Компании, занимающиеся недвижимостью, спасаются за счет сделок слияния и поглощения

«Продай себя», чтобы выжить

Многие эксперты предупреждали о возможном поглощении большого количества компаний посредством слияний и поглощений (M&A) в сложный период на рынке недвижимости в третьем квартале 2022 года. Вьетнамские компании доминировали на рынке, владели крупными земельными фондами и сохраняли свою долю рынка. Однако в трудные времена потеря ликвидности и денежных потоков вынудила многие компании «продавать себя», чтобы выжить.

Стоит отметить, что в то время проекты, продаваемые по низким ценам, стали возможностью для иностранных инвесторов с большими финансовыми ресурсами захватить рынок, тем самым устранив неотъемлемые преимущества вьетнамского бизнеса в сфере недвижимости.

Одной из крупнейших сделок слияния и поглощения стала сделка, в рамках которой Keppel Group и Keppel Vietnam Fund (KVF), совместно известные как Keppel Consortium, подписали обязывающие соглашения о приобретении 49% акций двух соседних жилых проектов в городе Тхудык. Ожидается, что приобретение акций этих двух проектов, стоимость реализации которых превысила 10 000 млрд донгов, будет завершено в этом году.

Компании, занимающиеся недвижимостью, спасаются за счет поглощений и слияний, рисунок 1. — Многие проекты «продаются» за счет взносов в капитал, чтобы предприятия могли спасти себя.

Это вторая совместная инвестиция Keppel и KVF после приобретения трёх земельных участков в Ханое в 2022 году. Джозеф Лоу, председатель Keppel во Вьетнаме, также заявил, что приобретение капитала в двух проектах соответствует бизнес-модели Keppel, позволяя компании использовать сторонние земельные фонды для роста. Keppel также стремится увеличить инвестиции во Вьетнаме в рамках стратегии диверсификации инвестиций компаний, не фокусирующихся на Китае для минимизации рисков.

Ранее Frasers Property Vietnam, компания, входящая в экосистему Frasers Property Group — многонациональной корпорации с обширным опытом владения, эксплуатации и разработки разнообразных продуктов и услуг в сфере недвижимости, — также объявила о сотрудничестве с корпорацией из Вьетнама по развитию индустриальных парков на севере страны с общим объёмом инвестиций, эквивалентным 250 млн долларов США. В рамках этой сделки FPV внесла 49% уставного капитала.

Помимо сделок по приобретению и вложению капитала с компаниями с иностранным капиталом, вьетнамские компании, работающие в сфере недвижимости, также постоянно заключают сделки по инвестированию и приобретению друг с другом посредством купли-продажи акций. Благодаря этому испытывающие трудности предприятия могут продолжать поддерживать и завершать незавершённые проекты в условиях ограниченного доступа к капиталу.

В отчёте компании Bao Viet Securities Company (BSC) также отмечается, что активность слияний и поглощений в сфере недвижимости может возрасти в период 2023–2024 годов в связи с окончанием периода дешёвых денег. Компании, занимающиеся недвижимостью, переживают период дефицита ликвидности, когда источники мобилизации капитала сталкиваются с трудностями.

Объясняя вышеизложенное, BSC пояснила, что это связано со сложностями с продажами, вызванными негативными рыночными настроениями, несоответствием продукции реальному спросу, зависимостью как предприятий, так и покупателей жилья от кредитов. Во-вторых, в этот период кредитование в секторе недвижимости по-прежнему строго контролируется, а другие каналы привлечения капитала, такие как облигации и акции, неблагоприятны. Кроме того, процентные ставки высоки, а срок погашения облигаций приходится на 2023–2024 годы. Учитывая множество трудностей, компаниям, работающим в сфере недвижимости, придётся выбирать путь слияния и поглощения для решения этих проблем.

Кроме того, многие эксперты считают, что необходимость продажи части проектов компаниями также обусловлена рассредоточением инвестиций, превышающим финансовые возможности. Некоторые компании гонятся только за прибылью, что не позволяет обеспечить гармонию интересов бизнеса и клиентов.

Трудности не только в сфере недвижимости

Однако, если рассматривать период с конца 2022 года по первые месяцы 2023 года, экономические проблемы затронули все секторы, а не только сектор недвижимости. Об этом свидетельствует и тот факт, что сделки M&A появились и во многих других секторах, когда многим компаниям приходится продавать активы иностранным инвесторам по низким ценам из-за производственных трудностей и нехватки капитала.

Недавно, давая разъяснения Постоянному комитету Национальной ассамблеи по социально-экономическим вопросам, министр планирования и инвестиций Нгуен Чи Зунг также отметил, что многим крупным предприятиям пришлось продать активы всего за 50% от их реальной стоимости, а покупателями выступили иностранные предприятия из-за сложной производственной и деловой ситуации, а также ограниченной способности к освоению капитала.

Согласно опросу почти 10 000 предприятий, проведённому Советом по исследованиям частного экономического развития, многие из них находятся в особенно сложной ситуации. До 82,3% предприятий, участвовавших в опросе, планируют сократить масштабы своей деятельности, временно приостановить или прекратить её в оставшиеся месяцы 2023 года.

Компании, занимающиеся недвижимостью, спасаются за счет поглощений и слияний, рисунок 2. — Помимо недвижимости, многим предприятиям также приходится продавать различные виды активов, чтобы выжить.

Среди предприятий, продолжающих работу в 2023 году, 71,2% ожидают сокращения численности персонала более чем на 5%, 22,2% – более чем на 50%. 80,7% предприятий ожидают сокращения выручки более чем на 5%, темпы сокращения выручки более чем на 50% составляют 29,4%. В частности, доверие бизнеса к макроэкономике и экономике промышленности в этом контексте особенно низкое: 81,4% предприятий дают отрицательные и крайне отрицательные оценки.

Опрос показывает, что трудности, с которыми сталкиваются предприятия, включают в себя: нехватку порядка (59,2%), доступ к кредитам (51,1%), реализацию административных процедур и правовых норм (45,3%), а также страх криминализации экономических операций (31,1%). Стоит отметить, что, несмотря на трудности, поддержка со стороны местных органов власти пока не отвечает требованиям. До 84% предприятий оценивают эффективность управления и поддержки со стороны местных органов власти как неэффективную.

По данным Агентства по иностранным инвестициям, за первые четыре месяца текущего года в стране было совершено 1044 сделки по приобретению акций отечественных предприятий иностранными инвесторами на общую сумму более 3,1 млрд долларов США, что более чем на 70% больше, чем за аналогичный период прошлого года. С рынка ушло 77 001 предприятие, что на 25,1% больше, чем за аналогичный период прошлого года. В среднем ежедневно с рынка уходили более 600 предприятий.

Источник