Проект указа о ценах на землю «забывает» о многих расходах бизнеса?

Недостаточный расчет затрат, сложно привлечь инвесторов

Ассоциация оценки Вьетнама заявила, что ее подразделение получило доступ к Постановлению правительства № 12/2024/ND-CP о внесении изменений и дополнений в Постановление правительства № 44/2014/ND-CP, регулирующее цены на землю, и к Проекту Постановления правительства, регулирующего цены на землю, которым руководствуется при реализации Закона о земле № 31/2024/QH15.

Ассоциация оценки Вьетнама считает, что как Указ № 12/2024/ND-CP, так и новый проект Указа имеют много подходящего содержания, отвечающего требованиям по устранению трудностей на практике.

Однако, кроме того, Вьетнамская ассоциация оценки также установила, что содержание метода оценки земли по методу добавочной стоимости, предусмотренного в Указе и проекте Указа, по-прежнему имеет недостатки, связанные с некорректным и неполным расчетом общей стоимости, которую инвесторы должны затратить на реализацию проекта, и прибыли, которую они получат по завершении инвестиционного проекта. Следовательно, это приведет не только к затруднению привлечения инвестиций, но и к неоправданному росту цен на землю.

Во-первых, об общих инвестиционных затратах.

Постановление 12/2024/ND-CP и проект постановления не учитывали все расходы при формировании общей стоимости, которую инвесторы должны будут понести для реализации проекта. В постановлении рассчитываются только инвестиционные затраты на освоение земельных участков без учета первоначальных затрат, которые инвесторы должны потратить для получения земли для реализации проекта, а именно «платы за пользование землей» (если инвестор, реализующий проект, не освобожден государством от платы за пользование землей, то она не рассчитывается) и процентов по кредиту. «Это неразумно», – заявила Ассоциация оценщиков.

Во-вторых, о прибыли.

В Постановлении и обоих вариантах Проекта Постановления: Прибыль рассчитывается только от затрат на освоение земель, а не от общих затрат (как указано выше), которые тратит инвестор (включая плату за землепользование + затраты на освоение земель + расходы на ведение бизнеса) является занижением, не соответствует принципу ценообразования: Цена должна компенсировать издержки производства и бизнеса и приносить прибыль (также не соответствует методу расчета прибыли по методу остатка, который представляет собой прибыль, рассчитанную от стоимости активов) и отрицает принцип «Будущей стоимости денег», то есть когда у инвестора есть деньги для инвестирования в какую-либо сферу, он должен рассчитывать на получение ожидаемой прибыли, в том числе путем внесения денег в банк для получения процентов.

Для варианта 1: В проекте перепутаны понятия прибыли, получаемой инвестором, и затрат, которые инвестор должен затратить на реализацию проекта (в проекте указано: прибыль включает капитальные затраты); поскольку прибыль — это сумма денег, получаемая инвестором. Стоимость капитала — это сумма денег, которую инвестор должен уплатить «поставщику капитала».

Стоимость капитала, по сути, представляет собой процентную ставку, которую инвестор должен платить кредитору. Это прибыль кредитора, но это расходы заёмщика, и, конечно же, инвестор не получает эти финансовые расходы, а должен их оплачивать, и они включаются в структуру производственных и коммерческих издержек.

Для варианта 2: Прибыль инвестора рассчитывается только от стоимости разработки, а не от общей стоимости, которая не рассчитана правильно и в полном объеме, как проанализировано выше.

Учитывая вышеперечисленные недостатки, Вьетнамская ассоциация оценки рекомендует, чтобы общая стоимость для расчета прибыли для инвесторов рассчитывалась правильно и в полном объеме, включая следующие затраты: Общая стоимость (1) = Плата за использование земли + Расходы на разработку и бизнес-расходы.

Прибыль инвестора будет рассчитываться по формуле: Прибыль инвестора = % x Общая стоимость (1).

Предложение добавить элемент «прибыль инвестора»

Ранее Вьетнамская федерация торговли и промышленности (VCCI) также прокомментировала проект указа, регулирующего цены на землю.

По мнению VCCI, статья 6.3 проекта устанавливает формулу определения среднегодового чистого дохода (= среднегодовой доход - среднегодовая себестоимость). По мнению предприятий, данная норма необоснованна, поскольку не учитывает фактор «прибыль инвестора» (вычет этого фактора не допускается). Отсутствие определения прибыли инвестора не обеспечит справедливости применяемых методов, поскольку по сравнению с формулой инвестор будет вкладывать средства и эксплуатировать объект без получения прибыли. Вся прибыль от эксплуатации текущего состояния объекта, расположенного на земельном участке, за весь срок аренды (единовременный платеж) земельного участка будет уплачиваться государству, за исключением налога на прибыль предприятий.

Такое положение противоречит теории определения разницы в арендной плате за землю и увеличивает разницу в цене участка при применении доходного метода с методом добавленной стоимости (при наличии одинаковой планировочной информации). Поэтому проектной организации рекомендуется добавить в приведенную выше формулу коэффициент «прибыль инвестора».

В статье 7.3.а проекта предусмотрено, что в состав затрат на инвестиции в строительство для определения цены на землю методом добавленной стоимости включаются: затраты на строительство инженерной инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, жилищного строительства, выполнение других строительных работ; затраты на оборудование; затраты на консультирование по инвестициям в строительство; затраты на управление проектом и ряд других статей затрат, предусмотренных ставкой инвестиционного капитала.

По мнению предприятий, данное положение является закрытым, иные неперечисленные расходы применимы только в случае применения ставки инвестиционного капитала, такие как: непредвиденные расходы на возникающие факторы объема работ и инфляции цен в ходе реализации проекта; расходы на выплату процентов по кредиту, расходы на строительство временных сооружений, работы, обслуживающие строительство, страхование... Поэтому VCCI рекомендует организации-разработчику дополнить вышеуказанные расходы.

Также, по данным VCCI, пункт 7.3.b законопроекта предусматривает, что расходы на предпринимательскую деятельность рассчитываются как процент от выручки в соответствии с общим уровнем дохода в данном населенном пункте. Согласно отзывам предприятий, это положение неясно и нецелесообразно.

В частности, такие расходы на бизнес, как расходы на рекламу, продажи и операционные расходы, существенно различаются в каждой сфере деятельности, поэтому сложно определить общий уровень на местном уровне.

Кроме того, зонирование «местной общей территории» также нецелесообразно, особенно в случае проектов, расположенных в неосвоенных районах с небольшим количеством крупных проектов, поскольку местная общая территория может не подходить для такого проекта.

В пункте 7.3.c проекта предусмотрен порядок расчета прибыли инвесторов двумя методами. По мнению предприятий, оба метода нецелесообразны, поскольку не позволяют в полной мере рассчитать прибыль всего проекта по методу остатка для инвесторов.

В частности, постановление предусматривает, что прибыль рассчитывается только от инвестиционных затрат на строительство. Речь идёт только о прибыли, полученной на этапе освоения недвижимости (инвестиции в освоение земельных участков), а не о прибыли всего проекта.

Такое регулирование противоречит принципу ценообразования, поскольку цены должны покрывать производственные и хозяйственные издержки и генерировать прибыль. Кроме того, это регулирование отрицает принцип «временной стоимости денег» (ввиду альтернативных издержек, инфляции и рисков) и принцип «будущей стоимости денег» (то есть, при инвестировании в любую сферу деятельности необходимо рассчитывать на получение ожидаемой прибыли, включая банковские депозиты).

Фактически, затраты инвестора (общая стоимость) представляют собой все обоснованные затраты, которые инвестор должен будет понести для завершения проекта (до момента создания предприятия). Общая стоимость должна включать в себя плату за землепользование (или стоимость земли) – первоначальные инвестиционные затраты, которые инвестор должен будет потратить для выполнения финансовых обязательств перед государством.

Соответственно, если данный вид затрат не рассчитывается, можно считать, что инвестор должен уплатить стоимость земли дважды: один раз, когда она не включается в исключаемые затраты при определении цены на землю (согласно настоящему положению), и второй раз, когда он должен уплатить плату за пользование землей (но не вычитается как вид затрат).

В связи с этим рекомендуется, чтобы проектный орган внес изменения в нормативный акт, предусматривающие расчет прибыли на основе совокупных затрат, которые инвесторы должны понести для завершения проекта до момента продажи продукта с целью получения дохода. Эта совокупная стоимость должна включать в себя затраты на строительство, коммерческие расходы и сборы за землепользование – первоначальные инвестиционные затраты, которые инвесторы должны понести для выполнения своих финансовых обязательств перед государством.

Статья 4.2.d проекта правил определения цен на землю при предоставлении земельных участков и аренде земельных участков в соответствии с порядком компенсации, поддержки и переселения в соответствии со статьей 257.2.c Закона о земле 2024 года.

По мнению предприятий, определение цен на землю следует проводить только на момент завершения работ по расчистке участка и передаче его владельцу, чтобы можно было вкладывать инвестиции.

Фактически, существуют случаи, когда земельный участок слишком мал и не может быть инвестирован, поэтому нецелесообразно определять время оценки стоимости земли. Принятие такого положения приведет к возникновению ненужных процедур, и придется выбирать метод асинхронного ценообразования, когда выделяется много земельных участков, которых недостаточно для инвестирования, или на запланированной территории, которая не приносит дохода.

Поэтому следует установить, что метод превышения рассчитывается на основе общей площади проекта согласно детальному плану строительства или генеральному плану на момент оценки земли, распределяемой в соответствии с соотношением площади к передаваемой площади.

ТМ

Source: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html