный комитет того же уровня для принятия решения об отмене освобождения от арендной платы за землю и передать информацию в налоговый орган для координации расчета, сбора и уплаты суммы арендной платы за землю, подлежащей уплате (не освобожденной) в соответствии с политикой и ценой на землю на момент принятия решения об аренде земли, а также суммы, эквивалентной просроченной уплате арендной платы за землю в соответствии с положениями закона о налоговом администрировании.

Мудрость

Источник