Дефицит жилья, снижение процентных ставок... побудили многих людей вернуться к инвестированию в недвижимость. С начала года цены на жильё, особенно на квартиры в спальных районах, резко выросли по сравнению с предыдущим периодом, когда проекты и постройки с чётким юридическим статусом, расположенные недалеко от центральных районов... пользуются большим спросом.
Многие эксперты рекомендуют ускорить процесс совершенствования институтов, сократить сроки инвестиционных процедур, сделать этапы реализации проектов публичными и прозрачными, что будет способствовать увеличению предложения, сокращению посреднических издержек и созданию условий для снижения цен на жилье.
Цены на сделки с недвижимостью резко выросли
Г-н Нгуен Ву Хай (Тхань Суан, Ханой ) активно ищет участок земли или две подходящие квартиры стоимостью около 12 миллиардов донгов, на которые он планирует взять в банке кредит в размере 3-4 миллиардов донгов, но за последний месяц ему не удалось найти подходящее место. Ему пришлось искать дом через риелторов и ждать. «Нужно не спекулировать или бродить по рынкам, а, главное, если есть подходящее место, его сдают в аренду или строят, потому что рано или поздно это принесёт сбережения. Деньги от аренды пойдут на выплату банковских процентов», — поделился г-н Хай.
В настоящее время сегмент недвижимости стоимостью менее 5 миллиардов донгов в Ханое практически «отсутствует» на рынке. Г-н Минь Три, торговец недвижимостью из Ханоя, отметил, что цены на недвижимость во многих сегментах в последнее время резко выросли. Спрос покупателей довольно высок, но предложения мало, что приводит к высоким ценам. Несколько месяцев назад он продал квартиру в районе Саншайн Риверсайд в Тэй Хо. После вычета всех расходов прибыль составила около 1,5 миллиарда донгов. Сейчас он купил дом в переулке на улице Лак Лонг Куан в районе Тэй Хо и также планирует его продать. Размещая объявления в интернете, он получает около 10 звонков ежедневно с предложением посмотреть дом. Покупатели недвижимости заказывают услуги риелторов, чтобы найти жильё, но в последнее время найти его стало очень сложно. Известен даже случай, когда дом в районе переселения на улице Во Чи Конг раньше стоил всего около 30 миллионов донгов за м² , из-за отсутствия сделок, но недавно его цена превысила 50 миллионов донгов за м² . «Квартира площадью около 70 м² «Когда дом впервые появился в интернете, его цена составляла около 3,5 млрд донгов, и кто-то предлагал его купить. Однако через три дня цена выросла до 3,8 млрд донгов, и владелец дома отказался торговаться», — добавил г-н Три.
Подобно Ханою, цены на жилье в Хошимине неуклонно растут каждый год, независимо от того, вялый рынок недвижимости или нет. Статистика из отдела маркетинговых исследований показывает, что за последние 10 лет средняя цена квартиры в Хошимине увеличивалась примерно на 12% в год. Некоторые проекты средней ценовой категории в городе Тхудык, которые около четырех лет назад стоили всего 26 миллионов донгов/ м2 , теперь продаются на вторичном рынке по цене не менее 50 миллионов донгов/ м2 . Даже проекты в городах Туанан и Диан (провинция Биньзыонг ) достигли порога от 45 до 55 миллионов донгов/ м2 ; между тем, доступные квартиры по цене 2 миллиарда донгов или меньше (25-30 миллионов донгов/ м2 ) и квартиры в социальном жилье были в большом дефиците, практически отсутствовали на рынке Хошимина за последние три года.
Объясняя причину роста цен, многие эксперты отметили, что существуют как положительные факторы, когда уверенность рынка восстанавливается, так и отрицательные, когда цены на жильё становятся всё более недоступными для большинства людей со средним и низким доходом. Другая причина заключается в том, что в настоящее время процентные ставки банков резко снизились, в то время как на других рынках, таких как золото и акции, всё ещё наблюдается множество необычных тенденций, поэтому люди смело инвестируют в землю и жильё.
Найдите решения для снижения цен на жилье
По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации недвижимости города Хошимин, существует четыре фактора, которые приводят к постоянному росту цен на жилье, несмотря на вялый рынок недвижимости: административные процедуры, сборы за землепользование, расходы на управление и возможности инвесторов, а также неназванные расходы.
В связи с тем, что в настоящее время размер платы за землепользование неизвестен, инвесторам проектов сложно определить размер земельного налога, подлежащего уплате, и, следовательно, невозможно точно спланировать цену продукта при продаже. Только изменение метода взимания платы за землепользование, преобразование её в налог, взимаемый с «акта перевода целевого назначения земель из сельскохозяйственных угодий, несельскохозяйственных угодий в жилые земли», с прозрачной налоговой ставкой (возможно, равной примерно 15-20% от цены в прейскуранте), позволит устранить механизм вымогательства, притеснения и сократить размер платы за землепользование, способствуя снижению цен на жилье, тем самым создавая условия для его снижения. В то же время, сокращение сроков проведения административных процедур при строительстве жилого объекта также является способом снижения цен на продукт. Жилищный проект, процедуры которого длятся до 5 лет, приведёт к увеличению многих расходов, поэтому невозможно сохранить первоначальную цену продажи, и, фактически, чем дольше будут длиться процедуры, тем выше будет цена жилья.
Помимо платы за пользование землей, стоимость жилищных проектов определяется сроками рассмотрения проекта, расходами на управление и платежеспособностью инвестора. Недостаток управленческих навыков или финансовых ресурсов у инвестора приведёт к увеличению расходов на управление, финансирование, продажу и послепродажное обслуживание, что, в свою очередь, повысит цены на недвижимость и может даже повлиять на качество проекта. Кроме того, размер неназванных расходов, будь то увеличение или уменьшение, зависит от результатов деятельности государства по созданию более прозрачной, гладкой и подотчётной деловой среды в соответствии с международными стандартами. При этом каждое предприятие также обязано уважать закон, соблюдать закон, соблюдать закон и «сказать нет негативу» в процессе реализации инвестиционных проектов.
Г-н Чау предупредил, что рост или падение цен на жильё зависит от рыночной конъюнктуры. Однако, если цены на жильё продолжат стремительно расти, выходя за рамки возможностей людей, особенно со средним и низким доходом, это приведёт к многочисленным негативным последствиям для рынка.
Вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама До Вьет Чиен проанализировал, что в настоящее время существует три группы вопросов, связанных с политикой развития недвижимости, которые сталкиваются со многими трудностями, включая: группу правоохранительных органов, группу дублирования юридических документов и группу, которая возникла, но еще не урегулирована законом. Кроме того, действующее регулирование процедур инвестиций и строительства по-прежнему довольно сложное и требует много времени (некоторые проекты реализуются до 5-7 лет), в результате чего предприятия упускают эффективные бизнес-возможности. Поэтому государственным органам управления необходимо быстро опубликовать публичные и прозрачные процедуры инвестиций и строительства, чтобы люди и предприятия могли понять и быть готовыми к участию на рынке, тем самым устраняя неназванные расходы и механизм запроса-гранта, способствуя снижению расходов на жилье.
По мнению экономиста Нгуена Зуй Миня, для гармоничного и устойчивого развития рынка недвижимости все заинтересованные стороны должны выполнять свои обязательства и объединить усилия для устранения трудностей на рынке. Государству необходимо принять более радикальные меры для развития рынка, уделить особое внимание социальной защите и создать возможности для приобретения жилья малоимущим. В то же время, компаниям, работающим в сфере недвижимости, необходимо реструктурировать свою продукцию, сократить инвестиционные издержки и снизить себестоимость для создания ликвидности на рынке, внося часть своих обязательств в жилищные программы правительства, включая проект «Инвестирование в строительство не менее 1 миллиона квартир социального жилья для малоимущих и работников промышленных парков в период 2021–2030 годов».
Источник
![[Инфографика] В 2025 году 47 продуктов получат национальный сертификат OCOP](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/16/5d672398b0744db3ab920e05db8e5b7d)
Комментарий (0)