Компании, занимающиеся недвижимостью, обеспокоены «вторым ударом» циркуляра 06

Комментируя новости VTC о циркуляре 06 Государственного банка Вьетнама (SBV), г-н Фам Дык Тоан, генеральный директор акционерной компании EZ Real Estate Investment and Development (EZ Property), отметил, что в условиях, когда рынок недвижимости по-прежнему сталкивается с трудностями, ликвидностью и снижением денежного потока, циркуляр 06 SBV является своего рода «двойным ударом», вызывающим множество трудностей.

Увеличение числа случаев невозможности доступа к кредитному капиталу, безусловно, будет иметь негативные последствия, поскольку потоки капитала из банков всегда являются основным ресурсом для покупателей жилья, инвесторов и застройщиков проектов.

« Ограничение кредитования определённых субъектов негативно сказывается как на покупателях, так и на продавцах жилья в условиях введения правительством механизмов стимулирования для «размораживания» рынка недвижимости. Предприятиям будет очень сложно мобилизовать капитал посредством инвестиционного сотрудничества и реструктуризации акционеров. Фактически, число предприятий, не зарегистрированных на бирже, значительно превышает число предприятий, работающих на бирже », — проанализировал г-н Тоан.

Кроме того, ограничение кредитования, когда проект «не соответствует требованиям для бизнеса», является настоящей головоломкой для предприятий, поскольку, если бы он был соответствующим требованиям, у предприятий было бы много других вариантов мобилизации, не говоря уже о том, что почти 90% текущих проектов юридически застряли и не соответствуют требованиям для кредитования в соответствии с Циркуляром 06.

Предприятия сферы недвижимости в замешательстве из-за Циркуляра 06.

Для проектов ГЧП, инфраструктурных проектов... требующих значительного капитала, при этом доход от возврата капитала носит долгосрочный характер, мобилизация легальных источников капитала для реализации проекта неизбежна. Однако Циркуляр 06 блокирует этот поток капитала, поскольку не позволяет партнёру инвестора (третьей стороне) заимствовать капитал в рамках делового сотрудничества, предоставляя кредиты только при выполнении бизнес-условий, в то время как этап потребности в капитале наиболее ограничен при реализации строительства.

« Таким образом, новые дополнительные положения Циркуляра 06 только усугубляют нехватку капитала для предприятий и текущих проектов, снижая рост кредитования, который и так был очень низким в первой половине 2023 года », — подчеркнул г-н Тоан.

Для таких компаний, как EZ, прямым следствием циркуляра 06 является сокращение новых инвестиций, продление сроков инвестирования в текущие проекты и ограничение использования заемных средств, влекущих за собой большие финансовые затраты, такие как банковские кредиты и выпуск облигаций.

В текущих условиях инвестиционное сотрудничество, направленное на распределение выгод и рисков с финансово устойчивыми субъектами, является приоритетом. Однако циркуляр 06 негативно влияет на эту стратегию, поскольку все проекты находятся на стадии незавершенности, не допущены к коммерческому использованию, не говоря уже о юридических проблемах, которые всё ещё ждут решения управляющих органов.

Разделяя эту точку зрения, г-н Нгуен Куок Хьеп, председатель совета директоров акционерной компании Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP Invest), также заявил, что в условиях трудностей, с которыми сталкивается сектор недвижимости, правительство хочет развивать стабильный рынок, и применение данного регулирования ужесточает все условия для бизнеса.

В настоящее время юридические аспекты проектов заблокированы, и когда дело доходит до кредитования, банки используют юридические рычаги, чтобы дважды выжать бизнес. Когда проект достигает стадии строительства, ему приходится преодолевать множество юридических трудностей, а предприятиям также приходится тратить сотни миллиардов донгов на расчистку площадки и аренду земли.

В сфере недвижимости плата за землю и расходы на инфраструктуру составляют 60–70% от общего объема инвестиций в проект и должны предоставляться с самого начала. В частности, проекты с инвестиционным капиталом в тысячи–десятки тысяч миллиардов долларов нуждаются в кредитном капитале с самого начала.

« Если кредитование будет настолько ужесточено, то чего же тогда ждать от кредитования сфере недвижимости, как она вообще сможет развиваться? Это положение необходимо пересмотреть », — заявил г-н Хиеп.

Руководитель компании, занимающейся недвижимостью, также заявил, что в настоящее время условия кредитования должны быть смягчены, например, необходимо только одобрение инвестиционной политики, критерии перехода в группу задолженности должны быть скорректированы для поддержки бизнеса, но банк ужесточает их... Банк похож на врача, который заботится только о своем здоровье и боится, что если он будет лечить слишком много пациентов, это повлияет на него самого.

Г-н Во Хонг Тханг, директор по развитию проектов и консалтинговым услугам (DKRA Group), заявил, что с выпуском Циркуляра 06 Государственным банком как для покупателей жилья, так и для застройщиков проектов ужесточатся условия кредитования и заимствования на рынке недвижимости.

Ранее компании, занимающиеся недвижимостью, использовали договоры о деловом сотрудничестве для доступа к капиталу и заимствования средств для проектов. Если компания нарушала закон или использовала капитал не по назначению, она должна была нести ответственность. Новое положение блокирует доступ инвесторов.

В случае личного кредитования возможности получения займов для компенсации финансовых потерь также ограничены. Это, безусловно, затрудняет людям доступ к банковскому капиталу для покупки недвижимости в будущем.

В циркуляре Государственного банка № 06/2023 четко оговорены потребности в капитале, которые кредитным организациям не разрешено предоставлять. (Иллюстрация: Интернет)

Недавно в циркуляре Государственного банка 06/2023 четко указан ряд потребностей в капитале, которые кредитным организациям не разрешено кредитовать, в том числе:

Запрещается использовать кредиты для депозитов. Государственный банк Вьетнама считает, что сберегательные вклады и финансовые операции клиентов должны формироваться из собственных средств клиентов, а не заёмных средств. Соответственно, Циркуляр 06 дополняет положение о том, что кредитным организациям (КО) запрещено предоставлять капитал для депозитов, чтобы обеспечить контроль за целевым использованием заёмного капитала и контроль кредитных рисков, а также соответствие характеру сберегательных вкладов характеру финансовых операций.

Не разрешается предоставлять кредиты на оплату покупки акций некотируемых предприятий: Государственный банк не разрешает кредитным организациям предоставлять кредиты на оплату взносов в уставный капитал, покупку или получение переводов взносов в уставный капитал обществ с ограниченной ответственностью или товариществ; вносить уставный капитал, покупать или получать переводы акций акционерных обществ, не котирующихся на фондовом рынке или не зарегистрированных для торговли в торговой системе Upcom.

Не разрешается предоставлять кредиты для внесения капитала по ненадлежащему договору. Циркуляр 06 устанавливает, что кредитным организациям не разрешается предоставлять кредиты для оплаты взносов в капитал по договору о вложении капитала, договору инвестиционного сотрудничества или договору делового сотрудничества для реализации инвестиционного проекта, который не подлежит реализации в соответствии с положениями закона, действующими на момент принятия кредитной организацией решения о предоставлении кредита.

В отношении инвестиционных проектов, которые в соответствии с положениями закона подлежат предпринимательской деятельности, кредитные организации продолжают рассматривать возможность кредитования клиентов для оплаты взносов в капитал в соответствии с договорами о взносах в капитал, договорами об инвестиционном сотрудничестве или договорами о деловом сотрудничестве в соответствии с нормативными актами.

Не разрешается предоставлять кредиты в целях финансовой компенсации: Согласно Циркуляру 06, кредитование в целях финансовой компенсации — это предоставление кредитной организацией кредита клиенту для компенсации расходов, которые были оплачены, оплачены за счет собственного капитала клиента, капитала, заимствованного у физических лиц, организаций (не кредитных организаций) для реализации бизнес-плана, проекта или плана, проекта по обеспечению жизненных потребностей.

Госбанк считает, что кредитование клиентов с целью компенсации финансовых потерь создает риски при использовании заемного капитала из-за сложности оценки соответствия спроса на кредит финансовой стоимости кредита клиента, а также подлинности сделок.

Чау Ань

Полезный
Эмоция
Творческий
Уникальный
Гнев

Источник: https://vtc.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-lo-cu-dam-boi-thong-tu-06-ar808071.html