Цены на квартиры в Ханое продолжают расти, доступных квартир больше нет, что мешает риелторам завышать цены в Хошимине.

Избыток элитных квартир, нехватка доступного жилья для большинства людей, оценка влияния нового прейскуранта цен на землю в Хошимине, процедуры купли-продажи квартир в 2024 году... — последние новости рынка недвижимости.

Актуальные новости рынка недвижимости: в Ханое и Хошимине больше нет сегмента квартир с ценами, подходящими для доходов большинства людей. (Фото: Хай Ан)

Цены на недвижимость резко растут

Мониторинговая делегация Национальной ассамблеи только что направила делегатам отчет о результатах мониторинга «Реализации политики и законов по управлению рынком недвижимости и развитию социального жилья с 2015 года до конца 2023 года».

Оглядываясь на период 2015-2021 гг., можно сказать, что рынок развивался бурно и динамично, с обильным предложением и множеством новых типов недвижимости, таких как: туристические апартаменты (кондоминиумы), курортные виллы... Однако группа по надзору выявила «недостатки» в необоснованной структуре продуктов недвижимости, дисбалансе спроса и предложения, преимущественном ориентировании на элитный сегмент, объектах финансовых инвестиций и небольшом количестве продуктов, подходящих для доходов большинства людей.

В период 2022–2023 годов рынок недвижимости пришёл в упадок, деятельность предприятий столкнулась с многочисленными трудностями, вызванными недостатками и ограничениями периода 2015–2021 годов, выявленными под давлением эпидемии COVID-19. В этот период предложение было значительно более ограниченным, чем в предыдущий период. Цены на недвижимость резко выросли по сравнению с ростом доходов большинства населения.

В Ханое и Хошимине уже нет сегмента квартир с ценами, подходящими по уровню дохода большинству людей.

Статистика показывает всё больший разрыв в структуре рынка недвижимости. Согласно отчёту Народного комитета Ханоя, сегмент квартир среднего и высокого класса составляет большую часть рынка. В 2022 году цены на квартиры выросли очень сильно, объём сделок был низким и составил лишь около 10% от общего предложения на рынке, цены на отдельные дома оставались высокими, а сделок практически не было.

В Хошимине резко сократился объём сделок с недвижимостью, цены на неё неконтролируемо выросли, что привело к дисбалансу цены и стоимости. По данным Ассоциации недвижимости Хошимина, с 2021 года в городе исчезнет сегмент доступных квартир (менее 25 млн донгов за м²).

Между тем, многие проекты в сфере жилой недвижимости сталкиваются с трудностями, задержками, задержками в реализации и стагнацией, что приводит к огромным потерям земельных участков и капитала, вложенного компаниями в эти проекты. Это увеличивает трудности и издержки для инвесторов, а также повышает цены на продукцию.

В отчёте Группы мониторинга также отмечены недостатки, возникающие при избытке на рынке элитного жилья, больших площадях, высоких ценах и дефиците социального жилья и недорогого жилья, отвечающего потребностям большинства населения. Кроме того, средняя стоимость социального жилья по-прежнему слишком высока по сравнению с доходами получателей.

Кроме того, реализация программы кредитования социального жилья, жилья для рабочих, ремонта и реконструкции старых квартир из кредитного пакета в размере 120 000 миллиардов донгов идет медленно, условия и процедуры сложны, процентные ставки по-прежнему высоки, и она неэффективна в плане привлечения и поощрения инвесторов и покупателей социального жилья к доступу к этому кредитному пакету, что является существенным препятствием для развития социального жилья.

Исходя из вышеизложенного, Группа по надзору рекомендует в качестве одной из задач, которую необходимо выполнить безотлагательно, предложить конкретные решения для эффективной реализации Проекта по инвестированию в строительство не менее 1 миллиона квартир социального жилья для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков в период 2021–2030 годов, обеспечивая прогресс, качество и соответствие потребностям, условиям труда и жизни бенефициаров.

В долгосрочной перспективе Надзорная делегация рекомендует скорейшее завершение исследований, предложений по внесению изменений, дополнений и обнародованию новых налоговых законов, включающих положения о более высоких налоговых ставках для тех, кто использует большие площади земли, много домов, медленно осваивает землю или оставляет земли под паром, обеспечивая соответствие инновационному содержанию земельного законодательства, повышая эффективность управления и использования земель, достигая цели перераспределения доходов и мобилизуя разумные и стабильные источники доходов для государственного бюджета на основе обращения к международной практике и в соответствии с социально-экономическими условиями Вьетнама.

Цены на квартиры в Ханое продолжают достигать новых пиков

Согласно онлайн-данным Batdongsan.com.vn, цены на квартиры в Ханое постоянно растут в цене за короткий период. В начале 2018 года цена продажи квартир в Ханое и Хошимине составляла 27 млн ​​донгов за м² и 31 млн донгов за м² соответственно. Однако спустя 6 лет, к 2024 году, средний рост цен на квартиры в Ханое достиг 70%, в то время как в Хошимине рост цен был ниже и составил 55%.

Данные Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама также подтверждают стремительный рост цен на квартиры в Ханое. Соответственно, индекс цен на квартиры в Ханое в 2023 году вырос примерно на 38 процентных пунктов по сравнению с 2019 годом. В то же время, индекс цен на квартиры в Хошимине вырос всего на 16 процентных пунктов. Фактически, рост цен на квартиры продолжается и в последнее время имеет тенденцию к усилению, составляя в среднем 100–200 миллионов донгов в месяц.

Столкнувшись с вышеизложенной ситуацией, г-н Динь Минь Туан, директор Batdongsan.com.vn в Южном регионе, отметил, что на рынке квартир средний рост цен на проекты будет колебаться в пределах 8–12%. Это считается положительным ростом. Если темпы роста цен превышают средний рост, это свидетельствует о неустойчивости рынка.

Говоря о рынке квартир в Ханое, г-н Туан отметил, что в последнее время цены на квартиры непрерывно растут, даже в короткие сроки. Поэтому, при определённом пороге, возможно, в ближайшие 2-3 года, цены на квартиры в Ханое не вырастут. Если же и вырастут, то медленными темпами, всего на 5-6%.

Не допустить, чтобы «земельные брокеры» использовали скорректированные прейскуранты на землю для «завышения» цен.

Эксперты по недвижимости прокомментировали последствия изменения прейскуранта цен на землю, недавно опубликованного Народным комитетом Хошимина и действующего с 31 октября по 31 декабря 2025 года.

По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), скорректированный прейскурант земельных участков составлен в соответствии с принципом оценки по рыночной стоимости. Разработчики получили множество комментариев от бизнес-сообщества и экспертов.

Председатель HoREA заявил, что по сравнению с проектом, опубликованным для комментариев в конце июля, вновь выпущенный прейскурант цен на землю был скорректирован и изменен «разумно» в положительную сторону.

Например, в районе Хокмон, согласно проекту, цены на землю в некоторых местах выросли в 50,7 раза по сравнению с прейскурантом 2020 года, но с учетом корректировки прейскуранта этот уровень вырос всего почти в 40 раз.

Что касается воздействия, по словам г-на Чау, скорректированный прейскурант цен на землю обеспечивает справедливость между теми, кто выполнил свои финансовые обязательства за первые 10 месяцев этого года, по сравнению со случаями с 31 октября.

«Скорректированный прейскурант на землю пока не оказал немедленного влияния на рынок недвижимости, поскольку в настоящее время цены на коммерческое жилье определяются по методу добавленной стоимости. Но через некоторое время, когда инвесторы получат права землепользования для реализации проектов, люди захотят получать более высокие цены, чем раньше, что приведёт к росту цен на жильё», — сказал г-н Чау.

Председатель HoREA рекомендовал государственным органам принять меры по контролю за деятельностью «спекулянтов, земельных брокеров и недобросовестных предпринимателей», поскольку эта группа лиц может воспользоваться скорректированным прейскурантом цен на землю для спекуляций и «завышения» цен.

Порядок купли-продажи квартир в 2024 году

Согласно статье 160 Жилищного закона 2023 года сделки купли-продажи жилых домов должны соответствовать следующим 6 условиям.

В частности, (1) Иметь Сертификат, предусмотренный законом.

(2) Не в случае спора, жалобы или иска относительно прав собственности в соответствии с положениями закона о разрешении споров, жалобах и обвинительных заключениях.

(3) В течение периода владения жильем в случае ограниченной собственности на жилье.

(4) Не подлежит изъятию в целях исполнения вступившего в законную силу решения суда или административного решения компетентного государственного органа, а также не подлежит применению временных чрезвычайных мер или мер пресечения по решению суда или компетентного государственного органа.

(5) Не в тех случаях, когда имело место решение об истребовании земли или уведомление о расчистке или сносе жилья компетентным органом.

(6) Условия, указанные в пунктах (2) и (3), не применяются в случае купли-продажи или аренды будущего жилья.

Примечание: Сертификат на жилье не требуется для следующих сделок с жильем: Купля-продажа будущего жилья; продажа жилья в случае роспуска или банкротства; организации, предоставляющие жилье в дар в знак благодарности, благотворительности или солидарности.

Купля-продажа имеющегося жилья инвесторов в инвестиционные проекты жилищного строительства в следующих случаях: жилья, относящегося к государственной собственности; социального жилья, жилья для народных вооруженных сил, жилья для переселенцев, не относящегося к государственной собственности; получения жилья в наследство.

Документы, подтверждающие жилищные условия для участия в сделках, указанных в настоящем пункте, должны соответствовать требованиям законодательства.

Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vaa-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html