Компании, занимающиеся недвижимостью, спасаются за счет сделок слияния и поглощения

«Продай себя», чтобы выжить

Многие эксперты предупреждали о том, что многие компании были приобретены в результате слияний и поглощений (M&A) в сложный период на рынке недвижимости в третьем квартале 2022 года. Вьетнамские компании доминировали на рынке, владели крупными земельными фондами и сохраняли свою долю рынка. Однако в трудные времена потеря ликвидности и денежных потоков вынудила многие компании «продавать себя», чтобы выжить.

Стоит отметить, что в то время проекты, продаваемые по низким ценам, стали возможностью для иностранных инвесторов с большими финансовыми ресурсами захватить рынок, тем самым устранив неотъемлемые преимущества вьетнамских предприятий в сфере недвижимости.

Одной из крупнейших сделок слияния и поглощения стала сделка, в рамках которой Keppel Group и Keppel Vietnam Fund (KVF), совместно известные как Keppel Consortium, подписали обязывающие соглашения о приобретении 49% акций двух соседних жилых проектов в городе Тхудык. Ожидается, что приобретение акций этих двух проектов, стоимость реализации которых превысила 10 000 млрд донгов, будет завершено в этом году.

Компании, занимающиеся недвижимостью, спасаются за счет поглощений и слияний, рисунок 1 — Многие проекты «продаются» за счет взносов в капитал, чтобы предприятия могли спасти себя.

Известно, что это вторая совместная инвестиция Keppel и KVF после приобретения трёх земельных участков в Ханое в 2022 году. Джозеф Лоу, президент Keppel во Вьетнаме, также заявил, что приобретение капитала в двух вышеупомянутых проектах соответствует бизнес-модели Keppel, позволяя компании использовать сторонние земельные фонды для роста. Keppel также стремится увеличить инвестиции во Вьетнаме в рамках стратегии компаний, диверсифицирующих инвестиции и не фокусирующихся на Китае для минимизации рисков.

Ранее компания Frasers Property Vietnam, входящая в экосистему Frasers Property Group — многонациональной корпорации с обширным опытом владения, эксплуатации и разработки разнообразных продуктов и услуг в сфере недвижимости, — также объявила о сотрудничестве с корпорацией из Вьетнама по развитию индустриальных парков на севере страны с общим объёмом инвестиций, эквивалентным 250 млн долларов США. В этой сделке FPV внесла 49% уставного капитала.

Помимо сделок купли-продажи и вложений капитала в компании с иностранными инвестициями, вьетнамские предприятия в сфере недвижимости также постоянно осуществляют инвестиции и поглощения друг с другом посредством купли-продажи акций. Благодаря этому испытывающие трудности предприятия могут продолжать поддерживать и завершать незавершённые проекты в условиях трудностей с доступом к источникам капитала.

В отчёте компании Bao Viet Securities Company (BSC) также отмечается, что активность слияний и поглощений в сфере недвижимости может возрасти в период 2023–2024 годов в связи с окончанием периода дешёвых денег. Компании, занимающиеся недвижимостью, переживают период дефицита ликвидности, когда источники мобилизации капитала сталкиваются с трудностями.

Объясняя вышеизложенное, BSC пояснила, что это связано со сложностями с продажами, вызванными негативными рыночными настроениями, несоответствием продукции реальному спросу, зависимостью как предприятий, так и покупателей жилья от кредитов. Во-вторых, это связано с тем, что кредитование в секторе недвижимости по-прежнему строго контролируется, а другие каналы привлечения капитала, такие как облигации и акции, неблагоприятны. Кроме того, процентные ставки высоки, а срок погашения облигаций приходится на 2023–2024 годы. Учитывая множество трудностей, компаниям, работающим в сфере недвижимости, придётся выбирать путь слияний и поглощений для решения этих проблем.

Кроме того, многие эксперты считают, что необходимость продажи части своих проектов также обусловлена распылением инвестиций, превышающим их финансовые возможности. Некоторые компании стремятся только к прибыли, что не позволяет обеспечить гармонию интересов бизнеса и клиентов.

Трудности не только в сфере недвижимости

Однако, если рассматривать период с конца 2022 года по первые месяцы 2023 года, экономические проблемы затронули все секторы, а не только сектор недвижимости. Об этом свидетельствует появление сделок слияний и поглощений во многих других секторах, когда многим компаниям приходится продавать активы иностранным инвесторам по низким ценам из-за производственных трудностей и нехватки капитала.

В недавнем разъяснении Постоянному комитету Национальной ассамблеи по социально-экономическим вопросам министр планирования и инвестиций Нгуен Чи Зунг также отметил, что многим крупным предприятиям пришлось продать активы всего за 50% от их реальной стоимости, а покупателями выступили иностранные предприятия из-за сложной производственной и деловой ситуации, а также ограниченной способности к освоению капитала.

Согласно опросу почти 10 000 предприятий, проведённому Советом по исследованиям частного экономического развития, многие из них находятся в особенно сложной ситуации. До 82,3% предприятий, участвовавших в опросе, планируют сократить масштабы своей деятельности, временно приостановить или прекратить её в оставшиеся месяцы 2023 года.

Компании, занимающиеся недвижимостью, спасаются за счет поглощений и слияний, рисунок 2 — Помимо недвижимости, многим предприятиям также приходится продавать различные виды активов, чтобы выжить.

Среди предприятий, продолжающих работу в 2023 году, 71,2% ожидают сокращения численности персонала более чем на 5%, 22,2% – более чем на 50%. 80,7% предприятий ожидают сокращения выручки более чем на 5%, темпы сокращения выручки более чем на 50% составляют 29,4%. В частности, доверие бизнеса к макроэкономике и экономике промышленности в этом контексте особенно низкое: 81,4% предприятий оценивают его как негативное и крайне негативное.

Опрос показывает, что трудности, с которыми сталкиваются предприятия, включают в себя: нехватку порядка (59,2%), доступ к кредитам (51,1%), реализацию административных процедур и правовых норм (45,3%), а также страх криминализации экономических операций (31,1%). Стоит отметить, что, несмотря на трудности, поддержка со стороны местных органов власти пока не отвечает требованиям. До 84% предприятий оценивают эффективность управления и поддержки со стороны местных органов власти как неэффективную.

По данным Агентства по иностранным инвестициям, за первые четыре месяца текущего года в стране было совершено 1044 сделки по приобретению акций отечественных предприятий иностранными инвесторами на общую сумму более 3,1 млрд долларов США, что более чем на 70% больше, чем за аналогичный период прошлого года. С рынка ушло 77 001 предприятие, что на 25,1% больше, чем за аналогичный период прошлого года. В среднем ежедневно с рынка уходили более 600 предприятий.

Источник