Неужели проект постановления о ценах на землю "игнорирует" многие издержки для бизнеса?

Без полного учета затрат привлечь инвесторов сложно.

Вьетнамская ассоциация оценщиков заявила, что ознакомилась с Постановлением Правительства № 12/2024/ND-CP, вносящим поправки и дополнения в Постановление Правительства № 44/2014/ND-CP, регулирующее цены на землю, а также с проектом Постановления Правительства, регулирующего цены на землю и регулирующего реализацию Закона о земле № 31/2024/QH15.

Вьетнамская ассоциация оценщиков признает, что как Постановление № 12/2024/ND-CP, так и проект нового Постановления содержат множество соответствующих положений, отвечающих требованиям для решения практических проблем.

Однако Вьетнамская ассоциация оценщиков также обнаружила, что содержание метода оценки земли, основанного на методе излишков, предусмотренного в Указе и проекте Указа, все еще имеет недостатки, поскольку он неточно и не в полной мере рассчитывает общие затраты, которые должны понести инвесторы для реализации проекта, и прибыль, которую они получат после завершения инвестиционного проекта. Следовательно, это не только затруднит привлечение инвестиций, но и приведет к неоправданно высокому росту цен на землю.

Во-первых, что касается общей стоимости инвестиций.

Постановление 12/2024/ND-CP и проект постановления не в полной мере учитывают все виды затрат, которые должны быть учтены при формировании общей суммы, которую инвесторы должны понести для реализации проекта. В положениях рассчитываются только инвестиционные затраты на освоение земли и не включаются первоначальные затраты, которые инвесторы должны понести для приобретения земли под проект, а именно «плата за пользование землей» (если только инвестор не освобожден от платы за пользование землей государством) и проценты по заемному капиталу. «Это неразумно», — заявила Ассоциация оценщиков.

Во-вторых, что касается прибыльности.

В Указе и обоих вариантах Проекта Указа: Прибыль рассчитывается только на основе затрат на освоение земли, а не на основе общих затрат (как указано выше), понесенных инвестором (включая плату за пользование землей + затраты на освоение земли + коммерческие издержки). Этот расчет является неполным и не соответствует принципу ценообразования: цена должна покрывать производственные и коммерческие издержки и приносить прибыль (что также противоречит методу расчета прибыли по методу избытка, при котором прибыль рассчитывается на основе стоимости активов). Это также противоречит принципу «будущей стоимости денег», то есть, когда инвесторы имеют деньги для инвестирования в любую область, они должны ожидать прибыли, даже если они вносят деньги в банк для получения процентов.

Что касается Варианта 1: в проекте смешались понятия прибыли, на которую имеет право инвестор, и затрат, которые инвестор должен понести для реализации проекта (в проекте указано: Прибыль включает капитальные затраты); поскольку прибыль — это сумма денег, которую получает инвестор. Капитальные затраты — это сумма денег, которую инвестор должен заплатить «финансирующей организации».

Стоимость капитала по сути представляет собой процентную ставку, которую инвесторы платят кредиторам за заемные средства. Это прибыль кредитора, но издержки для заемщика, и, естественно, инвестор не получает выгоды от этих финансовых издержек, а должен их оплачивать, поскольку они включены в структуру затрат на производство и ведение бизнеса.

Что касается варианта 2: прибыль инвестора рассчитывается только на основе затрат на разработку, а не на основе общих затрат, что, как было проанализировано выше, не является точным и полным расчетом.

Исходя из вышеизложенных недостатков, Вьетнамская ассоциация оценщиков рекомендует рассчитывать общую стоимость для получения прибыли для инвесторов следующим образом: Общая стоимость (1) = Стоимость платы за пользование землей + Стоимость развития и стоимость ведения бизнеса.

Что касается прибыли инвестора, она будет рассчитана по формуле: Прибыль инвестора = Процент x Общие затраты (1).

Мы предлагаем добавить элемент «прибыли инвестора».

Ранее Торгово-промышленная палата Вьетнама (VCCI) также представила свои замечания по проекту указа, регулирующего цены на землю.

Согласно ВТЦ, статья 6.3 проекта предусматривает формулу для определения среднегодового чистого дохода (= среднегодовой доход – среднегодовые расходы). Предприниматели отмечают, что это положение необоснованно, поскольку оно не учитывает «прибыль инвестора» (не допускает вычета этого фактора). Отсутствие определения прибыли инвестора не обеспечит справедливости применяемых методов, поскольку по сравнению с формулой инвестор будет инвестировать и вести деятельность без прибыли. Весь излишек от эксплуатации существующих сооружений на земле в течение всего срока аренды (единовременная выплата) будет выплачиваться государству, за исключением налога на прибыль предприятий.

Подобное регулирование противоречит теории определения дифференцированной земельной ренты; оно увеличивает разницу в ценах на землю при применении доходного метода по сравнению с методом излишка (при наличии одинаковой планировочной информации). Поэтому мы предлагаем, чтобы регулирующий орган добавил к вышеуказанной формуле элемент «прибыли инвестора».

Статья 7.3.а проекта предусматривает, что инвестиционные затраты для определения цен на землю с использованием метода избытка включают: затраты на строительство технической инфраструктуры, социальной инфраструктуры, жилья и других строительных работ; затраты на оборудование; затраты на консультационные услуги по инвестициям в строительство; затраты на управление проектом; и ряд других статей расходов, предусмотренных в ставке инвестиционного капитала.

Согласно отзывам предприятий, данное положение носит ограничительный характер; другие неуказанные расходы применяются только в случаях использования инвестиционных квот, такие как: резервные расходы на непредвиденный объем работ и инфляцию во время реализации проекта; процентные расходы, затраты на строительство временных сооружений, сооружений, обслуживающих строительство, страхование и т. д. Поэтому Торгово-промышленная палата Вьетконга предлагает включить эти расходы в перечень расходов, подлежащих включению в проект.

Согласно ВТЦ, статья 7.3.b проекта предусматривает, что деловые расходы рассчитываются как процент от выручки, в соответствии с общим уровнем в данном регионе. Предприниматели отметили, что это положение является нечетким и неуместным.

В частности, такие деловые издержки, как реклама, продажи и операционные расходы, сильно различаются в зависимости от сектора, что затрудняет определение общего среднего уровня на местном уровне.

Кроме того, определение проектной зоны на основе «общих местных условий» также нецелесообразно, особенно в случаях, когда проекты расположены в слаборазвитых районах с небольшим количеством крупных проектов, поскольку общие местные условия могут быть непригодны для данного конкретного проекта.

Статья 7.3.c проекта предусматривает два метода расчета прибыли инвестора. По отзывам предприятий, ни один из методов не является обоснованным, поскольку метод избытка не позволяет в полной мере учесть прибыль инвестора от всего проекта.

В частности, правила предусматривают, что прибыль рассчитывается только на основе затрат на строительство. Это только прибыль от этапа освоения недвижимости (инвестиции в освоение земельного участка), а не прибыль всего проекта.

Подобные правила противоречат принципам ценообразования, поскольку цены должны покрывать производственные и коммерческие издержки и приносить прибыль. Это регулирование также противоречит принципу «временной стоимости денег» (из-за альтернативных издержек, инфляции и риска) и принципу «будущей стоимости денег» (что означает, что при инвестировании в любую сферу следует ожидать прибыли, даже если деньги хранятся в банке).

В действительности, затраты, понесенные инвестором (общая стоимость), включают все разумные расходы, которые инвестор должен понести для завершения проекта (до момента создания бизнеса). Общая стоимость должна включать плату за пользование землей (или стоимость земли) – первоначальные инвестиционные затраты, которые инвестор должен нести для выполнения своих финансовых обязательств перед государством.

Соответственно, если этот вид затрат не учитывается при расчете, инвестор может считаться платящим за землю дважды: первый раз, когда он не включен в вычитаемые расходы при определении цены земли (в соответствии с данным положением), и второй раз, когда он должен платить сборы за пользование землей (но эти сборы не подлежат вычету).

Поэтому мы предлагаем, чтобы ведомство, занимающееся разработкой правил, пересмотрело положения, предусматривающие расчет прибыли на основе общих затрат, понесенных инвестором для завершения проекта до момента продажи продукта и получения дохода. Эти общие затраты должны включать инвестиционные затраты на строительство, операционные расходы предприятия и плату за пользование землей – первоначальные инвестиционные затраты, которые инвестор должен нести для выполнения своих финансовых обязательств перед государством.

Статья 4.2.d проекта регламента предусматривает определение цен на землю для выделения и аренды земли в зависимости от хода выплаты компенсаций, поддержки и переселения в соответствии со статьей 257.2.c Закона о земле 2024 года.

По мнению представителей бизнеса, оценку стоимости земли следует проводить только после завершения расчистки участка и его готовности к инвестициям.

В действительности встречаются случаи, когда земля выделяется очень мелкими, фрагментированными участками, что делает инвестиции невозможными. В таких случаях следует избегать определения сроков оценки земли. Подобные правила создадут ненужные процедуры и приведут к несогласованным методам оценки для территорий, где выделенных участков недостаточно для инвестиций или где планируемые территории не приносят дохода.

Поэтому целесообразно упорядочить метод расчета излишка на основе общей площади проекта в соответствии с детальным планом строительства или генеральным планом вплоть до момента оценки земли, распределяя его пропорционально переданной площади.

™

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html