Цены на недвижимость продолжают стремительно расти: стоит ли нам установить потолок цен, чтобы «сдержать» рост?

Обсуждая этот вопрос, многие эксперты утверждают, что такое решение «приносит больше вреда, чем пользы».

Экономист Дин Чонг Тхинь проанализировал, что применение ограничений цен на недвижимость создаст множество рисков. Наиболее тревожным из них является возможность формирования «подпольного» рынка.

« Когда потолок цен жестко регулируется, многие сделки будут совершаться вне официальных контрактов, чтобы избежать регулирования. Это не только создает правовые риски, но и снижает прозрачность рынка недвижимости », — предупредил г-н Тхинь.

Кроме того, по словам г-на Тхинь, максимальная цена не сможет отразить разнообразие и особенности проектов. Квартира в центре города не может стоить столько же, сколько и квартира на окраине, даже если она имеет ту же площадь. Применение минимальной цены может легко привести к тому, что проекты в центре будут оценены ниже их реальной стоимости.

Поэтому, если мы применяем потолок цен, необходимо разработать гибкую политику, которая позволит контролировать рынок и обеспечивать интересы всех участников. В частности, вместо фиксированной цены следует разработать ценовой диапазон, основанный на местоположении, удобствах и качестве строительства.

Эксперты утверждают, что применение потолка цен на недвижимость — это метод, который «приносит больше вреда, чем пользы». (Иллюстрация: Минь Дык).

Разделяя эту точку зрения, г-н Нгуен Куанг Хуэй, генеральный директор факультета финансов и банковского дела Университета Нгуен Трай (NTU), также заявил, что применение ценового потолка может помочь обуздать спекуляции, но несет больше рисков, чем выгод.

Поскольку это противоречит принципу свободного рынка, цены на недвижимость регулируются спросом и предложением. При установлении максимальной цены предложение легко сокращается, а минимальная цена приводит к потере конкурентоспособности бюджетного сегмента.

Кроме того, рынок недвижимости очень разнообразен: от таунхаусов, квартир, земельных участков до курортных проектов. Установить единую цену для всех типов невозможно.

« Потолок цен также затрудняет для инвесторов оптимизацию прибыли, снижая мотивацию к реализации новых проектов. Если потолок цен слишком низкий, возникают подпольные сделки, что приводит к отсутствию прозрачности и искажению рынка. Кроме того, инвесторы также прекращают развивать дорогой сегмент или дорогостоящие проекты, если прибыль ограничена, что ограничивает предложение на рынке », — подчеркнул г-н Хай.

Поэтому, по словам г-на Хая, вместо установления цен продажи рынку необходимы более фундаментальные решения для устранения коренных причин высоких цен на недвижимость, такие как: увеличение предложения доступного жилья и социального жилья за счет ускорения юридических процедур, оптимизации этапов утверждения проектов и сокращения времени выдачи лицензий.

Кроме того, государству необходимо поддерживать налоги и льготные кредиты для инвесторов, развивающих сегмент социального жилья.

Экономист доктор Во Чи Тхань также отметил, что применение потолков цен на недвижимость не является чем-то новым, но всегда вызывает споры. Преимущества этого метода заключаются в контроле ценовых ажиотажей, повышении прозрачности сделок и ограничении «манипулирования ценами», аналогичного эффекту на фондовом рынке.

Однако при невнимательном подходе этот механизм может дать обратный эффект, деформируя рынок. Соответственно, если предельная цена будет установлена слишком низкой по сравнению с реальной рыночной стоимостью, у инвесторов пропадет мотивация к реализации новых проектов. Это приведёт к дефициту предложения жилья на рынке или появлению проектов с ценами реализации, близкими к предельной.

« Потолок цен может привести к тому, что инвесторы потеряют мотивацию к разработке новых проектов или снизят качество строительства ради оптимизации прибыли », — сказал г-н Тхань.

Г-н Джанг Ань Туан, директор компании Tuan Anh Real Estate, высказал свое мнение: «Применение потолков цен на недвижимость сложно реализовать, поскольку оно не может помешать хозяйственной деятельности предприятий».

Чтобы реализовать проект, компании тратят огромные деньги на все этапы — от процедур до строительства. При нынешнем уровне цен на недвижимость строить недорогие жилые комплексы в Ханое и Хошимине невозможно.

Даже в проектах в пригородах Ханоя цены варьируются от 50 до 70 миллионов донгов/м2, поэтому при применении неадекватной предельной цены инвесторы не смогут гарантировать прибыль даже при проведении политики снижения сборов за землепользование и арендной платы за землю.

« Если максимальная цена будет установлена слишком низко, инвесторы смогут реализовывать проекты только в провинциях на окраинах Ханоя. В центральных районах Ханоя стоимость строительства многих доступных проектов достигла десятков миллионов донгов за квадратный метр », — сказал г-н Туан.

По словам г-на Туана, для снижения цен на жильё необходимо проводить административные реформы, направленные на увеличение предложения жилья, особенно социального. Кроме того, необходимо строго контролировать спекуляцию и оказывать финансовую поддержку тем, кто впервые приобретает жильё.

Чау Ань

Источник