Новый импульс для рынка недвижимости

Объединение административных границ создает большие возможности для застройщиков благодаря взаимодействию планирования и инфраструктуры.

Рынок недвижимости в Хошимине и соседних провинциях находится в фазе «трансформации» и начинает восстанавливать свою «форму» с положительными признаками восстановления после периода стагнации. В частности, ожидается, что слияние Хошимина, Биньзыонга и Бариа-Вунгтау откроет новый период роста для регионального рынка недвижимости.

Положительные изменения

Г-жа Ай Нги — давний инвестор в недвижимость, проживающая в городе Тху Дук, город Хошимин — недавно провела много времени, изучая земельные участки в провинции Бинь Дуонг , особенно вдоль шоссе 13, граничащего с городом Хошимин. По ее словам, цены на землю здесь постоянно растут, поскольку в этом районе планируют расширять дороги, особенно когда Бинь Дуонг и город Хошимин будут считаться единым образованием, административные границы больше не будут препятствием. По этой причине на земельный участок площадью 700 м² (включая 150 м² жилой земли), который она не решалась купить за 3,7 млрд донгов месяц назад, землевладелец теперь поднял цену до 4,3 млрд донгов.

Неслучайно, что проект The Felix в городе Туан Ан провинции Биньзыонг инвестора C-Holdings привлек множество клиентов, которые зарегистрировались для бронирования места после всего лишь одной прямой трансляции председателя совета директоров компании г-на Нгуена Куок Куонга. По словам г-на Тран Ван Хунга, директора по продажам C-Holdings, тот факт, что с 1 июля Биньзыонг и Хошимин больше не будут иметь границы, является одним из факторов, привлекающих покупателей квартир в этом проекте. В частности, компания объявила только о более чем 1000 квартирах, но вся корзина зарезервирована.

Не только квартиры, но и рынок курортной недвижимости также демонстрирует признаки восстановления. Тот факт, что крупные инвесторы, такие как Sun Group и Ixora, активизируют реализацию проектов в Ба Риа - Вунгтау, показывает, что уверенность возвращается. Все инвесторы ожидают, что этот район станет «задним двором» туризма в Хошимине благодаря его удобному транспортному сообщению. Г-н Данг Куок Вьет, генеральный директор Smartland Company - подразделения, специализирующегося на дистрибуции элитной курортной недвижимости, сказал, что, хотя рынок не восстановился так сильно, как до пандемии, текущие проекты хорошо проинвестированы, от авторитетных инвесторов с прозрачным юридическим статусом и расположены недалеко от центра Хошимина, и высоко ценятся. По словам г-на Вьета, прибрежная городская модель, сочетающая жилье и курорт, станет тенденцией в ближайшие годы.

Кроме того, необходимость развития промышленных зон создала уникальное направление для каждого населенного пункта в формировании сегмента недвижимости. Биньзыонг является типичным примером при определении его силы как промышленного развития, благодаря которому здесь увеличиваются жилищные проекты, объединяющие промышленные зоны и интегрированные городские районы, что привлекает особенно иностранных инвесторов.

Рынок недвижимости Хошимина имеет большой потенциал для развития после объединения административных границ. Фото: HOANG TRIEU

Г-н Томас Руни, заместитель директора Savills Hanoi Industrial Consulting, считает, что если слияние и новый процесс планирования будут проведены правильно, это проложит путь к формированию интегрированных городских и промышленных экосистем, создавая привлекательность для все более «избирательного» иностранного инвестиционного капитала. «Слияние административных единиц — это не только изменение границ, но и цель — оптимизировать аппарат, сократить фрагментацию в планировании и повысить конкурентоспособность между населенными пунктами», — проанализировал этот эксперт.

Кроме того, расширение административных границ поможет новому Хошимину планировать больше крупных промышленных парков, создавая благоприятные условия для бизнеса в поиске мест для строительства заводов, больше не беспокоясь о нехватке промышленных земель. В частности, после слияния населенные пункты смогут более четко разделить зонирование, поддерживая развитие специализированных промышленных парков. «Территории, которые уже являются яркими точками для инвестиций, после слияния получат возможность дополнять друг друга с точки зрения инфраструктуры, трудовых ресурсов и ориентации на развитие. Это поможет улучшить конкурентоспособность и положение в глобальной цепочке создания стоимости», - прокомментировал г-н Томас.

Резонанс в планировании и инфраструктуре

Г-н Чан Куанг Трунг, директор по развитию бизнеса OneHousing, оценил, что 2025 год ознаменует собой совершенно иную фазу вьетнамского рынка недвижимости. Это не только восстановление после периода стагнации, но и переход к новой фазе роста, обусловленной макроэкономическими факторами, разумной политикой регулирования и изменениями в поведении инвесторов.

Помимо административного фактора слияния, рынок также поддерживают мягкая денежно-кредитная политика, охлажденные процентные ставки по кредитам, крупные кредитные пакеты и сильный рост государственных инвестиций и прямых иностранных инвестиций (ПИИ). Однако г-н Трунг также предупредил, что информация о слиянии может создать эффект FOMO (страх упустить), заставляя инвесторов спешить скупать землю, что приводит к рискам, если цены и реальные стоимости не будут хорошо контролироваться. Поэтому покупателям нужно быть бдительными, учитывать ликвидность, финансовые возможности, а также краткосрочную и долгосрочную стоимость недвижимости перед инвестированием.

Г-н Фам Лам, вице-президент Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, сказал, что административные слияния создают большие возможности для застройщиков недвижимости благодаря резонансу планирования и инфраструктуры. Инвесторы могут получить доступ к большему количеству земельных фондов и развивать новые районы с большим потенциалом. В краткосрочной перспективе рынок увидит инвестиционные «горячие точки» в местах с сильными инвестициями в инфраструктуру, новых административных центрах или перепланированных районах. Однако инвесторам по-прежнему необходимо придерживаться долгосрочных стратегий и избегать попадания в ловушку менталитета толпы.

Объединение провинций не только создает новое пространство для развития, но и помогает синхронно разворачивать инфраструктурные связи, юридические процедуры становятся более последовательными и быстрыми. Это облегчает инвесторам доступ к проектам и их реализацию.

Однако в краткосрочной перспективе г-н Томас Руни предупредил, что изменение границ приведет к определенным проблемам, включая корректировку планирования землепользования, юридических процедур, связанных с окружающей средой, строительством и инвестициями. Но в долгосрочной перспективе это станет прекрасной возможностью реструктурировать правовую базу, повысить прозрачность и административную эффективность, сэкономить время и повысить доверие инвесторов.

Покупатели больше не колеблются

С апреля многие инвесторы одновременно запустили проекты в Хошимине и соседних районах с большим количеством бронирований. По словам г-на Та Трунг Кьена, директора News Property Company, доверие инвесторов возвращается благодаря ясным перспективам инфраструктуры и быстрому прогрессу завершения ключевых проектов, таких как кольцевая дорога 3, скоростная автомагистраль Бен Люк - Лонг Тхань и маршруты, соединяющие Нха Бе, Нхон Трач, Донг Най и Ба Риа - Вунгтау.

Ярким пятном является рынок передачи квартир. Данные Центра исследований рынка и анализа клиентов One Mount Group показывают, что в апреле 2025 года общее количество вторичных сделок по всей стране достигло около 7600 единиц, что на 67% больше, чем в предыдущем месяце. Только в сегменте квартир было зафиксировано 3400 единиц, что является самым высоким показателем за 12 месяцев и почти в 3 раза превышает «нижний» уровень февраля.

Г-н Тран Минь Тиен, директор Центра маркетинговых исследований и клиентской аналитики One Mount Group, сказал, что восстановление вторичного рынка происходит за счет трех факторов: реальный спрос продолжает оставаться высоким, особенно со стороны молодежи; инвестиционный денежный поток уходит из неликвидной земли, чтобы вернуться в квартиры с четким юридическим статусом; сезонные факторы приводят к тому, что количество сделок концентрируется в марте и апреле. Г-н Тиен также подчеркнул, что сегодняшние покупатели не только ориентируются на цену или площадь, но и учитывают инфраструктурную связанность, качество жизни и арендный потенциал.

В то же время решается ряд крупных проектов, имевших юридические проблемы, что открывает путь к процессу выпуска розовых книг и повторной реализации. В городе Хошимин компания Novaland решила важные проблемы, связанные с планированием и сборами за землепользование в таких проектах, как Richstar, Botanica Premier, Victoria Village, Lakeview City и The Water Bay. В городе Донгнай провинция также одобрила корректировки планирования для районов в городе Бьенхоа, создав правовые условия для продолжения развития таких проектов, как Aqua City, Long Hung и Waterfront.

По словам г-на Тран Кхань Куанга, генерального директора компании Viet An Hoa Company, текущий позитивный сигнал исходит от синхронной координации между политикой управления и уверенностью рынка. Проекты квартир среднего класса в Хошимине и пригородах зарегистрировали хорошие бронирования благодаря гибкой политике продаж и льготным банковским процентным ставкам. «Покупатели больше не колеблются, потому что они ясно видят, что рынок растет, как и ожидалось с начала года», — прокомментировал г-н Куанг.

Фам Динь

Источник: https://nld.com.vn/dong-luc-moi-cho-thi-truong-bat-dong-san-196250623210303296.htm