Предлагаемые новые правила по платежам за пользование землей и арендной плате за землю

Многие изменения в Законе о земле 2024 года затрагивают земельное финансирование

Министерство финансов заявило, что Закон о земле 2024 года, принятый 15-м Национальным собранием на 5-й внеочередной сессии 18 января 2024 года, внес существенные изменения, связанные с земельным финансированием, и поручил правительству детализировать ряд положений о земельном финансировании; включая информацию о плате за пользование землей и арендной плате за землю.

Основные изменения Закона о земле 2024 года, затрагивающие земельное финансирование, включают: (i) расширение случаев, в которых государство арендует землю и выплачивает ежегодную арендную плату за землю для обеспечения стабильности и устойчивости доходов государственного бюджета от земли; (ii) Более конкретные положения в отношении случаев изъятия земель для социально -экономического развития в национальных и общественных интересах; (iii) Положение о разграничении случаев аукциона по продаже прав землепользования и торгов по выбору инвесторов, использующих землю; положение о землях многоцелевого назначения и взимании финансовых обязательств за этот вид земель; (iv) отменить государственную систему цен на землю; Прейскурант цен на землю формируется по площади, местоположению или формируется для каждого земельного участка на основе стоимостной зоны, типового земельного участка (для территорий, имеющих цифровые кадастровые карты и базу данных цен на землю), впервые объявляется и применяется с 1 января 2026 года и ежегодно (вместо 5 лет, как в Законе о земле 2013 года) корректируется, изменяется и дополняется, а также расширяются случаи применения Прейскуранта цен на землю для расчета финансовых обязательств по земле; Соответственно, цена земли, используемая для расчета платы за пользование землей и арендной платы за землю для домохозяйств и отдельных лиц, когда государство выделяет землю, сдает ее в аренду или признает права землепользования, представляет собой цену земли, указанную в Прейскуранте цен на землю (отменяя в некоторых случаях предыдущее положение о расчете в соответствии с конкретными ценами на землю); (v) Децентрализовать полномочия по принятию решений о конкретных ценах на землю, передав их Председателю районного народного комитета в случаях выделения земли, аренды земли и разрешения на изменение целевого назначения земли в рамках полномочий районного народного комитета, как предписано в пункте 2 и пункте 4 статьи 123 Закона о земле 2024 года; (vi) Инновации в процессе расчета цены на землю: в случае применения цены на землю в таблице цен на землю для расчета платы за пользование землей и арендной платы за землю Народный комитет на компетентном уровне должен зафиксировать цену на землю в решении о выделении земли, аренде земли, разрешении на изменение целевого назначения земли, продлении права землепользования, корректировке срока землепользования, изменении формы землепользования; В случае определения конкретных цен на землю для расчета платы за пользование землей и арендной платы за землю Народный комитет соответствующего уровня должен вынести решение о цене на землю в течение не более 180 дней с момента определения цены на землю; (vii) В случаях освобождения от платы за пользование землей и арендной платы за землю не требуется проводить процедуры определения цены на землю и расчета освобожденной платы за пользование землей и арендной платы за землю. Землепользователям, освобожденным от уплаты платы за пользование землей и арендной платы за землю, не требуется выполнять процедуры по освобождению от уплаты платы за пользование землей и арендной платы за землю...

Для конкретизации новых положений Закона о земле 2024 года правовую основу имеет издание Постановления Правительства , в котором подробно описываются размеры платы за пользование землей и арендной платы за землю.

Необходимость усовершенствования политики в соответствии с новой реальностью

Министерство финансов заявило, что политика взимания платы за пользование землей и арендной платы за землю является частью политики финансирования земли. В последнее время наряду с общей политикой финансирования земельных ресурсов постепенно институционализируется политика взимания платы за пользование землей и земельной ренты в соответствии с рыночными принципами, прозрачностью и равенством между секторами экономики; Способствовать поощрению экономичного и эффективного землепользования, постепенно ограничивая спекуляцию и расточительное землепользование, способствуя ориентации и поощрению развития рынка недвижимости. Помимо важных достигнутых результатов, положения о плате за пользование землей и арендной плате за землю, лежащие в основе Закона о земле 2013 года, также выявили некоторые недостатки и ограничения, которые необходимо преодолеть.

Для обзора и подведения итогов реализации политики взимания платы за землепользование, взимания арендной платы за землю и взимания арендной платы за водные поверхности в соответствии с Законом о земле 2013 года Министерство финансов направило Официальное распоряжение № 8335/BTC-QLCS от 28 июля 2021 года Народным комитетам провинций и городов центрального подчинения с просьбой провести оценку реализации политики взимания платы за землепользование, взимания арендной платы за землю и взимания арендной платы за водные поверхности, а также предоставить рекомендации и предложения по содержанию, которое необходимо изменить и дополнить в этой политике.

На основе обобщения отчетов с мест выявлены некоторые проблемы, связанные с:

взимание платы за землепользование и арендной платы за землю при изменении целевого назначения земель в случаях, когда хозяйственные организации в соответствии с земельным законодательством на законных основаниях получают право пользования землей для реализации инвестиционных проектов, поскольку в соответствии с действующим законодательством необходимо установить компенсационный план и план расчистки территории (предположение), сопоставляя с наибольшей суммой денежных средств (уплаченных организацией за получение права пользования землей и права аренды земли), удержанных из платы за землепользование и арендной платы за землю; Это создает дополнительные административные процедуры; Кроме того, отсутствуют правила рассмотрения случаев перевода земель многих категорий с последующим изменением целевого назначения для реализации инвестиционных проектов с использованием смешанных форм землепользования.

Относительно принципа освобождения и снижения платы за пользование землей и арендной платы за землю (отвод земли и аренда земли через аукцион освобождаются или снижаются или нет; в случае отвода земли для переселения, когда государство изымает землю, освобождаются ли или снижаются ли платежи за пользование землей? Последующая проверка и рассмотрение нарушений после освобождения и снижения платы за пользование землей и арендной платы за землю пока специально не регламентированы).

Проблемы с территорией для определения субъектов и уровня освобождения и снижения платы за пользование землей для субъектов, имеющих право на льготы по плате за пользование землей при выделении земли или признании права землепользования, поскольку в настоящее время существуют положения о Перечне территорий инвестиционного стимулирования по территориям районного уровня, но в территориях районного уровня есть коммуны, которые не находятся в районах со сложными социально-экономическими условиями, или районные территории, которые не входят в список льготных территорий, но имеют коммуны или деревни в льготных территориях, неясно, как осуществляется расчет льгот по площади.

Что касается взимания платы за землепользование и арендной платы за землю, то при многократной корректировке детального планирования строительства, изменении критериев, таких как основа для расчета платы за землепользование и арендной платы за землю, они изменяются или остаются неизменными; Земля до корректировки плана — это земля, выделенная и сданная в аренду через аукцион по предоставлению прав землепользования.

Не существует конкретных правил вычета сумм компенсации и расчистки участка для каждого типа проекта со смешанным использованием земли; Как рассчитать размер компенсации, возврат ГПМБ при предоставлении земельного участка без взимания платы за землепользование, предоставлении земельного участка с освобождением от платы за землепользование.

В некоторых практических случаях отсутствуют правила переходного обращения....

Соответственно, Министерство финансов собрало, оценило и направило документы в Министерство природных ресурсов и экологии для изучения и доработки проекта в процессе разработки Закона о земле 2024 года. В то же время Министерство финансов считает необходимым доработать (заменить указы, регламентирующие Закон о земле 2013 года, указанные выше) для урегулирования вопросов, возникающих в процессе реализации действующих указов о взимании платы за пользование землей и арендной платы за землю (Постановление Правительства № 45/2014/ND-CP, Постановление № 46/2014/ND-CP, Постановление № 135/2016/ND-CP, Постановление № 123/2017/ND-CP) в соответствии с новыми реалиями, реформировать административные процедуры, обеспечить эффективную мобилизацию доходов от платы за пользование землей и арендной платы за землю в государственный бюджет; способствовать эффективному использованию и эксплуатации земель, способствуя социально-экономическому развитию.

О порядке освобождения от уплаты и снижения арендной платы за землю

Министерство финансов заявило, что в принципе освобождение от уплаты арендной платы за землю и ее снижение: Закон о земле 2024 года конкретно не определяет, что такое освобождение от уплаты арендной платы за землю и что такое снижение арендной платы за землю. Однако в ходе разработки Закона о земле и в содержании статей о случаях, когда аукционы и торги по проектам с использованием земли должны проводиться, прослеживается принцип: освобождение от арендной платы за землю означает предоставление землепользователям возможности не вносить арендную плату за землю в течение всего срока аренды; Остальное — снижение арендной платы за землю. Таким образом, статья 39 и статья 40 проекта Указа предусматривают освобождение и снижение арендной платы за землю на основе следующих принципов: (i) освобождение от арендной платы за землю позволяет землепользователям не вносить арендную плату за землю за весь срок аренды; (ii) Снижение арендной платы за землю позволяет землепользователям не платить определенную сумму, рассчитанную как процент (%) от подлежащей уплате арендной платы за землю.

Относительно случаев освобождения от уплаты арендной платы за землю: пункт 1 и пункт 2 статьи 157 Закона о земле 2024 года специально предусматривают случаи освобождения от уплаты или уменьшения платы за пользование землей и арендной платы за землю; При этом полномочия Правительства по установлению иных случаев освобождения от уплаты или снижения платы за пользование землей и арендной платы за землю, не указанных в пункте 1 статьи 157, устанавливаются после получения согласия Постоянной комиссии Народного собрания. Поэтому в проекте Указа конкретно оговариваются случаи освобождения от уплаты арендной платы за землю; Проектирование уровней снижения арендной платы за землю в зависимости от секторов и мест стимулирования инвестиций в соответствии с положениями закона об инвестициях в основном аналогично действующим положениям Указа № 46/2014/ND-CP (измененным и дополненным Указом № 135/2016/ND-CP, Указом № 123/2017/ND-CP).

Статья 157 Закона о земле 2024 года предусматривает освобождение от уплаты и снижение платы за пользование землей и арендной платы за землю только в случаях использования земли в производственных и предпринимательских целях в секторах инвестиционного стимулирования или на территориях инвестиционного стимулирования (независимо от обобществленных секторов, как в Законе о земле 2013 года). Таким образом, статьи 39 и 40 проекта Указа содержат только общие положения о льготных уровнях освобождения и снижения платы за пользование землей для проектов в секторах и сферах инвестиционного стимулирования, не устанавливая отдельных льгот для проектов использования земельных участков для строительства общественных сооружений в коммерческих целях (социализация).

В то же время пункт 6 статьи 50 устанавливает переходные положения по плате за пользование землей; Пункт 14 статьи 51 устанавливает переходные положения по взиманию арендной платы за землю; и положения о льготном освобождении и снижении арендной платы за землю для проектов в социальной сфере, предусмотренные в Постановлении Правительства № 69/2008/ND-CP от 30 мая 2008 года и Постановлении Правительства № 59/2014/ND-CP от 16 июня 2014 года, отменяются.

Процедуры освобождения и сокращения

О порядке освобождения и льготирования: Пункт 3 статьи 157 Закона о земле 2024 года устанавливает, что в случаях освобождения от платы за пользование землей и арендной платы за землю проведение процедур определения цены земли и расчета освобождаемой платы за пользование землей и арендной платы за землю не требуется. Землепользователям, освобожденным от уплаты платы за пользование землей и арендной платы за землю, не требуется проходить процедуры подачи заявления на освобождение от уплаты платы за пользование землей и арендной платы за землю.

В связи с этим обеспечить контроль за выполнением условий освобождения от платы за пользование землей и арендной платы за землю в соответствии с нормативными актами; обеспечить освобождение от уплаты платы за пользование землей и арендной платы для соответствующих субъектов, исключить потерю доходов государственного бюджета, обеспечить эффективность преференциальной политики государства...), в проекте Указа освобождение от уплаты платы за пользование землей и арендной платы за землю указывается в решении об аренде земельного участка; В то же время он предусматривает обязанности: (i) налоговых органов по расчету размера платы за пользование землей и арендной платы за землю, подлежащих уменьшению, и представлению их в Народный комитет того же уровня для принятия решения о взыскании уменьшенных ими размеров платы за пользование землей; (ii) Агентство природных ресурсов и окружающей среды отвечает за сбор статистических данных и обобщение случаев освобождения от уплаты арендной платы за землю. В процессе реализации агентство природных ресурсов и охраны окружающей среды должно периодически проверять, пересматривать и определять выполнение условий для льгот по освобождению от арендной платы за землю. Если будет установлено, что лицо, освобожденное от уплаты арендной платы за землю, не удовлетворяет условиям освобождения от уплаты арендной платы за землю, оно должно сообщить об этом в Народный комитет того же уровня для принятия решения об отмене освобождения от уплаты арендной платы за землю и передать информацию в налоговый орган для координации расчета, сбора и уплаты суммы арендной платы за землю, подлежащей уплате (не освобожденной) в соответствии с политикой и ценой земли на момент принятия решения об аренде земли, а также суммы, эквивалентной просроченной уплате арендной платы за землю в соответствии с положениями закона о налоговом администрировании.

Мудрость

Источник